Dintre cele 11 mall-uri din Bucureşti, trei-patru sunt aproape în insolvenţă. Alte două-trei au probleme mari cu chiriaşii şi rata de ocupare, arată oficialii companiei de consultanţă Stirixis. Explicaţia este simplă: piaţa imatură își spune cuvântul. Mall-urile care au probleme acum sunt cele care nu au înţeles că singurul motiv care le-a menţinut succesul pânăîn ziua de azi a fost lipsa alternativelor.
Pe măsura ce concurenţa se înteţeşte, mall-urile mai vechi trebuie să înveţe să îşi păstreze
clienţii. O misiune dificilă, mai ales dacă nu ai experienţă şi nici nu accepţi un consultant pentru că eşti obişnuit să faci o mulţime de bani şi de unul singur.
Despre insolvenţa City Mall se ştie deja, dar aparent acesta nu este singurul mall cu probleme din Capitală. Potrivit companiei de consultanţă Stirix, există mai multe mall-uri care oferă beneficii uriaşe chiriaşilor, de la discount-uri până la spaţii gratuite numai pentru a nu se retrage din magazin.
„Trei-patru mall-uri sunt aproape de insolvenţă în Bucureşti. Mai sunt două-trei care au probleme mari cu chiriaşii şi rata de ocupare. Faptul că mall-ul e încă plin, că are toţi chiriaşii, nu e relevant. Sunt mall-uri care le oferă chiriaşilor chirii gratis pentru a sta acolo. Deşi chiriaşii sunt acolo, nu înseamnă că există o bază sănătoasă pentru ca mall-ul să supravieţuiască. Deci poţi să vezi toţi chiriaşii acolo, poţi să vezi toate magazinele, dar nu ştii ce este dedesubt, care este substratul", spune Alexander Athanasoulos, preşedinte Stirixis.
Iar chiriaşii vor să plece tocmai pentru că ineficienţa mall-urilor de a se promova a dus şi la scăderea vânzărilor în magazine. Jumătate dintre brandurile care au reprezentanţe în mall-urile din toată ţara au anunţat vânzări în scădere sau stagnare faţă de anii anteriori.
„În ceea ce priveşte evoluţia vânzărilor, a existat o plajă largă de răspunsuri, de la scăderi la creşteri abrupte. Mai mult de jumătate dintre retailerii participanţi la studiu au simţit o apreciere a vânzărilor de până la 30%, în timp ce restul au înregistrat fie o stagnare a vânzărilor, fie o scădere, însă într-un procent mai mic decât anul anterior", se arată într-un raport Colliers International.
AFI Palace Cotroceni, câştigătorul perioadei de criză
Potrivit oficialilor Colliers International, lista centrelor comerciale care merg cel mai bine începe cu AFI Palace Cotroceni. Magazinul, deschis în plină criză economică, a venit cu un plan adaptat realităţii financiare şi a reuşit să urce în scurt timp pe locul întâi. În plus, conducerea AFI a reuşit să implementeze foarte bine strategiile de atragere a clienţilor: are o combinatie buna de chiriaşi şi oportunităţi de distracţie create vizitatorilor. Este exact ce ar trebui să facă orice mall care se vrea competitiv: să se diferenţieze. Pentru mulţi dintre cei care conduc mall-uri, este greu de acceptat faptul că trebuie să facă eforturi pentru a avea clienţi. Înainte de criză, înainte ca numărul centrelor comerciale să crească, lucrurile mergeau de la sine, fără cunoştinţe de specialitate.
„Ne-am dus la clienţii noştri şi le-am spus: trebuie să ştim totul despre cum vă diferenţiaţi voi, care este valoarea de brand pe care vreţi să o implementăm, cum vreţi să vă poziţionaţi în faţa concurenţei, pentru că dacă ne oferiţi aceste informaţii, vom putea să vă oferim exact ce vă doriţi. Aşa am aflat că până şi cei mai mari retaileri, companii, până şi multinaţionalele nu au nici cea mai mică idee despre care este poziţionarea lor, care este target-ul lor, cum se diferenţiază sau de ce ar trebui clienţii să cumpere de la ei şi nu de la altcineva.", continuă Athanassoulos.
Este drept, un asemenea comportament este firesc pentru o piaţă imatură, cum este România. Un alt magazin care a înţeles că trebuie să facă diferenţa este Băneasa Shopping City. Deşi este un mall relativ nou, a reuşit să se poziţioneze foarte bine, vizând populaţia cu venituri medii spre mari. Tot pe locul doi este Bucuresti Mall, care încă beneficiază de avantajul de a fi primul mall modern din Capitală.
Potrivit Colliers, pe locul trei este Unirea Shopping Center, care deţine avantajul aşezării centrale excelente şi care îţi îmbunătăţeşte în mod continuu combinaţia de chiriaşi cu branduri râvnite precum Zara sau H&M. Cu această strategie, centrul are o istorie bogată pe piaţă şi o reputaţie bună. Abia după Unirea apare în top şi Plaza România, magazin care se luptă cu concurenţă puternică din partea Afi Palace Cotroceni, care a furat o bună parte dintre clienţii zonei. De fapt, Plaza a pierdut lupta cu AFI în ultimii doi ani, căci în 2009 cele două centre comerciale îşi disputau locurile patru-cinci.
„Avem mall-uri are au probleme mari, altele care sunt mai bine, dar piaţa în general este încă imatură, pentru că nu avem street retail care să ajute mall-urile să lucreze diferit. Iar mall-urile, tocmai pentru că nu e comerţ stradal, au avut până acum vânzări care nu sunt sustenabile. Mallurile, deşi servesc ca o zonă generală de retail, sunt magazine. Şi între ele există competiţie. Deci între ele trebuie să aibă o diferenţiere şi să fie capabile să comunice această diferenţiere, să atragă clienţi din alte mall-uri. Acest lucru nu s-a întâmplat la multe mall-uri până acum", continua Athanassoulos.
Numărul mall-urilor din Bucureşti ar trebui să crească cu 60% pentru ca piaţa să fie completă
O altă problemă este faptul că nici măcar numărul mall-urilor nu este suficient de mare încât să genereze o competiţie sănătoasă. În România, stocul de retail modern la mia de locuitori se situa la nivelul de 64 mp la finele anului 2010, aproape de patru ori sub media europeană de 238 mp. Dar o analiză realizată de DTZ Echinox în trimestrul al treilea din 2010 estimează că piaţa românească mai poate absorbi 784.000 mp de spaţii moderne de retail până la saturaţie. Adică ar trebui să se mai construiască încă aproximativ 60% din stocul actual.
„Dacă în ţările din CEE, având media salariului mediu net de 618 euro - media stocului la 1.000 locuitori este de 204 mp, în România (unde salariul mediu net este de aproximativ 50% din cel înregistrat în ţările comparabile) atunci şi nivelul de saturaţie al pieţei spaţiilor moderne de retail va fi înregistrat în momentul atingerii unui nivel de 100 mp la 1.000 locuitori"a declarat Bogdan Sergentu, Head of Valuations and Consulting, DTZ Echinox
Iar pentru mall-urile vechi, tocmai acest stoc nou înseamnă ameninţarea. Pentru că pe măsură ce piaţa creşte, intră în joc şi dezvoltatorii mari, cu o cultură internaţională.
„Nu spun că mâine se vor închide toate mall-urile. Nici măcar pe termen scurt, pentru că nu este niciun alt fel de retail dezvoltat în România. Numărul de mall-uri pe locuitor e încă foarte scăzut. Din 2012-2013, când vor apărea alte mall-uri, mai atractive, pe măsură ce retail-ul devine o rutină zilnică şi se dezvoltă comerţul stradal, mall-urile vor trebui să concureze. Sunt mall-uri care acum sunt funcţionale, dar nu văd să aibă oferte competitive. Au puterea să se adapteze, dar trebuie să se mişte foarte repede.", spune oficialul Stirixis.
Lucrurile ar trebui să se schimbe la marile magazine, însă nu se pot schimba peste noapte. Este vorba despre combinaţia de clienţi de exemplu. De exemplu, mall-urile cu zone de entertainment merg mult mai bine decât mall-urile care au doar magazine. Mall-urile care îmbină ambele concepte sunt cele care permit să se extindă perioada din zi în care clientul îşi petrece timpul la mall.
19 April 2011
