10-Episodul III: Pretul

Bine v-am regasit. Articolul de astazi are ca subiect “pretul proprietatii”. Fie ca vorbim de teren, casa, apartament, de vanzare sau de inchiriere, intotdeauna exista un pret. N-am sa scriu astazi despre factorii care determina pretul corect, ci doar despre cei care NU AU NICI O RELEVANTA  in stabilirea lui. Sa incepem!

10-Cu cat a vandut vecinul. Stiu, fiecare vanzator are un “vecin” care a vandut o proprietate similara. Nu stiu de ce, dar de fiecare data, proprietatea vecinului era mai urata, mai putin amenajata si evident, s-a vandut fie mai scump, fie la acelasi pret pe care il cereti dumneavoastra. In 13 ani de imobiliare, n-am auzit inca de un vecin care a vandut mai ieftin. Si, daca veninul a vandut cu X, atunci orice alt proprietar va cere X plus 10%. Nu de alta, dar sa nu se faca de ras in bloc, ca el vinde mai ieftin. Vestea proasta este ca pretul vecinului nu are relevanta. Pentru ca vecinul a vandut acum 1 an, tu vrei sa vinzi acum. Pentru ca vecinul a vandut intr-o perioada in care nu mai era nici o alta proprietate similara in piata, acum insa mai sunt inca 10 oferte concurente pe piata. Pentru ca vecinul a vandut in luna mai, iar tu vrei sa vinzi in ianuarie(da, exista diferente de pret in functie de perioada in care vrei sa vinzi). Si, va mai spun un secret : nici vecinul nu a vrut sa se faca de ras in bloc, asa ca peste pretul obtinut, a mai adaugat si el un 10%, sa para ca e un bun negociator. Daca vrei sa afli pretul corect, nu il intreba pe vecinul care a vandut, intreaba-l pe cel care a cumparat.

9-Cat ti-a zis administratorul ca face. Acum pe bune, individul ala nu e capabil sa tina cheltuielile blocului sub control, nu reuseste sa schimbe tubulatura ghenei care e facuta swaiter, nu a reusit nici macar sa convinga babalacii din bloc sa repare terasa, dar stie cat valoreaza casa ta ?  Ma indoiesc sincer.

8-Pretul de pe grila notariala. Super, te-ai informat si ai vazut ca pretul pe grila notariala e mai mare decat pretul pe care il gandeai tu si ai luat de buna informatia. Acum sincer, daca pretul pe grila era mai mic, l-ai fi luat in consideratie ? Asa ma gandeam si eu…. Stiu, teoretic grila notariala ar trebui sa fie un reper pentru piata. Din nefericire, grila se schimba in fiecare an in ianuarie, pe baza indicilor de tranzactionare de anul trecut. Adica in cel mai bun caz, poti sa afli folosind grila cat era pretul anul trecut, nu anul asta. In plus, grila are ca scop jecmanirea  cetatenilor de taxe si impozite. Cand vreodata o sa vezi statul actionand in favoarea ta ?!?!

7-Cat ai tu nevoie ca sa cumperi altceva. Sincer, piata imobiliara nu da doi bani pe nevoile vanzatorului. Adica stiu, ai vrea sa vinzi 3 camere si sa iti cumperi de banii ramasi 4. Dar n-o sa mearga. Si nici sa vinzi o garsoniera in Drumul Taberei, iar cu banii obtinuti sa iti cumperi alta la Unirii. Aud de multe ori de la vanzatori : stiti, noi atat vrem, ca atat ne trebuie sa luam altceva. Pai foarte bine, dar ce facem, ca eu am un cumparator care cu buget de garsoniera, are nevoie sa cumpere doua camere, ca are si un copil. Fiecare cu nevoile lui, dar asa cum el nu va putea cumpara 2 camere cu buget de garsoniera, nici tu nu vei putea vinde garsoniera cu pret de 2 camere. E oarecum logic, daca stai sa te gandesti.

6-Cati bani ai de dat la banca. Stiu ca viata nu e corecta. Crede-ma, stiu! Si stiu ca ai luat un credit, in plina crestere a preturilor, iar acum trebuie sa il returnezi. Mai stiu si ca de 5 ani, in loc sa scada valoarea creditului, ai de dat tot cat ai imprumutat. Si stiu ca vrei sa vinzi, ca sa achiti creditul. Dar uneori, nu se poate. Si nu, nici un cumparator nu va plati cat ceri, pentru ca “atat am de platit la banca”.

5-Cat ai dat tu pe el. Hai sa facem asa : daca ai fi cumparat apartamentul tau in 2003, cu 10.000 Euro, acum ai fi cerut tot 10.000 Euro pe el, cand vrei sa il vinzi in 2016 ? Nu ? Ma gandeam eu….Atunci, daca l-ai cumparat in 2008 cu 80.000 Euro, nu poti sa il vinzi azi tot cu 80.000 Euro. Fie accepti ca azi face 50.000 Euro si il vinzi cu atat, fie il pastrezi. Dar cat ai dat tu, nu influenteaza pretul lui de azi.

4-Imbunatatirile facute acum 8 ani. Stiu, ai gresie, faianta, parchet. “Arcade” si “spoturi”. Minunat, dar ele erau la moda undeva prin 2005-2007. Intre timp, s-au mai schimbat gusturile. Nici faianta neagra din baie nu mai e la moda. Si nici gresia in zig-zag din bucatarie. Regret ca trebuie sa iti dau vesti proaste, dar in mod sigur cine va cumpara apartamentul, il va renova. El nu vede gresia ta ca pe un avantaj, ci ca pe o cheltuiala. Un “avantaj” pentru care va trebui sa plateasca pe cineva sa o dea jos. Si inca ceva : stiu ca apartamentul are “termopane”, dar si astea au o durata de viata de vreo 10 ani. Dupa, incep sa dea rateuri. Adica sa cam sufle vantul prin ele. Si alea vor trebui schimbate. Asadar, daca imbunatatirile tale au mai mult de 3 ani, hai sa nu le punem la socoteala. Nu de alta, dar nici cumparatorii nu o vor face.

3-Ramane mobilat. Acum pe bune, asta e cea mai tare faza. Avem o mobila umflata de la inuntatia de acum doi ani, un pat care in loc de al patrulea picior sta pe-o caramida, servanta lu’ bunica si umflam pretul pentru ca “il dam mobilat” ? Ok, inteleg ca nu vrei mobila si o lasi cumparatorului s-o care la gunoi, dar macar nu-i cere si bani pe ea!

2-Modificarile facute in apartament fara autorizatie. Ma refer la “bucataria deschisa”, balconul “desfiintat si marita camera”. Plus vreo 3 guri de aerisire astupate, o teava in mijlocul camerei ramasa ca urmare a mutarii unui perete, etc. Ok, stiu ca tu asta ti-ai dorit. Dar ar fi fost de preferat ca atunci cand ai facut modificarile, sa fi luat si niste autorizatii pentru ele. Chiar daca “esti la tine in casa”. Altfel, in momentul in care vrei sa vinzi, aceste modificari in loc sa te ajute mai mult te incurca. Cine cumpara de la tine, va trebui sa isi asume ca ulterior achizitie, el raspunde de modificarile din casa. Asa ca astea nu sunt avantaje, ci mai degraba dezavantaje. In plus, iti zic sincer : teava aia arata ca naiba in bucatarie! Mai bine era inainte sa demolezi peretele….

1-Cat ti-a oferit cineva pe proprietate inainte de criza! Da, stiu : in 2008, ti s-a oferit o suma imensa! Trebuia sa accepti oferta, acum scapai de regrete. Totusi, hai sa ne aducem aminte de faptul ca bula imobiliara s-a spart si nu mai putem cere acelasi pret ca atunci. Ca nu o sa ni-l dea nimeni. Iar faptul ca le vei spune tuturor celor care iti calca pragul ce oferta fantastica ai avut pe apartament atunci, nu ii va determina sa iti plateasca si ei acelasi pret. Da, te vor compatimi. Dar nu, nu vor plati!

In meseria asta, cel mai dificil proces este cel de determinare al pretului corect pentru o proprietate. Pentru a face un proprietar sa inteleaga care este valoarea reala a unei proprietati, muncesti saptamani intregi. Facei analize de pret, analiza concurentei, analiza potentialului de cumparatori, analiza vremii(nu, nu glumesc). Apoi, te prezinti in fata proprietarului si ii dai vestile proaste. Sincer, am avut de cateva ori senzatia ca nu voi iesi intreg dintr-o casa, dupa ce am prezentat o analiza. Altii, s-au multumit sa ma injure la telefon, dupa.  Unii imi spun sec: cine este dumneata sa-mi spui mie cat face casa mea ? Vesti noi oameni buni : noi suntem aia care vindem, care zilnic ne lovim de piata, preturi, cumparatori. Ma hazardez sa afirm ca stim mai bine ca dumneavoastra, proprietarii, valorile de tranzactionare.
Exista insa si vesti bune : cu cat intelegeti mai repede realitatea, cu atat cresc sansele de tranzactionare. Si mai exista un aspect important : alege astazi un agent in care sa ai incredere, asculta ce iti recomanda si fa ce iti spune. Vei vinde mai repede si mai bine, decat daca alegi varianta “stiu eu mai bine”. Iti garantez!

Share/Save/Bookmark

Spatiu pentru restaurant-proprietate unicat

Ultimii ani au adus in imobiliare din ce in ce mai multe deschideri de localuri. Am observat cu precadere o inclinatie a celor din domeniu catre locatii deosebite si catre foste “glorii” ale epocii trecute. Dupa Beraria H, Hanu’ lui Manuc si Restarantul Pescarus din Herastrau, care sunt cu siguranta capetele de afis din domeniu, in oras au aparut si alte locatii, mai mici sau mai mari.
Si daca tot e pe val domeniul, anunt cu mandrie listarea in regim de reprezentare exclusiva, impreuna cu colega mea dinMihaela Anton, a unei locatii deosebite in Baneasa.

Situata pe strada Vadu Moldovei, la intrarea in Gradina Zoologica, proprietatea este compusa din teren in suprafata de 2771 mp, cu o deschidere de 70 mp la strada si o constructie dispusa pe parter si etaj cu o suprafata totala de 605 mp. Constructia este edificata in anul 2014, pe amplasamentul unui fost local, a fost construita cu respectarea intregului flux tehnologic pentru destinatia de restaurant si se afla la acest moment in stadiul de amenajare finala. Si pentru ca fiecare tip de local are specificul sau, ultimele finisaje vor fi facute la momentul potrivit.

Proprietatea este disponibila spre vanzare la pretul de 950.000 Euro sau pentru inchiriere la pretul de 8.900 Euro. In functie de reputatia viitorului chirias, sunt posibile discutii privind conditiile de inchiriere, in timp ce pentru vanzare, pretul este orientativ, valabil pentru varianta achizitionarii societatii ce detine activul, pentru alte variante de achizitie urmand a discuta punctual.
Profesionistii imobiliari sunt invitati la colaborare, pentru cel ce genereaza clientul final avand pregatita o oferta avantajoasa de comisionare. Puteti solicita fotografii, planuri si alte detalii, folosind datele de contact mentionate.
Proprietatea are din punctul meu de vedere toate atuurile pentru a deveni urmatoarea “destinatie de senzatie” din domeniu, fiind amplasat in zona cu cei mai multi expati din Bucuresti si probabil cu cele mai mari venituri pe cap de locuitor, dupa Primaverii. In plus, este amplasata in nordul orasului, intre Baneasa Rezidential si Greenfield, doua dintre cele mai mari dezvoltari rezidentiale din Bucuresti, cu acces direct dinspre Iancu Nicolae, unde cu greu poti gasi un local decent unde sa poti lua masa seara, dar fiind in acelasi timp si o locatie excelenta pentru evenimente. Inclusiv cele corporate, zona fiind plina de cladiri de birouri.

Si pentru a fi cat mai interactivi, va invit sa va spuneti parerea despre aceasta proprietate comentand articolul. Sunt binevenite opiniile dumneavoastra, inclusiv cele negative!

Share/Save/Bookmark

Open Focus-o idee ce a prins!

Martea trecuta, scriam aici despre ideea de a combina Focus cu un Open House. Se pare ca aceasta idee a prins, deoarece am primit mai multe solicitari din piata de a organiza toate editiile urmatoare de Focus, combinate cu Open House.

Asadar si marti pe 9 iunie avem Open Focus. Networking, educatie, acumulare de cunostinte si …..open house.  Pentru aceasta editie, mergem in vizita la Cristi Dan de la Olimob, pentru a vedea o cladire de birouri si spatiile disponibile spre inchiriere in acest imobil. Cristi este agentul exclusiv, colaboreaza si plateste comision la tranzactiile inchise in colaborare.

Tema de la aceasta editie Focus este una mereu actuala : cresterea productivitatii in meseria de agent imobiliar. Pentru a fi treaba, treaba, la editia din 9 iunie am pregatit o surpriza : Valentin Oanto, coach certificat John Maxwell Team Romania, ne va ajuta in demersul de gasire al elementelor ce ne pot creste productivitatea in activitatea cotidiana. Asadar, un prilej excelent de a invata lucruri utile, de a pleca de la aceasta intalnire poate chiar cu un plan bine determinat, de a face schimb de opinii cu ceilalti colegi din piata imobiliara si de a vedea o proprietate ce merita atentia celor interesati de piata spatiilor de birouri.

Share/Save/Bookmark

Uite stema, uite banu’-ai muncit ca prostu’ tot anul!

In urma cu cateva zile, pe Facebook s-a incins o discutie imobiliara. Totul a pornit de la postarea unei colege care se plangea ca sunand la o alta agentie, pentru a colabora pe o oferta pe care agentia respectiva o promova, a fost refuzata. Si trimisa la plimbare.
Regretabila si condamnabila, atitudinea agentiei respective, dar si lipsita de profesionalism. Iar ca ei in piata, sunt multi care nu colaboreaza. Fara a vrea sa par “avocatul diavolului”, va descriu mai jos cateva scenarii comune din piata imobiliara. Nu incerc sa scuz purtarea agentiei respective. Spun doar ca exista circumstante atenuante in favoarea lor. Si, indraznesc sa afirm sus si tare, ca se poate colabora doar atunci cand exista un contract de reprezentare exclusiva adevarat, care sa contina :
-obligatia agentiei de listing de a colabora cu orice alt agent imobiliar;
-obligatia agentiei de listing de a plati agentului cumparatorului, jumatate din comisionul incasat de la vanzator;
-un comision al agentiei de listing suficient de generos, incat impartirea lui pe dindoua, sa nu faca niciunul dintre agenti sa considere ca a muncit degeaba.
Haideti sa vedem scenariile si revenim.

Intr-o dimineata, Mariana, agent imobiliar intr-o companie frumoasa, primeste un telefon. Este un client care a mai cumparat in trecut o alta proprietate prin intermediul Marianei si acum ii solicita din nou serviciile. Incantata, Mariana isi noteaza sarguincioasa cerintele clientului, promite ca va face tot posibilul pentru a ii gasi repede cea mai buna proprietate din piata si increzatoare in noua misiune, porneste la treaba!

Scenariul 1 :
Mariana deschide laptopul si acceseaza baza de date a companiei. Dupa mai bine de o ora de cautari si verificari, identifica 3 proprietati potrivite cererii clientului sau si i le trimite pe email. Acesta studiaza oferte si anunta agenta ca doreste sa vizioneze doua dintre ele. Cateva zile mai tarziu, se decide asupra uneia, inainteaza o oferta, se negociaza si cumpara.
Toata lumea este fericita!

Scenariul 2 :
Mariana verifica deja de 2 ore baza de date a agentiei si inca nu a gasit nimic potrivit. Mariana apeleaza la cea de-a doua varianta si deschide SOFT X, un program de monitorizare a anunturilor particularilor. Gaseste cateva oferte interesante si incepe sa sune. Dupa 4 ore de vorbit la telefon, trimis si primit emailuri, studiat fotografii si schite, a reusit sa identifice o proprietate potrivita. O trimite clientului, care se arata interesat, dar daca vine la vizionare, vrea sa vada mai multe odata! Mariana cauta in continuare. Si azi. Si maine. Si inca 5 zile. Timp in care, va trebui sa mearga pe teren, sa vada proprietati, sa faca personal fotografii la ofertele care nu au, sa intalneasca proprietari si sa discute cu fiecare in parte. Sa afle povesti de viata si probleme, mai multe decat poate duce. Si dupa mai bine de o saptamana de chin, are in sfarsit 3 proprietati pe care le poate prezenta clientului. Care vine, vede si face doua oferte. Una nu este acceptata, iar la a doua, cand iau actele la verificat, constata ca documentele nu sunt in regula. Si Mariana si clientul ei, se afla iar in punctul din care au pornit!

Scenariul 3:
Dupa ce a verificat atent propria baza de date, Mariana acceseaza un instrument numit SOFT COLABORARE, unde se regaseste portofoliul de oferte exclusive ale tuturor agentilor imobiliari. Dupa o cautare de 15 minute, pe langa cele doua oferte din baza de date a agentiei sale, Mariana tocmai a mai identificat prin SOFT COLABORARE inca 5 proprietati potrivite pe care le trimite clientului. Acesta este impresionat de rapiditatea cu care Mariana a gasit proprietatile si programeaza chiar a doua zi vizionari la 6 oferte dintre cele primite de la Mariana. Trei zile mai tarziu, Mariana semneaza un nou contract!  Toata lumea este fericita, fluturasi zboara prin cadru, pace eterna pe Pamant, rauri de lapte si miere in piata imobiliara!

Scenariul 4:
Dupa ce a verificat portofoliul sau si al colegilor din agentie, Mariana constata ca nu are nimic sa ii ofere clientului ei. Presata de timp, aceasta decide sa apeleze la colegii din piata imobiliara. Deschide situl PORTAL IMOBILIAR si cauta acolo sa vada ce oferte au colegii ei. Identifica 7 oferte potrivite, pe care le trimite direct clientului, mentionand ca “sunt ofertele unor colegi din piata, cu care colaborez pentru dumneavoastra”. Clientul primeste linkurile si decide sa vizioneze 4 dintre oferte.

Scenariul 4-versiunea A: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari de la alte agentii, stabileste cu ei vizionari la cele 4 proprietati si cateva zile mai tarziu se “naste” o tranzactie imobiliara, iar “nasi” sunt Mariana noastra si “Marian de la Imob SRL”. We are happy…..
Scenariul 4-versiunea B: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari, care se ocupa de proprietati alese de clientul ei. Cere fiecaruia cat mai multe detalii despre oferte, localizare, proprietari, acte, etc. Eventual, Mariana “va merge sa vada pentru client” si o parte din oferte, inainte de a aduce si clientul. Cateva zile mai tarziu, dupa ce Mariana a “identificat” proprietatile respective prin intermeiul SOFT X si a contactat direct proprietarii, aceasta merge cu clientul direct la proprietati. Clientul isi alege o proprietate si o cumpara, iar Mariana “naseste singura” o tranzactie dubla, comisionand atat cumpratorul, cat si vanzatorul. Chiar daca acesta, i-a fost prezentat alaltaieri de catre “Marian de la Imob SRL”, care credea ca Mariana vrea sa colaboreze!

Scenariul 5 :
Mariana a cautat in baza de date proprie, in SOFT X si pe PORTAL IMOBILIAR. A gasit niste proprietati interesante folosind ultima varianta. Dar agentii respectivi au refuzat sa colaboreze.  In SOFT X nu a intrat nici o oferta noua, de 3 zile, care sa corespunda cererii clientului sau. Nici colegii ei de agentie, nu o ajuta cu nicio oferta noua. Satul sa tot astepte, clientul Marianei mai suna si alt agent, recomandat de o colega de birou. Care ii ofera in 2 zile exact ce cauta. Mariana nu va “nasi” nimic nici de data asta.

Poate va intrebati care dintre scenariile de mai sus este mai plauzibil in piata imobiliara actuala. Raspunsul meu este : toate sunt la fel de reale si des intalnite!  Nu mica mi-a fost insa mirarea sa aflu ca exista companii imobiliare in piata, care folosesc o strategie numita “FSBO purtator de comision”. Astfel, o oferta imobiliara aflata in intermediere la o agentie imobiliara, este pentru acesti colegi ai nostri, doar o oferta lucrata de agentii prosti, in folosul celor “destepti”. Dar dati-mi voie sa exemplific:

Daniel este agent imobiliar. El suna zilnic proprietarii din SOFT X, introduce in baza de date toate proprietatile de pe zona sa, merge personal la oameni acasa, face poze cat mai frumoase, verifica acte si da sfaturi gratuite proprietarilor : cum sa isi amenajeze locuinta pentru vizionari, ce mutari sa faca prin casa, la ce ora ar fi bine sa programeze vizionarile, care ar fi pretul corect, cum sa se negocieze cu potentialii clienti, etc. Daniel face asta pentru ca spera ca in acest fel, va castiga bunavointa proprietarilor, care astfel ii vor face “favoarea” de a il lasa si pe el sa se ocupe de vanzarea casei lor.

In acelasi univers, Mihai este si el agent imobiliar. Mihai are clienti. Si cand vrea sa caute ceva pe zona Titan, nu foloseste nici SOFT X, nici baza de date a agentiei, nici macar SOFT COLABORARE. El foloseste….pe Daniel! Pentru ca Daniel stie cel mai bine ce e de vanzare in Titan, Mihai doar urmareste cu atentie ce oferte are Daniel, cum sta acesta cu modificarile de pret, etc. Eventual, il mai si suna pe Daniel si il intreaba ba de una, ba de alta proprietate, de un regim juridic, de cat de grabiti sunt proprietarii. Si dupa ce obtine toate detaliile, Mihai fie activeaza SOFT X pentru a gasi singur adresa proprietatii si/sau numarul de telefon al proprietarului, sau daca asta nu ii reuseste, il suna pe Daniel si “colegial” ii cere sa vada el intai proprietatea, inainte de a veni “cu clientul”. Iar Daniel, fiind mai prostut din fire, duce lupul fix in stana cu oi! La interval de 1-2 zile, Mihai se prezinta din nou la usa proprietarului, spune ca fostul client a decedat subit, dar are altul nou. Insa pentru asta, care nu are nici o treaba cu Daniel, ii solicita proprietarului un comision!

Asa se face ca desi Daniel munceste al naibii de mult, stie tot ce misca pe piata, are cele mai multe anunturi cu proprietati din Titan si zilnic vede mai multe case decat vede Mihai intr-o luna, Daniel nu prea face nimic, in timp ce Mihai inchide tranzactii pe banda rulanta. Si pe spatele lui Daniel!
Mai mult, daca il intrebi pe Mihai daca i se pare corecta strategia lui, iti va raspunde ca da! Pentru ca tot ce avea Daniel, era un “FSBO purtator de comision”. Daca Daniel vroia sa fie si platit pentru munca lui, trebuia sa isi securizeze tranzactia.

P.S: in urma cu 5-6 ani, pe vremea cand “alertele” erau ceva nou pe siturile imobiliare, agentul imobiliar Daniel Dobre avea setate niste alerte pe aceste portaluri, care il anuntau in timp real : cand se publica o oferta noua pe zonele sale de interes, cand se modifica un pret la o oferta care il interesa, cand era retrasa o oferta de la promovare, etc. Astfel, Daniel Dobre nu urmarea niciodata Argusul, pentru ca o faceau altii pentru el. Daniel Dobre nu suna sa “scada preturi”, ci doar pentru a verifica informatia. Si o sumedenie de agenti imobiliari din piata, munceau pentru el. Totusi, Daniel Dobre era si el agent imobiliar. Si odata, l-a mancat undeva sa ii spuna unui prieten agent la alta agentie, ca a negociat cu un proprietar un pret mai mic cu 5.000 Euro decat cel cerut initial de proprietar. Iar acel prieten, s-a dus de la bere, direct la birou, a modificat pretul ofertei pe care si el o avea in baza de date cu 5.000 Euro, a refacut anunturile pe toate siturile imobiliare si 24 de ore mai tarziu, un client care avea si anuntul lui Daniel Dobre salvat in calculator, a cumparat acea proprietate. Dar nu cu Daniel Dobre! )))
Daniel Dobre a invatat atunci o lectie importanta. Scump, dar a meritat!

Colaborarea intre agentii ramane un subiect sensibil. Urmaresc subiectul de 5 ani de zile. Inchei tranzactii in colaborare constant si am avut un 2013 in care a inchis nu mai putin de 12 tranzactii in colaborare. Insa toate au fost inchise doar acolo unde a existat un contract de reprezentare exclusiva. Desi am incercat si in alte situatii, recunosc cinstit ca nu mi-au iesit. Nici macar cu prietenii.

Share/Save/Bookmark

Draga Corina

Draga Corina,
Astazi e o zi speciala. Si pentru mine și pentru tine. Nu pot lăsa să treacă ziua de astăzi,  fara sa imi aduc aminte de cea mai spectaculoasă tranzactie imobiliara din cariera mea! Și în mod sigur și cea mai frumoasă. Si evident și cea mai grea. Si…. Dar ma opresc aici!
Acum un an,  cam pe la aceasta ora  eram în bancă,  vindeam Burghelea! Eu, tu, el(o da!  EL, cumparatorul!),  nasii tăi,  notara. Era un frig groaznic, nisese, bătea vântul.
In cele câteva ore petrecute în banca, pentru semnare, am fost intre extaz și agonie. Cand totul mergea uns și credeam că terminăm, mai apărea ceva! Si inima mea se făcea cât un purice, sângele parca înceta să mai curgă prin vene, simțeam la fiecare 10 minute ca ma paște un atac cerebral.
Stiu ca și tu aveai emoții.  Dar nu le-ai arătat. Si calmul tău,  ma calma și pe mine. Asta și cele doua pachete de țigări fumate cât am stat în banca.
Si el, Alexandru, era agitat și emoționat. Incerca sa para relaxat,  dar știam ca nu este!  Il simțeam! Am avut de câteva ori impresia ca o sa cedeze și va pleca. Si tranzacția noastră se va duce pe apa sâmbetei! Iar când a venit notara și a luat actele în cealaltă cameră,  am crezut ca s-a terminat!  I-am trimis mesaj sotiei : nu împacheta,  nu mai plecam la munte!

Ne-am întâlnit la banca la 11. Si am plecat de acolo la 17! Ore de chin!  De asta nu e de mirare ca în mașină,  la plecare,  am izbucnit amandoi în plâns! Da,  știu, poate n-ar trebui sa povestesc asta. O sa creadă lumea ca suntem slabi. Dar noi știm ca am fost mai puternici decât ar fi fost mulți altii în locul nostru! Am plâns cu poftă, ne-am eliberat! Reușisem imposibilul : îl dovedisem pe Alexandru!  Cumpărase! Actul era semnat, transferul bancar făcut! Iar mâine,  tu puteai în sfârșit sa cumperi A3! Apartamentul pe care ți l-ai dorit atat de mult! Atat de mult incat al doilea telefon dat a fost către A. K.,  sa ii spui ca a doua zi ai banii, se poate face semnarea!

Insa,  cele trei săptămâni anterioare acestui moment, au fost cu siguranta cele mai dificile din toată cariera mea! Trei săptămâni în care m-ai concediat seara și reangajat dimineata, de vreo trei ori!! Mai ții minte? ) Si cred ca mi-am dat și eu demisia,  cel puțin de două!  Alexandru reușea sa facă asta,  ne întorcea unul împotriva celuilalt. Si,  acționând precum picătura chinezească,  ne macina nervii încet și sigur! Dar l-am dovedit!  Impreuna am reușit. Pentru ca noi eram doi și el singur.  Si pentru ca am lucrat împreună ca o echipă! Am reușit împreună sa il facem sa creadă ca ne-a dezbinat, i-am arătat ce vroia sa vadă(sânge curgând) si l-am dus acolo unde trebuia : sa semneze contractul în acea zi și la acel pret. A fost un război greu,  Alexandru a câștigat câteva batalii,  dar ne-am revenit și în final am ieșit învingători!
Atat de greu a fost,  incat jumătatea aia de pahar de vin băută acasă în Burghelea, în ultima seara petrecută în apartament,  m-a făcut să adorm în taxi în drum spre casa!   Dar cred ca eram beat de fericire!

Maine Corina,  se împlinește un an de cand te-ai mutat în A3! La mulți ani fericiți Corina! Din toate apartamentele vândute în bloc, asta mi-e cel mai drag!  Poate pentru ca eu am fost cu Bogdan și am măsurat pentru mobilă. Sau pentru ca eu am carat primele bagaje acolo. Tin minte ca începuse viscolul pe 19 acum un an.  Am încărcat camionul din Burghelea și am făcut o ora pana în Tei. Iar la întoarcere,  am rămas blocat cu șoferul la Obor. Ningea atat de tare, încât nici un taximetrist nu a vrut sa plece de pe loc! M-am dus acasă cu metroul! ) Mai țin  minte ca,  eram atât de plin de energie pe 19, incat eram în stare sa încarc și sa descarc singur camionul! Orice mi se părea posibil,  după ce reușisem pe 18!

Sa vindem Burghelea și sa cumparam A3, a fost cea mai grea experienta imobiliara a mea!  Dar cu siguranță și cea mai frumoasă!  Si poate într-o zi,  vom reuși asa cum ne-am propus,  sa punem impreuna pe hârtie povestea asta!  Ar fi în mod cert,  un  best seller!!!
Spuneam mai sus ca azi e o zi specială pentru tine. Dar în aproape aceeasi masura este și pentru mine. Ziua în care am trăit cea mai importanta realizare profesionala. Tranzacția pe care nu o voi uita niciodată. Si despre care voi povesti nepoților!   Apropo,  când cineva ma intreaba care e cea mai dificila tranzactie din carieră și e și Diana prin preajma, întotdeauna răspunde ea: apartamentul Corinei! ))

Privind în urma, parca mi-e dor. Mi-e dor de vizionarile făcute la Burghelea,  de “cotrabaitul” prin pod,  de Bruno, cel mai cuminte câine din lume,  de Pufsy și aerele ei de contesa.  De un joc de fotbal pe PlayStation cu Teddy,  sau de pastele făcute de tine și pe care le mâncam impreuna intre vizionari. Ce amintiri!
Dar ma gândesc sa închei.  Desi as putea scrie câteva zile și tot n-aș termina tot ce s-ar putea povesti despre Burghelea. Mai vreau doar atat: sa iti mulțumesc Corina! Pentru toată aceasta experienta,  pentru ca ai avut încredere în mine și pentru ca am format împreună o echipă formidabila!
Stii,  acum e simplu. Acum,  suntem prieteni. Dar îți dai seama,  atunci tu erai o clientă și eu doar un agent imobiliar!!!  )

Posted from WordPress for Android

Share/Save/Bookmark

Sarbatori fericite dragi agenti imobiliari! Le meritati!

Cine spune despre meseria de agent imobiliar ca este una usoara, cu siguranta nu stie nimic despre implicatiile ei! Oare cat de usor poate fi ca in fiecare seara, in timp ce toti parintii sunt in parc cu copiii, agentul imobiliar sa fie “la vizionari” ? Oare cat de usor sa fie ca in fiecare sambata si duminica, in timp ce alti parinti isi duc copii in excursii, la padure sau in mini-vacante, agentul imobiliar isi tine copii in Bucuresti, pentru ca …are vizionari ?!!? Oare cat de usor poate sa fie ca, atunci cand prietenii tai te suna ca au ajuns la terasa si ti-au pastrat un loc, sa ii refuzi pentru ca dimineata la 8.20 ai de facut o evaluare si vrei sa ai mintea limpede si sa fii odihnit ?

Agentul imobiliar nu are program. El este mereu ” la dispozitia clientilor”. Sambata, duminica, sarbatoare sau zi obisnuita. Dimineata la 8 sau seara la 22, el este “pe teren”. Telefonul mobil se tine acasa in dormitor, pe noptiera, pentru ca niciodata nu stii cand suna un client care are nevoie de ceva. Iar daca nu-i raspunzi, e o adevarata tragedie!  Ori daca ai primit un email si n-ai raspuns in mai putin de o ora, inseamna ca ceva nu este in regula si clientul incepe sa tremure! Asa ca trebuie sa fii mereu in alerta.

Conteaza ca nu ai chef astazi sa vorbesti cu nimeni ? Poti alege oricand sa dai “reject” varului de la Constanta care te suna sa vada ce faci, dar sa te fereasca Dumneazeu sa faci acelasi lucru si cu clientul de la Constanta!  Ti-a trimis matusa un email si nu i-ai raspuns ? O sa fii urecheat la urmatoarea intalnire de familie, dar asta e apa de ploaie fata de ce iti va face clientul caruia nu i-ai raspuns!

Dar oare, cat de simplu este sa fii agent imobiliar ? Probabil la fel de simplu pe cat le este barbatilor sa inteleaga femeile!!!
Pentru inceput  un agent imobiliar trebuie :

-sa fie un talent natural sau foarte bine educat, in arta vanzarii; sa stie sa vanda;
-si trebuie sa fie si un bun consilier, sa stie sa “aplece urechea” la nevoile clientilor;
-dar trebuie sa fie si putin psiholog, pentru a sti sa identifice ce are clientul nevoie, chiar si cand clientul nu “se poate exprima”.;
-apoi, trebuie sa fie un bun mediator, pentru a reusi sa impace si nevoia sotului de a avea un living mare in care sa isi monteze un LCD de 108 diagonala, dar si nevoia sotiei de a avea spatii mari de depozitare!
-mai trebuie sa aiba si putina experienta in relatia cu copiii, pentru a putea comunica cu acestia la vizionari, pentru a se ocupa de ei in timp ce parintii “exploreaza” locuintele in timpul vizionarii(ultimul lucru de care ai nevoie la o vizionare, este un copil care sa alerge urland prin casa sau dand sa fuga pe usa! );si care sa inteleaga si ce nevoi specifice are o familie cu copii;
-trebuie totodata sa aiba cunostinte temeinice despre domeniul bancar : ce credite sunt in piata bancara, comisioane bancare, taxe si comisioane, cat dureaza aprobarea creditelor, care sunt etapele premergatoare, unde se rezolva mai repede, etc; si de preferat, sa cunoasca cel putin un director la fiecare banca comerciala din tara, pentru a putea “interveni”  pentru urgentarea dosarului;
-mai trebuie sa cunoasca onorariile notariale, taxele de la OCPI, programul de la circa finaciara si cel al administratiei blocurilor in care vinde; sa poata oferi informatii complete, cele mai bune tarife, etc;
-cunostinte tehnice : putina dulgherie, ceva zidarie, un pic din partea de structura, pretul mp de faianta in Valea Casdadelor, Dedeman si Obi sau Praktiker, dar si la alti furnizori; sa stie notiuni de baza despre instalatiile electrice, cele sanitare, despre cat de gros trebuie sa fie firul de cupru si care e diferenta intre o teava de pexal si una de ppre;
-MUSAI cunostinte juridice : termenii invatati de avocati in cativa ani de facultate, agentul imobiliar trebuie sa ii cunoasca si sa ii poata explica fiecarui client; ca altfel, o virgula pusa unde nu trebuie, poate face diferenta intre a face o vanzare si nici o vanzare;
-sa cunoasca piata imobiliara si ofertele concurente din zona, mai ceva decat isi cunoaste familia; daca vine clientul la vizionare si iti spune ca a vazut in blocul de peste drum o alta oferta si tu nu o stii…..dai de banuit!(oare cat de pregatit e acest agent imobiliar si cat de multe stie despre piata imobiliara ?!?!);
-trebuie sa mai fii si putin ghid local, sa cunosti : piete, magazine, farmacii, gradinite, scoli, licee, parcuri, locuri de joaca, macelarii, restaurante, mijloace de transport in comun si distantele fata de statiile lor,etc! doar atunci cand cineva cumpara, trebuie sa ii vinzi si avantajele locatiei, nu-i asa ?

Pe langa cele de mai sus, agentul imobiliar trebuie sa fie :
-evaluator, pentru a evalua corect pretul de vanzare al proprietatii, dar si pentru a putea explica in mod pertinet oricarui cumparator de ce pretul cerut este cel corect;
-jurist, pentru a pune partile de comun acord asupra clauzelor antecontractelor si a contractelor de vanzare cumparare, dar mai ales pentru a le putea explica coerent partilor anumite aspecte juridice ale tranzactiei;
-un “gram” de notar, pentru a putea cunoaste si explica drafturi si formulare;
-putin delegat notarial, pentru a sti programul Cartii Funciare, termenele de obtinere a actelor sau procedurile aferente si alte “chichite”.

As mai putea adauga cateva aspecte, dar deja cred ca ati prins ideea! Pe langa toate acestea, un agent imobiliar trebuie sa isi faca timp pentru a fi sot, tata, fiu, prieten, etc. Altfel, se va trezi intr-o zi singur, fara prieteni si fara familie!
Agentul imobiliar trebuie sa fie mereu vesel si optimist, mereu la dispozitia clientilor si mereu serviabil si atent. Trebuie sa fie “la datorie” si cand sunt nametii de 50 de cm si cand sunt 40 de grade afara!  Nu conteaza niciodata cum se simte agentul imobiliar, ci doar cum iti faci clientii sa se simta!
In ocazii speciale cum sunt si aceste Sfinte Sarbatori Pascale, macar acum,  haideti sa ne gandim si la noi!

Dragi colegi imobiliari, va urez din tot sufletul “Paste fericit!”! Sarbatori luminate si fericite, cu multa bucurie si implinire! Le meritati din plin!

P.S: am uitat, agentul imobiliar trebuie sa fie si actor! Si cred ca am demonstrat ca putem fi, in acest material!

http://www.youtube.com/watch?v=DXzyqYL4iu8

Share/Save/Bookmark

Ziua Agentului Imobiliar

Intentionam sa scriu un frumos si consistent articol despre sarbatoare de luni 15 aprilie. Dar cum toata saptamana am plecat la 8 dimineata de acasa si am ajuns dupa ora 22, nu am reusit nici pana astazi. As fi vrut sa va povestesc despre invitatii de la aceasta editie, despre programul evenimentului…Am vrut chiar “sa dau din casa”  cateva detalii despre surprizele editiei. Dar n-am avut timp!

Pot sa va spun doar ca va fi din nou un super eveniment, asa cum Imopedia.ro ne-a obisnuit deja! Va promit ca ne vom distra de minune! Va asteapta niste surprize imense, veti avea ocazia sa descoperiti si latura artistica a imobiliarilor!   )
Partea de educatie este senzationala, cu un trainer deosebit, de la care personal abia astept sa invat. Prietenul Cornel Balan, care a avut ocazia sa lucreze cu Ami Grudberg, mi-a demonstrat ca este un “must have” in imobiliare sa participi la un trainning cu acesta.

Va astept asadar cu mare drag, luni incepand cu ora 9. La Hilton! Cei care nu veti fi acolo, nici nu stiti ce pierdeti!

Info aici :

Facebook

Imopedia

Share/Save/Bookmark

Diferenta intre “exclusivitate” si “reprezentare exclusiva”-explicatie practica pentru softistii formatori de agenti imobiliari

Stiti reclama la Germanos ? Aia cu “‘tehnologia explicata de Buzdugan, caruia i-a fost explicata de Germanos”‘? Exact asta o sa facem in ceea ce urmeaza. Doar ca fara Germanos si fara Buzdugan.

In urma cu ceva timp, pe blogul unui portal imobiliar autohton, a aparut un articol despre colaborarea intre agenti, exclusivitate si reprezentare exclusiva. Blogul, scris de o persoana fara nici o legatura cu meseria de agent imobiliar, insa priceput in orice(de la fose septice la nave cosmice), explica pe indelete de ce “‘Adio colaborare intre agentii imobiliari”! Si, pentru ca aceeasi persoana scria tot in urma cu cateva luni si pe acelasi blog, un “indemn haiducesc”‘ destinat agentilor imobiliari (pe care ii reprezinta si din nefericire si formeaza) si care suna cam asa : “‘adio reprezentare, spor la exclusivitati”‘…..imi permit sa ma transform in cele ce urmeaza intr-un fel de Buzdugan si sa explic diferenta dintre “‘reprezentare exclusiva” si “exclusivitate”, folosind elemente practice din domeniul de activitate principal al respectivei persoane.

Oferim drept caz de studiu pe preafericitul “‘Vasile”‘. Ma rog, “‘domnul Vasile“‘, ca nu ne tragem de sireturi. Ei bine, domnul Vasile este it-ist de meserie, patron al unei firme care detine un numar de portaluri imobiliare autohtone si mai ales, un software de gestiune de baze de date, destinat agentiilor imobiliare din Romania. Domnul Vasile, este unul dintre principalii furnizori de acest gen, din piata locala.
Buuun. Haideti sa discutam putin despre acest minunat software de gestiune. Ce reprezinta el :
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, gestioneaza portofoliul propriu de cereri si oferte imobiliare;
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, identifica proprietati noi, promovate de particulari;
-este un instrument prin care o agentie imobiliara, posteaza pe portalurile domnului Vasile ofertele imobiliare din baza de date proprie.

Primele doua caracteristici nu ne intereseaza, asa ca sarim direct la cea de-a treia.
Si inaintam in explicatii : asadar, o agentie imobiliara, prin intermediul unui software de gestiune baze de date, isi publica ofertele imobiliare, in siturile domnului Vasile. Pana aici, am fost clar ? Buun.
Problema este insa ca, domnul Vasile este doar unul dintre numerosii furnizori de astfel de servicii. Si doar unul dintre proprietarii de situri imobiliare. Furnizori de astfel de servicii, mai sunt inca 4-5. Si fiecare astfel de furnizor, are propriul portal sau retea de situri imobiliare si totodata, fiecare furnizor are propriul soft de gestiune baze de date, prin intermediul caruia ofertele se posteaza in respectivele situri si portaluri!
Si de aici incolo, daca esti agent imobiliar si/sau patron de agentie imobiliara, incepe sa te ia capul! Pentru ca, fiecare portal are propriul soft, fiecare soft, are propriile reguli(cum sa introduci o oferta, cate poze poti sa pui, ce dimensiuni sa aiba, ce campuri sunt obligatorii…bla, bla, bla). Asadar, vrei sa ai expunere maxima pentru ofertele tale ? Cumpara 5-6 softuri de gestiune baze de date, pentru care luna de luna platesti taxe, invata sa le folosesti(sau plateste training de specialitate), stai cu mana pe telefon non stop ca mereu cedeaza cate un soft si nu stii de ce. Apoi, fiecare agent nou care vine intr-o agentie, in loc sa fie invatat cum sa vanda, trebuie invatat cum sa-si ia diploma de operator calculator!

Ca sa ma sigur ca s-a inteles, recapitulam:
-mai multi furnizori de servicii de promovare online pentru agentiile imobiliare;
-fiecare cu propriul soft de gestiune oferte si publicare oferte pe portalurile lor imobiliare;
-costuri ridicate de mentenanta, training, utilizare;
-timp irosit de agent prin promovarea aceleasi oferte, prin mai multe softuri.

Ca atare, datorita celor de mai sus, agentiile imobiliare au ales sa utilizeze serviciile a DOAR anumite portaluri imobiliare, sau chiar doar un anumit portal. Pentru a eficientiza costurile si mai ales resursele de timp, agentiile imobiliare au ales un singur furnizor, prin intermediul carora isi promoveaza ofertele imobiliare catre potentialii cumparatori/chiriasi.
Iar unul dintre acesti furnizori, este chiar domnul Vasile! Care, in acest fel, a obtinut o EXCLUSIVITATE! Domnul Vasile, este foarte fericit, deoarece cu cat are mai multi clienti(agentii imobiliare) care lucreaza in mod  exclusiv cu dansul, cu atat afacerea dansului prospera!!! Si, fiind si putin(mai mult) narcisist, domnul Vasile incepe sa considere ca este si mai important in piata!

Haideti acum sa facem o paranteza, intre relatia dintre furnizorii de software destinat agentiilor imobiliare si relatia existenta intre agentiile imobiliare si vanzatorii de proprietati.
Un proprietar, incepe in majoritatea cazurilor, prin a se promova singur. Pentru inceput, posteaza cateva anunturi pe situri obscure gratuite, gasite prin te miri ce mijloace. Sau posteaza chiar un anunt cu plata prin SMS sau carte de credit, pe un portal imobiliar(inclusiv pe cel al domnului Vasile). Odata postat anuntul, acesta este preluat de softurile imobiliare(inclusiv de cel al domnului Vasile) si trimis catre agentiile imobiliare. Care agentii imobiliare incep a doua zi sa-l sune pe proprietar si-l bombardeaza efectiv cu intrebari, solicitari de genul “trimiteti-mi si mie niste poze”‘ sau ”o schita aveti?”, ori “cand pot sa vin sa vad si eu proprietatea si sa fac niste poze?”. In principiu, a doua zi dupa aparitia anuntului, intre orele 9 si 12, saracul proprietar ramane fara baterie la telefon. Si mai ales, cu sentimentul ca are la vanzarea cea mai frumoasa si mai ieftina casa din lume, din moment ce il suna atatia oameni! Dupa 3 zile, isteria se termina, telefonul incepe sa sune odata la 2-3 zile, agentiile incep sa vina cu potentiali cumparatori. Vine agentul, pleaca agentul. Proprietarul nu primeste niciodata(sau aproape niciodata) nici un feedback dupa vizionare si din 10 agenti care au venit in primele doua zile la vizionare, dupa 2-3 saptamani, il mai contacteaza maxim 2 dintre ei. ? Usor, usor, proprietarul incepe sa inteleaga ca totusi casa lui nu nici cea mai frumoasa, nici cea mai ieftina din lume. Sau incepe sa dea vina pe criza economica, pe Iliescu, pe Basescu si evident….pe nenorocitii de agenti imobiliari, care sunt neprofesionisti, magari, hoti….si care nu-i vand si lui casa!
Satul sa tot dea telefoane el pe la agentii(“’stiti, am si eu o casa de vanzare”‘, satul sa tot trimita emailuri cu oferta si fotografiile ei, catre liste intregi de agentii imobiliare(pusi toti in CC-ul emailului si cu textul de introducere care incepe cu “‘va contactez ca urmare a faptului ca mi-a fost recomandata agentia dumneavoastra”‘, satul sa tot vina din Drumul Taberei pana in Titan, de trei ori pe zi, pentru vizionari fara nici un rezultat, proprietarul va incepe sa analizeze posibilitatea de a “‘da cuiva exclusivitate si cheia”‘!

Recapitulam :
-satui sa tot invete diverse softuri imobiliare si sa plateasca pentru fiecare dintre ele, agentii imobiliari(agentiile), ajung sa lucreze in mod exclusiv cu un singur furnizor – se numeste EXCLUSIVITATE!
-satui sa se ocupe singuri de vanzarea proprietatii, sa faca vizionari, sa trimita emailuri, sa dea anunturi, sa umble dupa acte si sa tot plateasca anunturi prin SMS(de le-a explodat o vena cand a venit factura la mobil), proprietarii ajung sa lucreze cu o singura agentie – se numeste EXCLUSIVITATE!

Nu stiu daca ati observat, insa notiunea de EXCLUSIVITATE, pare a fi mai mult o constrangere, decat o alegere….

Bun. Si mai departe ? Urmeaza…..

De ceva timp(sa fie cam 1 an, 1 an si jumatate), portalurile imobiliare, care detin si aceste softuri de gestiune baze de date, au inceput sa conlucreze, pentru a deservi mai bine  interesele clinetilor lor. Mai precis, daca detii un software de gestiune baze de date de la portalul X, atunci vei putea posta oferta si pe portalul X (proprietarul softului) , dar si pe portalul Y (portal concurent cu portalul X). In acest fel, o agentie imobiliara poate sa :
-eficientizeze costurile : nu vei mai plati doua softuri, ci doar unul, cu care publici in doua portaluri;
-eficientizeze timpul agentilor : nu vei mai pierde timpul ca agent, sa introduci de doua ori aceeasi oferta, ci o vei introduce o singura data si ea va pleca pe ambele portaluri;
-ajunga mai usor si mai repede la mai multi clienti cumparatori : postand oferta in doua portaluri, ai mai multe sanse sa ajungi la cumparator si sa o faci mai repede, decat de pe un singur portal;
-deseveasca mai bine interesele clientilor vanzatori care au apelat la serviciile lor, reusind sa vanda mai repede proprietatile.

Mai trebuie mentionat ca, putem vorbi de cazuri gen un soft din care poti posta in mai multe portaluri, dar mai ales si de cazurile in care, agentiile care detin un CRM(soft propriu de gestiune a bazei de date si de relationare cu clientii), pot posta ofertele agentiei direct din propriul soft, in toate(sau aproape toate) portalurile imobiliare autohtone!
La final, putem spune ca, acel portal furnizor de program de gestiune a bazei de date, REPREZINTA EXCLUSIV interesele agentiei imobiliare,insa COLABOREAZA cu celelalte portaluri, in interesul agentiei imobiliare.

Similar situatiei de mai sus, exista si in piata serviciilor prestate de agentiile imobiliare, o notiune(abstracta pentru unii), denumita REPREZENTARE EXCLUSIVA. Astfel, o proprietate aflata sub contract de reprezentare exclusiva, spre deosebire de o proprietate aflata sub contract de EXCLUSIVITATE, are parte de urmatoarele beneficii:
-colaborare : prin intermediul agentiei de listing, oferta merge catre toate agentiile imobiliare din piata; ea este trimisa agentiilor partenere cu fotografii, descriere, prezentare, explicatie a situatiei juridice, etc;
-promovare intensa : agentia de listing, avand un contract de reprezentare exclusiva si stiind ca, banii investiti in promovarea proprietatii, se intorc in mod garantat in casieria agentiei, va investi mai mult si mai bine in promovarea ofertei(bannere pe portaluri, site propriu pentru oferta cu SEO si AdWords, promovare in retelele sociale, etc);
-maximum de expunere : spre deosebire de contractele de exclusivitate, intr-un contract de reprezentare exclusiva, agentia care detine contractul, nu numai ca nu are nimic impotriva ci chiar incurajeaza celelalte agentii sa promoveze oferta prin mijloacele proprii de promovare(siteuri proprii, baza de date clienti, newsletter, etc); astfel, proprietarul are certitudinea ca orice potential cumparator(fie el si-n gaura de sarpe), va afla despre proprietate.

Recapitulam :
-o agentie imobiliara, poate lucra EXCLUSIV cu un portal imobiliar si un furnizor de software;
-un proprietar, poate lucra EXCLUSIV cu o agentie imobiliara.

Sau :
-o agentie imobiliara, poate lucra prin intermediul unui portal imobiliar(si furnizor de software), cu mai multe sau toate portalurile imobiliare;
-un proprietar, poate lucra prin intermediul unei agentii imobiliare, cu mai multe sau toate agentiile imobiliare.

IN ACEASTA DIN URMA SITUATIE, ATAT PENTRU RELATIA AGENTIE-PORTAL, CAT SI PENTRU RELATIA PROPRIETAR-AGENTIE, DISCUTAM DESPRE : REPREZENTARE EXCLUSIVA SI COLABORARE!!!

Iata deci ca, in piata imobiliara autohtona, exista COLABORARE! Atat intre portalurile imobiliare, in interesul clientilor lor agentii imobiliare, cat si intre agentiile imobiliare, in interesul clientilor lor proprietarii!

Iata ca avem si REPREZENTARE EXCLUSIVA, printr-un furnizor de software, o agentie putand ajunge pe mai multe portaluri, in timp ce printr-o agentie imobiliara, o proprietate ajunge in mai multe agentii imobiliare!

Capisci nea Vasile!?!?!?!?  Sau mergem la Germanos !?!?!

Nu in ultimul rand, va urez tuturor agentilor imobiliari : SPOR LA CAT MAI MULTE REPREZENTARI EXCLUSIVE! Si va reamintesc sloganul colegului nostru Nistor Bocaneala-Metropolitan Business, probabil cel mai realist si mai potrivit din toata piata imobiliara:

COLABORARE INSEAMNA SUCCES!

UPDATE 19.11.2012 :

Am observat o tendinta a oamenilor din imobiliare, de a intelege din acest articol, ca daca platesti abonamentul la un portal, acesta iti va publica GRATUIT ofertele, in celelalte portaluri! Nu, nu e asa si stiti bine acest lucru. Asa ca, va rog sa nu confundati economia(de timp in primul rand), pe care o puteti obtine, cu gratuitatile. )

Share/Save/Bookmark

“Goagale”, cu ce ti-am gresit ?!?!

In 2003, cand am inceput cariera in imobiliare, internetul pentru noi insemna o conexiune dial-up Romtelecom, cu ajutorul careia o data-n zi, la ora 09.00 dimineata, se facea actualizarea unui program imobiliar care ne furniza ultimele oferte si cereri imobiliare, din ziua precedenta. Fara promovare online, anunturi sau bannere, Facebook, YouTube, etc.
Tot in 2003, in privat, internet insemna 3 ore petrecute pe aceeasi conexiune dial-up pentru a descarca ultima melodie a faimoasei Britney Spears, in format mp3! Dar asta noapte, dupa ora 2, cand “teava” functiona ceva mai bine, dar si internetul era mai ieftin!
Intre timp, am evoluat! Stam toata ziua cu Facebook-ul deschis(iar cand il inchidem pe laptop, il deschidem pe telefon!), socializam, citim stiri(si toate prostiile din lume!), vizionam gramezi de filmulete cu cretini pe YouTube si multe alte chestii “esentiale” in viata noastra cotidiana! Nici macar nu-mi sun sotia sa-i spun ca vin spre casa, ci ii trimit repede un mesaj pe Facebook. Sau ii dau un “buzz” pe messenger….

In viata profesionala, 99,99 % din prospectarea de piata si promovarea proprietatilor, se face online. Portaluri imobiliare, situri de anunturi, situri social media(promovare prin filmulete pe YouTube, in grupuri pe Facebook, pe LinkedIn,etc). Si evident, atunci cand am nevoie de o informatie….ASK GOOGLE! La fel ca mine, oricine stie sa foloseasca un computer si are o conexiune la internet(si sa fim seriosi-cine nu are ?), foloseste atotputernicul Google pentru a gasi orice informatie, despre orice subiect.

In urma cu doi ani de zile, am cautat trei zile si trei nopti, pe toate strazile din zona Aviatorilor-Kiseleff, o vila. Aveam o singura fotografie a proprietatii, cu exteriorul constructiei, iar cu fotografia in mana am batut toate strazile in cautarea proprietatii. Daca as fi stiu la acel moment, ceea ce am aflat ulterior de la un prieten, poate nu as fi irosit inutil acele nopti. Mult mai tarziu, afland patania mea, prietenul de care va povestesc mi-a aratat un instrument deosebit de util si interesant. Se numeste “Google Image Search”! Pentru cei care, inca nu stiu despre ce este vorba, dati-mi voie sa explic :
-deschizi browserul de internet, tastezi frumos www.google.com(sau .ro), selectezi din stanga sus cautare dupa imagini (“images” ) , faci drag&drop la orice fotografie din calculatorul tau  sau faci copy%paste linkului unde ai gasit poza care te intereseaza si minune!!! Google iti va afisa toate siturile in care acea fotografie a fost vreodata folosita!
Daca acum doi ani, as fi avut la indemana acest instrument, atunci nu as fi cautat trei zile si trei nopti o proprietate, a carei fotografie nu era facuta in zona Aviatorilor din Bucuresti, asa cum credea,, ci undeva in Marea Britanie! Prietenii stiu povestea…. Daca nu o stiti, e pe Vimeo!

Recapitulam : ai o fotografie, vrei sa vezi unde si cine a mai folosit-o ? Intra pe Google, cauta “dupa imagini” si afli tot! Puteti incerca aici : https://www.google.ro/imghp?hl=en&tab=ii

Daca nu ati inteles inca, de ce scriu acest post, despre o facilitate ajunsa intre timp banala in randul utilizatorilor de internet, atunci va rog sa imi permiteti sa trec la urmatorul capitol.

Asadar, esti agent imobiliar ? Daca da, ai la indemana, pe calculator, o fotografie a unei proprietati ? Una primita de la un proprietar ? Da ? Evident ca ai. Atunci deschide frumos linkul de mai sus. In browser, “trage” (drag&drop) acea fotografie. Instant Google iti va afisa TOATE anunturile imobiliare care folosesc acea fotografie! Da, vei gasi anuturile concurentei tale. Pe diferite situri si portaluri. Dar si mai important : VEI GASI INCLUSIV ANUNTUL ORIGINAL AL PROPRIETARULUI !!!

Amuzant, nu-i asa ? Incepi sa intelegi de ce, desi ai dat anuntul imediat dupa ce “a aparut in piata” oferta, nu te suna nici un client ? Incepi sa intelegi brusc, de ce clientul caruia i-ai trimis pe email oferta cu poze, desi initial era extrem de excitat de oferta, dupa ce a primit pozele, nu ti-a mai raspuns la telefon ?!?!  Incepi sa intelegi de ce, clientii tai cumpara sau inchiriaza proprietatile propuse de tine, fara tine !?!?  :))

Sa stii ca exista o solutie: NU MAI STA CA TRANTORUL TOATA ZIUA IN BIROU !!! Nu mai astepta sa-ti trimita proprietarii fotografii facute de ei, ca tu sa dai 2 anunturi cu un pret cu 5 % mai mic si sa tragi speranta ca cei care ne sunt clienti sunt PROSTI!
Si, daca incepi sa tocesti pantofii, pentru a face poze proprietatilor, vei incepe sa si cunosti ofertele pe care le promovezi. Vei intalni proprietarii si vei sta de vorba cu ei. Vei incepe sa le intelegi motivatiile si sa le descoperi problemele. Vei incepe sa le oferi consultanta, sa le explici care este pretul corect si ce trebuie sa faca pentru a vinde cat mai repede si mai bine. Vei pierde 2-3 ore pe zi, pentru fiecare proprietate din portofoliul tau.  Va trebui sa te intorci la birou, sa editezi pozele. Vei promova o oferta in loc de zece, pentru ca vei fi mai mult pe teren, decat la birou.
Pe scurt….VEI INCEPE SA MUNCESTI!!!

Si hai sa vedem….dupa ce pierzi 3 ore sa vezi o proprietate, inca 2 sa analizezi pretul corect, avantajele si dezavantajele, inca o ora sa te ocupi de poze si 3-4 ore sa promovezi o oferta, dupa ce vei merge a doua zi in fata proprietarului sa-i explici ca pretul lui nu e cel corect(de preferat cu o analiza de piata in mana), dupa toate astea….CUM TE VEI SIMTI CAND PROPRIETARUL O SA VANDA  FARA TINE ?!?! Pentru ca tu, nu ai fost in stare sa iti securizezi tranzactia…….Iti spun eu : o sa iti vina sa te lasi de meserie!!! Pentru ca deodata, nu mai e simplu sa fii agent imobiliar!

La o scurta analiza, am constatat ca 6/10 agenti imobiliari care promoveaza o oferta pe portalurile imobiliare, folosesc fotografiile trimise de proprietari. Cel putin 1/10 folosesc fotografiile facute de alta agentie, peste care fie si-au pus sigla agentiei lor, fie in mod barbar au mazgalit ceva in “Paint”!

P.S: pentru cei care se gandesc “la sanatatea mea” si au pe limba anumite “urari de bine”, crezand ca prin acest articol, am intentionat sa fac rau vreunui agent imobiliar, pot sa ii linistesc prin a le spune ca daca voi dragi colegi, nu sunteti la curent cu progresul tehnologiei, clientii vostri cu siguranta sunt!!!

P.S2: am mai observat o tendinta, sinucigasa de altfel, la unii agenti, de a posta oferte cu fotografii denumite cu sugestiv cu adresele proprietatilor! Mai exact :
-agentul are niste poze(nu conteaza de unde);
-agentul “depoziteaza” pozele pe calculator, intr-un fisier sugestiv intitulat cu tipul de proprietate si adresa; de exemplu : “Apartament 3 camere Mosilor 56 etaj 3″ ;
-fotografiile odata depozitate in acel fisier, primesc si ele demunirea “Apartament 3 camere Mosilor 56 etaj 3 bucatarie.jpg”;
-agentul imobiliar posteaza pe internet anuntul cu fotografiile respective.
Unde-i problema ? Aici :

-clientul intra pe internet;
-clientul vede proprietatea si ii place;
-clientul face “click dreapta” pe fotografii si le salveaza pe calculatorul sau;
-clientul devine FOARTE FERICIT caci primeste un mesaj din partea calculatorului care suna cam asa :”Sunteti sigur ca vreti sa salvati fotografia “Apartament 3 camere Mosilor 56 etaj 3 bucatarie.jpg” pe hard disk-ul dumneavoastra?”
-clientul E SIGUR CA VREA; si imediat pleaca pe Mosilor 56, unde la etajul 3, va gasi si apartamentul cautat!
Daca te-ai regasit ca agent imobiliar, intr-una dintre cele doua situatii prezentate mai sus, vei fi tentat sa exclami “Goagale, cu ce ti-am gresit, de esti impotriva noastra!?!?!” Sau : “Si tu Brutus?“ Internetul dragi prieteni este o inventie minunata, care are scopul de a ne ajuta si a ne face viata mai usoara! Evident, daca stim sa il si folosim! Daca nu…..va puteti oricand recalifica!

Share/Save/Bookmark

Let’s FOCUS!

FOCUS s-a nascut intr-o seara friguroasa de iarna, la o cafenea in Cismigiu.  A fost o propunere la care Ileana Preda a reactionat pozitiv si impreuna am decis ca e bine sa incepem. Era duminica seara, ora 21 cand am terminat de schitat programa primei intalniri FOCUS alaturi de Ileana Preda si Mihai Cranga, iar in aceeasi seara aveam sa trimit via Facebook invitatiile la primul eveniment, ce avea sa aiba loc marti incepand cu ora 9.30, la un restaurant din zona Dristor.
Desi luati pe nepregatite, multi colegi au dat curs inca de la primul eveniment invitatiei noastre si asa s-a constituit FOCUS : evenimentul la care in fiecare saptamana, martea intre 9.30 si 11.30, ne bem cafeaua impreuna, facem networking si dezbatem subiecte imobiliare de mare interes pentru breasla noastra, subiecte care tin de reprezentarea exclusiva. LA fiecare editie, avem un M1(moderator) care sustine o prezentare despre un subiect anterior stabilit si un M2, care il asista pe M1 la editia curenta si care va fi M1 la editia viitoare.
De la inceput, FOCUS s-a tinut cu strictete in fiecare marti, mai putin atunci cand FOCUS a coencis cu sarbatorile de Paste, perioada libera de 1 MAi sau ZAI, cand intalnirile FOCUS au fost suspendate.
Atunci cand am lansat FOCUS, mi-am dorit din toata inima sa vina momente precum cel care urmeaza. Recunosc insa ca nici eu, nici Ileana , nu ne-am asteptat ca acest moment sa vina atat de repede!
Asadar, FOCUS are onoarea de va prezenta editia cu numarul 9, una la care M1 va fi domnul Peter Shuttleworth, Consultant MLS al NAR, SUA si Senior Advisor al Metro MLS in Milwaukee Wisconsin, SUA !!! Dl. Peter Shuttleworth, ne face onoarea sa viziteze Romania pe 29 Mai, si va participa ca Speaker la intalnirea FOCUS, unde ne va vorbi despre avantajele cooperarii intre agentii imobiliari si beneficiile utilizarii unui Serviciu MLS in vederea realizarii de business eficient in domeniul imobiliar.Pentru o prezentare detaliata a distinsului nostru invitat, precum si prezentarea evenimentului, va rog consultati documentul disponibil la linkul de mai jos!

Editia FOCUS 9, are loc la IBc Modern, marti in intervalul 9.30-13. Beneficiem de traducere in limba romana asigurata de cei de la DIACRIS INTERNATIONAL iar accesul la eveniment este GRATUIT si liber oricarui agent imobiliar din Romania, indiferent daca face(sau nu) parte dintr- o asociatie imobiliara.
Eveniment oferit de FOCUS cu sprijinul IRPF, CEREAN, FBS Data Systems, APAIR, DIACRIS INTERNATIONAL – Traduceri si Interpretariat, IBC Business Center si IMOPEDIA.RO.
Multumiri speciale pentru efortul depus lui Dan Negulescu si pentru sustinere si promovare lui Razvan Muntean.

Aflati mai multe despre FOCUS,  o comunitate exclusiv dedicata agentilor imobiliari,   pe   Facebook !

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner