Mai rau de atat nu se poate!

Vi s-a intamplat vreodata sa treceti printr-o serie de evenimente neplacute, care sa va faca sa exclamati “oare ce mi se mai poate intampla?” sau chiar “mai rau de atat nu se poate”? Ei, sunt convins ca da. Si mie mi se intampla uneori. Ba chiar, mi s-au intamplat atat de multe lucruri nefaste in ultima perioada, incat acum vreo doua zile, am exclamat si eu : “mai rau de atat, n-are cum sa fie!!!” GRESIT! Se poate si mai rau!

Dar sa revin la motivele care m-au facut sa cred ca mai rau nu se poate. Evident, ele au legatura cu activitatea profesionala. Astfel, trebuie sa va povestesc ca pe finalul anului trecut, am fost aproape de a incheia o tranzactie frumoasa. Ar fi fost o reusita, nu numai datorita sumei de bani ce am fi incasat-o, dar si datorita faptului ca era prima tranzactie, cu primul nostru client intrat pe City Dreams! Intamplarea a facut sa aterizeze in “ograda” noastra un client posesor de buget de 2.000.000 Euro si care cauta sa cumpere o resedinta. O sa va povestesc alta data cam ce s-a intamplat in aceasta tranzactie pe larg. Acum ma multumesc doar sa va spun ca, dupa ce am alergat timp de 45 de zile pe o piata complet straina noua(piata de vile de lux), dupa ce a trebuit sa invatam toate strazile si stradutele din Capitale, Aviatorilor, Kiseleff, Primaverii, Victoriei, Floreasca, dupa ce am selectat din peste 40 de proprietati, cam 8 proprietati potrivite cererii clientilor nostri,  ori dupa ce am “bantuit” de strazi in miez de noapte pentru a identifica casele(deja jandarmii de pe la televiziune daca ne mai vad o data, sigur ne impusca!), ei bine dupa toata aceasta nebunie care a insemnat nopti nedormite, multa multa munca si un stres colosal, clientii nostri au decis sa faca o oferta scrisa de achizitie la o proprietate! Nu, nu se incadra deloc in ce cautau ei. Dar au decis s-o cumpere. Nu puteam decat sa fim bucurosi. Pana la urma, daca ei vor, de ce nu ?
Dar era prea frumos ca sa fie adevarat! Nu va dau mai multe detalii, va spun doar ca negocierea dintre parti a decurs ciudat. Mai mult, nici macar nu am inteles unde s-a “rupt filmul”. Afacerea a cazut, iar noi eram dupa aproape doua luni de munca de acum, obositi, stresati, cu visurile naruite.

Asa se face ca ne-am intors  la treburile noastre. Adica la apartamente. Un prieten, fost client, ne-a dus sa vedem un apartament foarte frumos, intr-un bloc nou in Bucurestii Noi. A vrut sa il cumpere pentru el, dar cum nu s-a incadrat cu banii, a renuntat la idee. In schimb, s-a gandit sa ma prezite proprietarului si sa ii recomande sa colaboreze cu mine la vanzare. Deja ma simteam in largul meu! Imobile noi, apartamente, valori de pana in 200.000 Euro….Domeniul meu. Am inceput cu o vizita la fata locului, o evaluare a calitatii constructiei(anii petrecuti in santier isi spun cuvantul), am analizat potentialul zonei si vecinatatile, oferte concurente din zona, etc. Si mai mult, l-am sunat pe Nicu Dinu sa imi spuna cum i se pare apartamentul. Bine, mai mult ma interesa parerea sotiei lui, ca sa fiu sincer. Prietenii stiu de ce! Ei bine, intr-un final, am inaintat proprietarului un raport ce cuprindea analiza mea si care recomanda ca pret de lista suma de158.000 Euro pe un apartament de 260 mp construiti si 126 mp utili,  si care dispunea si de doua garaje. A doua zi, am primit raspunsul proprietarului : era de acord si cu pretul propus si cu modalitatile de promovare, dar si cu contractul de reprezentare propus. Cu un singur amendament: eram deja in prag de sarbatori, prea multe nu se mai puteau face, el urma oricum sa plece din oras in perioada urmatoare, asa ca cel mai bine, sa ii trimit contractul, il semneaza, dar cu intrare in vigoare din ianuarie, dupa 10. Ce puteam sa zic, avea dreptate, asa ca am acceptat.

In acelasi timp, nu puteam sa uit ca aveam sub contract un apartament in Pache Protopopescu. Si nu eram deloc multumit de rezultate. Poate ca nu-i acordasem destula atentie. Asta pana pe 21 decembrie, cand m-am pus pe actualizat oferta, republicat, trimis pe email. In aceeasi zi am fost contactat de domnul Liviu. Cu care a inceput o cursa nebuna : mergi la apartament, fa mai multe poze, filmeaza, trimite clientului. El e in Spania, deci nu va veni la vizionare. Apoi, incepe sa negociezi. Stiu ca apartamentul nu face 85.000 Euro, dar sunt platit sa cred ca face. Asa ca cred! Ma zbat, insist, aduc dovezi, etc. Povestea continua pana dupa sarbatori. Mai precis, pana pe data de 3 ianuarie, cand intors din concediu, gasesc exact emailul de care aveam nevoie : cel in care domnul Liviu isi dadea acordul pentru achizitie! Bun mod de a incepe anul, ma gandeam eu…
Dar nici de data asta nu a fost sa fie! Au aparut niste aspecte imprevizibile, necunoscute si care au facut ca o saptamana mai tarziu, cumparatorul sa se retraga din tranzactie. La naiba!

Intre  timp, cum se facuse ianuarie deja, 8 ianuarie chiar, l-am sunat pe proprietarul apartamentului din Bucurestii Noi. Se apropia data la care trebuia sa ridic contractul de la el si vroiam sa ma asigur ca nu a intervenit nimic. Nu intervenise. Avea un client cu care negociase intens inainte de sarbatori, dar in ianuarie nu se concretizase nimic. Cum nu se anunta nimic la orizont, era probabil ca in doua zile sa preiau vanzarea apartamentului. Mi-am zis ca nu are ce sa se intample peste week-end(era sambata iar luni trebuia sa ne intalnim pentru vanzare), asa ca am inceput promovarea ofertei.In 24 de ore aveam deja 2 clienti si prima vizionare facuta! In 48 de ore au inceput deja sa sune colegii din piata, care aveau clienti, pentru vizionari.
Ghici ce ? Nici de data asta nu a fost sa fie! Proprietarul m-a amanat cu semnarea contractului, cat si cu furnizarea unor informatii catre clientii care vazusera si erau interesati sa cumpere doua zile, ca in a treia zi sa imi spuna ca s-a inteles pana la urma cu clientul din decembrie si ca a semnat cu el. La naiba, in puii mei, nu din nou!

Haideti sa va mai spun si ca, in toata aceasta perioada si inca si la acest moment, sunt in negocieri impreuna cu domnul Alexandru Nitu de la Sud Est si Ionut Rusu de la Vission House pentru o tranzactie. E vorba de o inchiriere, dar una care implica un lot de peste 30 de apartamente. Este o colaborare intre doua agentii, fiecare reprezentand una dintre parti. Iar eu, sunt liantul dintre cele doua companii. Negocierile de care va vorbesc au intrat deja in a patra luna si de fiecare data cand ne intalnim, o facem pentru a pune la punct toate detaliile si pentru a definitiva contractul. Si bineinteles, de fiecare data mai apare cate ceva!

Acum, stiti cu totii cam pe unde ma situam acum doua zile, cand cele enumerate mai sus m-au facut sa exclam : “mai rau nu se poate!” Oare cine m-a pus ?   Vreti sa stiti daca se poate si mai rau ? In aceeasi zi in care eram convins ca nu se poate mai rau, pe seara, am inceput sa simt niste dureri de stomac. Intai mai razlete, apoi din ce in ce mai puternice. Am bagat un Mezym si ceva de mancare in stomac si parca s-au mai linistit. A doua zi insa cand m-am trezit, durerea incepea sa devina insuportabila. Din ce in ce mai rau. La ora 11 eram la Floreasca, la Urgente, iar dupa doua ore de asteptat in picioare pe un hol de 3m lungime si 1,2 m latime pe care se mai aflau inca 14 persoane, am aflat ce banuiam inca de acasa : ulcerul pe care il facusem in urma cu 5 ani, isi facea din nou simtita prezenta. De data asta, printr-o gastrita mai usoara. Urmeaza asadar o perioada de abstinenta totala de la lucruri nocive precum cafea, tigari, Pepsi si fast food(adio shaorma cu “de toate”!), adio nopti petrecute la calculator(la ora 23 culcarea), fara stres si suparari(asta aproape ca presupune renuntarea la meserie!).

M-am decis ca totusi sa vad partea buna a lucrurilor. Imi doream de mult sa ma las de fumat. Poate de data asta reusesc. In plus, cele 120 de kg ale mele, ma cam incurca de ceva vreme. Poate regimul alimentar cauzat de boala, ma va face sa reduc din greutate. Si poate o sa reincep sa dorm si eu ca omul, 7-8 ore pe noapte, la ore normale nu intre 5 si 10 dimineata. Asa poate o sa inteleg odata pentru totdeauna ca sanatatea, e mai importanta decat toate.

Iar daca va inchipuiti ca ma las de meserie, va anunt ca astazi am iesit pe teren! Recunosc ca iesirea m-a cam obosit iar restul zilei nu prea am fost bun de nimic, dar ma descurc. Pentru ca de meserie nu ma las, asa cum nu m-am lasat nici cand am facut ulcer, nici cand am facut pneumonie.

P.S: stie cineva o vrajitoare care desface farmece ?

Share/Save/Bookmark

Valoarea comisionului : mic si la noroc sau mare si la valoare?

Una dintre discutiile cele mai interesante din piata, la momentul acesta, este despre valoarea comisionului unui agent imobiliar. Asadar, haideti sa incercam sa discutam obiectiv, despre acest subiect.

Comision de 0,5-1 % : cine e dispus sa munceasca pe acest comision, din punctul meu de vedere, primeste prea mult. Sa va spun si de ce:

-preia o oferta din piata, folosind softurile de scanare particulari;
-foloseste telefonul mobil timp de 3-4 minute, avand o discutie scurta si la obiect cu proprietarul;
-fara a se misca de la birou, incepe promovarea ofertei respective, folosind poze generale selectionate din alte proprietati avute la vanzare, poze cu zona, o fatada de bloc oarecare(ca doar in zona toate sunt la fel), eventual o harta;
-nu semneaza nici un fel de contract cu proprietarul, pentru ca nu cumva sa isi asume vreo responsabilitate fata de acesta; prefera varianta de “ruleta ruseasca”;
-alege ca surse de promovare doar canalele online, in 99% cele gratuite, sau cele cu abonament lunar/anual, pe care oricum le plateste, fie ca publica sau nu oferte;
-nu stie/nu conteaza/nu il intereseaza, care sunt actiunile necesare ca ofertele lui sa fie bine indexate, bine afisate, usor de gasit de cumparatori, in siturile imobiliare;
-toate anunturile, chiar daca sunt facute in spatiul online, unde descrierea proprietatii poate avea si o mie de caractere, sunt facute pe 100 de caractere sub deviza ”g+f+p+T+um+a.c+ins.noi.Acc. credit, merita vazut!!!”
-nu a semnat in viata lui un FTC, decat eventual in baie, pe genunchi, cu o adresa de email facuta de el ieri, special pentru cazul asta si un numar de telefon, pe cartela de unica folosinta;
-nu plateste un banner, sau o oferta promovata, ca n-ar sti pe care s-o promoveze;
-are mereu la promovare cam 300 de oferte; din ele, nu stie cum arata nici 10; despre regimul juridica al proprietatii, despre cati proprietari sunt si pe unde raspanditi, n-are habar;
-este cel care, are mereu ofertele promovate, la preturi cu cateva mii de euro mai mici-trebuie sa atraga cumva cumparatorul, nu conteaza ce pret vrea proprietarul;
-tot el este cel care, atunci cand este sunat, nu stie daca proprietatea mai este de actualitate, nici daca s-a modificat pretul;sau daca a murit proprietarul;
-cand duce un cumparator la vizionare, cauta cu el de mana cel putin 5 minute blocul-doar nu era sa vina inainte sa il caute singur!
- in anunturile lui, toate proprietatile au imbunatatiri moderne; la fata locului, cumparatorul constata ca “erau moderne” acum 20 de ani; bineinteles, scuza agentului este arhicunoscuta :”asa mi-a zis proprietarul!”

Normal ca, in conditiile de mai sus, cei care lucreaza asa, eu consider ca cei 0,5-1 % incasati, reprezinta prea mult, pentru serviciile prestate. Este doar o chestiune de noroc, cu minimum de investitie( 35 euro argus, internet, 10 situri gratuite de anunturi, inca 3 situri pe abonamentul de baza, cu 15-20 euro, factura la curent, abonamentul RATB…100-150 Euro/luna/agent). Sediul, acasa sau intr-o garsoniera inchiriata. La etajul 9 in ultimul bloc pe stanga, la iesire din Bucuresti.

Comision 3 % si peste:3 % reprezinta minimul de comision acceptabil pentru un agent imobiliar bun, profesionist, determinat si care chiar stie sa vanda. Si cum.

-nu introduce in baza de date, o oferta nevazuta;
-nu se ocupa decat de oferte la care are contracte semnate(fie ele de reprezentare, exclusivitate sau intermediere);
-stie ca din punct de vedere juridic, ii trebuie acordul proprietarului pentru retinerea in baza sa de date a datelor acestuia si ale proprietatii; contractele lui mentioneaza aceste lucruri;
-verifica mereu actele, inainte de a incepe sa lucreze o proprietate, pentru a nu avea surprize pe parcurs(nici el, nici clientul);
-promovarea ofertelor din portofoliul sau, inseamna bani investiti, nu gluma; are cele mai tari(dar si mai costisitoare canale de promovare); fiecare site, costa;
-pentru ca ofertele lui sa fie mereu bine amplasate, bine semnalizate si cu maxim de vizibilitate in fata cumparatorilor, nu numai ca plateste, dar are grija sa el si verifice zilnic sau cel mult la doua zile, sa le actualizeze, sa le cosmetizeze; chestii de alfel “simple”, care nu iau decat 2 ore pe zi! in fiecare zi!
-atunci cand are o exclusivitate, sau o oferta in reprezentare, bate la usa agentiilor, din usa in usa, pentru a le prezenta oferta lui; trimite constant instiintari pe email colegilor din piata, ii suna sa le aduca aminte de oferta lui, ii viziteaza constant;
-cand promoveaza o oferta: 50 de situri, 3 ziare, banner, pliante distribuite in zona….asa lucreaza el!
-trimite constant informari proprietarului, despre canalele de promovare alese pentru proprietatea lui, ii trimite eventual si linkurile catre anunturi, raportul de performanta a ofertei;
-toate ofertele sun validate, FTC-ul e facut in casa, semnat de proprietar, oferta este garantata, pe ziare apare de 2 ori pe saptamana in ziare;
-calificarea unui cumparator, se face inainte de al duce la vizionare-nu dupa, pentru ca altfel, se pierde timpul; la toti 3: vanzator, cumparator, agent;
-stie mereu unde sa directioneze cumparatorul, daca vrea un credit; are la dispozitie un avocat, pentru a il consilia pe cumparator;
-proprietatea este evaluata de un evaluator Anevar(in cazul ofertelor in reprezentare);
-are protocoale semnate cu notarii coalboratori, astfel incat poate oferi clientilor sau cele mai mici onorarii notariale, indiferent de tipul actului autentificat;
-personalul de legatura din banci, sau brokerii de credit, sunt aliatii sai in obtinerea celei mai bune solutii de finantare pentru cumparator, dar si in desfasurarea cat mai rapida a procedurilor bancare;
-niciodata nu face oferte de pret proprietarului, decat in scris, din partea cumparatorului;si raspunsurile catre cumparator, vin tot in scris de la proprietar; pe vorbe, nu se pune baza;
-clientii lui cumparatori, sunt primii care afla de o oferta noua; si tot ei, sunt tinuti la curent cu ce se intampla in piata; agentul lor, ii suna astazi, chiar daca nu are nici o oferta noua, doar pentru a ii informa ca si astazi a cautat pentru ei, a verificat toate sursele, dar nu a aparut nimic nou; astfel, clientii stau linistiti, nu ca in restul cazurilor unde de la o vizionare la alta, clientul uita si cum il cheama pe agent  si cum arata!
-investeste constant in pregatirea sa, in documentare, profesionalizare-toate astea, pentru a le oferi constant clientilor sai, cele mai bune servicii;
-sediul cu aspect civilizat, amplasat intr-o locatie civilizata, usor accesibila, planul de marketing, p.r.-ul, consultantul,investitia in imagine si multe multe altele, toate costa!

Ar mai fi de spus si alte lucruri, dar va las pe voi sa o faceti. Fiecare din voi, sunteti rugati sa adaugati puncte, in dreptul fiecarei categorii.
Si la final, ce concluzie tragem ? Care comision e mai bun pentru clienti ?
Intre  0,5-1 % si 3-6 %, va garantez ca a doua varianta, este cea mai buna. Prima, e buna doar pentru agenti.

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner