Frumusete interbelica

Pe Bogdan il cunosc de mult. Intai l-am urmarit de la distanta, prin intermediul retelelor de socializare, apoi mai de aproape.  Sunt surprins in egala masura de talentul cu care reuseste sa scoata adevarate opere de arta cu ajutorul obiectivului foto, cat si de naturaletea cu care convinge  femei din diferite colturi ale lumii  sa-i pozeze nud.
Si mai impresionant mi se pare faptul ca scoate niste poze cu adevarat geniale, doar cu un Iphone. Iar personal, telefonul asta mi s-a parut a avea cea mai proasta camera foto dintre toate de pe piata.  Dar cand la mijloc sta talentul…..

L-am urmarit mult timp pe Bogdan si mi-am pus in gand sa il contactez cu prima ocazie in care voi avea pentru el o proprietate potrivita pentru o sedinta foto. Si uite ca ocazia s-a ivit, odata cu aparitia acestei case in portofoliul meu!
Ce iese cand combini o casa extraordinara, o femeie frumoasa si un artist ? Puteti afla de aici :

Detaliile proprietatii le gasiti aici :
Cei interesati de locuinta, ma pot contacta pe mine. Cei interesati de model : nu o cunosc, n-am numarul ei! )

Share/Save/Bookmark

Nume de cod “Leopard”

Primesc telefoane de la potentiali clienti si una dintre intrebarile care se repeda cu precadere este “pozele sunt reale, sau au fost puse doar ca exemplu ?”.  La inceput ma luau nervii, pentru ca erau telefoane primite pentru proprietati vechi sau case construite in urma cu cativa ani si eram tentat sa cred ca oamenii nu faceau diferenta intre niste poze profesionale si randari. Apoi la vizionari am inceput sa primesc feedback de genul : “da, este exact ca in pozele din anunt”. Apoi am inceput sa intreb de unde supriza asta. Si am inceput sa aflu ca sunt agenti imobiliari care promoveaza oferte, cu poze care nu au nici o legatura cu proprietatea respectiva, motivand in fata potentialilor clienti ca “sunt niste poze orientative, cam cum ar putea arata apartamentul”. Evident. 6 luni si 20.000 Euro mai tarziu. Si atunci am inceput sa ii inteleg pe clienti de ce ma intreaba la telefon daca pozele sunt reale. Si de ce par fericiti sa constate la vizionari ca “e ca in poze”.

Sincer, credeam ca astfel de tertipuri au disparut din piata de ani buni. Pe vremea cand m-am apucat de imobiliare, cand internetul era la inceput, Bosch 509 nu avea camera foto, iar fiecare agentie imobiliara avea un singur calculator in tot biroul, obisnuiam sa am poze cu toate blocurile prin care ajungeam. Pe unde mergeam, scoteam aparatul foto din geanta, pozam fatada din doua trei unghiuri, scara blocului si eventual si o panorama “trasa” prin geamul de pe scara pe la etajul 5(etaj intermediar, sa mearga si la ofertele pozitionate mai jos si la cele mai sus). Si atunci cand nu aveam poze de la apartament, foloseam repede cateva din “arhiva”. Dar macar aveam ceva real, palpabil. Si nu minteam oamenii.
Intr-un moment ca cel de azi, cand Romania este printre tarile cu cea mai mare viteza de internet, cand toate telefoanele mobile au camere foto, cand vizitarea si fotografierea unei proprietati iti consuma 30 de minute dar te ajuta atat de mult, refuz sa ii inteleg pe cei care pun fotografii “orientative” la anunturi. Din punctul meu de vedere, omul ala nu isi respecta meseria, nu se respecta pe el si in nici un caz nu isi respecta clientii. Nu as lucra cu el nici din postura de cumparator, dar nici din cea de vanzator.

Si pentru ca tot am scris cuvantul “vanzator”, as vrea sa atrag atentia ca o parte importanta de vina o au si vanzatorii. Stimati vanzatori, probabil pentru dumneavoastra agentul imobiliar este :
-fie un paria, care prin niste semcherii cunoscute numai de el, reuseste sa “agate” cate un client si sa il aduca legat la ochi la proprietatea dumneavoastra;
-fie un smecheras, unul cu “papagal”, care reuseste sa “imbarlige” clientii si sa ii faca sa cumpere 2 camere in loc de 3 sai garsoniera in Militari in loc de casa in Pantelimon.
Indiferent care este opinia dumneavoastra, in esenta, agentul imobiliar nu este un vanzator si un marketer. Un promotor iscusit. Agentul imobiliar bun, este cel care reuseste sa inteleaga proprietatea dumneavoastra, sa inteleaga nevoile dumneavoastra si mai apoi reuseste cu iscusinta sa prezinte intr-o lumina cat ma favorabila produsul dumneavoastra. Agentul imobiliar este cel care vede plusurile proprietatii, acolo unde nici macar dumneavoastra nu le sesizati, este cel care stie cum sa aduca in fata aceste plusuri si sa “impacheteze” produsul cat mai bine pentru a fi vandabil. In opinia mea, agentiile imobiliare sunt mai degraba similare agentiilor de publicitate. Asa cum campania de promovare a unei agentii de publicitate, poate creste vanzarile unui producator de bere, la fel si o agentie imobiliara, poate creste exponential sansele dumnevoastra de tranzactionare. La fel cum agentia de publicitate propune producatorului schimbarea ambalajului, redesenarea etichetei, inlocuirea capacului actual cu unul twist-off, la fel si agentul imobiliar va recomanda sa goliti casa de toate lucrurile inutile ce zac aruncate prin ea, sa folositi cu incredere trafaletul din debara si galeata de vopsea pentru a improspata mirosului si culoarea peretilor, sau poate chiar sa aruncati mobila mucegaita pe care vroiati sa o includeti in pret.

Partea proasta stimati vanzatori, este ca fara a va calca pragul proprietatii agentii imbobiliari nu va pot oferi sfaturi. Sfaturi pe care majoritatea le ofera gratis(desi eu nu ii inteleg si nu i-as lasa niciodata sa faca asta).  Fara a cunoaste proprietatea dumnevoastra, agentul nu o poate marketa corespunzator. Fara a calca pragul ei, nu poate avea niste fotografii reusite sau macar decente. Fara a vedea planul casei, agentul nu poate sti suprafetele exacte si este foarte probabil ca cei “peste 80 de metri patrati” pe care stiti ca ii are apartamentul dumneavoastra, sa fie de fapt 62. Fara a ii arata actele de proprietate, agentul nu poate sti si nu poate comunica cumparatorilor, situatia juridica. Si va treziti ulterior cand apare un cumparator, ca trebuie scoase ceva acte din istoric care dureaza trei luni, cumparatorul nu poate astepta, dumneavoastra pierdeti ocazia de a vinde si agentul o tranzactie. Iarasi, daca deschideti usa agentului imobiliar, va recomand cu caldura sa strangeti putin prin casa. Totusi, vine cineva strain in vizita. Primul impact pe care il are casa asupra agentului, va determina gradul sau de implicare in marketarea acestei oferte si in functie de cat de mult i-a placut lui, atat de convingator va fi atunci cand o va prezenta unui cumparator.

Stiu ca din postura de vanzatori, primiti sute de telefoane de la agenti imobiliari. Si stiu ca multi va cer sa vina sa vada proprietatea. Daca ar fi sa ii primiti pe toti, probabil timp de o luna de acum inainte, ar trebui sa faceti vizite cu agentii. Sa ii primiti sa vada casa, sa le explicati detaliile, sa le prezentati documentele, sa le explicati nevoile dumnevoastra, sa le permiteti sa faca fotografii, etc. Si cel mai important lucru : sa va deschideti sufletul, in fata unui puhoi de oameni.Evident, pentru a evita toata aceasta nebunie, aveti la indemana solutia numita reprezentare exclusiva. Aceasta solutie, presupune sa cautati un agent imobiliar bun(prin cercul de prieteni/cunostinte, cautand specialistul zonei, facand research online, etc). Puteti decide din start care este persoana potrivita sau puteti evident organiza o serie de interviuri cu mai multi agenti imobiliari, le puteti prezenta proprietatea si nevoile, le puteti cere un plan de marketing si un buget pe care sunt gata sa il aloce si in functie de ce rezultate primiti, sa alegeti dintre cei intervievati pe cel care vi se pare mai potrivit. Alegerea unui agent imobiliar care sa va reprezinte exclusiv nu inseamna “sa va blocati proprietatea si sa va limitati doar la resursele unui singur om/agentii”, ci din contra, inseamna ca:
-ati angajat pe cineva iar acel cineva are niste obligatii contractuale fata de dumnevoastra;
-v-ati asigurat un marketing adecvat pentru proprietate si in mod sigur oferta dumneavoastra va fi vizibila prin canalele de promovare(online, banner, reclama stradala, fluturasi, carti postale, ziare, etc);
-constant, agentul angajat va ofera feedback privind evolutia ofertei, gradul de interes din piata, evolutia concurentei, etc.
Dar, mai inseamna si ca :
-agentul dumneavoastra va colabora cu toate agentiile interesate care detin un potential cumparator; astfel oferta dumnevoastra ajunge la orice potential cumparator, indiferent daca acesta cauta singur sau prin intermediul unui agent imobiliar;
-agentul dumnevoastra va trimite de bunavoie si nesilit de nimeni, proprietatea spre colaborare, tuturor agentilor de zona; este direct interesat sa o vanda, poate furniza detalii complete si corecte despre locatie fara teama de a fi “sarit”;
-agentul dumneavoastra va pune la dispozitia celorlalti agenti detalii corecte despre proprietate, fotografii frumoase si corect realizate, prezentari atractive ale proprietatii;
-agentul dumneavoastra va precalifica fiecare cumparator, inainte de a il aduce la proprietate, evitand astfel pierderi de timp inutile cu clienti necalificati.

Evident, agentul imobiliar poate si va face cele mentionate mai sus si multe altele, daca la baza colaborarii intre el si proprietar sta un contract de reprezentare exclusiva. La fel de evident este si faptul ca daca nu veti intervieva corect agentul pe care il alegeti si el nu este persoana potrivita pentru acest contract, nu veti avea rezultatele scontate. Recomand tuturor vanzatorilor sa tina un interviu preliminar angajarii, sa ceara referinte si un instoric de tranzactionare din partea agentului si sa se asigure ca iau cea mai buna decizie. Multi agenti afirma ca pot face ceea ce presupune un contract de reprezentare exclusiva, dar realitatea este ca nu reusesc. Insa, odata identificat si angajat agentul potrivit, va garantez ca veti vinde mai bine, mai repede si fara batai de cap, lucrand in reprezentare exclusiva decat in intermediere cu agentii imobiliari sau incercand sa vindeti singuri.

Pentru cei care totusi nu inteleg/nu apreciaza/ sau pur si simplu nu vor, sa lucreze in sistem de reprezentare exclusiva, am un sfat extrem de important : nu lucrati cu oricine! De multe ori,simplul fapt ca raspundeti la intrebari, oferiti detalii despre proprietate si trimiteti pe email niste fotografii facute de dumneavoastra, va face mai mult rau decat bine. Alegeti cativa agenti dintre cei care va suna, chemati-i la dumnevoastra, lasati-i sa-si faca singuri fotografiile, prezentati-le actele si nevoile dumneavoastra si lucrati cu ei. Pot fi 3, pot fi 5. Dar nu 100. Important este ca ei sa cunoasca bine propritatea si dumneavoastra sa ii cunoasteti pe ei. Faptul ca oferiti datele proprietatii dumneavoastra, unor oameni pe care nu ii cunoasteti, pe care nu i-ati vazut niciodata la fata, nu va sperie ? Faptul ca acesti oameni, pot folosi cum cred ei de cuviinta informatiile primite de la dumneavoastra, nu va ridica un semn de intrebare ?
Repet : alegeti cu grija un numar limitat de agenti, oferiti-le toate detaliile, lasati-i sa faca fotografii si sa va promoveze corect proprietatea. 100 de agenti imobiliari care stiu oferta, nu inseamna ca aveti 100 de agenti imobiliari care lucreaza pentru dumneavoastra. Cel putin 2-3 dintre ei lucreaza impotriva dumneavoastra, 2-3 lucreaza pentru dumnevoastra, iar restul nici nu mai stiu ca existati a doua zi dupa ce v-au sunat. Dar or sa va mai sune peste 2 luni, sa vada “daca mai este valabila oferta”.

N-as vrea sa fiu inteles gresit. Nu ma deranjeaza(asa cum anticipez ca voi fi acuzat) ca un proprietar sa isi vanda singur o locuinta. Sincer, eu sunt unul, proprietari sunt mii. Oricum nu m-as putea ocupa de toate ofertele de pe piata, asa ca nu aici e problema mea. Nu ma deranjeaza nici ca unii proprietari si agenti, folosesc in continuare sistemul de intermediere pentru tranzactionare. Este alegerea lor. Ma deranjeaza cand unii presupusi agenti imobiliari recurg la scamatorii ca cea descrisa la inceputul articolului. Ma deranjeaza ca sunt agenti imobiliari corecti, care lucreaza in intermediere, dar care sufera de pe urma concurentei neloiale practicate de unii “ajenti”. Ma deranjeaza imaginea proasta pe care o are breasla mea, din cauza acelor “ajenti”. Si recunosc, ma deranjeaza ca proprietarii nu inteleg ca isi fac rau cu mana lor, atunci cand pe cei corecti nu ii primesc in case, nu le prezinta situatia reala a proprietatii si nu ii lasa sa isi faca meseria, in timp ce asteapta rezultate spectaculoase de la cei “100 de ajenti care se ocupa de oferta”.

Stimati vanzatori, data viitoare cand un cumparator va calca pragul casei si observati ca este nemultumit de ce vede la fata locului, ca pretul pe care il stie el, nu corespunde cu pretul dumneavoastra, cand veti realiza ca avea alte asteptari sau cand veti constata ca nu are banii pe care ii cereti dumnevoastra si veti fi tentat sa cautati vinovatul pentru aceasta sau aceste situatii, va recomand cu caldura sa folositi o oglinda. Veti gasi acolo adevaratul vinovat.

O vorba veche spune “afara-i vopsit gardul, inauntru-i leopardul”. In imobiliare, acest dicton isi are mare raspandire. Deopotriva, vinovati sunt agentii imobiliari, vanzatorii, cumparatorii, proprietarii, chiriasii. Vinovati suntem toti. Sunt ani de zile de cand breasla imobiliara face eforturi considerabile pentru a schimba aceasta stare de fapt. Sunt ani de cand noi, cei din imobiliare, dar si partenerii nostri(fie ca vorbim de portalurile imobiliare, de institutii ale statului, de asociatii, de grupuri de initiativa sau de personaje precum Tavanul Fals), incercam sa schimbam ceva. Tind insa sa cred ca nu numai noi ar trebui sa incercam. Sunt convins ca pentru a reusi sa schimbam ceva, trebuie sa o facem impreuna : cei din imobiliare si clientii. Singuri, nu vom reusi.

P.S: pentru ca traim in Romania, fenomenul “Leopard” nu se regaseste doar in imobiliare. Din postura unuia care tocmai a avut o experienta cu un alt fel de “Leopard”, va supun atentie un caz specific. Pentru a intelege de ce lipsa de informare inainte de a decide “cu cine lucrez”, m-a costat.
Sunt posesorul unui frumos si practic ultrabook de ultima generatie. Pe cat de ultra si frumos, pe atat de prost. In 6 luni de zile, a trebuit sa il schimb de doua ori, pentru ca s-a defectat fara sanse de a fi reparat. Asa ca am primit “negatie” din service si dreptul de a imi fi returnati banii sau inlocuit produsul. Depre tot aceste eveniment, voi scrie in curand, momentan va arat doar “Leopardul”. Asadar, fiind in postura de a mi se inlocui produsul stricat cu altul nou, am accesat cu avand situl cel.ro, de unde am cumparat ultrabook-ul. Observ cu incredere ca modelul meu se afla la loc de mare cinste, existand nu mai putin de vreo 11 variante ale acestui model, identice ca specificatii dar unele diferite ca si culori. Cum cei de la Cel imi comunicasera ca “modelul dumneavoastra nu se mai fabrica, va rugam sa va alegeti altul”, da-i si cauta un model similar. Asa ca am gasit 5 variante de laptop. Si am inceput sa le studiez. Nu mica mi-a fost mirarea cand am constatat ca toate cele 5 variante erau IDENTICE. Singura inconstanta era evident PRETUL. Asadar, uimit peste masura sa vad ca intr-un link am un produs cu pret de 4999 lei, redus de la 5699, in alt link un produs la 5199 lei redus de la 5399 lei, in altul un produs la 5499 redus de la 5999 lei si tot asa, am trimis linkurile celor de la Cel.ro, cerand explicatii. Care au venit sub urmatoarea forma :
“Produsele sunt identice, dar provin de la furnizori diferiti. De aici diferentele de pret.”
Amuzant, nu ? Ca si cum la Mega Image, ai putea gasi in raft franzela Titan la 1 leu, livrata chiar de Titan, dar si franzela Titan livrata de X Distributie, la pretul de 1,5 lei. Pai nu le-as da cu painea in cap, alora de la Mega Image ?
Sa mai mentionez faptul ca informatiile trecute in prezentarile produselor, nu sunt conforme cu realitatea ? Ca la un produs unde specificatiile producatorului spun clar la durata de viata a bateriei “pana la 7.2 ore”, la Cel.ro scrie “pana la 9 ore”? Poate cu el in priza….
Sau despre faptul ca desi produsul meu costase peste 6000 de lei, produsul ales de la ei la fel, pe factura de stornare la inlocuirea produsului, apare suma de 5.200 lei, atat in dreptul produsului meu cat si in dreptul celui cu care mi l-au inlocuit ?

Asadar, revin la concluzia de mai sus : pentru a schimba ceva ce nu e bine, schimbarea trebuie facuta si din interior, dar si din exterior. Uscaturi, greseli, tepe…sunt in toate domeniile, nu doar in imobiliare. Eu am trecut Cel.ro pe lista neagra si nu voi mai calca in viata mea pe la ei. Totusi, daca inainte de a cumpara produsul, alocam 10 minute pentru un research pe internet despre acest magazin online, probabil nu as fi calcat niciodata pe acolo, pentru ca internetul este plin de review-uri negative la adresa lor. Dar nu am facut-o si acum regret. Daca esti consumator de servicii imobiliare, intereseaza-te intai cu cine urmeaza sa lucrezi. Iar daca nu esti multumit de rezultat, de ce sa-ti complici inutil viata ?

Share/Save/Bookmark

3 destine – partea a doua

Outlook-ul sclipi din nou si Marius deschise fereastra. Asa cum se astepta, era raspunsul doamnei Domnica, la emailul cu oferte trimis mai devreme. Nici nu apuca sa citeasca trei randuri ca inceput brusc sa simt ca il strange nodul la cravata. Si ca sacoul este prea greu. Pe scurt, doamna Domnica stia toate ofertele prezentate de Marius, le vazuse deja cu alte agentii, erau chiar doua care o interesau, dar pentru care nu facuse inca nici o oferta, avand inca ceva timp la dispozitie pana la momentul la care trebuia sa ia o decizie. In schimb, doamna Domnica se arata foarte interesata de apartamentul pentru care il contactase initial si pe care nu il regasea prezentat in lista de recomandari din email! PE ACELA dorea sa il vada chiar azi! Pretul apartamentului si mai ales calitate finisajelor, asa cum reiseseau ele din poze, erau doua argumente care ar fi convins-o sa faca achizitia chiar astazi! La finalul emailului, domna Domnica il mai ruga pe Marius sa ii spuna unde sa se intalneasca astazi la ora 17 pentru a vedea ACEL APARTAMENT! Marius avea nevoie de o gura de apa…..

Cand lui Mihai ii suna telefonul, nici nu fu nevoit sa se uite pe display ca sa isi dea seama cine il cauta. La celalalt capat, domnul Ionescu uita sa mai salute si spuse direct „Accepta oferta si fa demersurile pentru semnarea antecontractului! Repede, pana nu se razgandeste sotia!!! Anunta-ma cand ai stabilit tot, te pup, vorbim!”. Pe fata lui Mihai se asternu un zambet. Simtise bucuria clientului sau si fericirea din vocea acestuia si involuntar, se simti si el fericit.
Pentru ca instructiunile vanzatorilor erau clare si trecute in contractul reprezentare exclusiva, inca din prima zi a contractului, Mihai stia ce are de facut. Redacta scrisoarea de acceptare a pretului, impreuna cu propunerea de semnare a unui antecontract notarial chiar maine dupa amiaza(pentru a avea timp sa scoata un extras de carte funciara pentru informare si un certificat fiscal-avea deja cate unul, dar datau de de acum 4 saptamani, cand semnase contractul de reprezentare) si pentru a permite si cumparatorului sa aiba timp sa scoate cei 3.000 Euro pe care vanzatorul ii solicitase avans(si asta era scris inca din prima zi in contractul de reprezentare).  Toate aceste solicitari fura mentionate in scrisoarea de acceptare, pe care apoi o prita, o semna si o stampila si o trimise pe fax domnului Vasilescu. Acum trebuia din nou sa astepte.

Telefonul lui Ovidiu suna a treia oara in mai putin de 10 minute! Ce efect avusese anuntul lui! Bine, e adevarat ca, in ultimul moment inainte de publicare, se gandise sa mai taie o mie de euro din pret, iar la 53.500 Euro, anuntul lui era vedeta zilei pe site-ul de anunturi imobiliare unde il postase! Al treilea client care vroia sa il vada in seara asta! Oare mirosea a bani in jur ?? J

Inca sub efectul emailului, Marius se intoarse la laptop. Parca nu avea curaj sa o sune pe clienta, asa ca ii va trimite un email. In care ii va spune evident ca, apartamentul respectiv nu mai este de actualitate, dar ca oricum cele trimise de el erau chiar mai bune ca acela. Mai ales ca, ala avea si legea 112…Zis si facut, in mai putin de 3 minute emailul era trimis.

Ovidiu era la la cincilea cumparator care vroia sa vada apartamentul in seara asta!

Mihai vorbea la telefon cu un potential vanzator, o persoana caruia ii fusese recomandat drept un agent imobiliar bun si care acum incerca sa ii testeze cunostintele, cand sunetul specific unui apel in asteptare se facu auzit in casti. Asa ca Mihai ii propuse potentialului sau client ca mai bine sa ii faca maine o vizita la birou(adora sa isi cheme clientii la birou!) si sa discute despre piata imobiliara fata in fata. Imediat ce stabilira ora(preventiv, stabilise dimineata, sa nu cumva sa se suprapuna), cei doi isi luara la revedere, iar Mihai putu prelua apelul in asteptare.
Domnul Vasilescu avea o problema : astazi nu putea ajunge sub nici o forma la banca, iar maine dimineata avea o sedinta urgenta si care nu stia la ce ora avea sa se termine! Asa ca, nu stia sigur daca va putea retrage banii necesari pentru avans, in timp util, ca apoi sa ajunga la notariat pentru semnare. In plus, antecontractul, trebuia avizat de avocatul dansului si urma sa dureze ceva…
Fara sa il contrazica, Mihai ii transmise domnului Vasilescu ca draftul de antecontract este deja redactat de notara,il facuse chiar de ceva timp, intr-o zi cand fusese mai liber biroul notarial (avand toate actele puse la dispozitie de Mihai, care  scosese si extrasul si certificatul fiscal, era doar o problema de verificare a actelor de catre notara si de timp din partea fetelor de la redactare), urmand a fi introduse in el doar datele personale ale cumparatorului, termenul de finalizare si datele bancii finantatoare. Astfel, avocatul domnului Vasilescu ar urma sa primeasca draftul spre analiza imediat ce Mihai ar avea adresa sa de email de la domnul Vasilescu. Iar banii….chiar nu erau o problema! Daca cumva domnul Vasilescu nu avea sa ajunga in timp util la banca, antecontractul s-ar face cu plata prin ordin de plata. Ar urma doar sa se precizeze acest lucru in antecontract si evident, notat privilegiul vanzatorului la cartea funciara. Dar nimic imposibil sau extrem de dificil….Asta, ca solutie extrema.  In aceste conditii, domnul Vasilescu se invoi fara nici o retinere si ii furniza lui Mihai datele de contact ale avocatului sau, care stia deja o parte din datele problemei si astepta telefonul lui Mihai.

Marius era nervos. Cu tigara aprinsa in mana, astepta raspunsul domnei Domnica. Era insa a treia tigara si ea inca nu raspundea.

Ovidiu plecase spre Titan, unde se anunta o seara plina! Avea cinci vizionari, cu cinci clienti diferiti. Si putea sa jure ca din cinci, unul avea sa cumpere! Asa ii spunea lui  „feelingul” de agent imobiliar….
Cobori din tramvai si se opri in intersectie sa isi cumpere un covrig. Urmatoarele doua ore nu mai avea cand sa manance ceva. Cu pasi mici se indrepta spre punctul de intalnire. Trecu de bloc, acolo unde era apartamentul, il depasi si se opri trei blocuri mai in fata, la intrarea in parcarea unui supermarket. Acolo aveau sa vina clientii. Toti, la interval de aproximativ 20-30 de minute intre ei. Avea nevoie de 5 minute sa completeze fisa de vizionare, inca 5 sa ajunga la apartament, 10 minute maxim urmau sa stea in apartament. Apoi, in functie de situatie, ar mai fi stat cu ei inca 5 minute la plecare, de vorba.
Nici nu ajunse bine la locul de intalnire ca de printre doua masini si sarira clientii! Erau un el si o ea, tineri, pareau chiar studenti inca. Au facut cunostinta, au schimbat 3 cuvinte, apoi Ovidiu le-a cerut buletinele. Evident, el nu il are la el! Dar il are ea si i-l ofera linistita. Ovidiu completeaza datele si ii intreaba daca vor si ei un exemplar, sau nu, sa nu mai scrie de doua ori…Ei nu vor, iar ea semneaza fara sa citeasca fisa de vizionare. Cam prea repede, dupa parerea lui Ovidiu…..Cum insa timpul trece si cele 5 minute preliminare au expirat, cei trei pornesc spre apartament.  Ovidiu stie adresa, stie si blocul(a mai vandut acolo), stie chiar si codul la interfon, care ii permite sa intre fara sa mai sune. Ajunsi la etajul 3, repereaza dintr-o privire numarul apartamentului pe usa si ii conduce intr-acolo pe clienti. La prima bataie in usa, aceasta se deschide si capul unui coleg de la o agentie concurenta din zona, isi face aparitia: „Ai rabdare colega, suntem noi inauntru! Te grabesti ?”. Si usa se inchise la loc.
La asta, Ovidiu nu se astepta! Nu avea ce sa faca, decat sa astepte cuminte la usa, pana cand ieseau ceilalti. Spera doar sa iasa si nu cumva sa….Intre timp, singurul lucru pe care il avea de facut era sa intretina atmosfera, astfel incat clientii sa nu simta apasarea timpului de asteptare. Iar glumele cu agenti imobiliari si cateva opinii cum ca nu-i usor sa faci meseria asta, erau trucurile folosite de Ovidiu mereu. Iar el credea ca si functioneaza.

Trecuse aproape o ora de la ultimul email, cand pe laptopul lui Marius fereastra de la Outlook incepu din nou sa sclipeasca. Marius inchise browserul si reveni de la situl de stiri, la corespondenta. Mesajul de la domna Domnica era destul de scurt, insa foarte clar : vroia sa vada apartamentul pentru care il cautase initial! Nu ii pasa ca e cu legea 112(stia ea ca acum se pot vinde/cumpara, de cand cu legea Voiculescu), iar ca nu mai este de actualitate nu putea sa creada, pentru ca anuntul in urma caruia il contactase pe Marius, era postat cu o zi inainte! Si, se uitase si pe alte situri. Peste tot a fost postat ieri! S-a vandut de ieri de la ora 14, cand a fost postat anuntul, pana azi dimineata ? Nu putea sa creada! Insista sa il vada! Astepta sa i se spuna cand si unde sa se vada cu el!
Primul instinct a lui Marius a fost sa strige secretara. Dar apoi si-a dat seama ca o cheama degeaba. Stia si el ca anuntul era postat ieri. Tocmai el ii ceruse secretarei sa mai publice niste „carlige”….De obicei insa, la „carlige” dura cateva zile pana cand incepeau sa sune telefoanele sau sa primeasca emailuri. Fiind proprietati scumpe, numarul de clienti e destul de mic si oamenii te contacteaza mai geu..De asta s-a si schimbat la fata de dimineata cand a vazut emailul pentru oferta cu id-ul 1101…Stia ca 1101 e un carlig. Toate ofertele care se terminau cu „..01” erau „carlige”.
De obicei, unui client care suna sau trimitea email dupa 2-3 zile de la postarea ofertei, ii poti spune ca nu mai este de actualitate. O oferta asa buna, e normal sa se traznactioneze repede. Dar nu asa de repede ca acum!!!

Pe seara Mihai a plecat la vizionari. Are doar doua stabilite, la doua proprietati diferite. Insa o sa ii ocupe cam doua ore si jumatate. Prima vizionare, este la un apartament la Foisorul de Foc. Apartamentul este liber si Mihai are cheile. A estimat ca e posibil datorita traficului de la acea ora, clientii sa intarzie 15 minute. Prezentarea apartamentului va dura aproximativ 30 de minute. Discutia de dupa o sa mai fie inca vreo 20……In mare cam o ora va dura totul. Apoi va avea intre 25 si 30 de minute la dispozitie, pentru a ajunge la Obor, acolo unde se afla cel de-al doilea apartament la care are vizionare. Inca o ora rezervata si acestei vizionari si apoi poate pleca acasa, la familie.

In Titan, Ovidiu e plin de nervi! Stau de 15 minute la usa si cei din apartament nu dau semne ca ar vrea sa plece! Bate din nou la usa. Acelasi individ deschide din nou usa, iar prima reactie a lui Ovidiu este sa traga de clanta usii, pentru a ii prinde gatul in usa! Dar se abtine, pentru ca in spatele lui apar si clientii, iar impreuna cu agentul parasesc apartamentul. E randul lui Ovidiu sa intre! Zambetul ii revine pe buze si intra salutand politicos proprietarii, un cuplu la vreo 40 de ani. Poate chiar spre 50…
Incepe sa faca un tur al apartamentului cu clientii, care nu par foarte incantati de ce vad…Se asteptau la mai mult. Ma rog, gresia si faianta exista(chiar daca trebuie scoase si aruncate), are parchet(ala original din constructie) si chiuveta la bucatarie pare chiar recenta.  A durat doar 2 minute turul proprietatii, iar clientii nu par incantati. LA naiba, mai am patru!
Cu capul in pamant, clientii se indreapta spre iesire, iar in trecere, ea arunca o intrebare in eter :”Si…din ce an ziceati ca e blocul ? „   Doua raspunsuri sosesc in acelasi timp : 1976 -1978! Primul este raspunsul proprietarului, al doilea al lui Ovidiu!  Clientii se opresc in loc si privesc pe rand cand la unul, cand la celalalt. Oare care minte ? Dar Ovidiu are „temele facute”….: „blocul a fost inceput in 1976, dar lucrarile au fost oprite. La cutremur, era doar scheletul, pana pe la etajul trei. L-au terminat in 1978, dupa cutremur. Stiu, ca am mai vandut in bloc si am vorbit chiar cu unul dintre primii proprietari din bloc.” Oare sa il creada, sau nu ? Asta se intreaba si cumparatorii, dar si vanzatorii, care erau convinsi ca blocul lor era construit la cutremur….
Simtitind ca daca ii mai lasa mult in casa, or sa mai puna si alte intrebari, Ovidiu isi ‚”impinge” clientii de la spate spre intrare. Si continua sa ii „impinga” pana la lift, iar apoi pana la iesirea din bloc.  Din fericire, cum au iesit din bloc, lui Ovidiu i-a sunat telefon. Era al doilea cumparator, care ajunsese la locul de intalnire. Astfel, Ovidiu a putut sa scape elegant, de alte posibile intrebari.

-va urma-

Share/Save/Bookmark

Problema “Prima Casa”

In iunie 2009 lucram inca la Prezident, cand o colega grabita si entuziasmata m-a rugat sa o asist la o vizionare si negociere. Avea in firma clientii cumparatori, familie tanara si optimista, care „stiau din surse sigure ca o sa intre Programul!” si care doreau sa profite pana cand nu se maresc preturile iar la apartamente.  „Programul” la care se facea referire era evident mult laudatul si asteptatul program „Prima Casa”, salvarea economiei romanesti prin revigorarea domeniului constructiilor si a industriei materialelor de constructii, precum si cele conexe. Da, va mai aduceti aminte ? Asta ar fi trebuit sa fie „Prima Casa”-un ajutor oferit economiei!

Desi aveam rezervele mele referitoare la „program”, cumparatoarea era redactor de stiri, asa ca informatiile ei pareau bine verificate. Tin minte si acum vizionarea, cum dupa un drum de cateva minute am identificat blocul, am urcat la apartament si m-am luat cu mainile de cap: apartamentul, nerenovat probabil de la darea lui in folosinta, usi crapate, pereti strambi, fum pe pereti, instalatiile numai bune de schimbat. Un pret de  55.000 Euro pentru 57 mp, la etajul 4/4 al unui bloc construit undeva in jurul anilor 1985-1986 in Vitanul Vechi. Pentru mine parea o cauza pierduta, insa pentru cumparatori parea apartamentul aproape perfect. Aproape, pentru ca era cu vreo 3.000 Euro peste buget. Dupa 15  minute de negocieri cu proprietarii si explicat situatia economica precara, viitorul sumbru si alte aspecte, am obtinut lejer pretul dorit si s-a demarat procedura de tranzactionare.

Dupa 3 saptamani de la aceasta vizionare, programul „Prima Casa” a inceput. Dupa inca doua saptamani, unul dintre colegii mei tranzactiona un apartament identic, pe aceeasi strada si la acelasi etaj, conditii similare, la pretul de 62.000 Euro! O marire de 10.000 Euro a pretului, cauzata de un singur lucru : isteria numita „Prima Casa”!

In cei trei ani de existenta ai sai si in cele patru variante de pana acum, programul „Prima Casa” a fost un adevarat motor de crestere al preturilor. De fapt, mai corect ar fi sa afirm ca programul „Prima Casa” nu a lasat preturile sa scada, asa cum era normal. De altfel, la fiecare pauza intre versiuni ale programului, in piata imobiliara s-a simtit acest lucru, preturile proprietatilor imobiliare dand inapoi cu cateva procente. Daca ar fi sa vorbim de sume, mereu au existat diferente de 8-10.000 Euro pentru un apartament de 2 camere in cartiere, intre pretul din timpul programului si pretul din perioadele dintre programe. Odata cu lansarea variantei cu numarul patru a programului, constat cu uimire ca trendul se repeta.

Desi fara implicatii si aplicatii directe asupra pietei scumpe, programul „Prima Casa” a dinamizat si segmentul proprietatilor scumpe sau de lux. Oricat de ciudat ar putea parea acest lucru,  se simte diferenta si pe segmentele de piata de peste 150.000 Euro, atunci cand programul nu este functional. Decizia de achizitie se ia mult mai greu, preturile se negociaza mult mai mult, cumparatorii cu cash sau credite ipotecare sunt mult mai documentati, stau mai mult in asteptare, ofera preturi mai mici. Odata cu relansarea programului, toti intra in nebunia frenetica a achizitiei. Parca le-ar fi frica ca vin cei cu „Prima Casa”” sa le cumpere apartamentele de sub nas.
Evident, exista cateva explicatii logice : pe de o parte, vanzatorii de apartamente ce se incadreaza in bugetul de „Prima Casa”, devin mai departe cumparatori, care migreaza spre bugete de 150.000 euro si peste; pe de alta parte, cumparatorii devin si ei mai constienti ca le scad sansele de achizitie, sau de obtinere al unui pret mai bun, odata cu intrarea in joc a noilor  cumparatori proveniti din randul vanzatorilor.
Cu toate astea, cred ca cel mai bun raspuns pentru situatia care se creaza provine dintr-un aspect ce tine mai mult de cultura si obisnuinta poporului roman, indiferent de ce nivel social, cultural sau economic vorbim : SPIRITUL DE TURMA! Desi la prima vedere poate parea o explicatie hazlie sau ilogica, acest „spirit” care exista in fiecare dintre noi, ne indeamna de cele mai multe ori in a lua decizii primite, irationale, regretabile sau inutile.  Cum in Romania, ca de altfel si in restul lumii, impactul mediatic este unul maxim in randul cetatenilor, atunci cand mass media incepe sa relateze reluarea programului, zecile de tranzactii zilnice doar la nivel de capitala, usorul trend ascendent din ultimele zile si alte astfel de informatii, spiritul de turma din interiorul fiecaruia dintre noi preia controlul si decide in locul cumparatorilor. Cu atat mai grave sunt momentele in care apar stiri bine controlate si oferite cu zambetul pe buze, menite a controla inclusiv directia banilor, catre o zona, o banca sau un tip de proprietate. Iar daca va intrebati cum arata o stire de acest gen, va reamintesc recenta declaratie a lui Mugur Isarescu prin care atentiona ca in scurt timp vor creste garantiile solicitate de banci peroanelor ce vor sa faca imprumuturi. Asta, in conditiile in care toata lumea vorbeste de necesitatea relaxarii conditiilor de creditare si de facilitatea accesului la credite al populatiei.

Trecand peste cele expuse mai sus, vreau sa ma intorc la singurul lucru mportant din intreg programul „Prima Casa”, motivul initial al inventarii lui si exact acel lucru despre care astazi nu mai vorbeste nici dracu’: relansarea economiei! Da, despre asta era vorba. Era vorba sa se lanseze un program de sprijin al economiei, in special prin segmentul contructiilor, a materialelor de constructii si cele conexe. Trebuia sa fie sprijinita achizitia de locuinte noi, pentru a epuiza stocul existent si pentru a incuraja constructia de alte locuinte. Urma astfel sa se creeze locuri de munca, sa se incaseze taxe si impozite sporite de pe urma constructiei si vanzarii acestor locuinte. Se incurajau si domeniile conexe printre care : agentiile imobiliare, firmele de marketing si publicitate, avocatii, notarii, dar si instalatorii, zugravii, tamplarii sau marile companii producatoare de mobila. Pe scurt : se incerca astfel relansarea economica sau cel putin oprirea declinului pe cat posibil.

Dar iata ca suntem in al treilea an de program si la cea de-a patra varianta, iar statisticile sunt nu numai ingrijoratoare, ci de-a dreptul exasperante:  majoritatea locuintelor cumparate prin programul „Prima Casa” au fost apartamentele de 2 camere, situate in blocuri vechi! Ponderea caselor nou contruite sau a apartamentelor noi, in bilantul achizitiilor facute prin program, este una mult sub orice nivel acceptabil. Iata ca dintr-un program destinat economiei si menit produce locuri de munca, taxe, impozite si incasari suplimentare la venitul subrezit al statului, ne-am ales cu un program social, menit a oferi tuturor celor care doar vor, nu care isi si permit sau merita, o locuinta! Cuvintele mele poate suna dur, lipsite de sensibilitate sau pline de ura. Va asigur ca sunt departe de asa ceva. Singurul lucru la care ma gandesc si asupra caruia nu pot sa nu reflect : atunci cand scoti din buzunarul propriu 3.000 Euro, dar intri in schimbul lor intr-o proprietate de 60.000 Euro, ce te opreste ca atunci cand nu mai poti, nu mai vrei sau decizi sa parasesti tara, sa nu mai platesti ?  Va spun eu:  NIMIC!  Pentru unii, 3.000 Euro este o suma maricica. Si poate nu vor renunta la ea.  Dar daca 3.000 Euro reprezinta o suma mare, cei 400 Euro ce trebuie platiti lunari, oare cum sunt ?  Daca cei 3.000 Euro platiti nu reprezinta o suma importanta, atunci ce ii va impiedica la un moment dat sa renunte la ei ???

In State, sistemul s-a prabusit tocmai datorita gradului de indatorare, a ipotecilor date oricui, oricum, oricand. Practic, se ajunsese ca valoarea ipotecii sa reprezinte 99,33 % din pretul de achizitie al casei. Iar bancile ipotecare aveau solutii de creditare cu pana la 150 de variante de returnare, astfel incat puteau sa iti dea 1 milion de dolari ipoteca, chiar daca tu castigai doar 2.000 dolari pe luna. Asta pentru ca la randul lor bancile ipotecare vindeau „derivate”, adica ipoteca ta, unei banci de investitii(ca Lehman Brothers), cu 1 milion si ceva, care banca de investitii lua ipoteca si o asigura la AIG sau in alta parte, pentru 2 milioane de dolari! Iar teoretic, toti o duceau bine! Pana cand…..ati vazut ce s-a intamplat.

In Romania, banca finanteaza achizitia. Dar statul o garanteaza. In situatia in care, din N motive, economia mondiala si mai ales cea romaneasca nu isi revin din colapsul actual, ci din contra ne adancim cu totii intr-o criza si mai mare(iar Grecia poate fi un motiv!),  ce se va intampla cand toti acesti cumparatori marca „Prima Casa”, nu vor mai plati ipotecile ??!?  Sau daca preturile vor mai cobori, sub nivelul de acum ? Eu cred ca pentru cei 3.000 Euro, multi vor renunta sa isi mai achite ratele.  Si problemele adevarate, abia atunci vor incepe sa apara si asta nu ii priveste pe cei care au luat credite, ci ne priveste pe noi toti, romanii, pentru ca executat de valoarea ipotecii nu va fi cumparatorul, ci statul roman care a garantat imprumutul. Iar STATUL SUNTEM NOI!!!

Daca va intrebati de ce programul „Prima Casa” continua, avand in vedere riscurile acestuia, atunci raspunsul trebuie cautat acolo unde sunt banii, adica la banci. Cum sa nu iubeasca bancile un program ca acesta, unde ele au numai de profitat din dobanzile inca mari(chiar si in cazul „Primei Case”), din comisioanele de acordare, taxele de analiza a dosarelor, etc, in timp ce riscul in caz de neplata a ipotecii revine in totalitate statului ?  Adevarat, in noua varianta, a patra, banca a intrat si ea in randul celor care isi asuma riscuri, insa 50 % din valoarea riscului ramane tot in grija statului. Parca tot e bine si asa…..Potentialul mare de risc poate fi motivul pentru care executivul nu a mai dorit mentinerea intregului risc, obligand bancile sa  accepte jumatate. Sunt convins insa ca aceasta jumatate de risc este bine asigurata, probabil sub forma unor produse investitionale cu ranking AAA, oferit cu generozitate de casele de evaluare de credit si risc al investitiilor precum Moody’s sau S&P.

Nu sunt economist si nu stiu ce implicatii vor avea creditele „Prima Casa” in viitor. Ce stiu insa si motivul pentru care sunt destul de alarmat, este „produsul” pe care se cheltuie banii din „Prima Casa”, respectiv locuintele vechi, mare parte dintre ele contruite chiar inainte de cutremurul din 1977. Astfel, daca un apartament de 2 camere, de 50-52 mp utili, este achizionat astazi cu sume ce oscileaza in jurul valorii de 60.000 Euro, in 5 ani de zile costul lor de achizitie se va duce  catre o suma de peste 75.000 Euro. Asta, daca tinem seama de faptul ca in primii ani de plata a ratelor se platesc doar dobanzile si comisioanele bancare, daca adaugam la costul de achizitie si costurile de renovare si taxele suplimentare platite la achizitie sau impozitele.
Dar poate cel mai important aspect si cel mai putin luat in consideratie de catre cumparatori, este vechimea actuala a proprietatilor achizitionate si mai ales devalorizarea in urmatorii ani a acestora. O locuinta cumparata la acest moment si care are deja 30-35 de ani, va avea cu 5 ani mai mult atunci.  Sau cu 20 mai mult(adica peste 50 de ani) la momentul achitarii integrale a creditului. Devalorizarea datorata anului de constructie, care vor face din aceste proprietati „doamne batrane”, le va face foarte greu de tranzactionat sau poate chiar imposibil. Asta in timp ce alte proprietati, se construiesc si se vor construi in continuare, le vor concura si probabil chiar depasi in ochii cumparatorilor de la acea vreme. Imaginati-va ca astazi va cumparati o proprietate din 1970. Are deja 41 de ani, iar peste 20 de ani cand o veti termina de achitat va avea 61 de ani.  Ati cumpara astazi o proprietate care are 61 de ani, in Titan sau Berceni ? Daca nu, de ce ar cumpara-o altii peste 20 de ani ?

In final, as vrea sa va spun si de unde a pornit ideea acestui articol. Ei bine, pentru ca nu reusesc sa inteleg cum se face ca la acest moment, oamenii se inghesuie sa ia credite pentru urmatorii 20 de ani, iar cu banii respectivi se lupta sa cumpere apartamente cu 30-40 de ani vechime, care la momentul la care vor fi achitate, nu vor mai valora poate nici macar 50 % din pretul de achizitie si probabil mai putin de 20% din cat au platit efectiv pe ele(adaugand costurile de finantare si restul). In acelasi timp, apartamentele noi, care au preturi cu 15-30 % mai mari decat cele vechi, sunt in continuare destul de ocolite de clienti. Sa fie oare datorita lipsei de cultura financiara a poporului roman care nu stie ca achizitia unei proprietati inseamna in primul rand o investitie, sa fie spiritul de turma de care vorbeam mai inainte sau altceva ? Poate stiti voi……..

P.S: probabil piata imobiliara din Romania nu se va prabusi niciodata. Sau cel putin nu in urmatorii 10-15 ani, pentru ca daca s-ar intampla asta, atunci guvernul ar avea o mare problema. Si noi toti, la fel. Va reamintesc ca scopul programului “Prima Casa” a fost de relansare a economiei. Asta asa, ca sa nu uitam….

Share/Save/Bookmark

Evaluarea proprietatilor

Cand un agent imobiliar, decide sa se ocupe de o proprietate, unul dintre cele mai sensibile aspecte este evaluarea unui pret corect. Stim cu totii ca o evaluare gresita a pretului, iti poate zadarnici toate planurile de marketing si poate face ca toata investitia in promovarea ofertei sa fie inutila. Mai mult, un pret gresit evaluat poate avea ca rezultat un proprietar nemultumit de netranzactionarea proprietatii. Situatie care, e bine de evitat!

M-am gandit sa discutam despre modalitatile de evaluare a unei proprietati. Cum ne asiguram ca avem pretul corect al unei proprietati, atunci cand decidem sa ne ocupam de ea ?

1) Facem noi evaluarea proprietatii. Cu siguranta, agentul imobiliar are cunostinte despre proprietatile aflate la vanzare in piata, poate compara oferta lui, cu restul ofertelor si stabili o valoare de iesire in piata reala. Totodata, se presupune ca agentul stie si care sunt preturile de vanzare reale. Cele la care s-au si vandut proprietatile, nu numai cele la care au stat in piata.

2)Apelam la un evaluator A.N.E.V.A.R . Solicitam un raport de evaluare, dar putem sa ne si bazam pe el ? Nu trebuie uitat nici faptul ca, raportul de evaluare facut de un evaluator A.N.E.V.A.R, stabileste valoarea de piata a momentului pentru proprietate si nu pretul de vanzare. De multe ori, exista diferente intre valoarea din raport si cea de tranzactionare. Iar daca, intre momentul evaluarii si momentul vanzarii, timpul trecut este unul semnificativ ori au intervenit evenimente social-economice de impact, atunci pretul este cu siguranta afectat.

Inainte de a imi impartasi din ideile voastre, va invit sa cititi si articolul urmator, ce m-a determinat sa scriu despre acest subiect :
http://www.capital.ro/articol/evaluarea-proprietatilor-in-vremuri-tulburi-137666.html

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner