10-Episodul III: Pretul

Bine v-am regasit. Articolul de astazi are ca subiect “pretul proprietatii”. Fie ca vorbim de teren, casa, apartament, de vanzare sau de inchiriere, intotdeauna exista un pret. N-am sa scriu astazi despre factorii care determina pretul corect, ci doar despre cei care NU AU NICI O RELEVANTA  in stabilirea lui. Sa incepem!

10-Cu cat a vandut vecinul. Stiu, fiecare vanzator are un “vecin” care a vandut o proprietate similara. Nu stiu de ce, dar de fiecare data, proprietatea vecinului era mai urata, mai putin amenajata si evident, s-a vandut fie mai scump, fie la acelasi pret pe care il cereti dumneavoastra. In 13 ani de imobiliare, n-am auzit inca de un vecin care a vandut mai ieftin. Si, daca veninul a vandut cu X, atunci orice alt proprietar va cere X plus 10%. Nu de alta, dar sa nu se faca de ras in bloc, ca el vinde mai ieftin. Vestea proasta este ca pretul vecinului nu are relevanta. Pentru ca vecinul a vandut acum 1 an, tu vrei sa vinzi acum. Pentru ca vecinul a vandut intr-o perioada in care nu mai era nici o alta proprietate similara in piata, acum insa mai sunt inca 10 oferte concurente pe piata. Pentru ca vecinul a vandut in luna mai, iar tu vrei sa vinzi in ianuarie(da, exista diferente de pret in functie de perioada in care vrei sa vinzi). Si, va mai spun un secret : nici vecinul nu a vrut sa se faca de ras in bloc, asa ca peste pretul obtinut, a mai adaugat si el un 10%, sa para ca e un bun negociator. Daca vrei sa afli pretul corect, nu il intreba pe vecinul care a vandut, intreaba-l pe cel care a cumparat.

9-Cat ti-a zis administratorul ca face. Acum pe bune, individul ala nu e capabil sa tina cheltuielile blocului sub control, nu reuseste sa schimbe tubulatura ghenei care e facuta swaiter, nu a reusit nici macar sa convinga babalacii din bloc sa repare terasa, dar stie cat valoreaza casa ta ?  Ma indoiesc sincer.

8-Pretul de pe grila notariala. Super, te-ai informat si ai vazut ca pretul pe grila notariala e mai mare decat pretul pe care il gandeai tu si ai luat de buna informatia. Acum sincer, daca pretul pe grila era mai mic, l-ai fi luat in consideratie ? Asa ma gandeam si eu…. Stiu, teoretic grila notariala ar trebui sa fie un reper pentru piata. Din nefericire, grila se schimba in fiecare an in ianuarie, pe baza indicilor de tranzactionare de anul trecut. Adica in cel mai bun caz, poti sa afli folosind grila cat era pretul anul trecut, nu anul asta. In plus, grila are ca scop jecmanirea  cetatenilor de taxe si impozite. Cand vreodata o sa vezi statul actionand in favoarea ta ?!?!

7-Cat ai tu nevoie ca sa cumperi altceva. Sincer, piata imobiliara nu da doi bani pe nevoile vanzatorului. Adica stiu, ai vrea sa vinzi 3 camere si sa iti cumperi de banii ramasi 4. Dar n-o sa mearga. Si nici sa vinzi o garsoniera in Drumul Taberei, iar cu banii obtinuti sa iti cumperi alta la Unirii. Aud de multe ori de la vanzatori : stiti, noi atat vrem, ca atat ne trebuie sa luam altceva. Pai foarte bine, dar ce facem, ca eu am un cumparator care cu buget de garsoniera, are nevoie sa cumpere doua camere, ca are si un copil. Fiecare cu nevoile lui, dar asa cum el nu va putea cumpara 2 camere cu buget de garsoniera, nici tu nu vei putea vinde garsoniera cu pret de 2 camere. E oarecum logic, daca stai sa te gandesti.

6-Cati bani ai de dat la banca. Stiu ca viata nu e corecta. Crede-ma, stiu! Si stiu ca ai luat un credit, in plina crestere a preturilor, iar acum trebuie sa il returnezi. Mai stiu si ca de 5 ani, in loc sa scada valoarea creditului, ai de dat tot cat ai imprumutat. Si stiu ca vrei sa vinzi, ca sa achiti creditul. Dar uneori, nu se poate. Si nu, nici un cumparator nu va plati cat ceri, pentru ca “atat am de platit la banca”.

5-Cat ai dat tu pe el. Hai sa facem asa : daca ai fi cumparat apartamentul tau in 2003, cu 10.000 Euro, acum ai fi cerut tot 10.000 Euro pe el, cand vrei sa il vinzi in 2016 ? Nu ? Ma gandeam eu….Atunci, daca l-ai cumparat in 2008 cu 80.000 Euro, nu poti sa il vinzi azi tot cu 80.000 Euro. Fie accepti ca azi face 50.000 Euro si il vinzi cu atat, fie il pastrezi. Dar cat ai dat tu, nu influenteaza pretul lui de azi.

4-Imbunatatirile facute acum 8 ani. Stiu, ai gresie, faianta, parchet. “Arcade” si “spoturi”. Minunat, dar ele erau la moda undeva prin 2005-2007. Intre timp, s-au mai schimbat gusturile. Nici faianta neagra din baie nu mai e la moda. Si nici gresia in zig-zag din bucatarie. Regret ca trebuie sa iti dau vesti proaste, dar in mod sigur cine va cumpara apartamentul, il va renova. El nu vede gresia ta ca pe un avantaj, ci ca pe o cheltuiala. Un “avantaj” pentru care va trebui sa plateasca pe cineva sa o dea jos. Si inca ceva : stiu ca apartamentul are “termopane”, dar si astea au o durata de viata de vreo 10 ani. Dupa, incep sa dea rateuri. Adica sa cam sufle vantul prin ele. Si alea vor trebui schimbate. Asadar, daca imbunatatirile tale au mai mult de 3 ani, hai sa nu le punem la socoteala. Nu de alta, dar nici cumparatorii nu o vor face.

3-Ramane mobilat. Acum pe bune, asta e cea mai tare faza. Avem o mobila umflata de la inuntatia de acum doi ani, un pat care in loc de al patrulea picior sta pe-o caramida, servanta lu’ bunica si umflam pretul pentru ca “il dam mobilat” ? Ok, inteleg ca nu vrei mobila si o lasi cumparatorului s-o care la gunoi, dar macar nu-i cere si bani pe ea!

2-Modificarile facute in apartament fara autorizatie. Ma refer la “bucataria deschisa”, balconul “desfiintat si marita camera”. Plus vreo 3 guri de aerisire astupate, o teava in mijlocul camerei ramasa ca urmare a mutarii unui perete, etc. Ok, stiu ca tu asta ti-ai dorit. Dar ar fi fost de preferat ca atunci cand ai facut modificarile, sa fi luat si niste autorizatii pentru ele. Chiar daca “esti la tine in casa”. Altfel, in momentul in care vrei sa vinzi, aceste modificari in loc sa te ajute mai mult te incurca. Cine cumpara de la tine, va trebui sa isi asume ca ulterior achizitie, el raspunde de modificarile din casa. Asa ca astea nu sunt avantaje, ci mai degraba dezavantaje. In plus, iti zic sincer : teava aia arata ca naiba in bucatarie! Mai bine era inainte sa demolezi peretele….

1-Cat ti-a oferit cineva pe proprietate inainte de criza! Da, stiu : in 2008, ti s-a oferit o suma imensa! Trebuia sa accepti oferta, acum scapai de regrete. Totusi, hai sa ne aducem aminte de faptul ca bula imobiliara s-a spart si nu mai putem cere acelasi pret ca atunci. Ca nu o sa ni-l dea nimeni. Iar faptul ca le vei spune tuturor celor care iti calca pragul ce oferta fantastica ai avut pe apartament atunci, nu ii va determina sa iti plateasca si ei acelasi pret. Da, te vor compatimi. Dar nu, nu vor plati!

In meseria asta, cel mai dificil proces este cel de determinare al pretului corect pentru o proprietate. Pentru a face un proprietar sa inteleaga care este valoarea reala a unei proprietati, muncesti saptamani intregi. Facei analize de pret, analiza concurentei, analiza potentialului de cumparatori, analiza vremii(nu, nu glumesc). Apoi, te prezinti in fata proprietarului si ii dai vestile proaste. Sincer, am avut de cateva ori senzatia ca nu voi iesi intreg dintr-o casa, dupa ce am prezentat o analiza. Altii, s-au multumit sa ma injure la telefon, dupa.  Unii imi spun sec: cine este dumneata sa-mi spui mie cat face casa mea ? Vesti noi oameni buni : noi suntem aia care vindem, care zilnic ne lovim de piata, preturi, cumparatori. Ma hazardez sa afirm ca stim mai bine ca dumneavoastra, proprietarii, valorile de tranzactionare.
Exista insa si vesti bune : cu cat intelegeti mai repede realitatea, cu atat cresc sansele de tranzactionare. Si mai exista un aspect important : alege astazi un agent in care sa ai incredere, asculta ce iti recomanda si fa ce iti spune. Vei vinde mai repede si mai bine, decat daca alegi varianta “stiu eu mai bine”. Iti garantez!

Share/Save/Bookmark

Primul om a fost Adam. Dar primul hot ?

In imobiliare, nu te plictisesti niciodata. Asa este cam singura certitudine din domeniu.
Prin ce trec clientii, stim toti. Este plin internetul de povestile clientilor nemultumiti de experientele avute cu agentii imobiliari.
Dar invers, oare cum o fi ?
Preluata din http://www.avocatnet.ro/ , povestea urmatoare este incredibila. Cititi cu atentie :

“Buna ziua. Acum cateva luni am apelat la o agentie imobiliara pentru a cumpara un apartament.
Pretul era de 48000 euro, iar comisionul agentiei era de 1440 euro, dar am negociat verbal la 700 euro. M-am decis pana la urma pe apartamentul ala (cunoscand si proprietarul), dar i-am zis agentului ca nu mai sunt interesat. Dupa cateva zile am semnat contractul de vanzare cumparare, iar dupa 2 luni am primit plic de la mediator precum ca vor sa ne intelegem pe cale amiabila si sa le dau comisionul de 700 euro. Cred ca m-au verificat undeva; nu stiu cum au aflat ca am cumparat acolo deoarece eu am dat apartamentul spre inchiriere. Probabil au verificat la cadastru…
Am dat o singura semnatura pe fisa de vizionare, iar aia nu era semnatura mea reala, dar tot s-a dovedit a fi a mea. Aveau trecut in contract comision de pana 8% in cazul in care dau teapa. Am consultat un avocat si a zis ca sunt clauze abuzive si sa nu fiu stresat.
Am ajuns in instanta si am pierdut procesul cu tot cu clauzele lor abuzive. Acum sunt obligat ca in termen de 30 zile sa le platesc 3840 euro + cheltuieli de judecata 740 euro.
Am citit pe alte forumuri ca daca refuz sa platesc imi vor scoate apartamentul la licitatie.
Dupa ce am pierdut procesul le-am zis ca le dau cei 700 euro si platesc cheltuielile de judecata, dar nu au fost deacord.
Ce e de facut in situatia asta? Am cheltuit peste 55000 euro pe apartament cu tot cu renovari si mobilat; nu as vrea sa le mai dau si astora aproape 5000 euro.”

Povestea este extraordinara. Dar si comentariile, pe masura.
Gasiti tot materialul si comentariile aferente, aici :

http://www.avocatnet.ro/content/forum%7CdisplayTopicPage/topicID_522362/Teapa-agentie-imobiliara-si-proces-pierdut.html

Intelegerile verbale in tara asta, au fix valoarea mentionata mai sus. Din acest motiv sufera cumparatorii, pusi sa semneze contracte de vizionare pe capota masinii in parcare, agentii care se umilesc cerand clientilor sa faca acest lucru, proprietarii care nu au parte de serviciile necesare vanzarii pentru ca refuza semnarea unui contract cu agentul imobiliar.
Si discutia poate continua.
Din fericire, unii am depasit aceste momente. Sistemul de reprezentare exclusiva protejeaza vanzatorul si ii confera acces la cele mai bune servicii, protejeaza agentul impotriva tepelor de genul celor de mai sus si multumeste cumparatorul care nu plateste comision, evita sa se faca de ras precum individul respectiv si are acces si la o proprietate buna. In final, asa castiga toata lumea.
Daca vrei sa vinzi sau sa cumperi o proprietate imobiliara, cauta un agent care lucreaza in reprezentare exclusiva. Vei fi surprins de avantajele acestui sistem.

Share/Save/Bookmark

10-Episodul I : Imi pun singur anunt pe net.

Bine v-am regasit.
Am primit multe solicitari de a reincepe articolele de pe blog. Timpul e tare scurt si sunt multe de facut intr-o zi, asa ca postarile pe blog s-au imputinat sensibil. Incerc sa imi fac timp si pentru aceasta activitate, sper sa imi iasa mai bine in perioada urmatoare.
Astazi, incep o serie noua de articole, pe care am denumit-o generic “10″. Sub aceasta titulatura, voi incerca sa pun accentul pe o lista de 10 lucruri pe care sa le faci(sau sa nu le faci), daca esti implicat intr-o tranzactie imobiliara.
Astazi, despre postarea anunturilor cu “de vanzare” sau “de inchiriat”, direct de catre proprietar.
Daca detineti o proprietate imobiliara, pe care intentionati sa o vindeti sau sa o inchiriati, ar fi indicat sa parcurgeti randurile de mai jos. Va recomand ca inainte de a trage concluzii, sa va puneti virtual, in postura “celuilalt”. Adica a potentialului cumparator sau chirias. Va asigur ca “se vede altfel” de acolo.
Lectura placuta!

10- Daca nu stapanesti prea bine limba romana, ar fi de evitat sa postezi singur anuntul. Nu de alta, dar e plin internetul de anunturi gen “propietar vand apartament”. Sau vand apartament in zona nu mai de intelectuali”.
Ok, daca vinzi o casa, nu trebuie sa ai facultate. Dar daca din primul contact cu potentialul cumparator, tocmai i-ai transmis ca nu esti chiar cel mai destept interlocutor pe care urmeaza sa il intalneasca, respectivul tocmai ti-a pus o “eticheta”. Iar respectiva eticheta te va lovi unde te doar mai tare : la pret! Sunt convins ca nu vei intelege de ce unii oameni se uita ciudat la tine atunci cand iti calca pragul casei. Asta s-ar putea sa fie un motiv.
Situatie : acum ceva timp, am avut ocazia sa ajung la o proprietate foarte buna, extrem de vandabila, dar care efectiv zacea pe piata si nimeni nu o cumpara. Intamplarea a facut sa ma nimeresc in casa, exact la momentul la care un potential client venise la vizionare. In 3 minute am inteles de ce nu se vindea : proprietarii erau foarte stanjeniti la vizionari, pareau nesiguri pe ei. Oameni simpli, muncitori, fara valente de vanzatori si neobisnuiti sa fie “luati tare”. Deficientele de comunicare, ii impiedicau sau vanda. In momentul in care clientul a “aruncat” momeala unei oferte mult sub pretul cerut, au lasat capul in pamant si au zis “da, nu stiu, ne mai gandim, va mai ganditi si dumneavoastra”. Am vazut satisfactia din ochii cumparatorului, care se gandea “au muscat momeala”. Dupa plecarea clientului, i-am intrebat ce decizie vor lua. Nu intentionau sa accepte oferta respectivului si nici sa se apropie de ea. Se simteau chiar jigniti de oferta. Insa nu au stiut cum sa reactioneze, ce sa spuna. “Stiti, omul era musafir in casa noastra. N-am vrut sa il facem sa se simta prost, de asta i-am zis ca ne mai gandim.”  Rezultatul : dupa cateva saptamani au decis ca ar fi mai bine sa nu se mai ocupe ei de vizionari si negocieri. Dupa mai bine de 4 luni de stat pe piata, am vandut proprietatea intr-o luna. Cu alta abordare insa. Si fara ca ei sa fie prezenti la vizionari.

9-Daca nu prea te pricepi la calculatoare. Sau telefoane. Sau tablete. Pentru ca risti sa pui anuntul in categoria gresita si te vei mira de ce te suna lumea pentru “inchiriere garsoniera” cand tu de fapt vrei sa vinzi 3 camere. Sau, vei uita sa mentionezi in anunt in ce cartier se afla apartamentul. Si nu te va suna nimeni. Ori, risti sa te sune lumea din Constanta, cand tu de fapt vinzi in Bucuresti. Asta, pentru ca nu ai selectat si orasul in care vinzi proprietatea. Si sunt cartiere cu aceeasi denumire, in mai multe orase din tara.
Situatie : ai pus anuntul pe un site. Nu conteaza care. Acum intra si cauta dupa : categorie, zona. Perfect. Anuntul tau este in afisat in primele rezultate ? Nu ? Nici un pagina 2 ? Nu e bine. Ai ajuns deja in pagina 4 sau 5 ? Acum intreaba-te : potentialii cumparatori, pana unde vor fi dispusi sa caute ? Dupa ce vor apuca sa sune la primele proprietati si sa programeze vizionari, vor mai ajunge si la oferta ta de pe pagina X ?
Si mai incearca ceva :ai cautat oferta ta, sa zicem dupa zona si ea nu apare ? Cum, vinzi ceva in Titan si ai uitat sa mentionezi ? A, nu te-a intrebat situl cand ai pus anuntul in ce zona e ci ai selectat doar sectorul ? Si acum, cand cauti “apartament in Titan”, oferta ta nu apare ? Ghinion! Daca tu nu o gasesti, cum o vor gasi clientii ?

8-Ai un aparat foto vechi sau incerci sa faci poze cu telefonul personal, cu o camera VGA. In online, ai doua variante prin care iti poti atrage clientii : prin pret sau prin aspect. Toata lumea vrea sa vada o oferta daca pretul e foarte mic. Sau daca arata foarte bine. Daca proprietatea ta nu are nici cel mai bun pret si nici fotografiile nu te ajuta, astepti degeaba sa sune telefonul.
Iar daca cumva, ai postat la anunt pozele si cu “picioarele-n sus”, sau in prim planul baii ai prins peria de WC, iar in cel al bucatariei nu se vede decat gaura de la hota, sunt si mai putine sanse sa sune telefonul.
Situatie : intra pe un site de anunturi. Arunca un ochi pe ofertele de acolo. Actioneaza ca si cum ai fi cumparator, pentru tipul tau de proprietate. Selecteaza ce cauti si acum arunca un ochi pe rezultate. Daca ai fi cumparator, ai acorda atentie ofertei tale ? Te atrage in vreun fel ? Cum arata fotografiile tale, fata de ale celorlalte oferte ? Cum e pozitionat pretul ? Daca ai vrea sa cumperi, oferta ta este in cele 3-4 la care ai suna acum, sa programezi vizionare ? Daca raspunsul este nu(fii obiectiv, nu trisa!), atunci ai o problema! Si nevoie de un specialist.

7-Daca nu poti raspunde la telefon permanent. Ei bine, clientii pot fi atrasi de proprietate. Dar, in timp ce postasul suna intotdeauna de doua ori, clientul suna o singura data! Si daca atunci cand a sunat, cand era “cald” legat de oferta ta, tu nu poti raspunde la telefon si te astepti sa sune si a doua oara, atunci vei astepta mult si bine. Singurii care suna de doua ori, de trei ori, de cinci ori-sunt agentii imobiliari. Noi suntem mai rabdatori si mai incapatanati. Clientii nu.
Situatie : un potential cumparator vede anuntul tau. I se pare interesant. Pentru ca nu stie peste cine da la celalalt capat al “firului”, nu te suna de pe numarul lui, ci de pe un telefon de la birou. Tu nu raspunzi. Nu conteaza de ce. El vede ca nu ai raspuns si presupune ca oferta nu mai este valabila. Altfel, ai fi raspuns la telefon. Sau, lasa ca suni tu inapoi. Ceea ce tu si faci, dar dupa cateva ore. Intre timp, clientul a uitat de tine. Poate nici nu mai e la birou. Cand suni inapoi, iti raspunde altcineva. Sau un call center. Ai pierdut un client.

6-Daca ai lasat cheile la o vecina. Sunt pe piata multe apartamente goale, unde din comoditate, proprietarii au lasat cheile cuiva din bloc. Sau unei rude care sta aproape. Sau ceva similar. Care e mereu acasa si poate arata apartamentul oricand. Mai putin atunci cand vrea/poate si cumparatorul. De altfel, este recunoscut faptul ca orice cumparator va suna, adora sa fie redirectionat catre o alta persoana, care nu stie nimic despre casa. Care nu poate da nici un fel de detalii. Careia nici nu-i pasa daca vindeti. Si care, se mai si plange ca vizita cumparatorului i-a intrerupt vizionarea telenovelei preferate. In plus, n-ar putea cumparatorul sa se grabeasca putin, sa prinda si persoana macar stirile ???
Situatie : te-ai mutat, proprietatea e libera. Lasi cheia unui parinte, care sta aproape si oricum n-are treaba. Clientul e interesat de oferta. Clientul te suna pe tine, tu suni parintele. Clientul vrea la 18, tu ii spui ca se poate. Parintele iti spune da. Tu suni clientul, ii spui ca e ok si ii dai numarul de telefon al parintelui, sa il sune cand ajunge pe strada. La ora 17, breaking news pe tv! Parintele tau e captivat! Eventual, apare si vecinul de la 2, care a venit in vizita. Oamenii se infierbanta, discuta, se agita! Se face 18 si ei sunt tot in fata televizorului. Cand suna clientul, nimeni nu aude telefonul, ca oricum televizorul e dat la maxim. Clientul te suna pe tine, tu suni parintele, dupa 5 apeluri parintele raspunde. Evident, vina e a clientului, care nu a sunat mai devreme sa confirme intalnirea “ca doar nu era sa ma duc acolo degeaba pe frigul asta”. Parintele poate ajunge acolo in 20 de minute. Clientul nu poate astepta, ca are si alta vizionare programata. Intrebare de 100 de puncte : respectivul client,  revine ?
Nu in ultimul rand : ai lasat cheia mamei sau unei vecine. Ea face vizionari. Vin clientii si pun niste intrebari. Sa zicem ca intreaba de vecini. Esti mancat! Mama/vecina ta nu i-a suportat niciodata pe Ionestii de la 2, ca au tipat odata la nepotul ei. Ii besteleste cum stie ea mai bine. Ii face nesimtiti. Si de Popeasca de la 4, stie ea ca era femeie serioasa, dar acum s-a incurcat cu-n arab. Crede  ca e si membru ISIS. Si ar mai fi porcul de administrator. Care umfla facturile la intretinere. Gata, vanzarea e rezolvata! Clientul fuge mancand pamantul!

5-Daca vanzarea “arde”. Ei bine, aici e si mai dificil. Pe de-o parte, iti doresti sa rezolvi repede problema vanzarii. In acest caz, e posibil ca acest lucru sa devina evident in fata unui potential cumparator ceva mai antrenat ca tine. Care te va “citi” imediat si va actiona in consecinta. Adica iti va face o oferta pe masura. Iar tu cu siguranta vrei sa vinzi repede, dar nu esti pregatit sa platesti pretul-care pret inseamna in general 10-15% sub cat face proprietatea. Crede-ma pe cuvant, atitudinea ta de genul “sub pretul X oricum nu vand”, nu va determina clientul sa plateasca cat ii ceri. Altele sunt metodele.
Situatie : printre cele mai dese expresii pe care le aud, este si “eu la mai putin de atat, nu vand!”. Pot sa jur ca acolo unde aud asta, acolo arde mai tare!  Uneori, in timpul unei vizionari cu un cumparator, acesta “arunca” niste intrebari in discutie. Daca apuci sa ii spui ca ai dat deja avans la alta casa si ca mai sunt 3 saptamani pana trebuie sa inchei vanzarea, ma tem ca esti mancat! Sau, daca din vorba in vorba, apare informatia conform careia banca ti-a dat ultimatul pentru rambursarea creditului pana la data de X, altfel te baga in executare. Stiu, tu nu vei spune niciodata clientului aceste lucruri! Sigur ca nu. Dar o sa le afle, pentru ca fara sa vrei, or sa-ti scape. Cand te astepti mai putin. Iar la constrangeri, gen “asta-i ultimul pret”, clientii nu reactioneaza foarte bine. Vei vedea.

4-Daca nu esti o persoana organizata. 10 telefoane intr-o zi, 5 intalniri stabilite. Fac pariu ca cel putin la una nu ajungi. Sau uiti de ea. Sau o consideri “neimportanta”. Din pacate, toate sunt importante. Si e foarte posibil ca fix la intalnirea de la care vei lipsi, sa se fi ivit cumparatorul potrivit. Ghinion.
Situatie : esti la birou, lucrezi. Suna telefonul, cineva vrea sa vada apartamentul. Ok, la ora 18. Iar suna telefonul, te opresti din ce faceai : da, se poate la 18.30. Esti prins in proiectul ala important de trebuie terminat. Suna telefonul : da se poate la 19. Esti chemat la o sedinta fulger. Iar suna telefonul. Scurt : da sigur, la 18 eu sunt la apartament, puteti veni. In timpul sedintei suna telefonul : nu pot vorbi, rog mesaj. Da, sigur se poate vedea azi. Sunt acolo incepand cu ora 18.  Sedinta se prelungeste. Nu poti ajunge la 18 la apartament. La naiba, n-am notat numele si numerele de telefon ale primilor care vin la 18 sa vada, sa-i anunt! Stai, asta de mi-a dat sms, ii dau sms sa il mut la 19. Ala de la 18.30 care era ? Mai sunase cineva pentru azi, unde l-am notat ?
Rezultatul : doi clientii vor fi la 18 la tine, dar tu nu vei fi acolo. Se vor supara si vor pleca. Clientul de la 19, constata ca ai mai chemat inca 2 clienti la aceeasi ora. Se supara, considera ca ai facut-o intentionat si nici macar nu mai acorda atentie proprietatii tale. De altfel, e si greu sa fii atent, cand te lovesti pe holuri de alti potentiali cumparatori. Ai facut un balamuc. Din cei veniti azi, nu cumpara nimeni, ca nici unul n-a inteles nimic din casa.

3-Daca nu stii sa faci “follow-up” pe cumparator. Ok, vin 10 persoane sa vada casa. Unii grabiti sa cumpere, altii nu. Printre ei, se poate afla si cumparatorul tau. Desi unii se hotarasc pe loc(10%), altii au nevoie de timp. Trebuie sa pastrezi legatura cu ei, sa ii mentii “calzi”. Poate acum nu cumpara, ca nu e pregatit. Dar, atunci cand epuizeaza de vizionat toate ofertele din zona si va fi “copt” pentru cumparare, ar fi indicat ca oferta ta sa fie printre primele alegeri. Daca el tine minte ca a vazut oferta ta, dar nu te mai tine minte pe tine, daca nu mai stie numarul tau de telefon, daca ti-a salvat anuntul de pe net dar intre timp anuntul tau a expirat si nu mai este activ si ca atare, nu mai poate sa ia legatura cu tine, ce crezi ca va face in continuare ? Iti spun eu : pentru un cumparator, faptul ca anuntul nu mai este activ inseamna un singur lucru-s-a vandut! Ca atare, va taia de pe lista proprietatea ta. Iar in acest timp, tu inca astepti sa te sune unul dintre cei “20 de cumparatori” interesati.
Situatie : rar se intampla sa vina un client, sa vada si sa zica “DA, il iau!”. In general oamenii vin, vad, se gandesc. Ba li se pare pretul mare, ba nu au vazut inca suficiente oferte. Ba nu sunt inca pregatiti cu creditul. Sa presupunem ca motivul indeciziei este pretul. Azi e 80.000 Euro. Dupa doua luni, satul de asteptare, te decizi sa accepti 70.000 euro. Pasul logic in acest moment, ar fi sa iei legatura cu fiecare client care a vazut proprietatea si sa il anunti de fericitul eveniment. Clientii care au vazut proprietatea, sunt cei mai calificati. Ei stiu deja despre ce este vorba, stiu pretul initial si e foarte posibil ca aceasta reducere de pret sa fie declansatorul deciziei  de cumparare. Perfect! Pune mana si suna. Stai, nu stii pe cine ? Nu ai o lista cu toti vizitatorii ? Nu ti-ai notat care au zis ca nu vor, ca nu li se potriveste si care au zis ca l-ar vrea dar nu la banii aia ? Din 20 de vizitatori, ai maxim 3 numele de telefon salvate pe undeva ? Ghinion…..Va trebui sa dai din nou anunt, de data asta cu pretul nou si sa te rogi ca cei care au vazut deja apartamentul sa fie inca cu ochii pe anunturi si sa vada reducerea de pret. De fapt, postarea anuntului la noul pret, nu va face asta, ci doar iti va genera flux nou de vizitatori. Problema ta, este ca astia noi au vazut anuntul la 70.000 euro si il vor lua ca pret de plecare, urmand sa faca oferte sub 70.000 euro. Pentru cei care il stiau la 80.000 Euro, noul pret era un deal bun.

2-Daca nu stii sa raspunzi la intrebarile cumparatorilor. “De ce vindeti?” sau “De ce ati fixat acest pret?”, ar fi cele mai importante. Raspunsuri de genul “Ca asa vreau” sau “De smecher”, nu vor avea rezultatul scontat. Nici “pentru ca atat am eu nevoie” nu va avea mai mult succes.
Situatie : in 9/10 cazuri, clientii intreaba de ce vinzi. Teoretic, n-ar trebui sa conteze. Si mai ales, clientii ar trebui sa stie ca daca vinzi dintr-un motiv ce tine de proprietate, nu-i vei spune niciodata! Sa zicem ca vinzi pentru ca te-ai saturat sa te certi cu vecinii care iti atunca gunoi in balcon. Ii vei spune ? In mod sigur nu. Se astepta sa ii spui ? Nu. Va renunta sa te intrebe ? In mod cert nu. Stii de ce ? Pentru ca daca motivul vanzarii, este unul de genul celui de mai sus, in momentul in care iti va pune intrebarea, se va citi pe fata ta daca este sau nu o problema. Vad asta constant la vanzatori. Cumparatorul pune intrebarea si reactiile sunt asa : ochi plecati instant in pamant, bratele se incruciseaza pe piept, piciorul incepe sa deseneze cercuri pe podea, vanzatorul se lipeste de perete, etc. Aceste reactii imposibil de controlat, transmit un semnal clientului : aici e o problema! Cea mai nasoala situatie, e cea in care reactia ta vine din motive personale(nu mai poti suporta rata, urmeaza un divort, etc) si nici nu iti vine sa vorbesti despre asta. Clientul percepe ca e o problema, nu stie care, dar presupune ca are legatura cu proprietatea. Daca nu lamuriti acest aspect, o va taia de pe lista.

1-Daca nu esti o persoana agreabila. Vorbesc serios. In 13 ani de imobiliare, mi-a fost dat sa aud de multe ori “Dom’le, de la omul asta nu cumpar, nici daca mi-l da la jumatate de pret!”. Tineti cont va rog ca procesul de cumparare al unei locuinte(sau de inchiriere), este unul foarte emotional. Pana la urma, noul cumparator urmeaza sa locuiasca in aceasta casa. Daca dumneavoastra nu ii faceti o impresie buna, nici casa nu ii va face o impresie buna. Daca dumneavoastra ca om, nu ii transmiteti lucruri pozitive, nici casa nu o va face. Daca sunteti ursuz sau recalcitrant, vizitatorii dumneavoastra vor percepe casa ca “avand ceva, nu stiu ce..care nu imi place”. Credeti-ma, am trecut prin astfel de experiente si stiu ce spun. Acesta este de altfel si motivul pentru care, tuturor clientilor mei vanzatori le recomand sa nu fie prezenti la vizionare, atunci cand vin cu clientii. Iar diferentele sunt majore.
Situatie : acum ceva timp, un coleg imi povestea ca unul dintre cei mai buni clienti ai lui, este un cetatean de etnie rroma. Omul este un constructor foarte bun, foarte serios si dedicat. Din nefericire, aspectul sau exterior te face sa te gandesti mai degraba la un luptator de MMA decat la un om de afaceri. Din acest motiv, de fiecare data cand termina o casa de construit il suna pe colegul meu si ii spune : hai la notariat, sa-ti fac procura. Persoana respectiva a constientizat faptul ca de multe ori aparentele inseala. Si exista riscul ca daca el intra in contact cu potentialii clienti, feedback-ul sa nu fie cel potrivit. Pe bune, cine s-ar avanta intr-o negociere de pret cu ursul din padure ? Asa ca omul nostru face ce stie el mai bine, construieste, iar de vanzare se ocupa agentul lui. Si toata lumea castiga. Inclusiv cumparatorii care cumpara o casa excelenta, dar de care s-ar fi ferit daca ar fi luat contact direct cu proprietarul.

Cu siguranta ar mai fi multe de punctat, dar ma opresc aici. Daca esti vanzator si citesti acest articol, iti recomand sa angajezi un agent imobiliar care sa se ocupe de proprietatea ta. Din postura de proprietar, principala dumneavoastra preocupare ar trebui sa fie aceea de a alege persoana potrivita care sa se ocupe de proprietatea dumneavoastra. E ca atunci cand cautati un doctor : nu va duceti la primul iesit in cale, ci va informati inainte. La prieteni, cunostinte, pe forumuri. Cam asa ar trebui sa procedati si cand vreti sa vindeti sau sa inchiriati : cautati persoana potrivita. Altfel, riscati ca “operatia” sa nu fie un succes. Si pentru ca tot am facut aceasta comparatie, permiteti-mi sa va intreb : daca maine ar trebui sa va operati, v-ati grabi sa inrositi un cutit in focul de la aragaz, urmand sa va descurcati singur, sau ati merge la doctor ?

UPDATE : mi s-a adus la cunostinta situtia de mai jos. Enjoy, merita!
Un apartament frumos, chiar extrem de bine amenajat. Agentul ajunge la fata locului si se mira. Nu se astepta la asta. De fapt, se astepta la exact opusul celor gasite acolo. Curios, intreaba proprietarul : Iartati-ma, dar de ce ati scris in anunt “apartament debransat de la RADET”??  Raspunsul : pentru ca am centrala proprie!
Sa razi, sa plangi ? )

Share/Save/Bookmark

Nume de cod “Leopard”

Primesc telefoane de la potentiali clienti si una dintre intrebarile care se repeda cu precadere este “pozele sunt reale, sau au fost puse doar ca exemplu ?”.  La inceput ma luau nervii, pentru ca erau telefoane primite pentru proprietati vechi sau case construite in urma cu cativa ani si eram tentat sa cred ca oamenii nu faceau diferenta intre niste poze profesionale si randari. Apoi la vizionari am inceput sa primesc feedback de genul : “da, este exact ca in pozele din anunt”. Apoi am inceput sa intreb de unde supriza asta. Si am inceput sa aflu ca sunt agenti imobiliari care promoveaza oferte, cu poze care nu au nici o legatura cu proprietatea respectiva, motivand in fata potentialilor clienti ca “sunt niste poze orientative, cam cum ar putea arata apartamentul”. Evident. 6 luni si 20.000 Euro mai tarziu. Si atunci am inceput sa ii inteleg pe clienti de ce ma intreaba la telefon daca pozele sunt reale. Si de ce par fericiti sa constate la vizionari ca “e ca in poze”.

Sincer, credeam ca astfel de tertipuri au disparut din piata de ani buni. Pe vremea cand m-am apucat de imobiliare, cand internetul era la inceput, Bosch 509 nu avea camera foto, iar fiecare agentie imobiliara avea un singur calculator in tot biroul, obisnuiam sa am poze cu toate blocurile prin care ajungeam. Pe unde mergeam, scoteam aparatul foto din geanta, pozam fatada din doua trei unghiuri, scara blocului si eventual si o panorama “trasa” prin geamul de pe scara pe la etajul 5(etaj intermediar, sa mearga si la ofertele pozitionate mai jos si la cele mai sus). Si atunci cand nu aveam poze de la apartament, foloseam repede cateva din “arhiva”. Dar macar aveam ceva real, palpabil. Si nu minteam oamenii.
Intr-un moment ca cel de azi, cand Romania este printre tarile cu cea mai mare viteza de internet, cand toate telefoanele mobile au camere foto, cand vizitarea si fotografierea unei proprietati iti consuma 30 de minute dar te ajuta atat de mult, refuz sa ii inteleg pe cei care pun fotografii “orientative” la anunturi. Din punctul meu de vedere, omul ala nu isi respecta meseria, nu se respecta pe el si in nici un caz nu isi respecta clientii. Nu as lucra cu el nici din postura de cumparator, dar nici din cea de vanzator.

Si pentru ca tot am scris cuvantul “vanzator”, as vrea sa atrag atentia ca o parte importanta de vina o au si vanzatorii. Stimati vanzatori, probabil pentru dumneavoastra agentul imobiliar este :
-fie un paria, care prin niste semcherii cunoscute numai de el, reuseste sa “agate” cate un client si sa il aduca legat la ochi la proprietatea dumneavoastra;
-fie un smecheras, unul cu “papagal”, care reuseste sa “imbarlige” clientii si sa ii faca sa cumpere 2 camere in loc de 3 sai garsoniera in Militari in loc de casa in Pantelimon.
Indiferent care este opinia dumneavoastra, in esenta, agentul imobiliar nu este un vanzator si un marketer. Un promotor iscusit. Agentul imobiliar bun, este cel care reuseste sa inteleaga proprietatea dumneavoastra, sa inteleaga nevoile dumneavoastra si mai apoi reuseste cu iscusinta sa prezinte intr-o lumina cat ma favorabila produsul dumneavoastra. Agentul imobiliar este cel care vede plusurile proprietatii, acolo unde nici macar dumneavoastra nu le sesizati, este cel care stie cum sa aduca in fata aceste plusuri si sa “impacheteze” produsul cat mai bine pentru a fi vandabil. In opinia mea, agentiile imobiliare sunt mai degraba similare agentiilor de publicitate. Asa cum campania de promovare a unei agentii de publicitate, poate creste vanzarile unui producator de bere, la fel si o agentie imobiliara, poate creste exponential sansele dumnevoastra de tranzactionare. La fel cum agentia de publicitate propune producatorului schimbarea ambalajului, redesenarea etichetei, inlocuirea capacului actual cu unul twist-off, la fel si agentul imobiliar va recomanda sa goliti casa de toate lucrurile inutile ce zac aruncate prin ea, sa folositi cu incredere trafaletul din debara si galeata de vopsea pentru a improspata mirosului si culoarea peretilor, sau poate chiar sa aruncati mobila mucegaita pe care vroiati sa o includeti in pret.

Partea proasta stimati vanzatori, este ca fara a va calca pragul proprietatii agentii imbobiliari nu va pot oferi sfaturi. Sfaturi pe care majoritatea le ofera gratis(desi eu nu ii inteleg si nu i-as lasa niciodata sa faca asta).  Fara a cunoaste proprietatea dumnevoastra, agentul nu o poate marketa corespunzator. Fara a calca pragul ei, nu poate avea niste fotografii reusite sau macar decente. Fara a vedea planul casei, agentul nu poate sti suprafetele exacte si este foarte probabil ca cei “peste 80 de metri patrati” pe care stiti ca ii are apartamentul dumneavoastra, sa fie de fapt 62. Fara a ii arata actele de proprietate, agentul nu poate sti si nu poate comunica cumparatorilor, situatia juridica. Si va treziti ulterior cand apare un cumparator, ca trebuie scoase ceva acte din istoric care dureaza trei luni, cumparatorul nu poate astepta, dumneavoastra pierdeti ocazia de a vinde si agentul o tranzactie. Iarasi, daca deschideti usa agentului imobiliar, va recomand cu caldura sa strangeti putin prin casa. Totusi, vine cineva strain in vizita. Primul impact pe care il are casa asupra agentului, va determina gradul sau de implicare in marketarea acestei oferte si in functie de cat de mult i-a placut lui, atat de convingator va fi atunci cand o va prezenta unui cumparator.

Stiu ca din postura de vanzatori, primiti sute de telefoane de la agenti imobiliari. Si stiu ca multi va cer sa vina sa vada proprietatea. Daca ar fi sa ii primiti pe toti, probabil timp de o luna de acum inainte, ar trebui sa faceti vizite cu agentii. Sa ii primiti sa vada casa, sa le explicati detaliile, sa le prezentati documentele, sa le explicati nevoile dumnevoastra, sa le permiteti sa faca fotografii, etc. Si cel mai important lucru : sa va deschideti sufletul, in fata unui puhoi de oameni.Evident, pentru a evita toata aceasta nebunie, aveti la indemana solutia numita reprezentare exclusiva. Aceasta solutie, presupune sa cautati un agent imobiliar bun(prin cercul de prieteni/cunostinte, cautand specialistul zonei, facand research online, etc). Puteti decide din start care este persoana potrivita sau puteti evident organiza o serie de interviuri cu mai multi agenti imobiliari, le puteti prezenta proprietatea si nevoile, le puteti cere un plan de marketing si un buget pe care sunt gata sa il aloce si in functie de ce rezultate primiti, sa alegeti dintre cei intervievati pe cel care vi se pare mai potrivit. Alegerea unui agent imobiliar care sa va reprezinte exclusiv nu inseamna “sa va blocati proprietatea si sa va limitati doar la resursele unui singur om/agentii”, ci din contra, inseamna ca:
-ati angajat pe cineva iar acel cineva are niste obligatii contractuale fata de dumnevoastra;
-v-ati asigurat un marketing adecvat pentru proprietate si in mod sigur oferta dumneavoastra va fi vizibila prin canalele de promovare(online, banner, reclama stradala, fluturasi, carti postale, ziare, etc);
-constant, agentul angajat va ofera feedback privind evolutia ofertei, gradul de interes din piata, evolutia concurentei, etc.
Dar, mai inseamna si ca :
-agentul dumneavoastra va colabora cu toate agentiile interesate care detin un potential cumparator; astfel oferta dumnevoastra ajunge la orice potential cumparator, indiferent daca acesta cauta singur sau prin intermediul unui agent imobiliar;
-agentul dumnevoastra va trimite de bunavoie si nesilit de nimeni, proprietatea spre colaborare, tuturor agentilor de zona; este direct interesat sa o vanda, poate furniza detalii complete si corecte despre locatie fara teama de a fi “sarit”;
-agentul dumneavoastra va pune la dispozitia celorlalti agenti detalii corecte despre proprietate, fotografii frumoase si corect realizate, prezentari atractive ale proprietatii;
-agentul dumneavoastra va precalifica fiecare cumparator, inainte de a il aduce la proprietate, evitand astfel pierderi de timp inutile cu clienti necalificati.

Evident, agentul imobiliar poate si va face cele mentionate mai sus si multe altele, daca la baza colaborarii intre el si proprietar sta un contract de reprezentare exclusiva. La fel de evident este si faptul ca daca nu veti intervieva corect agentul pe care il alegeti si el nu este persoana potrivita pentru acest contract, nu veti avea rezultatele scontate. Recomand tuturor vanzatorilor sa tina un interviu preliminar angajarii, sa ceara referinte si un instoric de tranzactionare din partea agentului si sa se asigure ca iau cea mai buna decizie. Multi agenti afirma ca pot face ceea ce presupune un contract de reprezentare exclusiva, dar realitatea este ca nu reusesc. Insa, odata identificat si angajat agentul potrivit, va garantez ca veti vinde mai bine, mai repede si fara batai de cap, lucrand in reprezentare exclusiva decat in intermediere cu agentii imobiliari sau incercand sa vindeti singuri.

Pentru cei care totusi nu inteleg/nu apreciaza/ sau pur si simplu nu vor, sa lucreze in sistem de reprezentare exclusiva, am un sfat extrem de important : nu lucrati cu oricine! De multe ori,simplul fapt ca raspundeti la intrebari, oferiti detalii despre proprietate si trimiteti pe email niste fotografii facute de dumneavoastra, va face mai mult rau decat bine. Alegeti cativa agenti dintre cei care va suna, chemati-i la dumnevoastra, lasati-i sa-si faca singuri fotografiile, prezentati-le actele si nevoile dumneavoastra si lucrati cu ei. Pot fi 3, pot fi 5. Dar nu 100. Important este ca ei sa cunoasca bine propritatea si dumneavoastra sa ii cunoasteti pe ei. Faptul ca oferiti datele proprietatii dumneavoastra, unor oameni pe care nu ii cunoasteti, pe care nu i-ati vazut niciodata la fata, nu va sperie ? Faptul ca acesti oameni, pot folosi cum cred ei de cuviinta informatiile primite de la dumneavoastra, nu va ridica un semn de intrebare ?
Repet : alegeti cu grija un numar limitat de agenti, oferiti-le toate detaliile, lasati-i sa faca fotografii si sa va promoveze corect proprietatea. 100 de agenti imobiliari care stiu oferta, nu inseamna ca aveti 100 de agenti imobiliari care lucreaza pentru dumneavoastra. Cel putin 2-3 dintre ei lucreaza impotriva dumneavoastra, 2-3 lucreaza pentru dumnevoastra, iar restul nici nu mai stiu ca existati a doua zi dupa ce v-au sunat. Dar or sa va mai sune peste 2 luni, sa vada “daca mai este valabila oferta”.

N-as vrea sa fiu inteles gresit. Nu ma deranjeaza(asa cum anticipez ca voi fi acuzat) ca un proprietar sa isi vanda singur o locuinta. Sincer, eu sunt unul, proprietari sunt mii. Oricum nu m-as putea ocupa de toate ofertele de pe piata, asa ca nu aici e problema mea. Nu ma deranjeaza nici ca unii proprietari si agenti, folosesc in continuare sistemul de intermediere pentru tranzactionare. Este alegerea lor. Ma deranjeaza cand unii presupusi agenti imobiliari recurg la scamatorii ca cea descrisa la inceputul articolului. Ma deranjeaza ca sunt agenti imobiliari corecti, care lucreaza in intermediere, dar care sufera de pe urma concurentei neloiale practicate de unii “ajenti”. Ma deranjeaza imaginea proasta pe care o are breasla mea, din cauza acelor “ajenti”. Si recunosc, ma deranjeaza ca proprietarii nu inteleg ca isi fac rau cu mana lor, atunci cand pe cei corecti nu ii primesc in case, nu le prezinta situatia reala a proprietatii si nu ii lasa sa isi faca meseria, in timp ce asteapta rezultate spectaculoase de la cei “100 de ajenti care se ocupa de oferta”.

Stimati vanzatori, data viitoare cand un cumparator va calca pragul casei si observati ca este nemultumit de ce vede la fata locului, ca pretul pe care il stie el, nu corespunde cu pretul dumneavoastra, cand veti realiza ca avea alte asteptari sau cand veti constata ca nu are banii pe care ii cereti dumnevoastra si veti fi tentat sa cautati vinovatul pentru aceasta sau aceste situatii, va recomand cu caldura sa folositi o oglinda. Veti gasi acolo adevaratul vinovat.

O vorba veche spune “afara-i vopsit gardul, inauntru-i leopardul”. In imobiliare, acest dicton isi are mare raspandire. Deopotriva, vinovati sunt agentii imobiliari, vanzatorii, cumparatorii, proprietarii, chiriasii. Vinovati suntem toti. Sunt ani de zile de cand breasla imobiliara face eforturi considerabile pentru a schimba aceasta stare de fapt. Sunt ani de cand noi, cei din imobiliare, dar si partenerii nostri(fie ca vorbim de portalurile imobiliare, de institutii ale statului, de asociatii, de grupuri de initiativa sau de personaje precum Tavanul Fals), incercam sa schimbam ceva. Tind insa sa cred ca nu numai noi ar trebui sa incercam. Sunt convins ca pentru a reusi sa schimbam ceva, trebuie sa o facem impreuna : cei din imobiliare si clientii. Singuri, nu vom reusi.

P.S: pentru ca traim in Romania, fenomenul “Leopard” nu se regaseste doar in imobiliare. Din postura unuia care tocmai a avut o experienta cu un alt fel de “Leopard”, va supun atentie un caz specific. Pentru a intelege de ce lipsa de informare inainte de a decide “cu cine lucrez”, m-a costat.
Sunt posesorul unui frumos si practic ultrabook de ultima generatie. Pe cat de ultra si frumos, pe atat de prost. In 6 luni de zile, a trebuit sa il schimb de doua ori, pentru ca s-a defectat fara sanse de a fi reparat. Asa ca am primit “negatie” din service si dreptul de a imi fi returnati banii sau inlocuit produsul. Depre tot aceste eveniment, voi scrie in curand, momentan va arat doar “Leopardul”. Asadar, fiind in postura de a mi se inlocui produsul stricat cu altul nou, am accesat cu avand situl cel.ro, de unde am cumparat ultrabook-ul. Observ cu incredere ca modelul meu se afla la loc de mare cinste, existand nu mai putin de vreo 11 variante ale acestui model, identice ca specificatii dar unele diferite ca si culori. Cum cei de la Cel imi comunicasera ca “modelul dumneavoastra nu se mai fabrica, va rugam sa va alegeti altul”, da-i si cauta un model similar. Asa ca am gasit 5 variante de laptop. Si am inceput sa le studiez. Nu mica mi-a fost mirarea cand am constatat ca toate cele 5 variante erau IDENTICE. Singura inconstanta era evident PRETUL. Asadar, uimit peste masura sa vad ca intr-un link am un produs cu pret de 4999 lei, redus de la 5699, in alt link un produs la 5199 lei redus de la 5399 lei, in altul un produs la 5499 redus de la 5999 lei si tot asa, am trimis linkurile celor de la Cel.ro, cerand explicatii. Care au venit sub urmatoarea forma :
“Produsele sunt identice, dar provin de la furnizori diferiti. De aici diferentele de pret.”
Amuzant, nu ? Ca si cum la Mega Image, ai putea gasi in raft franzela Titan la 1 leu, livrata chiar de Titan, dar si franzela Titan livrata de X Distributie, la pretul de 1,5 lei. Pai nu le-as da cu painea in cap, alora de la Mega Image ?
Sa mai mentionez faptul ca informatiile trecute in prezentarile produselor, nu sunt conforme cu realitatea ? Ca la un produs unde specificatiile producatorului spun clar la durata de viata a bateriei “pana la 7.2 ore”, la Cel.ro scrie “pana la 9 ore”? Poate cu el in priza….
Sau despre faptul ca desi produsul meu costase peste 6000 de lei, produsul ales de la ei la fel, pe factura de stornare la inlocuirea produsului, apare suma de 5.200 lei, atat in dreptul produsului meu cat si in dreptul celui cu care mi l-au inlocuit ?

Asadar, revin la concluzia de mai sus : pentru a schimba ceva ce nu e bine, schimbarea trebuie facuta si din interior, dar si din exterior. Uscaturi, greseli, tepe…sunt in toate domeniile, nu doar in imobiliare. Eu am trecut Cel.ro pe lista neagra si nu voi mai calca in viata mea pe la ei. Totusi, daca inainte de a cumpara produsul, alocam 10 minute pentru un research pe internet despre acest magazin online, probabil nu as fi calcat niciodata pe acolo, pentru ca internetul este plin de review-uri negative la adresa lor. Dar nu am facut-o si acum regret. Daca esti consumator de servicii imobiliare, intereseaza-te intai cu cine urmeaza sa lucrezi. Iar daca nu esti multumit de rezultat, de ce sa-ti complici inutil viata ?

Share/Save/Bookmark

Mutam FOCUS-ul pe proprietati

FOCUS este un eveniment de networking adresat comunitatii imobiliare, ce se desfasoara in ultimii 2 ani . Evenimentul a fost creat de catre subsemnatul si Ileana Preda in urma cu ceva ani, iar scopul sau este acela de a promova reprezentarea exclusiva ca mod de lucru in piata imobiliara romaneasca. De-a lungul timpul, FOCUS s-a diversificat. Astazi la FOCUS se discuta despre tehnologie si uzul ei in imobiliare, despre idei de business, se face potrivirea intre cererile si ofertele existente in portofoliile agentilor imobiliari participanti si se creeaza relatii de colaborare.

La editia din 02.06.2015, inauguram conceptul Open Focus. O combinatie(sper eu reusita) intre evenimentul FOCUS si un open house la o proprietate imobiliara. Astfel, marti de la 12 la 14 te invit sa descoperi un superb apartament de 3 camere in complexul rezidential Baneasa, aflat la vanzare in portofoliu colegului Ionut Petianu. Poti veni sa cunosti proprietatea, sa afli detaliile colaborarii direct de la agentul ei exclusiv si sa faci schimb de informatii cu ceilalti participanti la eveniment.
La FOCUS, Adrian Ciorita, ne va povesti ultima sa experienta imobiliara : vanzarea in numai cateva zile a unui apartament, la un pret mai mare decat pretul solicitat. O situatie care nu se intampla prea des in ultimii ani. O poveste interesanta si amuzanta, care sunt convins ca va delecta audienta. Iar cel mai important lucru este ca oricine poate utiliza cu acelasi succes tactica lui Adrian. Daca vrei sa afli care a fost strategia sa, te astept la Open Focus!

Proprietatea ce face subiectul Open House-ului este una deosebita. De altfel, acesta a fost si motivul principal pentru care am ales-o sa fie prima din seria Open Focus.  Vorbim despre un apartament de 3 camere in Baneasa Rezidential. Un ansamblu rezidential special, apreciat si cautat atat de catre cumparatori cat si de chiriasi. Amplasarea lui in “inima nordului”, intre multinationalele din zona, dar si langa Ambasada SUA, in recomanda drept o investitie excelenta. In plus, apartamentul are cateva avantaje ce il diferentiaza de orice alta proprietate din ansamblu :
-are cea mai mare terasa dintre toate modelele de apartamente;
-spatiu verde care imprejmuieste apartamentul a fost amenajat de proprietari, pentru a oferi un grad sporit de intimitate si liniste;
-este pozitionat cardinal sud-est;
-este mobilat si utilat; mobilier cu stil, elegant, frumos;
-dispune de garaj subteran si boxa pentru depozitare.
Asadar, o proprietate ce ar trebui sa se regaseasca pe lista oricarui cumparator interesat de zona. Si pe lista de proprietati pe care orice agent imobiliar ar trebui sa o stie.
Evenimentul se va desfasura la adresa : bulevardul Agronomiei nr. 2-4, bloc N2-1A, sector 1, Bucuresti. Cei care doresc informatii specifice, sunt rugati sa ma contacteze.

Nu in ultimul rand, daca esti agent imobiliar, ai in portofoliu o proprietate in reprezentare exclusiva pentru care vrei sa organizezi un open house si crezi ca este pretabila pentru Open Focus, contacteaza-ma pentru o discutie aprofundata.
Ne vedem marti, 02.06.2015 la ora 12, in Baneasa Residential! Let’s FOCUS!

Share/Save/Bookmark

Uite stema, uite banu’-ai muncit ca prostu’ tot anul!

In urma cu cateva zile, pe Facebook s-a incins o discutie imobiliara. Totul a pornit de la postarea unei colege care se plangea ca sunand la o alta agentie, pentru a colabora pe o oferta pe care agentia respectiva o promova, a fost refuzata. Si trimisa la plimbare.
Regretabila si condamnabila, atitudinea agentiei respective, dar si lipsita de profesionalism. Iar ca ei in piata, sunt multi care nu colaboreaza. Fara a vrea sa par “avocatul diavolului”, va descriu mai jos cateva scenarii comune din piata imobiliara. Nu incerc sa scuz purtarea agentiei respective. Spun doar ca exista circumstante atenuante in favoarea lor. Si, indraznesc sa afirm sus si tare, ca se poate colabora doar atunci cand exista un contract de reprezentare exclusiva adevarat, care sa contina :
-obligatia agentiei de listing de a colabora cu orice alt agent imobiliar;
-obligatia agentiei de listing de a plati agentului cumparatorului, jumatate din comisionul incasat de la vanzator;
-un comision al agentiei de listing suficient de generos, incat impartirea lui pe dindoua, sa nu faca niciunul dintre agenti sa considere ca a muncit degeaba.
Haideti sa vedem scenariile si revenim.

Intr-o dimineata, Mariana, agent imobiliar intr-o companie frumoasa, primeste un telefon. Este un client care a mai cumparat in trecut o alta proprietate prin intermediul Marianei si acum ii solicita din nou serviciile. Incantata, Mariana isi noteaza sarguincioasa cerintele clientului, promite ca va face tot posibilul pentru a ii gasi repede cea mai buna proprietate din piata si increzatoare in noua misiune, porneste la treaba!

Scenariul 1 :
Mariana deschide laptopul si acceseaza baza de date a companiei. Dupa mai bine de o ora de cautari si verificari, identifica 3 proprietati potrivite cererii clientului sau si i le trimite pe email. Acesta studiaza oferte si anunta agenta ca doreste sa vizioneze doua dintre ele. Cateva zile mai tarziu, se decide asupra uneia, inainteaza o oferta, se negociaza si cumpara.
Toata lumea este fericita!

Scenariul 2 :
Mariana verifica deja de 2 ore baza de date a agentiei si inca nu a gasit nimic potrivit. Mariana apeleaza la cea de-a doua varianta si deschide SOFT X, un program de monitorizare a anunturilor particularilor. Gaseste cateva oferte interesante si incepe sa sune. Dupa 4 ore de vorbit la telefon, trimis si primit emailuri, studiat fotografii si schite, a reusit sa identifice o proprietate potrivita. O trimite clientului, care se arata interesat, dar daca vine la vizionare, vrea sa vada mai multe odata! Mariana cauta in continuare. Si azi. Si maine. Si inca 5 zile. Timp in care, va trebui sa mearga pe teren, sa vada proprietati, sa faca personal fotografii la ofertele care nu au, sa intalneasca proprietari si sa discute cu fiecare in parte. Sa afle povesti de viata si probleme, mai multe decat poate duce. Si dupa mai bine de o saptamana de chin, are in sfarsit 3 proprietati pe care le poate prezenta clientului. Care vine, vede si face doua oferte. Una nu este acceptata, iar la a doua, cand iau actele la verificat, constata ca documentele nu sunt in regula. Si Mariana si clientul ei, se afla iar in punctul din care au pornit!

Scenariul 3:
Dupa ce a verificat atent propria baza de date, Mariana acceseaza un instrument numit SOFT COLABORARE, unde se regaseste portofoliul de oferte exclusive ale tuturor agentilor imobiliari. Dupa o cautare de 15 minute, pe langa cele doua oferte din baza de date a agentiei sale, Mariana tocmai a mai identificat prin SOFT COLABORARE inca 5 proprietati potrivite pe care le trimite clientului. Acesta este impresionat de rapiditatea cu care Mariana a gasit proprietatile si programeaza chiar a doua zi vizionari la 6 oferte dintre cele primite de la Mariana. Trei zile mai tarziu, Mariana semneaza un nou contract!  Toata lumea este fericita, fluturasi zboara prin cadru, pace eterna pe Pamant, rauri de lapte si miere in piata imobiliara!

Scenariul 4:
Dupa ce a verificat portofoliul sau si al colegilor din agentie, Mariana constata ca nu are nimic sa ii ofere clientului ei. Presata de timp, aceasta decide sa apeleze la colegii din piata imobiliara. Deschide situl PORTAL IMOBILIAR si cauta acolo sa vada ce oferte au colegii ei. Identifica 7 oferte potrivite, pe care le trimite direct clientului, mentionand ca “sunt ofertele unor colegi din piata, cu care colaborez pentru dumneavoastra”. Clientul primeste linkurile si decide sa vizioneze 4 dintre oferte.

Scenariul 4-versiunea A: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari de la alte agentii, stabileste cu ei vizionari la cele 4 proprietati si cateva zile mai tarziu se “naste” o tranzactie imobiliara, iar “nasi” sunt Mariana noastra si “Marian de la Imob SRL”. We are happy…..
Scenariul 4-versiunea B: Mariana contacteaza colegii agenti imobiliari, care se ocupa de proprietati alese de clientul ei. Cere fiecaruia cat mai multe detalii despre oferte, localizare, proprietari, acte, etc. Eventual, Mariana “va merge sa vada pentru client” si o parte din oferte, inainte de a aduce si clientul. Cateva zile mai tarziu, dupa ce Mariana a “identificat” proprietatile respective prin intermeiul SOFT X si a contactat direct proprietarii, aceasta merge cu clientul direct la proprietati. Clientul isi alege o proprietate si o cumpara, iar Mariana “naseste singura” o tranzactie dubla, comisionand atat cumpratorul, cat si vanzatorul. Chiar daca acesta, i-a fost prezentat alaltaieri de catre “Marian de la Imob SRL”, care credea ca Mariana vrea sa colaboreze!

Scenariul 5 :
Mariana a cautat in baza de date proprie, in SOFT X si pe PORTAL IMOBILIAR. A gasit niste proprietati interesante folosind ultima varianta. Dar agentii respectivi au refuzat sa colaboreze.  In SOFT X nu a intrat nici o oferta noua, de 3 zile, care sa corespunda cererii clientului sau. Nici colegii ei de agentie, nu o ajuta cu nicio oferta noua. Satul sa tot astepte, clientul Marianei mai suna si alt agent, recomandat de o colega de birou. Care ii ofera in 2 zile exact ce cauta. Mariana nu va “nasi” nimic nici de data asta.

Poate va intrebati care dintre scenariile de mai sus este mai plauzibil in piata imobiliara actuala. Raspunsul meu este : toate sunt la fel de reale si des intalnite!  Nu mica mi-a fost insa mirarea sa aflu ca exista companii imobiliare in piata, care folosesc o strategie numita “FSBO purtator de comision”. Astfel, o oferta imobiliara aflata in intermediere la o agentie imobiliara, este pentru acesti colegi ai nostri, doar o oferta lucrata de agentii prosti, in folosul celor “destepti”. Dar dati-mi voie sa exemplific:

Daniel este agent imobiliar. El suna zilnic proprietarii din SOFT X, introduce in baza de date toate proprietatile de pe zona sa, merge personal la oameni acasa, face poze cat mai frumoase, verifica acte si da sfaturi gratuite proprietarilor : cum sa isi amenajeze locuinta pentru vizionari, ce mutari sa faca prin casa, la ce ora ar fi bine sa programeze vizionarile, care ar fi pretul corect, cum sa se negocieze cu potentialii clienti, etc. Daniel face asta pentru ca spera ca in acest fel, va castiga bunavointa proprietarilor, care astfel ii vor face “favoarea” de a il lasa si pe el sa se ocupe de vanzarea casei lor.

In acelasi univers, Mihai este si el agent imobiliar. Mihai are clienti. Si cand vrea sa caute ceva pe zona Titan, nu foloseste nici SOFT X, nici baza de date a agentiei, nici macar SOFT COLABORARE. El foloseste….pe Daniel! Pentru ca Daniel stie cel mai bine ce e de vanzare in Titan, Mihai doar urmareste cu atentie ce oferte are Daniel, cum sta acesta cu modificarile de pret, etc. Eventual, il mai si suna pe Daniel si il intreaba ba de una, ba de alta proprietate, de un regim juridic, de cat de grabiti sunt proprietarii. Si dupa ce obtine toate detaliile, Mihai fie activeaza SOFT X pentru a gasi singur adresa proprietatii si/sau numarul de telefon al proprietarului, sau daca asta nu ii reuseste, il suna pe Daniel si “colegial” ii cere sa vada el intai proprietatea, inainte de a veni “cu clientul”. Iar Daniel, fiind mai prostut din fire, duce lupul fix in stana cu oi! La interval de 1-2 zile, Mihai se prezinta din nou la usa proprietarului, spune ca fostul client a decedat subit, dar are altul nou. Insa pentru asta, care nu are nici o treaba cu Daniel, ii solicita proprietarului un comision!

Asa se face ca desi Daniel munceste al naibii de mult, stie tot ce misca pe piata, are cele mai multe anunturi cu proprietati din Titan si zilnic vede mai multe case decat vede Mihai intr-o luna, Daniel nu prea face nimic, in timp ce Mihai inchide tranzactii pe banda rulanta. Si pe spatele lui Daniel!
Mai mult, daca il intrebi pe Mihai daca i se pare corecta strategia lui, iti va raspunde ca da! Pentru ca tot ce avea Daniel, era un “FSBO purtator de comision”. Daca Daniel vroia sa fie si platit pentru munca lui, trebuia sa isi securizeze tranzactia.

P.S: in urma cu 5-6 ani, pe vremea cand “alertele” erau ceva nou pe siturile imobiliare, agentul imobiliar Daniel Dobre avea setate niste alerte pe aceste portaluri, care il anuntau in timp real : cand se publica o oferta noua pe zonele sale de interes, cand se modifica un pret la o oferta care il interesa, cand era retrasa o oferta de la promovare, etc. Astfel, Daniel Dobre nu urmarea niciodata Argusul, pentru ca o faceau altii pentru el. Daniel Dobre nu suna sa “scada preturi”, ci doar pentru a verifica informatia. Si o sumedenie de agenti imobiliari din piata, munceau pentru el. Totusi, Daniel Dobre era si el agent imobiliar. Si odata, l-a mancat undeva sa ii spuna unui prieten agent la alta agentie, ca a negociat cu un proprietar un pret mai mic cu 5.000 Euro decat cel cerut initial de proprietar. Iar acel prieten, s-a dus de la bere, direct la birou, a modificat pretul ofertei pe care si el o avea in baza de date cu 5.000 Euro, a refacut anunturile pe toate siturile imobiliare si 24 de ore mai tarziu, un client care avea si anuntul lui Daniel Dobre salvat in calculator, a cumparat acea proprietate. Dar nu cu Daniel Dobre! )))
Daniel Dobre a invatat atunci o lectie importanta. Scump, dar a meritat!

Colaborarea intre agentii ramane un subiect sensibil. Urmaresc subiectul de 5 ani de zile. Inchei tranzactii in colaborare constant si am avut un 2013 in care a inchis nu mai putin de 12 tranzactii in colaborare. Insa toate au fost inchise doar acolo unde a existat un contract de reprezentare exclusiva. Desi am incercat si in alte situatii, recunosc cinstit ca nu mi-au iesit. Nici macar cu prietenii.

Share/Save/Bookmark

Cum sa faci 100.000 Euro/an din tranzactii imobiliare

Sunt un om fericit. Mediul in care imi desfasor activitatea m-a ferit in ultimii doi ani de situatii in care oamenii din jurul meu se plang de efectele negative ale crizei imobiliare, pentru agentii imobiliari. Cu mici exceptii, pentru ca agentii imobiliari nu sunt niciodata multumiti si mereu vor mai mult! Dar daca aud in jurul meu plangeri, ele sunt de genul “se poate si mai bine” si in nici un caz din categoria “asa nu se mai poate!”.

Vad cum in jurul meu se intampla lucruri, agentii imobiliari inchid constant si frumos, tranzactii imobiliare diverse. Si toate au o poveste. Ca cea Mihaelei, care a inchis o proprietate in Drumul Taberei in numai 3 saptamani(cu Pastele la mijlocul perioadei). Sau a Sorin, care a vandut un bloc in Iancului. Sau a Ramonei, de zilele trecute, care a inchis cea mai rapida tranzactie de anul acesta : cateva zile intre un telefon cu o cerere si finalizarea tranzactiei!

Asadar, tranzactii se fac, comisioane se incaseaza, clienti fericiti avem! Insa 100.000 Euro pe an, inca nu!!! Adica nu toti, pentru ca printre membrii Echipei Renet se afla si unii mai ….diferiti! Colegul nostru Vasile Ciorita reuseste sa genereze comisioane de cel putin 100.000 Euro pe an din tranzactii imobiliare! Si nu din intamplare, ci prin munca. Si nu un an, ci multi ani in urma. 2013, 2012, 20111..si mai in urma. Parca la el nu e criza!

Desi am incercat in repetate randuri sa il convingem pe Vasile sa ne impartaseasca din succesul lui, nu am avut succes. Pana acum! Dupa mai multe incercari nereusite, membrii Echipei Renet l-au convins pe Vasile sa ne vorbeasca despre “cum sa faci 100.000 Euro pe an din tranzactii imobiliare”. Si pentru ca la Renet, actionam sub sloganul atat de bine imprimat de catre prietenii de la Imopedia, respectiv “obisnuieste-te sa imparti si cu altcineva”, Vasile s-a lasat convins sa vorbeasca in cadru organizat, la un eveniment deschis oricui doreste sa participe!

Asadar, fie ca esti agent imobiliar, manager sau proprietar de agentie imobiliara sau poate esti in cautarea unei noi provocari antreprenoriale, te asteptam in 07 august 2014 la hotel Capital Plaza din Iancu de Hunedoara 54, intre orele 18 si 20, pentru a afla cum se fac cei 100.000 Euro/an!

RSVP : daniel@danieldobre.ro si 0742.861.576 sau pe Facebook in grupul FOCUS.

Evenimentul este organizat de RENET Real Estate Network(www.echiparenet.ro) si prezentat de Vasile Ciorita(www.vasileciorita.ro). Participarea este gratuita, dar conditionata de confirmarea prezentei la eveniment, pana pe 05 august 2014.

Share/Save/Bookmark

Let’s FOCUS! 2014 Special Edition

Dupa cum am precizat si in alte ocazii, educatia si dezvoltarea continua nu trebuie sa lipseasca din agenda niciunui agent imobiliar profesionist. Sunt incantat sa pot anunta ca pe 22.07.2014, avem o editie speciala FOCUS. Pentru cei care nu stiu, FOCUS este un eveniment saptamanal de dezvoltare personala, destinat agentilor imobiliari. La fiecare editie punem pe tapet diferite aspecte din viata cotidiana a agentilor si incercam sa gasim impreuna cele mai bune metode de rezolvare a problemelor, de dezvoltare profesionala si de crestere a calitatii serviciilor pe care le oferim clientilor.

Pe 22 iulie, FOCUS incepe la 13.30 si tine pana la ora 15. Iar la aceasta editie speciala, invitat este Valentin Oanto, coach, teacher si speaker, membru John Maxwell Team Romania,vicepresedinte educatie Toastmasters Bucuresti si trainer certificat ANC. Pe scurt, un om pe care vrei sa il cunosti si pe care e bine sa il asculti. Valentin va sustine un workshop cu tema “Comunica, Cauta si Castiga”, iar printre beneficiile imediate se numara si urmatoarele:
-un nivel mai ridicat de constientizare al comunicarii;
-cel putin o idee de peste 10.000 Euro;
-nivel de energie mai ridicat;
-o experienta memorabila;
-networking de calitate alaturi de agenti imobiliari de succes.

FOCUS se tine si marti 22.07 la sediul RENET in Dacia 65, parter, sector 1(colt cu Polona, langa ambasada Egiptului). Participarea la evenimentul de marti este gratuita si este limitata la un numar de 30 de persoane. Persoanele interesate sunt rugate sa confirme prezenta pe email la daniel@danieldobre.ro, pana cel tarziu luni 21.07.2014 ora 13.  Ordinea de inscriere este pe sistemul “primul venit, primul servit”, nu se accepta nepotisme.

Ne vedem asadar la FOCUS!

Share/Save/Bookmark

Scrisoare de la un client, catre agentii imobiliari

De curand, un prieten a avut o experienta imobiliara. Dupa, mi-a trimis scrisoarea de mai jos. Este o opinie sincera, din partea unui consumator de servicii imobiliare. Unul care cunoaste domeniul si are legaturi cu el. Impartasesc cu voi mesajul lui, in randurile de mai jos.

Impreuna cu varul am inceput sa cautam o proprietate cu potential, pe care sa o achizitionam la un pret scazut si apoi sa o renovam. Am gasit un anunt pentru o astfel de proprietate, intr-o zona buna, si care era – in aparenta – exact ceea ce cautam. Pozele erau reale si nu pareau ca incearca sa prezinte o situatie mai buna decat realitatea. Pana si descriere anuntului specifica, cu majuscule, ca proprietatea are nevoie de “LUCRARI DE RENOVARE MASIVE”. Era evident din poze ca totul trebuie refacut – fatada, usi, pereti, podele.

Am stabilit o intalnire cu agentul care avea proprietatea in portofoliu, intalnire la care am fost impreuna cu varul meu si un prieten care este inginer constructor. La fata locului, lucrurile erau exact ca in poze, cu exceptia unui detaliu semnificativ: casa a inceput, literalmente, sa o ia la vale in partea din fata. In doua dintre incaperi podeaua este inclinata ca urmare a alunecarii fundatiei si exista deja crapaturi in pereti. Poveste este asemanatore si in partea din spate, unde calcanul a cazut la un moment dat in trecut (ca urmare a unor sapaturi pe proprietatea vecina) si a fost refacut. Cu toate acesta, si calcanul din spate avea o crapatura, care fusese carpita.

La sfarsitul vizitei, agentul ne-a spus ca nu am procedat corect si ca nu este in regula sa facem comentarii negative despre proprietate sa (este adevarat ca am facut comentarii negative despre starea proprietatii). I-am explicat agentului ca exista o diferenta intre “renovari masive” si consolidare si ca este normal sa ne simtim amagiti cand exista o discrepanta semnificativa intre situatia din descriere si cea din teren. Agentul ne-a raspuns ca el nu este de specialitate si ca nu poate afirma ca imobilul are nevoie de consolidare, deoarece nu are expertiza necesara.

Un astfel de raspuns este corect din punct de vedere tehnic, dar prost din toate celalte puncte de vedere. Imaginati-va ca sunteti in cautarea unui muncitor si eu va spun ca am un munctior cu calificarile necesare, dar care trebuie spalat si imbracat. Cand veniti sa il intervievati, observati ca schioapata. Ma intrebati daca are glezna luxata si eu va zic ca nu pot sa fac o astfel de afirmatie deoarece nu sunt doctor ca sa am expertiza necesara pentru a evalua acest lucru. Tehnic, raspunsul meu este corect, dar nu cred ca va satisface.

Trebuie, intr-adevar, sa fii specialist ca sa poti evalua structura de rezistenta a unui imobil sau motivele pentru care o persoana schioapta. Dar nu trebuie sa fii specialist ca sa iti dai seama ca o casa cu podeaua in vale si pereti crapati are probleme de structura (cu atat mai mult cand esti un agent cu ani buni de experienta) sau ca o persoana care schioapta are nevoie de ingrijiri medicale.

Mi-am petrecut ultimii 5 ani printre agenti imobiliari si sunt constient de dificultatile pe care le are un agent cand trebuie sa descrie si sa prezinte o proprietate cu probleme. Nu cred insa ca aceasta abordare – in care agentul “se ascunde” in spatele unor tehnicalitati este buna.

In sistemul legal anglo-saxon exista un personaj imaginar care se cheama “the reasonable man”. El este o unealta care ne descrie care sunt asteptarile pe care le putem avea de la o persoana, intr-o anumita situatie. As folosi acest instrument, al “omului rezonabil” pentru a testa descriere pe care o fac unei proprietati si m-as intreba ce se intelege, in mod normal, prin “renovari masive”. Daca eu sunt singurul care prin “renovare masiva” intelege “renovare si (potential) consolidare”, atunci am o problema. In momentul in care folosesc o tehnicalitate pentru a justifica o situatie, persoana din fata mea are de ales intre a crede ca sunt tampit si nu vad ca e o casa care o ia vale sau sunt parsiv pentru ca ma ascund in spatele unui detaliu pentru a nega sau nuanta o realitate.

Mi-ar placea ca atunci cand un agent face o afirmatie despre o proprietate sa se intrebe si care este o interpretare rezonabila a acelei afirmatii. Ar ajuta mult la imbunatatirea preceptiei negative pe care multi o au despre agentii imobiliari.

Share/Save/Bookmark

Mesterul Manole….

Din ciclul “Mesterul Manole”….

Ce faci daca constati ca laptop-ul tau are tendinta de a se incalzi mai mult decat este normal ? Evident, tragi concluzia logica  ca trebuie reintalat Windows-ul! Ceea ce iti este si la indemana avand in vedere ca e decembrie si esti in concediu. Si cum esti plecat si nu ai disc-ul la tine, folosesti unul de pe net. Il “dai jos”, instalezi, pui drivere si iti vezi de concediu. Dar ce faci atunci cand revii din concediu, incepi sa refolosesti laptopul si constati ca problema ta cu “incalzirea globala” a laptopului nu a disparut ?

Evident, mai reinstalezi odata Windows-ul. Dar care Windows, refuza sa se lase instalat! Adica ala vechi, nu ii da voie lu’ ala nou sa se scrie. Si incepi o cursa nebuna in identificarea solutiei. Pui driver, scoti driver, bagi, scoti. Te duci la un amic din birou, specialist in programare(ca doar tocilarii astia sunt toti la fel, daca stie ca din doua puncte si o linie sa faca o pagina web, de ce n-ar sti si de ce nu imi merge mie laptopul?!?!). Amicul incearca si el sa instaleze OS-ul, ii da cu virgula, baga un DVD al lui cu o versiune de OS, nici aia nu merge si concluzioneaza : ti se futu’ hardu’!

Lumea ta si asa instabila incepe sa ti se clatine sub picioare!!! Evident ca pe hard aveai toata baza de date, fotografii de la toate proprietatile de care te ocupi(si de care te-ai ocupat in ultimii 10 ani), poze cu copii, filmele preferate, acte de la proprietati, modele de contracte si …..evident multe altele.

Cum esti un luptator, decizi ca in ciuda verdictului dat de prietenul programator, sa mai incerci pana reusesti sa faci laptopul sa porneasca. Ca ramasese blocat in instalare si nu mai intra in Windows. Si incerci, si incerci… si tot incerci. Cum oricum aveai programata o vizita la niste prieteni din industria IT(si ei tot programatori, dar nu asta conteaza), iei laptopul cu tine si mai incerci pe drum, mai incerci si la ei, poate stiu ei ce sa-i faca. Ajungi acolo, lumea rade de tine, iti recomanda sa-ti iei “Mar” si tot asa. Un alt prieten programator, care vine si el acolo si vede ca te chinui, vine cu o solutie banala, iar la momentul la care o exprima te uiti la el ca la unul care tocmai ti-a recunoscut ca el e de fapt Elvis, dar e dechizat : sa scoti din slot-ul USB  mufa de la mouse-ul  wireless si sa incerci din nou sa faci instalarea! Mai- mai sa-i zici individului ceva legat de “mufa” lui, dar in lipsa de alternative il asculti si te conformezi! Si evident surpriza : al naibii, mergeeeeee!!!!! Porneste instalarea si reusesti cat stai acolo, sa o si termini. Incepi sa te uiti cu alti ochi la prietenul programator, care brusc devine un mic zeu in ochii tai de muritor banal! )

Evident, dupa un anumit timp te intorci la birou. Unde desi Windows-ul e nou, proaspat instalat si cu toate driverele la zi, surpriza : laptopul tot se incalzeste! Petreci inca 4 ore incercand sa afli ce are. Nu reusesti, pleci acasa si revii a doua zi. Cand a doua zi, un prieten vine cu o idee banala, dar interesanta: “auzi bah, n-o fi acumulat praf ? daca ti s-a infundat ventilatorul ? “Mda, alta idee “geniala” esti tentat sa spui. Dar iti revine in minte episodul cu “mufa” de la mouse si devii brusc mult mai open minded! Pai sa bagam surubelnita in el atunci!!! Dupa mai multe chinuri, dupa un tutorial “cum sa desfaci un Asus, ghid pentru prosti” vazut pe Youtube si inarmat cu o surubelnita profi, reusesti sa scoti capacul. Poti incepe sa cureti ventilatorul si restul. Moment in care realizezi ca n-ai aspirator. Fara de care nu poti curata ventilatorul. Si iti dai seama ce prost esti. Sau ce ghinionist. Dar poate nu, pentru ca acelasi prieten care ti-a zis de “mufa”, are el unul si ti-l da. Noroc ca are biroul in aceeasi cladire cu tine.

Ca atare, te apuci de aspirat. Impreuna cu prietenul si colegul care ti-a dat ideea sa il aspiri. Care coleg este foarte bine intentionat si foarte tehnic. Un mic guru al gadget-urilor. Si care coleg este si plin de zel, pentru ca in procesul de aspirare iti scoate si placutele de memorie sa ti le curete. Nu era nevoie, dar asa, mai bine sa fie…Retineti acest aspect.

Termini de aspirat, montezi la loc, arunci cele 2 suruburi care ti-au ramas in plus de la ansamblare si pornesti “masinaria”. Dupa cateva minute de functionare, esti extaziat : nu se mai incinge! Formidabil, deci chiar era din cauza acelui strat de “noroi”(ca praf nu pot sa ii spun!) din laptop! Si ce ventileaza asta micul acum!!! Merge brici si e rece ca gheata!! Minunat! Dar…

Dar, desi nu se mai incinge, laptopul merge tot ca naiba. In software ma refer. Parca mai rau ca niciodata. Daca vrei sa deschizi o pagina de net, dai click, pleci la tigara si cand revii, daca ai noroc, poate s-a deschis. Daca nu, mai astepti. La fel si cu un folder de pe hard : pana il deschide, uiti ce treaba aveai cu el!

Si evident reincepi: bagi driver, scoti driver, pui una, iei alta. Activezi optiuni, dezactivezi optiuni. Injuri, fumezi, restart, safe mode, bios……etc! Nimic nu functioneaza si te resemnezi : s-a bulit!!! Incep regretele : si imi placea assaaaaa de mult laptop-ul asta!!! Il iubeam, era ca un membru al familiei!!! Si el ? El, sa imi faca mie una ca asta ?!?!?! Cu ce i-am gresit ?!!?

A mai trecut o noapte si te-ai resemnat. Incepi sa te feliciti pentru ideea geniala pe care ai avut-o de a iti face cadou de Sarbatori o tastatura pentru tableta! Macar acum ai pe ce lucra. Nu e chiar ca pe laptop, dar e mai bine decat nimic. Incepi sa folosesti tableta si pierzi o zi in care descoperi mai multe lucruri la si despre ea, decat ai aflat in cele 4-5 luni de cand o ai! Incredibil, dar se pare ca e buna si la alte chestii decat Angry Birds!!! )

Inca o zi a trecut. Deja te-ai imprietenit cu tableta si poti suporta socul unei vizite la service cu laptopul. Nu inainte de a da sfoara in tara si a face rost de un hard extern pe care sa muti toate informatiile. Si pentru ca laptop-ul merge cum merge, dureaza jumatate de zi! Insa in final, il pui in geanta si  te duci la cel mai apropiat service de laptop-uri de care ai auzit. Aici, esti intampinat de un individ extrem de jovial, care te intreaba zambind “ce are?”. Ii raspunzi posac ca “merge ca un cur” si i-l pui in brate. Individul il porneste si incepe sa bajbaie prin el. Pentru inceput instaleaza un soft pe el. Ceva profi te gandesti. Cand te uit mai bine vezi ca e doar “HD Tune Pro”, cu care ii verifica hardul de erori. N-are. Asta e bine, nu e de vina hard-ul. Dar de fapt e rau, ca daca nu e hard-ul, e placa de baza. Adica “southbridge-ul” de pe placa. In care ei nu se baga, ca “e naspa”. Adica mai bine schimbi placa de baza. Dar, pentru ca e “un purcoi de bani” sa schimbi placa, mai bine iti iei alt laptop. Ca tot au astia oferte la Emag. Sau, poti sa mai faci ceva : iti comanzi un hard tot de la Emag, il tii doua saptamani pe laptop si daca nu mai face figuri, era de vina totusi hard-ul. Chiar daca nu da erori. Daca iti face figuri in continuare, returnezi hard-ul la Emag si ceri banii inapoi. Ca au ei o politica de returnare fara sa te intrebe nimic. Si atunci, vezi poate e placa video si comanzi una la Emag si daca nu e nici de la placa video, o returnezi, ca au astia o politica de retur…..Nu stiu ce sa zic de politica asta de retur, dar baietasii din service jurau ca asa e!!!

A mai trecut o zi. Ti-ai luat laptop-ul de la baieti si pleci cu el acasa. Si iti promiti in gand ca nu mai vii pe aici cu nimic la reparat. Nici macar cu un mouse, ca te trimit sa iti iei unul de la Emag!  Ajuns acasa te resemnezi. O colega te suna sa iti spuna ca iti imprumuta ea un laptop pana il repari pe al tau. Te bucuri. Dar parca tu l-ai vrea pe al tau! Insa e bun si ala. A doua zi lasi laptop-ul acasa. Ce sens are sa il mai cari la birou, oricum nu e nimic de capul lui. Le si spui copiilor : kids, pana il duc la reparat, e al vostru, faceti ce vreti cu el! In sensul :puteti sa intrati pe ce situri dubioase vreti voi, de unde sa luati orice virus disponibil, chiar nu ma intereseaza!

Trec asa doua, trei zile. Aproape ai uitat ca ai avut laptop. Simti ca lipseste ceva din tine, dar nu stii ce. Seara, trecut de ora 21, baiatul tau de 5 ani isi aduce aminte ca i-ai dat voie la laptop si cere 30 de minute de joaca inainte de culcare. Ii acorzi bucuros permisiunea, mai ales ca pe TV e un film cu Ninja si nu vrei sa il ratezi. Dar nici copilul nu vrea sa te rateze pe tine, asa ca vine cu laptopul in pat. Langa tine. Si il mai da si tare. Bine ca ai telecomanda, sa dai si tu televizorul mai tare. Ma rog, tu te uiti la film, el se joaca. Sau cel putin incearca, pentru ca jocurile in flash, pe un laptopul bulit, se incarca al naibii de greu. Lucru pe care, in ciuda celor numai 5 ani ai sai, il constata si copilul. Care tot incearca, tot incearca, tot incearca….si nu reuseste deloc sa deschida jocul lui cu Hero Factory. Si, plin de nervi, copilul exclama : ufff, ce greu merge asta, gandeste ca o baba!!!(felul lui de a spune ca incarca greu)

Si atunci te loveste!!! Da, are dreptate, gandeste foarte greu! De fapt, ia comenzile, dar le proceseaza foarte greu. Lucru care poate fi cauzat de CPU(procesor) sau de …..memorie!!! Iar laptopul tau, realizezi ca are acelasi comportament pe care il avea si desktop-ul dau de acum 10 ani, cand la 400 de mhz ii dadeai sa incarce Need for Speed! Un click dreapta pe iconita de “my computer” urmat de un “properties” si misterul este dezlegat : din cei 3 GB de memorie RAM pe care stiai ca ii ai in laptop, sistemul tau iti arata ca a gasit doar 1 GB si aia folositi la maxim, doar 87 mb fiind disponibili!!! Deodata, realizezi ca e normal sa mearga foarte greu, neavand suficienta memorie disponibila pentru procesarea informatiilor si preluarea comenzilor! Si iti aduci aminte brusc si de prietenul si colegul care te-a ajutat sa stergi laptopul de praf si care din exces de zel ti-a demontat si memoriile si ti le-a curatat si pe alea!

Cu un cutit smuls din raft, dai jos cele doua suruburi ale capacului ce acopera slotul de memorie si constati ceea ce de altfel banuiai : placuta de 2 GB de memorie, zace linistita exact LANGA locasul in care ar fi trebuit sa fie infipta!!! Cu degetele tremurande, readuci placuta la locul ei, pui capacul, strangi suruburile si pornesti laptop-ul! Si a pornit! Si se incarca! Si merge destul de repede! Si porneste browser-ul, deschizi o pagina. Merge. O deschizi si pe a doua, nu se blocheaza. Te simti norocos : deschizi vreo zece si browser-ul inca nu a crapat. Dai drumul la un clip pe Youtube si culmea : merge! Duci totul la extreme si deschizi si doua foldere pe hard, plus un fisier word. Nu iti vine sa crezi, dar nimic nu se blocheaza!!! Laptop-ul TRAIESTEEEEEE!!! E viu si nevatamat!!!

Dupa aproape o satamana de chin, ti-ai recapatat laptop-ul. Iar acum intelegi ce s-a intamplat : din cauza prafului depus pe cooler, laptopul tau se incingea. Ai reinstalat sistemul de operare degeaba, cand era suficient ca sa il fi curatat de praf. Apoi, cand l-ai curatat, prietenul  a uitat sa ii puna o placuta de memorie. Astfel, chiar daca problema initiala s-a rezolvat prin curatarea de praf, s-a creat alta lasand laptop-ul fara suficienta memorie pentru a functiona in conditii normale. Mai mult, ai trecut prin niste situatii penibile, apeland la primul service de laptop-uri care ti-a iesit in cale, fara sa tr informezi inainte despre capacitatilor lor profesionale si fara sa cauti referinte.

Povestea asta, ajunge pe blog pentru ca de multe ori intalnim in piata imobiliara situatii similare. Multi vanzatori se vad in fata unei probleme(vanzarea unei proprietati) si incearca sa o rezolve asa cum am incercat si eu :
-intai incearca singuri;
-apoi apeleaza la prieteni, vecini, cunostinte, care desi sunt bine intentionati  mai mult ii incurca decat ii ajuta;
-cand nici asta nu da roade, se indreapta catre prima agentie imobiliara care le iese in cale, fara a cauta referinte despre aceasta, fara a verifica cine este profesionistul care ii va asista si se trezesc …….trimisi la Emag;
-daca nu se vinde, poate se inchiriaza(“bine ca pot sa il inchiriez pana trece criza” e similar cu “bine macar ca am tableta”);
-la final, ajung sa creada ba ca pretul e prea mare, ba ca piata imobiliara e de rahat, ba ca sunt ei ghinionisti, insa (la fel cum si eu am facut) idea de apela la un profesionist adevarat, este ultima pe care isi doresc sa o aplice! O ultima solutie, doar daca orice altceva nu functioneaza!
J

In cazul meu am fost norocos. Baiatul meu m-a facut sa inteleg unde am gresit si mi-am recuperat laptop-ul. Sper ca si vanzatorii din piata imobiliara sa fie la fel de norocosi. Pentru ca daca nu sunt, ar fi cazul sa apeleze la un profesionist, pana nu e prea tarziu!

Share/Save/Bookmark

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner