Uite stema, uite banu’-ai muncit ca prostu’ tot anul!

In urma cu cateva zile, pe Facebook s-a incins o discutie imobiliara. Totul a pornit de la postarea unei colege care se plangea ca sunand la o alta agentie, pentru a colabora pe o oferta pe care agentia respectiva o promova, a fost refuzata. Si trimisa la plimbare.
Regretabila si condamnabila, atitudinea agentiei respective, dar si lipsita de profesionalism. Iar ca ei in piata, sunt multi care nu colaboreaza. Fara a vrea sa par “avocatul diavolului”, va descriu mai jos cateva scenarii comune din piata imobiliara. Nu incerc sa scuz purtarea agentiei respective. Spun doar ca exista circumstante atenuante in favoarea lor. Si, indraznesc sa afirm sus si tare, ca se poate colabora doar atunci cand exista un contract de reprezentare exclusiva adevarat, care sa contina :
-obligatia agentiei de listing de a colabora cu orice alt agent imobiliar;
-obligatia agentiei de listing de a plati agentului cumparatorului, jumatate din comisionul incasat de la vanzator;
-un comision al agentiei de listing suficient de generos, incat impartirea lui pe dindoua, sa nu faca niciunul dintre agenti sa considere ca a muncit degeaba.
Haideti sa vedem scenariile si revenim.

Intr-o dimineata, Mariana, agent imobiliar intr-o companie frumoasa, primeste un telefon. Este un client care a mai cumparat in trecut o alta proprietate prin intermediul Marianei si acum ii solicita din nou serviciile. Incantata, Mariana isi noteaza sarguincioasa cerintele clientului, promite ca va face tot posibilul pentru a ii gasi repede cea mai buna proprietate din piata si increzatoare in noua misiune, porneste la treaba!

Scenariul 1 :
Mariana deschide laptopul si acceseaza baza de date a companiei. Dupa mai bine de o ora de cautari si verificari, identifica 3 proprietati potrivite cererii clientului sau si i le trimite pe email. Acesta studiaza oferte si anunta agenta ca doreste sa vizioneze doua dintre ele. Cateva zile mai tarziu, se decide asupra uneia, inainteaza o oferta, se negociaza si cumpara.
Toata lumea este fericita!

Scenariul 2 :
Mariana verifica deja de 2 ore baza de date a agentiei si inca nu a gasit nimic potrivit. Mariana apeleaza la cea de-a doua varianta si deschide SOFT X, un program de monitorizare a anunturilor particularilor. Gaseste cateva oferte interesante si incepe sa sune. Dupa 4 ore de vorbit la telefon, trimis si primit emailuri, studiat fotografii si schite, a reusit sa identifice o proprietate potrivita. O trimite clientului, care se arata interesat, dar daca vine la vizionare, vrea sa vada mai multe odata! Mariana cauta in continuare. Si azi. Si maine. Si inca 5 zile. Timp in care, va trebui sa mearga pe teren, sa vada proprietati, sa faca personal fotografii la ofertele care nu au, sa intalneasca proprietari si sa discute cu fiecare in parte. Sa afle povesti de viata si probleme, mai multe decat poate duce. Si dupa mai bine de o saptamana de chin, are in sfarsit 3 proprietati pe care le poate prezenta clientului. Care vine, vede si face doua oferte. Una nu este acceptata, iar la a doua, cand iau actele la verificat, constata ca documentele nu sunt in regula. Si Mariana si clientul ei, se afla iar in punctul din care au pornit!

Scenariul 3:
Dupa ce a verificat atent propria baza de date, Mariana acceseaza un instrument numit SOFT COLABORARE, unde se regaseste portofoliul de oferte exclusive ale tuturor agentilor imobiliari. Dupa o cautare de 15 minute, pe langa cele doua oferte din baza de date a agentiei sale, Mariana tocmai a mai identificat prin SOFT COLABORARE inca 5 proprietati potrivite pe care le trimite clientului. Acesta este impresionat de rapiditatea cu care Mariana a gasit proprietatile si programeaza chiar a doua zi vizionari la 6 oferte dintre cele primite de la Mariana. Trei zile mai tarziu, Mariana semneaza un nou contract!  Toata lumea este fericita, fluturasi zboara prin cadru, pace eterna pe Pamant, rauri de lapte si miere in piata imobiliara!

Scenariul 4:
Dupa ce a verificat portofoliul sau si al colegilor din agentie, Mariana constata ca nu are nimic sa ii ofere clientului ei. Presata de timp, aceasta decide sa apeleze la colegii din piata imobiliara. Deschide situl PORTAL IMOBILIAR si cauta acolo sa vada ce oferte au colegii ei. Identifica 7 oferte potrivite, pe care le trimite direct clientului, mentionand ca “sunt ofertele unor colegi din piata, cu care colaborez pentru dumneavoastra”. Clientul primeste linkurile si decide sa vizioneze 4 dintre oferte.

Scenariul 4-versiunea A: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari de la alte agentii, stabileste cu ei vizionari la cele 4 proprietati si cateva zile mai tarziu se “naste” o tranzactie imobiliara, iar “nasi” sunt Mariana noastra si “Marian de la Imob SRL”. We are happy…..
Scenariul 4-versiunea B: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari, care se ocupa de proprietati alese de clientul ei. Cere fiecaruia cat mai multe detalii despre oferte, localizare, proprietari, acte, etc. Eventual, Mariana “va merge sa vada pentru client” si o parte din oferte, inainte de a aduce si clientul. Cateva zile mai tarziu, dupa ce Mariana a “identificat” proprietatile respective prin intermeiul SOFT X si a contactat direct proprietarii, aceasta merge cu clientul direct la proprietati. Clientul isi alege o proprietate si o cumpara, iar Mariana “naseste singura” o tranzactie dubla, comisionand atat cumpratorul, cat si vanzatorul. Chiar daca acesta, i-a fost prezentat alaltaieri de catre “Marian de la Imob SRL”, care credea ca Mariana vrea sa colaboreze!

Scenariul 5 :
Mariana a cautat in baza de date proprie, in SOFT X si pe PORTAL IMOBILIAR. A gasit niste proprietati interesante folosind ultima varianta. Dar agentii respectivi au refuzat sa colaboreze.  In SOFT X nu a intrat nici o oferta noua, de 3 zile, care sa corespunda cererii clientului sau. Nici colegii ei de agentie, nu o ajuta cu nicio oferta noua. Satul sa tot astepte, clientul Marianei mai suna si alt agent, recomandat de o colega de birou. Care ii ofera in 2 zile exact ce cauta. Mariana nu va “nasi” nimic nici de data asta.

Poate va intrebati care dintre scenariile de mai sus este mai plauzibil in piata imobiliara actuala. Raspunsul meu este : toate sunt la fel de reale si des intalnite!  Nu mica mi-a fost insa mirarea sa aflu ca exista companii imobiliare in piata, care folosesc o strategie numita “FSBO purtator de comision”. Astfel, o oferta imobiliara aflata in intermediere la o agentie imobiliara, este pentru acesti colegi ai nostri, doar o oferta lucrata de agentii prosti, in folosul celor “destepti”. Dar dati-mi voie sa exemplific:

Daniel este agent imobiliar. El suna zilnic proprietarii din SOFT X, introduce in baza de date toate proprietatile de pe zona sa, merge personal la oameni acasa, face poze cat mai frumoase, verifica acte si da sfaturi gratuite proprietarilor : cum sa isi amenajeze locuinta pentru vizionari, ce mutari sa faca prin casa, la ce ora ar fi bine sa programeze vizionarile, care ar fi pretul corect, cum sa se negocieze cu potentialii clienti, etc. Daniel face asta pentru ca spera ca in acest fel, va castiga bunavointa proprietarilor, care astfel ii vor face “favoarea” de a il lasa si pe el sa se ocupe de vanzarea casei lor.

In acelasi univers, Mihai este si el agent imobiliar. Mihai are clienti. Si cand vrea sa caute ceva pe zona Titan, nu foloseste nici SOFT X, nici baza de date a agentiei, nici macar SOFT COLABORARE. El foloseste….pe Daniel! Pentru ca Daniel stie cel mai bine ce e de vanzare in Titan, Mihai doar urmareste cu atentie ce oferte are Daniel, cum sta acesta cu modificarile de pret, etc. Eventual, il mai si suna pe Daniel si il intreaba ba de una, ba de alta proprietate, de un regim juridic, de cat de grabiti sunt proprietarii. Si dupa ce obtine toate detaliile, Mihai fie activeaza SOFT X pentru a gasi singur adresa proprietatii si/sau numarul de telefon al proprietarului, sau daca asta nu ii reuseste, il suna pe Daniel si “colegial” ii cere sa vada el intai proprietatea, inainte de a veni “cu clientul”. Iar Daniel, fiind mai prostut din fire, duce lupul fix in stana cu oi! La interval de 1-2 zile, Mihai se prezinta din nou la usa proprietarului, spune ca fostul client a decedat subit, dar are altul nou. Insa pentru asta, care nu are nici o treaba cu Daniel, ii solicita proprietarului un comision!

Asa se face ca desi Daniel munceste al naibii de mult, stie tot ce misca pe piata, are cele mai multe anunturi cu proprietati din Titan si zilnic vede mai multe case decat vede Mihai intr-o luna, Daniel nu prea face nimic, in timp ce Mihai inchide tranzactii pe banda rulanta. Si pe spatele lui Daniel!
Mai mult, daca il intrebi pe Mihai daca i se pare corecta strategia lui, iti va raspunde ca da! Pentru ca tot ce avea Daniel, era un “FSBO purtator de comision”. Daca Daniel vroia sa fie si platit pentru munca lui, trebuia sa isi securizeze tranzactia.

P.S: in urma cu 5-6 ani, pe vremea cand “alertele” erau ceva nou pe siturile imobiliare, agentul imobiliar Daniel Dobre avea setate niste alerte pe aceste portaluri, care il anuntau in timp real : cand se publica o oferta noua pe zonele sale de interes, cand se modifica un pret la o oferta care il interesa, cand era retrasa o oferta de la promovare, etc. Astfel, Daniel Dobre nu urmarea niciodata Argusul, pentru ca o faceau altii pentru el. Daniel Dobre nu suna sa “scada preturi”, ci doar pentru a verifica informatia. Si o sumedenie de agenti imobiliari din piata, munceau pentru el. Totusi, Daniel Dobre era si el agent imobiliar. Si odata, l-a mancat undeva sa ii spuna unui prieten agent la alta agentie, ca a negociat cu un proprietar un pret mai mic cu 5.000 Euro decat cel cerut initial de proprietar. Iar acel prieten, s-a dus de la bere, direct la birou, a modificat pretul ofertei pe care si el o avea in baza de date cu 5.000 Euro, a refacut anunturile pe toate siturile imobiliare si 24 de ore mai tarziu, un client care avea si anuntul lui Daniel Dobre salvat in calculator, a cumparat acea proprietate. Dar nu cu Daniel Dobre! )))
Daniel Dobre a invatat atunci o lectie importanta. Scump, dar a meritat!

Colaborarea intre agentii ramane un subiect sensibil. Urmaresc subiectul de 5 ani de zile. Inchei tranzactii in colaborare constant si am avut un 2013 in care a inchis nu mai putin de 12 tranzactii in colaborare. Insa toate au fost inchise doar acolo unde a existat un contract de reprezentare exclusiva. Desi am incercat si in alte situatii, recunosc cinstit ca nu mi-au iesit. Nici macar cu prietenii.

Share/Save/Bookmark

Ban-ZAI!!!

Pentru cei care nu au aflat inca, pe 15 aprilie sarbatorim Ziua Agentului Imobiliar. Da, este acel eveniment la care, cu mic cu mare, moldoveni, ardeleni, olteni, unguri, sasi…, ne adunam intr-o locatie faina si o zi intreaga ne facem de cap!
Daca anul trecut unii dintre noi au intrat(literalmente) la apa, anul asta suntem ma rezervati. Sau nu…. Si, ne educam. Pentru ca revine Christian Nowotny. Iar asta este fix “cireasa de pe tort”!

N-am sa va plictisesc cu detalii despre ce urmeaza sa se intample, pentru ca puteti descoperi singuri pe zai.imopedia.ro. In schimb, am sa va descriu ce se intampla in jurul meu. Astfel, in timp ce colegele mele au inceput goana dupa cumparaturi(nu te poti prezenta la ZAI fara macar, o pereche noua de pantofi!), noi barbatii sunt in plin proces de identificare a celor mai potrivite terase unde sa ne adunam dupa eveniment!
Evident, am pregatit agende nou-noute pentru a lua notite la curs, cumparat set nou de pixuri(doar n-o sa scriem cu alea vechi!), golita memoria  cardului la telefon si tableta(sa putem inregistra cat mai mult)….

In alta ordine de idei, pentru cei care vor sa stie(sau sa isi reaminteasca cam ce a fost pe la editiile trecute)..
2013:
https://www.youtube.com/watch?v=DXzyqYL4iu8
Si
https://www.youtube.com/watch?v=gZng0LAL4TQ

2012:
http://www.imopedia.ro/danieldobre/2012/05/15/ziua-agentului-imobiliar-oprescutraineru-chinezu-si-mentalistu/
Si
http://www.imopedia.ro/danieldobre/2012/05/15/ziua-agentului-imobiliar-meciul/

2011:
http://www.imopedia.ro/danieldobre/2011/04/12/194/

Iar ce e cel mai frumos la ZAI : in fiecare an e mai bine decat in anul precedent!
Ne vedem pe 15 aprilie la Hilton!

Share/Save/Bookmark

O scrisoare pierduta

Stimata doamna S,
Va multumesc pentru oferta trimisa. Apreciez faptul ca, m-ati ales(si pe mine, alaturi de ceilalti 181 de colegi agenti imobiliari), sa ma ocup de vanzarea garsonierei dumneavoastra. Va multumesc totodata pentru faptul ca ati trimis acest email catre adresa mea de email, alaturi de adresele de email ale tuturor colegilor mei. Pe mare parte dintre ei ii cunosc personal si am datele lor de contact. Insa, o parte nu imi sunt cunoscuti si ma bucur ca prin intermediul dumneavoastra, am astfel ocazia sa ii cunosc. Desi, poate ar fi fost mai bine daca adresele de email erau trecute in Bcc si nu in CC, evitand astfel ca acest email sa fie considerat spam.

Dar sa lasam asta. Si sa revenim la proprietatea dumneavoastra. Pe care personal o consider deosebita. Si iata si de ce : garsoniera decomandata, in bloc construit dupa 1980, etaj intermediar, stradal pe Turda(probabil si reabilitat blocul), etc. O oferta demna de atentia oricarui agent imobiliar ce activeaza pe aceasta zona imobiliara si interesanta pentru orice client care doreste sa cumpere o astfel de proprietate. In plus, proprietatea este si renovata….situatia ideala pentru o garsoniera, 85% dintre cumparatorii de garsoniere preferand sa cumpere ceva gata amenajat, decat sa si-o amenajeze dansii ulterior. Poate si datorita faptului ca sunt proprietati cumparate majoritar pe credite, poate si datorita faptului ca sunt proprietati ale caror cumparatori se grabesc sa se mute….Colegii mei, cu amabilitate introdusi de dumneavoastra, pot confirma(sau infirma) aceste ipoteze.

Va spuneam ca imi place proprietatea dumneavoastra. Si doar pentru ca imi place proprietatea si vreau sa o vad vanduta, va scriu acest email. Nu din alt motiv. Mai ales ca, in urma cu cateva luni, am mai primit acest email de la dumneavoastra. Cu aceeasi oferta, aceleasi detalii, acelasi pret, aceleasi fotografii si ….aceeasi lista de colegi in CC! N-as vrea sa il mai primesc si peste 3-4 luni.Data trecuta, era vara, era cald, eu aveam treaba…Nu am raspuns. Acum insa, afara ninge, in birou e cald si bine, eu sunt obosit(am avut o dimineata plina). Si…ma uit pe oferte, mai schimb un email, mai dau un telefon…..
Daca tot am adus vorba despre fotografii, stimata doamna S, nu ma pot abtine sa nu mentionez faptul ca aceste fotografii primite de la dumneavoastra, au darul de a ma face sa cred ca nu vreti sa vindeti garsoniera, ci vreti sa o faceti de ras!! Parca ati vrea sa o pedepsiti pentru faptul ca desi e tanara, frumoasa, cautata….nu prea se ingrijeste! Dezordinea incredibila din casa, unghiurile alese pentru fotografii…. Sigur o vindeti ?
Maimutoiul galben asezat langa imprimanta, veioza cu picior inalt care “taie” poza in doua, husa canapelei cu imprimeu tip “leopard”, vaza cu crizanteme asezata langa ghiveciul cu flori si monitorul calculatorului, ruleta si surubelnitele asezate pe pojghita din bucatarie langa blatul de gatit, sau poza cu(banuiesc) dumneavoastra si sotul dumneavoastra de pe birou….Nimic din cele de mai sus, nu au ce cauta in fotografii! Pentru ca, doamna S, imi este astfel foarte greu sa observ in fotografii calitatea finisajelor realizate la renovarea din 2010! Nu vad doamna draga, daca in camera aveti parchet sau gresie din pricina multitudinii de obiecte imprastiate pe jos! Nu vad daca tamplaria la balconul deschis spre camera, este din PVC cu geam termoizolant sau e tamplaria veche din lemn, cu geam obisnuit! Abia, abia, am sesizat aparatul de aer conditionat!
Dar am vazut in schimb pozele cu un copil la scoala(probabil sotul, in uniforma de elev), am vazut casetofonul stereo similar cu cel pe care il am si eu acasa(dar pe care nu il lasati in garsoniera, banuiesc) si cred ca am vazut si o narghilea! Cred, nu sunt sigur, poate fi o veioza…
N-am sa va cert pentru ca vad in continuare acelasi pret pe care l-am vazut si acum cateva luni, in emailul precedent primit de la dumneavoastra. Pana la urma, fiecare om isi are calculele sale si nu se cuvine sa va stabilesc eu pretul, inainte de a analiza concret piata imobiliara din zona si categoria de oferte, din care face parte si oferta dumneavoastra. Dar, nu ma mir ca nu ati vandut inca! Poate si datorita pretului, cu siguranta si datorita pozelor folosite in anunturi sau emailurile trimise agentiilor, cat si datorita….unei scapari! Daca nu sunteti multumita(si banuiesc ca nu sunteti!) de colaborarea cu agentiile imobiliare, de pana acum, poate de vina este si fraza de la finalul emailului trimis. Care ? Ei, aceasta doamna S : pretul 47000euro , comision agentie maxim  2%.Pentru programari vizionare vinerea orele 16-19, cu anunt pana  joia !”
O singura fraza doamna, dar trei greseli! Trei!

1)pretul 47.000 Euro(da, putin iesit din piata);
2)comision agentie maxim 2%; vedeti, aici suna chiar ciudat; nu numai ca dumneavoastra veniti cu oferta catre agentiile imobiliare, al caror ajutor il solicitati, dar incepeti o potentiala colaborare prin a IMPUNE conditiile, fara a discuta anterior cu potentialii viitori colaboratori;
3)fiecare agent imobiliar va poate spune ca, flexibilitatea este elementul cheie in piata imobiliara actuala; noi agentii imobiliari, suntem disponibili pentru clientii cumparatori si vizionarile facute cu acestia, atat la 7 dimineata, cat si la 21 seara, atat de luni pana vineri, cat si sambata sau duminica, atat cand ne anunta din timp, cat si atunci cand ne suna cu 30 de minute inainte; astfel, reusim sa vindem doamna S, una, doua, chiar trei proprietati lunar; vinerea de la 16 la 19, sa ne intalnim 10 agenti, cu 10 clienti cumparatori la usa dumneavoastra…..nu vom accepta nici noi, nici clientii nostri! Si stiti ce ? NICI NU VREM!!!


Inchei aceasta recipisa doamna S, prin a va oferi (gratuit) cateva sfaturi pentru a vinde totusi garsoniera. Le puteti urma, sau nu. Alegerea va apartine.
1)gasiti un agent imobiliar specializat pe zona;
2)cereti acestui agent sa va ofere o analiza de piata, pentru a determina astfel pretul corect de tranzactionare;
3)angajati agentul, sa va reprezinte in vanzarea proprietatii;
4)cereti agentului(daca nu cumva se va oferi el) sa aduca un fotograf profesionist, pentru a face fotografii coerente proprietatii;
5)lasati agentul sa comunice in piata oferta dumneavoastra; atat catre colegi, cat si catre clienti;
6)dumneavoastra, faceti ceea ce faceti in mod normal si lasati profesionistii sa se ocupe de ce se ocupa in mod normal.
In felul acesta, vom fi cu totii mai fericiti!
Succes in vanzare doamna S! Fie ca agentul imobiliar potrivit sa va stea alaturi in acest demers


P.S: calde salutari tuturor colegilor mei agenti imobiliari, corespondenti in aceasta “scrisoare pierduta”!

Update : pentru cei care nu stiu, acest articol este doar un reply la un (nou) email trimis ieri de doamna S. Asadar, real. Iar astazi, am primit si raspunsul dansei. Evident, de aceasta data, fara restul colegilor in CC. ) Il gasiti mai jos.

“ok, multumesc dl.Caragiale, cautati-va cariera de pamfletar , renuntati la imobiliare, succes . ”

Share/Save/Bookmark

Ziua Agentului Imobiliar

Intentionam sa scriu un frumos si consistent articol despre sarbatoare de luni 15 aprilie. Dar cum toata saptamana am plecat la 8 dimineata de acasa si am ajuns dupa ora 22, nu am reusit nici pana astazi. As fi vrut sa va povestesc despre invitatii de la aceasta editie, despre programul evenimentului…Am vrut chiar “sa dau din casa”  cateva detalii despre surprizele editiei. Dar n-am avut timp!

Pot sa va spun doar ca va fi din nou un super eveniment, asa cum Imopedia.ro ne-a obisnuit deja! Va promit ca ne vom distra de minune! Va asteapta niste surprize imense, veti avea ocazia sa descoperiti si latura artistica a imobiliarilor!   )
Partea de educatie este senzationala, cu un trainer deosebit, de la care personal abia astept sa invat. Prietenul Cornel Balan, care a avut ocazia sa lucreze cu Ami Grudberg, mi-a demonstrat ca este un “must have” in imobiliare sa participi la un trainning cu acesta.

Va astept asadar cu mare drag, luni incepand cu ora 9. La Hilton! Cei care nu veti fi acolo, nici nu stiti ce pierdeti!

Info aici :

Facebook

Imopedia

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner