Cum se vinde o proprietate ?

Intentionam ca in acest week-end sa schimb postul, insa nu subiectul urmator il aveam in minte. Totul a pornit de la un comentariu al unui cititor al acestui bloc, cel care se semneaza drept “eusitu”. Si de la afirmatiile lui asupra profesionalismului imobiliarilor romani si valorile imense ale comisioanelor practicate. Aici, aluzie la tranzactia lui Stefan: vila din Cotroceni vanduta cu un comision de 8 %.
Cum Stefan este si el un cititor frecvent al blogului, nu a ezitat mult in a ii da un raspuns “la obiect”, personajului amintit. Cum de cate ori scrie ceva pe blog, Stefan ma si suna sa ii validez comentariile, m-am trezit la 12 noapte cu un telefon de la el. Iar daca tot am fost nevoit sa citesc si sa aprob comentariul, l-am rugat pe Stefan sa imi povesteasca cum s-a desfasurat tranzactia. Va invit sa descoperiti mai jos, cum se vinde in Romania anului 2010, o vila in Cotroceni. Lectura placuta.

Pentru inceput, Stefan a identificat  proprietatea. Avea nevoie de “un bun” special, ceva ce nu gasesti la orice ora si oricum. Astfel, o vila care sa nu fie sub incidenta nici unei legi de retrocedare, care sa nu aiba curte comuna si care sa aiba o suprafata de teren in posesie, macar suficienta pentru a o face interesanta.
Pasul doi, a fost securizarea tranzactiei. Nu te poti apuca serios de treaba, nu poti depune eforturi si investi bani, daca nu ai garantia ca doar tu poti vinde acea proprietate. Astfel, a semnat un contract de reprezentare exclusiva pentru acea proprietate.
Abia acum incepe munca adevarata. Inainte de orice altceva, Stefan a apelat la un inginer structurist. Expertul, a venit si a facut o expertiza tehnica a constructiei. A identificat probleme in subsol, cauzate de infiltratiile iminente datorate vechimii constructiei. O lista de lucrri care trebuie facute pentru drenarea subsolului si consolidarea acestuia. Mai departe, la etaje, o analiza a peretilor, elementelor de structura si rezistenta. Planul de reabilitare. La mansarda, s-a propus inlocuirea totala a acesteia, cu o structura complet noua.
Odata plecat structuristul, a urmat arhitectul , care a analizat proprietatea din punct de vedere al elementelor de arhitectura si design. Astfel, s-au facut estimari de costuri pentru refacerea coloanelor, a picturilor, a elementelor arhitectonice, precum si propuneri de extindere a locuintei.
In continuare, un inginer constructor, pe baza rapoartelor predecesorilor sai, dar si a propriilor estimari, a facut un deviz al intregii lucrari. Cat va costa consolidarea, renovarea si finisarea imobilului, conform acestor rapoarte.
Odata avut devizul complet, a urmat evaluarea. Stefan a facut o analiza comparativa de piata. Cum proprietati similare in zona, nu erau de vanzare, a trebuit sa evalueze proprietatile finisate din zona, sa calculeze exact valoarea terenului si sa propuna un pret de vanzare aferent. Evaluand aceasta proprietate, a procedat astfel:
-a calculat pretul pe metru patrat, al proprietatilor similare, dar finisate la nivel de finisaje superioare;
-a scazut din pretul pe metru patrat obtinut astfel, valoarea pe care i-a comunicat-o inginerul constructor, ca il va costa pe metru patrat consolidarea, renovarea si finisarea vilei;
-a calculat cati metri patrati are proprietatea, apoi a inmultit cu pretul pe metru patrat obtinut mai sus;
-apoi a evalut pretul terenului;
-pretul/mp constructie X metri patrati construiti  +  pretul mp/teren X metri patrati teren total=pretul de vanzare.

Dupa ce a terminat toate aceste etape, a iesit cu oferta in piata, la pretul ei real.Plus o marja de negociere.
A urmat apoi promovarea ofertei. Cum vorbim de o vila in Cotroceni, nu e chiar simplu sa marketezi asa ceva si sa promovezi. Investitia a fost si aici una substantiala. Atat in bani, cat si in eforturi. Pentru ca timp de o luna si jumatate, Stefan nu a facut altceva decat sa promoveze vila, sa faca vizionari la vila, sa promoveze vila, sa faca vizionari la vila, sa promo……Cred ca ati prins ideea.
Dupa 45 de zile, a vandut-o. Si, primeste la schimb, un comision frumos de 8 %. Fabulos, cum zic unii. Ireal, cum cred altii.

Dar, haideti sa calculam putin :
-structuristul: cateva sute de euro(vreo sase-sapte)-raportul sau-de nepretuit;
-arhitectul: cateva sute de euro(vreo cinci)-raportul sau-de nepretuit;
-constructorul: ceva mai putin(vreo trei sute)- devizul-de nepretuit;
-marketarea ofertei: sute(cam trei)-de nepretuit;
-promovarea ofertei : putin peste o mie de euro.
Pentru restul…exista…stiti voi ce!

Acum, nu o sa imi bat capul cu a analiza daca a investit mult sau putin, daca se putea si mai ieftin si mai bun. Dar, o sa va intreb pe toti : cati dintre voi sunteti dispusi sa investiti atat de mult intr-o proprietate ?
Doamnelor si domnilor, SUNTETI DISPUSI CA AGENTI IMOBILIARI  SAU CA MANAGERI DE AGENTII IMOBILIARE, SA INVESTITI ASEMENEA BUGETE, INTR-O PROPRIETATE AFLATA LA INTERMEDIERE IN PIATA LIBERA, CAND STITI CA E POSIBIL IN ORICE CLIPA, SA O VANDA ALTCINEVA ?
Doamnelor si domnilor VANZATORI, CREDETI CA ESTE CINEVA DISPUS SA INVESTEASCA IN PROPRIETATEA DUMNEAVOASTRA UN ASEMENEA BUGET, DACA NU ESTE SIGUR CA ESTE SINGURUL CARE O POATE VINDE ?

Nu pot sa nu remarc faptul ca, daca Stefan nu ar fi gandit foarte bine intreaga poveste, exista riscul sa se intample una din urmatoarele doua situatii:
a)sa fie nevoit sa investeasca si mai mult in proprietate, poate pana la nivelul in care iesea din calcul profitul sau,daca nu marketa bine oferta;
b)sa treaca perioada contractului si sa ramana cu vila nevanduta si bugetul investit.
Conform spuselor sale insa, o proprietate care dispune de un pret corect si este bine lucrata de un agent imobiliar profesionist, nu are cum sa nu se vanda. Lucru cu care sunt perfect de acord. Chiar daca e criza!

P.S: pentru cei care erau “opariti” de fantasticul comision incasat de Stefan: tot mai sunteti indignati ?

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner