Spatiu pentru restaurant-proprietate unicat

Ultimii ani au adus in imobiliare din ce in ce mai multe deschideri de localuri. Am observat cu precadere o inclinatie a celor din domeniu catre locatii deosebite si catre foste “glorii” ale epocii trecute. Dupa Beraria H, Hanu’ lui Manuc si Restarantul Pescarus din Herastrau, care sunt cu siguranta capetele de afis din domeniu, in oras au aparut si alte locatii, mai mici sau mai mari.
Si daca tot e pe val domeniul, anunt cu mandrie listarea in regim de reprezentare exclusiva, impreuna cu colega mea dinMihaela Anton, a unei locatii deosebite in Baneasa.

Situata pe strada Vadu Moldovei, la intrarea in Gradina Zoologica, proprietatea este compusa din teren in suprafata de 2771 mp, cu o deschidere de 70 mp la strada si o constructie dispusa pe parter si etaj cu o suprafata totala de 605 mp. Constructia este edificata in anul 2014, pe amplasamentul unui fost local, a fost construita cu respectarea intregului flux tehnologic pentru destinatia de restaurant si se afla la acest moment in stadiul de amenajare finala. Si pentru ca fiecare tip de local are specificul sau, ultimele finisaje vor fi facute la momentul potrivit.

Proprietatea este disponibila spre vanzare la pretul de 950.000 Euro sau pentru inchiriere la pretul de 8.900 Euro. In functie de reputatia viitorului chirias, sunt posibile discutii privind conditiile de inchiriere, in timp ce pentru vanzare, pretul este orientativ, valabil pentru varianta achizitionarii societatii ce detine activul, pentru alte variante de achizitie urmand a discuta punctual.
Profesionistii imobiliari sunt invitati la colaborare, pentru cel ce genereaza clientul final avand pregatita o oferta avantajoasa de comisionare. Puteti solicita fotografii, planuri si alte detalii, folosind datele de contact mentionate.
Proprietatea are din punctul meu de vedere toate atuurile pentru a deveni urmatoarea “destinatie de senzatie” din domeniu, fiind amplasat in zona cu cei mai multi expati din Bucuresti si probabil cu cele mai mari venituri pe cap de locuitor, dupa Primaverii. In plus, este amplasata in nordul orasului, intre Baneasa Rezidential si Greenfield, doua dintre cele mai mari dezvoltari rezidentiale din Bucuresti, cu acces direct dinspre Iancu Nicolae, unde cu greu poti gasi un local decent unde sa poti lua masa seara, dar fiind in acelasi timp si o locatie excelenta pentru evenimente. Inclusiv cele corporate, zona fiind plina de cladiri de birouri.

Si pentru a fi cat mai interactivi, va invit sa va spuneti parerea despre aceasta proprietate comentand articolul. Sunt binevenite opiniile dumneavoastra, inclusiv cele negative!

Share/Save/Bookmark

Open Focus-o idee ce a prins!

Martea trecuta, scriam aici despre ideea de a combina Focus cu un Open House. Se pare ca aceasta idee a prins, deoarece am primit mai multe solicitari din piata de a organiza toate editiile urmatoare de Focus, combinate cu Open House.

Asadar si marti pe 9 iunie avem Open Focus. Networking, educatie, acumulare de cunostinte si …..open house.  Pentru aceasta editie, mergem in vizita la Cristi Dan de la Olimob, pentru a vedea o cladire de birouri si spatiile disponibile spre inchiriere in acest imobil. Cristi este agentul exclusiv, colaboreaza si plateste comision la tranzactiile inchise in colaborare.

Tema de la aceasta editie Focus este una mereu actuala : cresterea productivitatii in meseria de agent imobiliar. Pentru a fi treaba, treaba, la editia din 9 iunie am pregatit o surpriza : Valentin Oanto, coach certificat John Maxwell Team Romania, ne va ajuta in demersul de gasire al elementelor ce ne pot creste productivitatea in activitatea cotidiana. Asadar, un prilej excelent de a invata lucruri utile, de a pleca de la aceasta intalnire poate chiar cu un plan bine determinat, de a face schimb de opinii cu ceilalti colegi din piata imobiliara si de a vedea o proprietate ce merita atentia celor interesati de piata spatiilor de birouri.

Share/Save/Bookmark

Mutam FOCUS-ul pe proprietati

FOCUS este un eveniment de networking adresat comunitatii imobiliare, ce se desfasoara in ultimii 2 ani . Evenimentul a fost creat de catre subsemnatul si Ileana Preda in urma cu ceva ani, iar scopul sau este acela de a promova reprezentarea exclusiva ca mod de lucru in piata imobiliara romaneasca. De-a lungul timpul, FOCUS s-a diversificat. Astazi la FOCUS se discuta despre tehnologie si uzul ei in imobiliare, despre idei de business, se face potrivirea intre cererile si ofertele existente in portofoliile agentilor imobiliari participanti si se creeaza relatii de colaborare.

La editia din 02.06.2015, inauguram conceptul Open Focus. O combinatie(sper eu reusita) intre evenimentul FOCUS si un open house la o proprietate imobiliara. Astfel, marti de la 12 la 14 te invit sa descoperi un superb apartament de 3 camere in complexul rezidential Baneasa, aflat la vanzare in portofoliu colegului Ionut Petianu. Poti veni sa cunosti proprietatea, sa afli detaliile colaborarii direct de la agentul ei exclusiv si sa faci schimb de informatii cu ceilalti participanti la eveniment.
La FOCUS, Adrian Ciorita, ne va povesti ultima sa experienta imobiliara : vanzarea in numai cateva zile a unui apartament, la un pret mai mare decat pretul solicitat. O situatie care nu se intampla prea des in ultimii ani. O poveste interesanta si amuzanta, care sunt convins ca va delecta audienta. Iar cel mai important lucru este ca oricine poate utiliza cu acelasi succes tactica lui Adrian. Daca vrei sa afli care a fost strategia sa, te astept la Open Focus!

Proprietatea ce face subiectul Open House-ului este una deosebita. De altfel, acesta a fost si motivul principal pentru care am ales-o sa fie prima din seria Open Focus.  Vorbim despre un apartament de 3 camere in Baneasa Rezidential. Un ansamblu rezidential special, apreciat si cautat atat de catre cumparatori cat si de chiriasi. Amplasarea lui in “inima nordului”, intre multinationalele din zona, dar si langa Ambasada SUA, in recomanda drept o investitie excelenta. In plus, apartamentul are cateva avantaje ce il diferentiaza de orice alta proprietate din ansamblu :
-are cea mai mare terasa dintre toate modelele de apartamente;
-spatiu verde care imprejmuieste apartamentul a fost amenajat de proprietari, pentru a oferi un grad sporit de intimitate si liniste;
-este pozitionat cardinal sud-est;
-este mobilat si utilat; mobilier cu stil, elegant, frumos;
-dispune de garaj subteran si boxa pentru depozitare.
Asadar, o proprietate ce ar trebui sa se regaseasca pe lista oricarui cumparator interesat de zona. Si pe lista de proprietati pe care orice agent imobiliar ar trebui sa o stie.
Evenimentul se va desfasura la adresa : bulevardul Agronomiei nr. 2-4, bloc N2-1A, sector 1, Bucuresti. Cei care doresc informatii specifice, sunt rugati sa ma contacteze.

Nu in ultimul rand, daca esti agent imobiliar, ai in portofoliu o proprietate in reprezentare exclusiva pentru care vrei sa organizezi un open house si crezi ca este pretabila pentru Open Focus, contacteaza-ma pentru o discutie aprofundata.
Ne vedem marti, 02.06.2015 la ora 12, in Baneasa Residential! Let’s FOCUS!

Share/Save/Bookmark

Diferenta intre “exclusivitate” si “reprezentare exclusiva”-explicatie practica pentru softistii formatori de agenti imobiliari

Stiti reclama la Germanos ? Aia cu “‘tehnologia explicata de Buzdugan, caruia i-a fost explicata de Germanos”‘? Exact asta o sa facem in ceea ce urmeaza. Doar ca fara Germanos si fara Buzdugan.

In urma cu ceva timp, pe blogul unui portal imobiliar autohton, a aparut un articol despre colaborarea intre agenti, exclusivitate si reprezentare exclusiva. Blogul, scris de o persoana fara nici o legatura cu meseria de agent imobiliar, insa priceput in orice(de la fose septice la nave cosmice), explica pe indelete de ce “‘Adio colaborare intre agentii imobiliari”! Si, pentru ca aceeasi persoana scria tot in urma cu cateva luni si pe acelasi blog, un “indemn haiducesc”‘ destinat agentilor imobiliari (pe care ii reprezinta si din nefericire si formeaza) si care suna cam asa : “‘adio reprezentare, spor la exclusivitati”‘…..imi permit sa ma transform in cele ce urmeaza intr-un fel de Buzdugan si sa explic diferenta dintre “‘reprezentare exclusiva” si “exclusivitate”, folosind elemente practice din domeniul de activitate principal al respectivei persoane.

Oferim drept caz de studiu pe preafericitul “‘Vasile”‘. Ma rog, “‘domnul Vasile“‘, ca nu ne tragem de sireturi. Ei bine, domnul Vasile este it-ist de meserie, patron al unei firme care detine un numar de portaluri imobiliare autohtone si mai ales, un software de gestiune de baze de date, destinat agentiilor imobiliare din Romania. Domnul Vasile, este unul dintre principalii furnizori de acest gen, din piata locala.
Buuun. Haideti sa discutam putin despre acest minunat software de gestiune. Ce reprezinta el :
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, gestioneaza portofoliul propriu de cereri si oferte imobiliare;
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, identifica proprietati noi, promovate de particulari;
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, posteaza pe portalurile domnului Vasile ofertele imobiliare din baza de date proprie.

Primele doua caracteristici nu ne intereseaza, asa ca sarim direct la cea de-a treia.
Si inaintam in explicatii : asadar, o agentie imobiliara, prin intermediul unui software de gestiune baze de date, isi publica ofertele imobiliare, in siturile domnului Vasile. Pana aici, am fost clar ? Buun.
Problema este insa ca, domnul Vasile este doar unul dintre numerosii furnizori de astfel de servicii. Si doar unul dintre proprietarii de situri imobiliare. Furnizori de astfel de servicii, mai sunt inca 4-5. Si fiecare astfel de furnizor, are propriul portal sau retea de situri imobiliare si totodata, fiecare furnizor are propriul soft de gestiune baze de date, prin intermediul caruia ofertele se posteaza in respectivele situri si portaluri!
Si de aici incolo, daca esti agent imobiliar si/sau patron de agentie imobiliara, incepe sa te ia capul! Pentru ca, fiecare portal are propriul soft, fiecare soft, are propriile reguli(cum sa introduci o oferta, cate poze poti sa pui, ce dimensiuni sa aiba, ce campuri sunt obligatorii…bla, bla, bla). Asadar, vrei sa ai expunere maxima pentru ofertele tale ? Cumpara 5-6 softuri de gestiune baze de date, pentru care luna de luna platesti taxe, invata sa le folosesti(sau plateste training de specialitate), stai cu mana pe telefon non stop ca mereu cedeaza cate un soft si nu stii de ce. Apoi, fiecare agent nou care vine intr-o agentie, in loc sa fie invatat cum sa vanda, trebuie invatat cum sa-si ia diploma de operator calculator!

Ca sa ma sigur ca s-a inteles, recapitulam:
-mai multi furnizori de servicii de promovare online pentru agentiile imobiliare;
-fiecare cu propriul soft de gestiune oferte si publicare oferte pe portalurile lor imobiliare;
-costuri ridicate de mentenanta, training, utilizare;
-timp irosit de agent prin promovarea aceleasi oferte, prin mai multe softuri.

Ca atare, datorita celor de mai sus, agentiile imobiliare au ales sa utilizeze serviciile a DOAR anumite portaluri imobiliare, sau chiar doar un anumit portal. Pentru a eficientiza costurile si mai ales resursele de timp, agentiile imobiliare au ales un singur furnizor, prin intermediul carora isi promoveaza ofertele imobiliare catre potentialii cumparatori/chiriasi.
Iar unul dintre acesti furnizori, este chiar domnul Vasile! Care, in acest fel, a obtinut o EXCLUSIVITATE! Domnul Vasile, este foarte fericit, deoarece cu cat are mai multi clienti(agentii imobiliare) care lucreaza in mod  exclusiv cu dansul, cu atat afacerea dansului prospera!!! Si, fiind si putin(mai mult) narcisist, domnul Vasile incepe sa considere ca este si mai important in piata!

Haideti acum sa facem o paranteza, intre relatia dintre furnizorii de software destinat agentiilor imobiliare si relatia existenta intre agentiile imobiliare si vanzatorii de proprietati.
Un proprietar, incepe in majoritatea cazurilor, prin a se promova singur. Pentru inceput, posteaza cateva anunturi pe situri obscure gratuite, gasite prin te miri ce mijloace. Sau posteaza chiar un anunt cu plata prin SMS sau carte de credit, pe un portal imobiliar(inclusiv pe cel al domnului Vasile). Odata postat anuntul, acesta este preluat de softurile imobiliare(inclusiv de cel al domnului Vasile) si trimis catre agentiile imobiliare. Care agentii imobiliare incep a doua zi sa-l sune pe proprietar si-l bombardeaza efectiv cu intrebari, solicitari de genul “trimiteti-mi si mie niste poze”‘ sau ”o schita aveti?”, ori “cand pot sa vin sa vad si eu proprietatea si sa fac niste poze?”. In principiu, a doua zi dupa aparitia anuntului, intre orele 9 si 12, saracul proprietar ramane fara baterie la telefon. Si mai ales, cu sentimentul ca are la vanzarea cea mai frumoasa si mai ieftina casa din lume, din moment ce il suna atatia oameni! Dupa 3 zile, isteria se termina, telefonul incepe sa sune odata la 2-3 zile, agentiile incep sa vina cu potentiali cumparatori. Vine agentul, pleaca agentul. Proprietarul nu primeste niciodata(sau aproape niciodata) nici un feedback dupa vizionare si din 10 agenti care au venit in primele doua zile la vizionare, dupa 2-3 saptamani, il mai contacteaza maxim 2 dintre ei. ? Usor, usor, proprietarul incepe sa inteleaga ca totusi casa lui nu nici cea mai frumoasa, nici cea mai ieftina din lume. Sau incepe sa dea vina pe criza economica, pe Iliescu, pe Basescu si evident….pe nenorocitii de agenti imobiliari, care sunt neprofesionisti, magari, hoti….si care nu-i vand si lui casa!
Satul sa tot dea telefoane el pe la agentii(“’stiti, am si eu o casa de vanzare”‘, satul sa tot trimita emailuri cu oferta si fotografiile ei, catre liste intregi de agentii imobiliare(pusi toti in CC-ul emailului si cu textul de introducere care incepe cu “‘va contactez ca urmare a faptului ca mi-a fost recomandata agentia dumneavoastra”‘, satul sa tot vina din Drumul Taberei pana in Titan, de trei ori pe zi, pentru vizionari fara nici un rezultat, proprietarul va incepe sa analizeze posibilitatea de a “‘da cuiva exclusivitate si cheia”‘!

Recapitulam :
-satui sa tot invete diverse softuri imobiliare si sa plateasca pentru fiecare dintre ele, agentii imobiliari(agentiile), ajung sa lucreze in mod exclusiv cu un singur furnizor – se numeste EXCLUSIVITATE!
-satui sa se ocupe singuri de vanzarea proprietatii, sa faca vizionari, sa trimita emailuri, sa dea anunturi, sa umble dupa acte si sa tot plateasca anunturi prin SMS(de le-a explodat o vena cand a venit factura la mobil), proprietarii ajung sa lucreze cu o singura agentie – se numeste EXCLUSIVITATE!

Nu stiu daca ati observat, insa notiunea de EXCLUSIVITATE, pare a fi mai mult o constrangere, decat o alegere….

Bun. Si mai departe ? Urmeaza…..

De ceva timp(sa fie cam 1 an, 1 an si jumatate), portalurile imobiliare, care detin si aceste softuri de gestiune baze de date, au inceput sa conlucreze, pentru a deservi mai bine  interesele clinetilor lor. Mai precis, daca detii un software de gestiune baze de date de la portalul X, atunci vei putea posta oferta si pe portalul X (proprietarul softului) , dar si pe portalul Y (portal concurent cu portalul X). In acest fel, o agentie imobiliara poate sa :
-eficientizeze costurile : nu vei mai plati doua softuri, ci doar unul, cu care publici in doua portaluri;
-eficientizeze timpul agentilor : nu vei mai pierde timpul ca agent, sa introduci de doua ori aceeasi oferta, ci o vei introduce o singura data si ea va pleca pe ambele portaluri;
-ajunga mai usor si mai repede la mai multi clienti cumparatori : postand oferta in doua portaluri, ai mai multe sanse sa ajungi la cumparator si sa o faci mai repede, decat de pe un singur portal;
-deseveasca mai bine interesele clientilor vanzatori care au apelat la serviciile lor, reusind sa vanda mai repede proprietatile.

Mai trebuie mentionat ca, putem vorbi de cazuri gen un soft din care poti posta in mai multe portaluri, dar mai ales si de cazurile in care, agentiile care detin un CRM(soft propriu de gestiune a bazei de date si de relationare cu clientii), pot posta ofertele agentiei direct din propriul soft, in toate(sau aproape toate) portalurile imobiliare autohtone!
La final, putem spune ca, acel portal furnizor de program de gestiune a bazei de date, REPREZINTA EXCLUSIV interesele agentiei imobiliare,insa COLABOREAZA cu celelalte portaluri, in interesul agentiei imobiliare.

Similar situatiei de mai sus, exista si in piata serviciilor prestate de agentiile imobiliare, o notiune(abstracta pentru unii), denumita REPREZENTARE EXCLUSIVA. Astfel, o proprietate aflata sub contract de reprezentare exclusiva, spre deosebire de o proprietate aflata sub contract de EXCLUSIVITATE, are parte de urmatoarele beneficii:
-colaborare : prin intermediul agentiei de listing, oferta merge catre toate agentiile imobiliare din piata; ea este trimisa agentiilor partenere cu fotografii, descriere, prezentare, explicatie a situatiei juridice, etc;
-promovare intensa : agentia de listing, avand un contract de reprezentare exclusiva si stiind ca, banii investiti in promovarea proprietatii, se intorc in mod garantat in casieria agentiei, va investi mai mult si mai bine in promovarea ofertei(bannere pe portaluri, site propriu pentru oferta cu SEO si AdWords, promovare in retelele sociale, etc);
-maximum de expunere : spre deosebire de contractele de exclusivitate, intr-un contract de reprezentare exclusiva, agentia care detine contractul, nu numai ca nu are nimic impotriva ci chiar incurajeaza celelalte agentii sa promoveze oferta prin mijloacele proprii de promovare(siteuri proprii, baza de date clienti, newsletter, etc); astfel, proprietarul are certitudinea ca orice potential cumparator(fie el si-n gaura de sarpe), va afla despre proprietate.

Recapitulam :
-o agentie imobiliara, poate lucra EXCLUSIV cu un portal imobiliar si un furnizor de software;
-un proprietar, poate lucra EXCLUSIV cu o agentie imobiliara.

Sau :
-o agentie imobiliara, poate lucra prin intermediul unui portal imobiliar(si furnizor de software), cu mai multe sau toate portalurile imobiliare;
-un proprietar, poate lucra prin intermediul unei agentii imobiliare, cu mai multe sau toate agentiile imobiliare.

IN ACEASTA DIN URMA SITUATIE, ATAT PENTRU RELATIA AGENTIE-PORTAL, CAT SI PENTRU RELATIA PROPRIETAR-AGENTIE, DISCUTAM DESPRE : REPREZENTARE EXCLUSIVA SI COLABORARE!!!

Iata deci ca, in piata imobiliara autohtona, exista COLABORARE! Atat intre portalurile imobiliare, in interesul clientilor lor agentii imobiliare, cat si intre agentiile imobiliare, in interesul clientilor lor proprietarii!

Iata ca avem si REPREZENTARE EXCLUSIVA, printr-un furnizor de software, o agentie putand ajunge pe mai multe portaluri, in timp ce printr-o agentie imobiliara, o proprietate ajunge in mai multe agentii imobiliare!

Capisci nea Vasile!?!?!?!?  Sau mergem la Germanos !?!?!

Nu in ultimul rand, va urez tuturor agentilor imobiliari : SPOR LA CAT MAI MULTE REPREZENTARI EXCLUSIVE! Si va reamintesc sloganul colegului nostru Nistor Bocaneala-Metropolitan Business, probabil cel mai realist si mai potrivit din toata piata imobiliara:

COLABORARE INSEAMNA SUCCES!

UPDATE 19.11.2012 :

Am observat o tendinta a oamenilor din imobiliare, de a intelege din acest articol, ca daca platesti abonamentul la un portal, acesta iti va publica GRATUIT ofertele, in celelalte portaluri! Nu, nu e asa si stiti bine acest lucru. Asa ca, va rog sa nu confundati economia(de timp in primul rand), pe care o puteti obtine, cu gratuitatile. )

Share/Save/Bookmark

Vila de la Eforie

Dacă ești agent imobiliar activ în piața românească și încă nu îl cunoști pe domnul Păuna, înseamnă că ceva nu este în regulă.  Și eu, la fel ca și voi, am primit încă de acum un an de zile, o serie de emailuri de prezentare a unor proprietăți și invitație la colaborare, din partea domnului Cristian Păuna, vânzător care deține un portofoliu de proprietăți în București și Constanța și pe care domnia sa le-a scos la vânzare.

Am primit primul email de la dânsul, undeva la începutul anului 2011, cu o prezentare a unor proprietăți din București. Un email frumos, cu o prezentare detaliată a proprietăților, o serie de fotografii, căteva planuri ulterior și o invitație la colaborare însoțită de o propunere de comisionare interesantă. Mai mult, o dechidere totală din partea domnului Păuna în ceea ce privește colaborarea cu agențiile imobiliare, acesta invitând orice agent interesat la o vizionare preliminară și la semnarea unui contract de comision. Cum proprietățile dânsului nu făceau obiectul activității noastre, am reținut informațiile, dar doar cu caracter orientativ și ne-am văzut de activitatea cotidiană.

Seria de emailuri a continuat, la intervale regulate primind informări pe email despre stadiul vânzărilor, despre evoluția prețurilor pentru proprietățile domniei sale, fotografii noi și alte informații.
Undeva spre vara lui 2011, un nou email de la domnul Păuna ne aducea în atenție o proprietate deosebită. Este vorba de o vilă situată pe malul Mării Negre, în stațiunea Eforie Sud. De data aceasta, am analizat mai atent oferta, nu pentru că am avea interes direct asupra proprietății, ci pentru ca nu se întâmplă în fiecare zi să ți se prezinte o astfel de proprietate care pe langă niște finisaje aparte, dispune și de „o plajă proprie”.

Din nou, o serie de emailuri legate de proprietate, au apărut constant în inboxul nostru și de fiecare dată, aflam câte o informație nouă. Am primit ulterior un filmuleț de prezentare, dar și o invitație la vizionare a vilei din Eforie Sud. Recunosc că, pe tot parcursul acestor acțiuni, am început să cred că domnul Păuna este agent imobiliar! Atât de bine reușea să prezinte proprietățile, să introducă anumite informații și precizări în emailurile dânsului, că am început să îl bănuiesc ca e profesionist! Cum însă, nici vila din Eforie, nu putea face obiectul activității mele imobiliare, nu am cercetat prea mult situația.
Iată însă că, în data de 5 iunie 2012, primesc un nou email de la domnul Păuna, prin care eram informat și eu, alături de ceilalti agenți imobiliari, că pentru vânzarea vilei din Eforie Sud, domnul Păuna va fi reprezentat exclusiv de către Gabriel Sorin Leu, de la agenția imobiliara Authentic House din Constanta!

Ei bine, pentru mine această informare recunosc că a sunat foarte bine. Ca adept al sistemul de reprezentare exclusivă, sunt încântat să descopăr noi proprietăți intrate sub contract de reprezentare. M-am bucurat pentru Gabriel, despre care am o opinie favorabilă, dar și pentru domnul Păuna, care părea că a găsit o nouă soluție pentru vânzarea vilei.
Urmărind activitatea pe Facebook, atât a colegului Gabriel Leu, cât și a domnului Păuna, am simțit un sentiment extrem de plăcut văzând cum vânzătorul Cristian Păuna promovează pe contul personal vila din Eforie, anuntând totodată cu fiecare ocazie, că este reprezentat de domnul Gabriel Leu.

Pe parcurs, am început să mă întreb, ca orice agent imobiliar, care sunt motivele pentru care un vânzător cu atâtea resurse ca domnul Păuna, a ales până la urmă să fie reprezentat, dar și cum a reusit Gabriel să convingă un proprietar ca  domnul Păuna să îi acorde un mandat exclusiv. Și pentru că atunci când am nelămuriri îmi place să întreb, asta am și făcut.
Așadar, vă invit să urmăriți mai jos un interviu cu cele două persoane amintite, despre imobiliare, reprezentare exclusivă, despre agenți imobiliari și nu numai! Pentru vânzătorii care nu știu dacă sistemul de reprezentare este potrivit pentru ei, exemplul domnului Păuna le va fi de folos. Pentru agenții imobiliari care nu cunosc sistemul, aceasta va fi o bună informare, iar pentru cei care nu cred că sistemul de reprezentare exclusivă poate funcționa în România, un exemplu concret în acest sens.

D.D: Domnule Păuna, pentru a clarifica putin calitatea dumneavoastră de vânzător, aș vrea să vă întreb dacă sunteți proprietarul vilei sau reprezentați proprietarii?

C.P: Sunt proprietarul celei mai frumoase vile cu plajă privată de pe litoral. Am cumpărat această proprietate în 2009, imobilul fiind neterminat. După doi ani de muncă intensă, cu concursul celor mai iscusiți meșteri și cu cele mai bune materiale, am finalizat imobilul cu intenția de a fi vila mea de la mare.

D.D: Când s-au început demersurile de promovare a vilei?

C.P: Am scos la vânzare imobilul în vara anului 2011 când am fost sigur că urmează să plec definitiv din România. Deoarece nu aveam o referință de preț și nici un imobil similar cu care să fac comparații, am scos imobilul la un preț mai mare, având intenția de a scădea progresiv prețul până când feedback-ul din piață îmi va indica zona în care oferta va întâlni cererea. Discuțiile cu diverșii agenți imobiliari din zonă nu m-au convins cu privire la un nivel clar al prețului de vânzare, iar timpul pe care l-am avut la dispozițe mi-a permis să testez singur realitatea pieței.

D.D: Care a fost feedback-ul avut în urma promovării, atât în ceea ce privește interesul manifestat de agențiile imobiliare, cât și în ceea ce privește vizitele și negocierile avute cu potențiali cumpărători ?

C.P: Am promovat imobilul în cel mai agresiv mod cu putință, fiind un imobil atipic, imposibil de comparat cu altă proprietate imobiliară, fie ea chiar de pe litoral, și care se va vinde unei persoane care iubește deopotrivă luxul și marea. Pe lângă anunțurile din ziare și de pe internet, am prezentat proprietatea unui număr de 90 de agenți imobiliari din zona Constanța și unui număr de peste 300 de agenții imobiliare din toată țara. Să nu credeți că exagerez. Simultan am afișat bannerul “de vânzare” pe fațada imobilului și am încercat să arăt oportunitatea investiției tuturor persoanelor cunoscute.
Trebuie să vă spun că vizitatori și persoane interesate de imobil au fost încă de la început, deși majoritatea erau de părere că imobilul era prea scump. Zona prețului de vânzare s-a deschis în momentul în care prețul a scăzut sub pragul de 400.000 Euro. Din momentul în care imobilul a fost promovat la 369.000 Euro feedback-ul este foarte bun. Potențiali clienți atrași de bannerul “de vânzare” de pe imobil au fost foarte puțini, majoritatea celor care sună sunt oameni curioși sau care speră că pot  cumpăra cu câteva zeci de mii de euro o vila pe plajă. Și mai puțini au fost cei veniți din anunțurile din ziare. Anunțurile de pe internet au o pondere ceva mai mare. Cea mai mare parte a vizitatorilor a venit însă din cunoștințele cărora le-am arătat pozele imobilului și le-am prezentat oportunitatea investiției.
Colaborarea mea cu agenții imobiliari este o adevărată epopee. Nu mă refer neapărat la vânzarea imobilului de care mă întrebați. De-a lungul timpului am lucrat cu mulți agenți imobiliari și foarte puțini m-au convins. Majoritatea agenților înregistrează proprietatea într-o bază de date și așteaptă să le pice din cer un potențial cumpărător. Dacă se întâmplă să se potrivească dorințele cumpărătorului cu vreun imobil atunci agentul face conexiunea. Ei bine, din punctul meu de vedere acesta nu este agent imobiliar. Orice secretară poate să facă acest lucru.
Am întâlnit extrem de des agenți care veneau cu clienții la vizionare fără măcar să le spună acestora ce urmează să vizioneze. După vizită tot agentul era cel care comenta că sunt “clienții neserioși”. Credeți-mă, pentru un vânzător particular principala problemă este să găsească agenți imobiliari profesioniști, serioși, de încredere și care să se implice cu adevărat în promovarea imobilului. În acest moment cunosc mai puțin de zece astfel de agenți în România și vând, cumpăr sau închiriez proprietăți din 1990.
În ceea ce privește zona Constanta, din cei 90 de agenți, au venit la zilele “cu ușile deschise” pe care le-am organizat de-a lungul timpului, un număr de nouă agenți. Alți zece au confirmat telefonic că vin dar nu au venit, fenomen social generalizat în zona Constanța. Principala îngrijorare a agentului imobiliar constănțean era bannerul proprietarului afișat pe fațada clădirii, deși am oferit 5% comision la vânzare oricărui agent care vinde proprietatea și i-am invitat pe toți cu contractele la semnat. Trebuie să vă spun că numărul potențialilor clienți aduși de mine la vizionare pentru acest imobil este mai mare decât numărul agenților din Constața care au venit să vadă ce este de vânzare.

D.D: De ce ați ales să semnați un contract de reprezentare exclusivă?

C.P: Motivul pentru care am ales să semnez un contract de reprezentare exclusivă este în primul rând distanța mare dintre imobil și domiciliul meu și timpul liber din ce în ce mai redus de care dispun. În al doilea rând am văzut că deși am oferit 5% comision la vânzare, nici un agent imobiliar nu s-a implicat suficient de mult în promovarea imobilului. Am considerat că un contract de reprezentare exclusivă va rezolva acest lucru. Mai trebuia să găsesc agentul potrivit, cea mai grea dintre probleme.

D.D: Ați avut propuneri și din partea altor agenții pentru un contract de reprezentare? Dacă da, care au fost motivele pentru care ați ales să lucrați cu Gabriel Leu?

C.P: În ultimul an am avut cel puțin alte patru propuneri din partea altor agenți pentru a mă reprezenta în vânzarea imobilului. Dintre aceștia, unul singur s-a implicat în promovarea limitată a imobilului deși i-am refuzat exclusivitatea. Ceilalți nu s-au implicat absolut deloc chiar dacă valoarea comisionului era substanțială. Toți au venit cu condiția de a înlocui bannerul de pe fațada clădirii, crezând probabil că este sursa principală de clienți sau că nu voi respecta cele scrise într-un contract semnat.
Domnul Gabriel Leu a câștigat acest contract în zece minute petrecute împreună pe terasa imobilului. M-a surprins în mod plăcut faptul că a vrut să se implice și să promoveze imobilul chiar dacă eu nu eram dispus să-i acord exclusivitate. De altfel nu a insistat deloc pentru semnarea contractului. A crezut în această vânzare de la început. A existat comunicare și o afinitate pe care am simțit-o probabil amândoi. Ulterior am constatat că suntem născuți în aceeași zi de 20 august, lucru care probabil a contribuit la comunicare.
Înainte de orice însă, Dnul Gabriel mi-a dovedit că are încredere în mine și în cuvântul meu. Ca să înțelegeți, trebuie să vă spun că în continuare bannerul “de vânzare” cu numărul meu de telefon este afișat pe balcon. Eu continui să răspund și să filtrez apelurile. Îi pasez Dlui. Gabriel persoanele cu adevărat interesate pentru a le da informațiile detaliate. Am informații despre cei care au sunat anterior și știu exact când și ce anume am discutat cu fiecare.

D.D: De cât timp s-a semnat contractul de reprezentare? S-a schimbat ceva în această perioadă? Vedeți o activitate mai intensă?

C.P: Contractul s-a semnat de circa o lună de zile. În ceea ce mă privește mi s-a schimbat planul pentru viitor. Știu că are cine să contacteze potențialii clienți și să le ofere toate informațiile necesare, știu că dacă nu voi putea să merg la o vizionare are cine să prezinte imobilul. Mai știu că am un partener care se implică în promovare și care este motivat să vândă imobilul cât mai repede. Pentru mine ca vânzător este comod. Nu am garanția că imobilul se va vinde imediat, însă faptul că am în continuare posibilitatea să mă implic și să vin cu proprii mei clienți este un avantaj pe care alți agenți mi l-au tăiat din start când a fost vorba să mă reprezinte.

D.D: Înaintea acestei experiențe imobiliare (semnarea contractului), ați avut cunoștință despre acest mod de lucru? (dacă experiența este externă, din altă țară, știați de prezența acestui mod de lucru în Romania?)

C.P: Cunoșteam modalitatea de reprezentare exclusivă. Eu la rândul meu o folosesc în activitatea proprie din domeniul investițiilor financiare. În plus, întâmplarea face că de la o vreme urmăresc piața imobiliară din Canada și Statele Unite ale Americii. Acolo fiecare imobil are un agent și punct.

D.D: Stiu că ați mai tranzactionat și alte proprietăți; vânzarea s-a făcut direct sau tot prin intermediul unei agenții imobiliare?

C.P: Trebuie să vă spun că 80% dintre tranzacțiile imobiliare pe care le-am făcut de-a lungul anilor au fost realizate fără ajutorul unui agent imobiliar. Recunosc că adesea chiar prietenul meu “bannerul de vânzare” m-a ajutat, mai ales la proprietăți mici. Ca o ironie, deși nu sunt agent imobiliar, la un moment dat am primit chiar o ofertă frumoasă de angajare din partea unui mare trust de investiții imobiliare care sosea în România.

D.D: Care sunt lucrurile care v-au surprins în mod plăcut, dar și cele care v-au surprins în mod neplăcut, în relația cu agenții imobiliari pe care i-ati intalnit, referitor la reprezentarea exclusivă?

C.P: M-a surprins plăcut faptul că sistemul de reprezentare exclusivă a vânzătorului (sau a cumpărătorului) a început să funcționeze și să se facă cunoscut și pe piața imobiliară din România. Cred însă că mai este mult timp până să se impună. Va depinde numai de seriozitatea agenților din acest sistem. Proprietarul trebuie să vadă că agentul se implică și că vinde mai repede sau mai bine decât prin sistemul clasic. Principala frică a românului este că agentul nu se va ocupa în mod serios de proprietatea sa.
Vis a vis de acest subiect m-a surprins în mod neplăcut faptul că mai bine de 50% dintre agenții cu care am vorbit în ultima lună au înțeles în mod greșit faptul că am dat “exclusivitate la vânzare” Dlui Gabriel Leu. A trebuit să le explic că dânsul mă reprezintă pe mine în mod exclusiv în vânzarea proprietății de la Eforie și că ei pot veni în continuare cu potențialii clienți. Agenții pur și simplu nu știau de sistemul de reprezentare, surprinzător, mulți au aflat de la mine.

D.D: Sunteți o persoană activă în piața imobiliară, care este opinia dumneavoastră despre nivelul de professionalism existent în piață, în rândul agenților imobiliari ?

C.P: Nu vreau să fiu înțeles greșit. Sunt și oameni care muncesc cu sârg în acest domeniu și am toată stima pentru aceștia. Majoritatea agenților însă așteaptă să le intre clientul pe geam.

D.D: Pe viitor, dacă veți avea ocazia de a achiziționa sau de a vinde o proprietate imobiliară, cum ați proceda? Pe cont propriu, ați alege să lucrați cu mai multe agenții sau ați apela la un agent care să vă reprezinte?

C.P: E greu să-ți schimbi vechile obiceiuri, cu atât mai mult cu cât provocarea și satisfacția pe care  mi le oferă reușita în domeniul imobiliar vor continua să mă motiveze. Vă pot spune totuși că, atunci când situația o va permite, voi apela la contracte de reprezentare exclusivă și pe viitor. Este comod pentru proprietar, trebuie doar să ai norocul să găsești agentul potrivit.

D.D: Gabriel, spune-mi câteva cuvinte despre tine și despre Authentic House.

G.L: Am început să lucrez ca agent imobiliar din 1997 în firma Euroclas, în 2002 am decis să îmi deschid propria afacere Authentic House.

D.D: De când lucrezi în sistemul de reprezentare exclusivă?

G.L: În 2010 am intrat în Apair și am îmbrățișat sistemul de reprezentare exclusivă și precum știi am participat la toate cursurile ținute de Tony Macaluso. M-am regăsit în acest sistem de lucru, drept pentru care am renunțat la agenții angajați pentru a nu mă abate de la regulile acestui sistem .

D.D: Cum ai decis să îți oferi serviciile de reprezentare unui vânzator care avea o expunere foarte mare în piață și care era deja cunoscut de marea majoritate a agențiilor imobiliare? Nu te-ai gândit că este o proprietate prea cunoscută pentru ca proprietarul să accepte un contract de reprezentare exclusivă?

G.L: Cum de am decis să iau un contract de reprezentare la o proprietate care are o expunere foarte mare pe piață … Păi ce să spun, noi în acest sistem lucrăm în interesul clientului nostru, nu? Drept urmare cred eu că prin a lista proprietatea cu un agent imobiliar întărești convingerea că ești un proprietar de buna credință în fața agenților imobiliari din piață, aceștia având garanția comisionului prin contractul pe care l-au încheiat cu Agentul de Reprezentare.

D.D: Ce i-ai oferit domnului Păuna, pentru a-l convinge să lucreze cu tine? Mă refer aici la servicii, evident. De ce tu?

G.L: De ce eu și nu alt agent? … Nu știu, poate pentru că eu am crezut în vânzarea acestui imobil. Ca și servicii cred ca am oferit aceleași servicii pe care le are orice agent de reprezentare exclusivă.

D.D: Cât de ușor sau de greu a fost să obții contractul? Care a fost reacția domnului Păuna după prima discuție avută despre un contract de reprezentare exclusivă?

G.L: Nu cred că a fost foarte greu să obțin contractul, Domnul Păuna este un vânzător de bună credință, care apreciază munca agentului imobiliar. Chiar dânsul mi-a spus ca are o relație foarte bună cu agenții din București și din țară și probabil pentru că este foarte greu să închei contracte cu toți agenții imobiliari, a preferat ca eu să-i fiu garant în relația de lucru cu aceștia, punând la dispoziție un contract de remunerare pentru orice agent de cumpărător .

Așadar, stimati colegi, concluziile vă invit să le trageți singuri, pe baza celor de mai sus.

Dacă ești agent imobiliar și vrei să afli mai multe despre sistemul de reprezentare exclusivă, caută informații despre întâlnirile FOCUS, viziteaza www.apair.ro sau întreabă colegii din piață.

Dacă ești proprietar si vrei să afli  care sunt avantajele sistemului de reprezentare exclusivă, ai  informatii disponibile pe www.apair.ro, întreabă agenții cu care lucrezi  și urmărește informațiile puse la dispoziție pe acest blog. Și nu uitați, când vă întâlniți cu agentul dumneavoastra imobiliar, întrebați-l : TU, PE CINE REPREZINȚI ?

Pentru cei interesati sa afle mai multe despre vila de la Eforie, puteti accesa informatii complete despre proprietate, urmarind linkul de mai jos.

http://www.flexmls.com/share/3Pci/Str.-MARII-999-lot-3-2-Eforie-Sud-905360

Share/Save/Bookmark

Let’s FOCUS!

FOCUS s-a nascut intr-o seara friguroasa de iarna, la o cafenea in Cismigiu.  A fost o propunere la care Ileana Preda a reactionat pozitiv si impreuna am decis ca e bine sa incepem. Era duminica seara, ora 21 cand am terminat de schitat programa primei intalniri FOCUS alaturi de Ileana Preda si Mihai Cranga, iar in aceeasi seara aveam sa trimit via Facebook invitatiile la primul eveniment, ce avea sa aiba loc marti incepand cu ora 9.30, la un restaurant din zona Dristor.
Desi luati pe nepregatite, multi colegi au dat curs inca de la primul eveniment invitatiei noastre si asa s-a constituit FOCUS : evenimentul la care in fiecare saptamana, martea intre 9.30 si 11.30, ne bem cafeaua impreuna, facem networking si dezbatem subiecte imobiliare de mare interes pentru breasla noastra, subiecte care tin de reprezentarea exclusiva. LA fiecare editie, avem un M1(moderator) care sustine o prezentare despre un subiect anterior stabilit si un M2, care il asista pe M1 la editia curenta si care va fi M1 la editia viitoare.
De la inceput, FOCUS s-a tinut cu strictete in fiecare marti, mai putin atunci cand FOCUS a coencis cu sarbatorile de Paste, perioada libera de 1 MAi sau ZAI, cand intalnirile FOCUS au fost suspendate.
Atunci cand am lansat FOCUS, mi-am dorit din toata inima sa vina momente precum cel care urmeaza. Recunosc insa ca nici eu, nici Ileana , nu ne-am asteptat ca acest moment sa vina atat de repede!
Asadar, FOCUS are onoarea de va prezenta editia cu numarul 9, una la care M1 va fi domnul Peter Shuttleworth, Consultant MLS al NAR, SUA si Senior Advisor al Metro MLS in Milwaukee Wisconsin, SUA !!! Dl. Peter Shuttleworth, ne face onoarea sa viziteze Romania pe 29 Mai, si va participa ca Speaker la intalnirea FOCUS, unde ne va vorbi despre avantajele cooperarii intre agentii imobiliari si beneficiile utilizarii unui Serviciu MLS in vederea realizarii de business eficient in domeniul imobiliar.Pentru o prezentare detaliata a distinsului nostru invitat, precum si prezentarea evenimentului, va rog consultati documentul disponibil la linkul de mai jos!

Editia FOCUS 9, are loc la IBc Modern, marti in intervalul 9.30-13. Beneficiem de traducere in limba romana asigurata de cei de la DIACRIS INTERNATIONAL iar accesul la eveniment este GRATUIT si liber oricarui agent imobiliar din Romania, indiferent daca face(sau nu) parte dintr- o asociatie imobiliara.
Eveniment oferit de FOCUS cu sprijinul IRPF, CEREAN, FBS Data Systems, APAIR, DIACRIS INTERNATIONAL – Traduceri si Interpretariat, IBC Business Center si IMOPEDIA.RO.
Multumiri speciale pentru efortul depus lui Dan Negulescu si pentru sustinere si promovare lui Razvan Muntean.

Aflati mai multe despre FOCUS,  o comunitate exclusiv dedicata agentilor imobiliari,   pe   Facebook !

Share/Save/Bookmark

Ziua Agentului Imobiliar-meciul

Desi teoretic astazi trebuia sa apara cea de-a treia parte a articolului din seria “3 destine”, ma vad nevoit sa va insel asteptarile, deoarece acum, la finalul evenimentului de astazi, nu am cum sa ma abtin din a impartasi si cu cei care nu au putut fi prezenti, cateva dintre cele intamplate azi la Ziua Agentului ImobiliarCEL MAI BUN EVENIMENT DIN SERIE de pana acum!

Dupa adunarea de la prima ora, evenimentul a debutat in forta cu dezbaterea sub forma de meci “‘Intermediere versus reprezentare exclusiva”‘, unde calitatea invitatilor din panel a fost excelenta, in ambele parti. Astfel, la “‘intermediari” .. au jucat, in ordinea numerelor de pe tricou : Claudiu Hategan de la Klauss&Partners, Ruxandra Cleciu de la Neocasa, Giulio Angheloiu de la Premier si in ultimul moment George David de la Galaxy a fost inlocuit de un coechipier de la biroul din Ploiesti, al carui nume nu l-am retinut. De cealalta parte, echipa “‘reprezentantilor”‘ a fost formata din Iulian Niculae de la Victoria Consult, Ovidiu Cristescu de la Century 21, Ileana Preda presedinte APAIR si Andrei Marinescu de la Remax Properties.
Partida a debutat furtunos, ambele tabere fiind gata de actiune. Dupa primele 10 minute, arbitrii Razvan Muntean si Luciana Petrescu, au fost nevoiti sa intervina, amenintand ambele echipe cu cartonase galbene. Discutia a continuat, Andrei Marinescu dovedind o forma de zile mari si aratand ca antrenamentele unu la unu cu Adrian Sischin au dat rezultate. Cateva driblinguri printre adversari i-au debusolat pe acestia, fiind aproape de a incasa un gol! Giulio Angheloiu a fost primul care si-a revenit, iesind pe contra-atac si dovedind ca experienta unui mijlocas de calitate, isi spune cuvantul in orice echipa. Doua,trei mingii aruncate de acesta in careu, au pus in dificultate apararea adversa. Din fericire pentru “‘reprezentanti”, coechipierii lui Giulio nu erau incalziti si nu au profitat de ocazii.
Ileana Preda a incerca sa aseze jocul la mijlocul terenului, fiind insa repede luata in marcaj de Ruxandra Cleciu, care s-a interpus imediat intre ea si poarta echipei intermediarilor. Reprezentantul Galaxy a incercat sa plece de cateva ori pe contra-atac, insa a pierdut de fiecare data mingea undeva spre mijlocul terenului, unde la deposedare Iulian Niculae a dovedit o forma excelenta, iesind de cateva ori in intampinarea adversarului, deposedandu-l de minge si plecand pe extrema cu mare viteza. MAi mult, in fata portii adverse, Iulian si-a dovedit finetea prin executarea unor scheme tehnice de mare calitate, cunoscute in lumea fotbalului drept “‘urechi”‘ si “‘braziliana”‘. De altfel, Iulian a reusit si sa marcheze parerea mea, ridicand publicul in picioare, insa arbitrii au anulat golul pe motiv de offside si fair play(cica ar trebui sa se termine egal).
Claudiu Hategan a fost si el destul de prezent in joc, insa putin cam nehotarat. De cateva ori a lasat impresia ca ar vrea chiar sa schimbe echipa!!! Insa, pentru ca piata nu i s-a parut inca pregatita, a decis sa isi reocupe locul in tabara intermediarilor.
Ruxandra Cleciu si Andrei Marinescu au avut cateva ciocniri la mijlocul terenului, fiecare acuzand ca adversarul a intrat cu talpa sus! Arbitrii au verificat situatia si declarat ca doar se vaita! Giulio Angheloiu a incercat cateva demarcari de finete, insa nu a fost suficient sustinut de coechipieri, motiv pentru care actiunile sale nu s-au soldat cu goluri.
Pe final, Ovidiu Cristescu a intervenit cu cateva pase scurte avute cu Ileana Preda, Claudiu Hategan a facut si el cateva deposedari, iar de cate ori cineva se pregatea sa inscrie golul castigator, arbitrii interveneau si opreau jocul, pentru a pastra egalitatea pe tabela.

In final, meciul s-a terminat indecis, asa cum si incepuse. Cativa jucatori au iesit accidentati si transpirati, chiar nemultumiti de rezultat. Insa, fiind un moment festiv, nu se putea altfel. Chiar si incercarea de a intra pe teren a catorva suporteri aflati in tribune, a fost zadarnicita de fortele de ordine, reprezentate de fetele de la media.imopedia.ro, care cu talent au driblat microfoanele si le-au ascuns de fanii infocati. Ochiul ager al observatorului federal Bogdan Severin, scruta vazduhul dupa petarde, brichete si cutii cu bere, fiind imposibil sa arunci din tribuna cu orice in afara de priviri!

La final, ambele parti au intrat la vestiare, promitand fiecare ca pentru meciul de anul viitor vor veni mult mai pregatite si mai ambitioase. Cu toate astea, ambele echipe au fost de acord asupra unui singur lucru : cele doua echipe, fac parte cu siguranta din divizii diferite!

Cu voia dumneavoastra, maine revin si cu informatii de la restul evenimentului. Enjoy!

Share/Save/Bookmark

De la A la Z

Imi aduc aminte ca eram copil, ma uitam la filme americane si vedeam o multime de oameni interesanti, oameni despre care nu credeam ca exista decat acolo, in America….Erau filme in care vedeam avocati, agenti de bursa si ….agenti imobiliari!  Ulterior am aflat ca exista avocati si in Romania(cand parintii mei au divortat), apoi, cu trecerea timpului, am aflat ca exista si agenti de bursa. Iar mai tarziu, pe la jumatatea anului 1998, am aflat ca exista si agenti imobiliari! Si am avut un soc!

Avocatii….aia de i-am vazut eu in judecatorie, semanau cu cei din filme..aveau costume frumoase, lucioase si scumpe. Erau mereu  cu capul drept, priveau inainte si pareau mereu preocupati de ceva.
Apoi, am inceput sa compar pozele agentilor de bursa, din ziarele romanesti, cu imaginea celor din filmele americane…Si iarasi, parca erau la fel : costume scumpe, zambete semete, aere de superioritate! Da, pareau la fel.

Agentii imobiliari din filme…la inceput mi s-au parut la fel cu cei pe care ii cunosteam eu.  In mare parte, in filme erau agente.Cand am inceput sa cunosc lumea imobiliara, erau foarte multe femei printre cei pe care ii stiam eu.  De vandut, toti vindeau. Diferentele au aparut insa pe parcurs.

Daca in filmele alea americane, agentii vindeau case superbe, cu unul sau doua etaje, cu gradini minunate sau apartamente superbe, situate de la etajul 30 in sus, cu terase imense si vedere la Central Park…..agentii pe care ii stiam eu, vindeau doua camere confort doi in Berceni! Cu vedere la CET!  Initial am zis ca nu-i corect, sa faca si la noi zgarie nori, sa aiba si agentii nostri penthouse-uri de vanzare!!! : (  Dupa care, m-am resemnat : o vanzare e tot o vanzare-asta avem, cu asta defilam!

Am ajuns apoi agent imobiliar si am inceput asa cum era si normal cu confort-uri doi si similare. Ba chiar a doua mea tranzactie, a fost un apartament de 2 camere confort 3!!! Ce vremuri………..Am continuat vanzarile si pe masura ce timpul trecea, ma indragosteam si mai mult de meseria mea.  Sa vezi in fiecare zi oameni noi, sa poti discuta lucruri noi, sa inveti strazi, locuri, blocuri noi, sa ai ocazia de a asculta motivatii diferite, de vanzare sau cumparare si peste toate acestea, sa fii platit pentru a invata atatea chestii – mi se parea absolut fascinant! Efectiv, eram platit pentru ca ascultam si dadeam sfaturi : „cumpara apartamentul asta” asta sau „vinde acum, cu atat”. Ce am inteles eu abia foaaaarte tarziu: eram si un bun ascultator si un bun sfetnic.

PE masura ce timpul trecea, banii veneau, cariera mea parea asigurata. Aprofundam domeniul, capatam experienta,  vindeam proprietati, castigam bani.  Cum timpul trecea foarte repede, munca era foarte multa, rareori aveam timp sa ma si gandesc la ce fac. Au trecut ani de zile pana cand am avut timpul necesat sa imi analizez activitatea, actiunile si rezultatele.  Abia dupa jumatatea lui 2008, cand timpul a inceput sa devina tot mai suficent, vanzarile tot mai putin consumatoare de energie si timp(a se citi tot mai putine), am putut incepe sa imi analizez cei deja 5 ani de cariera imobiliara.

Fara sa vreau apareau in imaginatia mea comparatiile intre agentii imobiliari din filme si cei autohtoni. Iar de aceasta data, puteam foarte usor compara imaginea agentului imobiliar din filme, cu activitatile mele….Deja puteam evalua altfel situatia….din interior. Am inceput sa ma gandesc  usor usor la ce au „ei” si nu am eu…..ei au case frumoase, eu nu chiar asa de frumoase…..ei au vedere la Central Park….eu aveam apartamente in Central Park(ansamblul rezidential de pe Stefan cle Mare) cu vedere la Parcul Circului!…..ei au vile cu hectare intregi de gradini, eu aveam vile „de lux” in minunatele ansambluri rezidentiale din Pipera….ei au ….eu n-am…..ei au…..eu n-am…….ei au..eu….Ei bine, eu de ce sa nu am ?

Da’ chiar asa ??? Eu de ce sa nu am ? ) Ce ? Va spun imediat : gandindu-ma la acei minunati agenti imobiliari, care se ocupau de minunate proprietati, in minunate locatii, la minunate preturi si care incasau minunate comisioane, am realizat ca aveau niste metode de promovare adecvate!!! Ii vedeam in filme cum chemau fotografi profesionisti sa le faca poze la case, cum faceau filmulete cu niste handycam-uri Sony pe care mai apoi le puneau pe siturile lor, apoi ii vedeam facand „homestageing „ la proprietati, „plantand” apoi semne pe peluza cu „de vanzare” cu numere de telefon si pozele agentilor pe ele, sau bannere mari cat casa montate pe peretele claririi. Ii vedeau apoi cumparand spatii publicitare in ziare, anunturi mari de tot, musai color si uneori chiar cate o jumatare de pagina in ziare, punand bannere pe siturile imobiliare sau tiparind fluturasi si impartindau-i pe strazi sau pe la cutiile postale, ori tiparind reclame pe cutiile de pizza care erau livrate la domiciliu…Si multe multe multe alte metode de promovare!

Incredibil! Atatea metode de promovare! Atatea cai de a gasi cumparatorul potrivit pentru proprietate! Si eu ? Eu ce aveam ? Pai….hmmm….sa ma gandesc : aveam promovare pe un portal imobiliar…dar la nivel basic si mereu de la pagina 3 in sus; aveam voie sa public pe 30 de situri de anunturi gratuite ofertele mele; aveam 2-3 anunturi pe saptamana la Ziar-un singur ziar; aveam posibilitatea sa sun clientii din Argus si sa le propun ofertele mele; aveam niste bannere ale agentiei pe situri diverse, care ne aduceau trafic pe situl agentiei; aveam …..cam atat aveam.  Doar atat ?!?!?

Pai si cum sa vinzi proprietati doar cu atatea instrumente de promovare ?!!?! Cum ?!!? Evident ca in secunda doi m-am dus glont sa cer patronatului mai mult! Si mai mult! Si mai mult! Am inceput sa tip, sa fac scandal, sa cer promovare, sa cer investitii sa ..sa….sa…..Si  mi-au cazut doi dinti de la atata cerut! In zadar…..Intotdeauna mi  se oferea prea putin si prea tarziu. Intentii bune erau, vointa asa si asa, dorinta multa….dar rezultate zero.  De multe ori s-a incercat, uneori s-a reusit, alteori nu. Am avut si perioade bune, perioade in care se faceau investitii masive si se cunosteau rezultatele.  Si atunci eram cu totii …aproape fericiti!

De ce aproape ? Pentru a face investitii, trebuiau bani. Si nu putini.  O investitie de promovare era analizata bine, gandita o bucata buna de timp, negociate preturile, apoi facuta investitia. De cele mai multe ori, investitiile insemnau de fapt, bugete de promovare pentru proprietati. Acestea sunt cele mai de succes investitii, direct in produsul pe care il vindeam. Campaniile de promovare generau clienti, clientii cumparau proprietatile,  agentia incasa comisioane.  Uneori aceste campanii de promovare, direct pe oferte, isi atingeau scopul.Alteori insa…….

Alteori se intampla ce stim cu totii ca se intampla : dupa ce investeam bani frumosi in promovarea unor proprietati, pana cand promovarea isi facea efectul, proprietatea se vindea!!! Evident!!!
Si de aici sa te tii : clienti nervosi care sunau si li se spunea ca nu mai este de actualitate anuntul si care iti inchideau telefonul in nas, agenti care de teama sa nu dezamageasca clientii le spuneau ca este de actualitate dar nu se poate vedea si le propuneau altceva, agenti dezamagiti ca isi pistonasera patronul sa investeasca banii in niste proprietati care nu mai erau de actualitate si care nu aveau sa intoarca rezultatele scontate in momentul investitiei, etc.

Da, exista evident si beneficiul secundar, acela pe care il stim cu totii : faceai o baza de date cu clienti cumparatori, clienti pe care incepeai apoi sa ii agasezi cu telefoane in care trebuia sa le propui altceva decat vroiau ei, clienti pe care trebuia sa ii duci sa vada cate 20 de proprietati si sa speri ca pe parcurs ori o sa le placa ceva, ori o sa ii determini tu sa le placa ceva. Doar ca uneori clientii nu vroiau sa vada altceva,  nu erau dispusi sa vada alte proprietati sau, clienti care disperati ca nu gaseau ce cautau, acceptau sa mearga la orice vizionare, doar-doar or gasi ceva care sa le placa!
Uneori se termina bine-din acei clienti care intrau pe proprietatile vandute, o parte cumparau altceva. Alteori insa, acei cumparatori zaceau in agende sau in caietele de clienti saptamani, luni poate, timp in care nu puteai face nimic cu ei pentru ca nu aveai ce sa le oferi, timp in care uitai efectiv de ei sau pana ii sunai tu sa le faci o propunere, ei deja cumparau altceva cu altcineva.
Calculand rapid raportul investitii-beneficii, a trebuit de multe ori sa ma declar invins : sa faci o campanie de promovare pentru acele oferte, suplimentar fata de obisnuita publicare pe cele 30 de situri gratuite si un portal imobiliar, nu era rentabil!  Si nici in ziua de azi nu este, dar asta e o alta discutie.

Eram socat de faptul ca imi doream mai mult, dar nu puteam face. Imi doream sa investesc mai mult intr-o oferta, dar nu aveam cum. Imi doream sa fac ceva diferit, dar nu puteam. Pur si simplu nu era rentabil, pentru ca orice investitie mai importanta as fi incercat, aparea mereu aceeasi problema : pana sa isi face efectul promovarea mea, respectiva proprietate se vindea! Si simteam ca imi scapa ceva……

Intorcandu-ma cu gandul la acele minunate filme americane, in care agenti imobiliari extraordinari, aveau instrumente extraordinare de promovare de care se foloseau cu succes, am inteles deodata ce imi scapa din vedere : acei oameni aveau un avantaj incontestabil si care ii scutea de problemele mele- EXCLUSIVITATE!!!

Am inteles atunci de ce ei puteau pune semne cu „de vanzare” pe peluza casei fara teama ca v-a bate cumparatorul la usa, iar eu nu puteam. Am inteles de ce ei puteau cumpara un sfert de pagina de ziar sa promoveze o proprietate si eu nu puteam. Am inteles de cei isi permiteau sa angajeze un fotograf sa faca poze si eu inca faceam pozele cu telefonul mobil. Am inteles de ei aveau proprietatile listate pe cele mai tari portaluri imobiliare si eu nu. Am inteles de ce ei vindeau proprietatile de care se ocupau, in timp ce eu „cumparam” pentru clientii mei alte proprietati decat cele pentru care ma cautasera.  Si am mai inteles, e adevarat ca ceva mai tarziu, de ce in filme, agentii imobiliari se respectau, se invitau sa isi viziteze reciproc proprietatile si de ce ei faceau vanzari impreuna, in timp ce eu, daca ma intalneam cu alt agent intr-o casa, mai aveam putin si ne scoteam ochii in fata clientilor!!!  Am inteles de ce patronul meu nu poate investi, asa cum o faceau alti patroni. Si de ce eu, nu pot fi precum acei agenti din filme. Am inteles de ce in Romania, daca suni la alta agentie sa le spui ca ai client pentru o proprietate  pe care ei o promoveaza,esti acuzat ca vrei sa furi baza de date, ori daca ii spui cuiva ca ai o oferta buna si vrei sa colaborezi, primul lucru pe care il face este sa caute proprietarul, pe la spatele tau. Am inteles si de ce, portalurile imobiliare din Romania, nu pot fi la fel ca cele din strainatate si de ce Imopedia nu a introdus si posibilitatea de a posta materiale video la oferte, pe langa poze(pentru ca aproape nimeni nu foloseste aceasta facilitate!-asta apropo de o discutie avuta cu Bogdan Severin acum ceva ani). Am inteles si de ce nu pot face o evaluare corecta unei proprietati, atat timp cat nu pot sti exact daca cele 3 proprietati pe care incerc sa le folosesc in analiza comparativa, chiar au 70 de mp asa cum a scris agentul in anunt, sau au de fapt 64 si „a exagerat” agentul…..

Am inteles ca acei agenti din filme, acei agenti din prezentarile de pe Youtube, acei agenti din materialele de curs la care am participat, nu sunt mai destepti ca mine, nu sunt mai frumosi ca mine, nu sunt mai buni vanzatori ca mine………NU SUNT MAI PROFESIONISTI CA MINE! Ce au in plus : UN SISTEM DE LUCRU.

Poate o sa vi se para ciudat. Dar nu este. Acei agenti pe care eu ii admiram, pur si simplu faceau niste lucruri normale, efectuau niste etape dintr-un proces de vanzare al unei proprietati.  Ei fac lucruri simple, etapizate, care trebuie incepute cu punctul A si terminate in punctul Z, iar aceste etape sunt parte a unui sistem de vanzari imobiliare, sistem care nu este nici greu, nici imposibil de implementat, nici macar extraterestru. ESTE EFECTIV UN SISTEM! Incepe in punctul A si se termina in punctul Z! Simplu! Vreti sa stiti care e smecheria ? Sunteti curiosi ?  Vreti sa stiti secretul care face sistemul sa functioneze ?

O sa va spun in felul urmator : motivul pentru care sistemul functioneaza, este logic si usor de inteles : sistemul presupune urmarea unor pasi simplu, pasi ce trebuie respectati  si care odata realizati, te poarta din punctul A in punctul Z!  Evident, nu am sa va descriu acum care sunt toate etapele acestui sistem, dar pot sa va spun ca in cadrul sistemului, ca acesta sa functioneze, pot fi sarite oricare dintre etape, se poate renunta la unele etape, altele e posibil sa nu fie nevoie sa le parcurgi. Esentiale, raman etapele A si Z!

Si acum haideti sa va explic ce inseamna literele A si Z:

A= semnarea contractului de reprezentare exclusiva

………………………………………………………………………………………………………..

Z=inchiderea vanzarii si incasarea comisionului

Cand scopul este inchiderea vanzarii si incasarea comisionului, prima etapa a sistemul trebuie sa fie semnarea contractului de reprezentare exclusiva.  Etapele intermediare, pot diferi ca ordine si importanta, in functie de tipologia agentului, a clientului sau a proprietatii. Insa fara punctul A, ajungerea in punctul Z, este: un accident, noroc chior sau nebunie curata!

Am realizat ca aveam nevoie de un SISTEM, acum 3 ani de zile. Am petrecut aproape un an si jumatate incercand sa creez sistemul in jurul meu, acolo unde eram, impreuna cu cei care imi erau colegi. Nu am reusit si nici macar nu este greu de inteles de ce : sistemul pe care il cautam eu, nu era bun si pentru ei. Cand am inteles asta, am plecat. N-a fost deloc usor, pentru ca 7 ani sunt multi ani…Dar am avut curajul sa fac acest pas(sau poate nebunia).  A urmat o jumatate de an, in care am incercat sa creez sisteme pentru altii. Si spre marea mea surprindere, a si functionat ! ) Dupa toate astea, acum aproape un an de zile, am plecat sa creez sistemul meu. Si am plecat la drum avand in minte doar atat : A si Z!
De-a lungul „calatoriei” mele in interiorul propriului meu sistem, am fost nevoit sa invat care sunt celelalte etape. Si a trebuit sa invat singur, pentru ca nu exista cineva care sa ma invete. A trebuit sa „sorb” informatie de la oricine era destul de nebun sau de darnic sa mi-o ofere. A trebuit sa invat „limbi straine” si cuvinte ciudate precum „listare”, „colaborare”, „o singura parte”, „loialitate”, „dezvaluire completa”…samd.

Peste o luna, se implineste un an de gand incerc sa potrivesc in cea mai buna ordine restul etapelor din acest sistem.  Un an de chinuri, de experimente(mai mult sau mai putin reusite), un an de educatie continua si asiduua, un an de studiat alte sisteme, de extras ce mi se potrivea si introdus in sistemul meu, un an cu incercari nebanuite si realizari incredibile(nu, nu financiare…. A fost un greu din punct de vedere financiar, insa un an excelent din punct de vedere al realizarilor. A fost un an care a debutat cu o campanie de imagine extraordinara, datorata unei prezente exemplare la targ, care a continuat cu un contract foarte important semnat cu dezvoltator imobiliar, apoi cu niste tranzactii spectaculoase prin modul in care au fost realizate si nu neaparat prin veniturile generate si care se incheie acum, prin semnarea unui contract de reprezentant exclusiva in Romania a unui mare concern german, dupa o negociere care a durat 7 luni de zile!!!

In acelasi timp:
- am inchiriat un apartament care in prima saptamana de inchiriere s-a inundat si in a doua a luat foc(!!!);
- am inchiriat un spatiu comercial unde chiriasul a primit termen de gratie 45 de zile, dupa care nu a revenit la locatie, apoi aceluiasi proprietar, i-am inchiriat alt spatiu in aceeasi incinta, unui alt client care dupa 2 luni de contract, a disparut subit, iar acum suntem in punctul de a inchiriat al treilea spatiu-iar daca si asta pleaca sau nu plateste, jur ca nu mai fac inchirieri niciodata!
-am alergat 3 luni de zile non-stop dupa o clienta care vroia sa cumpere o vila de 2,5 mil Euro, clienta care nici acum la 7 luni de la ultima noastra intalnire nu a cumparat nimic, dar careia am fost pe punctul de a ii vinde totusi ceva de „numai” 1,4 mil Euro;
-am pierdut o inchiriere de 7.200 Euro, pentru ca desi stiam ca cel care doreste sa inchirieze este patron de club de noapte, eu am stabilit semnarea dimineata la 10.30 si omul nu s-a putut trezi sa vina la intalnire, iar proprietarul, cetatean turc venit special de la Istambul pentru semnare, a considerat-o lipsa de respect si a anulat deal-ul…..

Dar si :
-am dezamagit oameni, clienti sau prieteni;
-am dat rateuri;
-am fost dezamagit.

Dar am si :
-castigat respectul si prietenia unor oameni deosebiti;
-castigat un partener care si acum scuipa sange datorita nebuniei mele;
-descoperit ca exista oameni care au mai multa incredere in mine, chiar mai multa  decat am eu!

Am tinut sa va impartasesc toate acestea, pentru a intelege ca fiecare dintre noi suntem diferiti(din fericire, vorba reclamei) si ca fiecare putem avea propriul nostru sistem de lucru. Pentru a reusi,  fiecare trebuie sa isi aleaga etapele sale, ordinea cea mai buna,  poate in interiorul sistemului sau face ce crede ca e mai bine…..cu singura conditie ca, pentru a ajunge la Z, trebuie sa incepi musai cu A! Ati vazut voi alfabet care sa inceapa cu B ? Sau numaratoare care sa inceapa cu 2 ?

Succes in crearea propriului vostru sistem de lucru. Toti cei care va simtiti slabiti, obositi, nervosi si recalcitranti, cei care nu aveti rezultate pe masura asteptarilor, care nu stiti ce sa mai intelegeti din piata, care nu intelegeti ce se intampla cu meseria voastra……toti, aveti nevoie de un SISTEM! Al meu, este aproape finalizat.

Share/Save/Bookmark

Cum sa cresti vanzarile prin reprezentare exclusiva

Tocmai cand eram de parere ca nu se intampla nimic bun in piata, se gasesc unii sa ma contrazica! Printre ei. Ileana Preda, care in loc sa fie in vacanta in perioada asta, prefera sa faca munca voluntara pentru cei care doresc sa isi dezvolte skillurile de vanzari, prin sistemul de reprezentare exclusiva. Iata ce pregateste Ileana:

Reprezentarea exclusiva este un concept ce permite agentului sa devina mai productiv, generand vanzari si venituri mai mari decat o poate face prin intermediere.

Incepand cu data de 29 august 2011 puteti beneficia de o serie de 8 seminarii adresate agentului imobiliar pentru aprofundarea cunostintelor despre conceptul de reprezentare exclusiva atat a vanzatorilor cat si a cumparatorilor.

Prin participarea la aceste seminarii, agentul va accesa tehnici specifice care il va ajuta in relatia cu clientul vanzator si clientul comparator, cu aplicabilitate facila inca de a 2-a zi.

Seminariile sunt prezentate de Ileana Preda care a inceput sa practice profesia de agent imobiliar in 2003, in Statele Unite iar din 2010 aplica cu succes experienta acumulata in afacerea proprie din Romania.

Pretul pentru participare este de 100 ron/seminar.

I. Relatia de lucru cu vanzatorul
29 august 2011 – Notiuni de baza in conceptul de reprezentare exclusiva
5 septembrie 2011 – Prospectarea si calificarea potentialului vanzator
12 septembrie 2011 – Pregatirea analizei de piata si a procesului de listare
19 septembrie 2011 – Prezentarea de listare si obtinerea contractului de reprezentare exclusiva
26 septembrie 2011 – Deservirea clientului vanzator

II. Relatia de lucru cu cumparatorul
Prospectarea si calificarea potentialului cumparator
Prezentarea si obtinerea contractului de reprezentare exclusiva a cumparatorului
Deservirea clientului comparator
Data si locatia acestor seminarii vor fi anuntate ulterior!

Agenda seminarului din 29 august, “Notiuni de baza in conceptul de reprezentare exclusiva”:

1. Importanta reprezentarii exclusive in relatia cu clientul
2. Instrumente si tehnici eficiente pentru gestionarea obiectiilor clientilor
3. Argumente pro si contra
4. Studii de caz
5. Sesiune de dezbateri deschise

Pentru inscrieri va rugam trimiteti informatiile de facturare specificand nr. de participanti la adresa info@topagent.ro. Locurile sunt limitate, accesul se va face doar pe baza confirmarii de participare si plata in avans prin OP pana la data de 27 august 2011.
Evenimentul este sustinut de Conacul Castanilor, Calendar Evenimente, RE/MAX Romania.

Si, pentru ca nu pot decat sa ma bucur cand aflu despre astfel de evenimente, sustin cu tarie ideea Ilenei. Mai mult, primele 4 persoane care se inscriu la curs, prin intermediul acestui blog, vor primi cadou un exemplar din volumul “MAXIM”  al lui Bogdan Comanescu, lectura obligatorie pentru cei care vor sa fie vanzatori adevarati!

Despre curs, gasiti mai multe informatii pe Facebook.

Share/Save/Bookmark

Open house

Lucruri bune se intampla mereu. In piata imobiliara, conceptul de reprezentare exclusiva capata tot mai mult contur. Aflu in fiecare zi  informatii noi legate de acest aspect si nu pot decat sa ma bucur.

Vission House, una dintre agentiile imobiliare care au ales sistemul de reprezentare exclusiva si care au inteles ca acest sistem reprezinta o modalitate excelenta de lucru, organizeaza maine 08.04.2012, un Open House pentru una dintre proprietatile pe care le reprezinta. Astfel, Andrei Rusu si echipa sa asteapta maine, pe toata lumea interesata de o proprietate in zona de nord a capitalei, la o prezentare a acestei proprietati : http://www.imopedia.ro/anunt/apartament-in-bucuresti-soseaua-nordului-606RUN17840.html

Sunt asteptati atat clientii cumparatori, care doresc sa viziteze proprietatea, cat si agentii imobiliari care sunt interesati sa afle mai multe detalii despre proprietate si sa o vizioneze pentru a o prezenta clientilor proprii. Acest eveniment se adreseaza si vanzatorilor, care pot astfel intelege mai bine sistemul de reprezentare exclusiva si pot decide astfel in cunostinta de cauza daca este potrivit pentru ei.

Proprietatea este situata in zona Nordului, la adresa Str.  Daniel Danielopolu 34. Cei interesati il pot contacta pe Andrei Rusu, manager Vission House, la numarul de telefon 0756.77.44.44.  Evenimentul se desfasoara intre orele 12 si 17.

Pe cei care vor veni maine la eveniment, ii astept cu opinii dupa terminarea acestuia.

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner