10-Episodul III: Pretul

Bine v-am regasit. Articolul de astazi are ca subiect “pretul proprietatii”. Fie ca vorbim de teren, casa, apartament, de vanzare sau de inchiriere, intotdeauna exista un pret. N-am sa scriu astazi despre factorii care determina pretul corect, ci doar despre cei care NU AU NICI O RELEVANTA  in stabilirea lui. Sa incepem!

10-Cu cat a vandut vecinul. Stiu, fiecare vanzator are un “vecin” care a vandut o proprietate similara. Nu stiu de ce, dar de fiecare data, proprietatea vecinului era mai urata, mai putin amenajata si evident, s-a vandut fie mai scump, fie la acelasi pret pe care il cereti dumneavoastra. In 13 ani de imobiliare, n-am auzit inca de un vecin care a vandut mai ieftin. Si, daca veninul a vandut cu X, atunci orice alt proprietar va cere X plus 10%. Nu de alta, dar sa nu se faca de ras in bloc, ca el vinde mai ieftin. Vestea proasta este ca pretul vecinului nu are relevanta. Pentru ca vecinul a vandut acum 1 an, tu vrei sa vinzi acum. Pentru ca vecinul a vandut intr-o perioada in care nu mai era nici o alta proprietate similara in piata, acum insa mai sunt inca 10 oferte concurente pe piata. Pentru ca vecinul a vandut in luna mai, iar tu vrei sa vinzi in ianuarie(da, exista diferente de pret in functie de perioada in care vrei sa vinzi). Si, va mai spun un secret : nici vecinul nu a vrut sa se faca de ras in bloc, asa ca peste pretul obtinut, a mai adaugat si el un 10%, sa para ca e un bun negociator. Daca vrei sa afli pretul corect, nu il intreba pe vecinul care a vandut, intreaba-l pe cel care a cumparat.

9-Cat ti-a zis administratorul ca face. Acum pe bune, individul ala nu e capabil sa tina cheltuielile blocului sub control, nu reuseste sa schimbe tubulatura ghenei care e facuta swaiter, nu a reusit nici macar sa convinga babalacii din bloc sa repare terasa, dar stie cat valoreaza casa ta ?  Ma indoiesc sincer.

8-Pretul de pe grila notariala. Super, te-ai informat si ai vazut ca pretul pe grila notariala e mai mare decat pretul pe care il gandeai tu si ai luat de buna informatia. Acum sincer, daca pretul pe grila era mai mic, l-ai fi luat in consideratie ? Asa ma gandeam si eu…. Stiu, teoretic grila notariala ar trebui sa fie un reper pentru piata. Din nefericire, grila se schimba in fiecare an in ianuarie, pe baza indicilor de tranzactionare de anul trecut. Adica in cel mai bun caz, poti sa afli folosind grila cat era pretul anul trecut, nu anul asta. In plus, grila are ca scop jecmanirea  cetatenilor de taxe si impozite. Cand vreodata o sa vezi statul actionand in favoarea ta ?!?!

7-Cat ai tu nevoie ca sa cumperi altceva. Sincer, piata imobiliara nu da doi bani pe nevoile vanzatorului. Adica stiu, ai vrea sa vinzi 3 camere si sa iti cumperi de banii ramasi 4. Dar n-o sa mearga. Si nici sa vinzi o garsoniera in Drumul Taberei, iar cu banii obtinuti sa iti cumperi alta la Unirii. Aud de multe ori de la vanzatori : stiti, noi atat vrem, ca atat ne trebuie sa luam altceva. Pai foarte bine, dar ce facem, ca eu am un cumparator care cu buget de garsoniera, are nevoie sa cumpere doua camere, ca are si un copil. Fiecare cu nevoile lui, dar asa cum el nu va putea cumpara 2 camere cu buget de garsoniera, nici tu nu vei putea vinde garsoniera cu pret de 2 camere. E oarecum logic, daca stai sa te gandesti.

6-Cati bani ai de dat la banca. Stiu ca viata nu e corecta. Crede-ma, stiu! Si stiu ca ai luat un credit, in plina crestere a preturilor, iar acum trebuie sa il returnezi. Mai stiu si ca de 5 ani, in loc sa scada valoarea creditului, ai de dat tot cat ai imprumutat. Si stiu ca vrei sa vinzi, ca sa achiti creditul. Dar uneori, nu se poate. Si nu, nici un cumparator nu va plati cat ceri, pentru ca “atat am de platit la banca”.

5-Cat ai dat tu pe el. Hai sa facem asa : daca ai fi cumparat apartamentul tau in 2003, cu 10.000 Euro, acum ai fi cerut tot 10.000 Euro pe el, cand vrei sa il vinzi in 2016 ? Nu ? Ma gandeam eu….Atunci, daca l-ai cumparat in 2008 cu 80.000 Euro, nu poti sa il vinzi azi tot cu 80.000 Euro. Fie accepti ca azi face 50.000 Euro si il vinzi cu atat, fie il pastrezi. Dar cat ai dat tu, nu influenteaza pretul lui de azi.

4-Imbunatatirile facute acum 8 ani. Stiu, ai gresie, faianta, parchet. “Arcade” si “spoturi”. Minunat, dar ele erau la moda undeva prin 2005-2007. Intre timp, s-au mai schimbat gusturile. Nici faianta neagra din baie nu mai e la moda. Si nici gresia in zig-zag din bucatarie. Regret ca trebuie sa iti dau vesti proaste, dar in mod sigur cine va cumpara apartamentul, il va renova. El nu vede gresia ta ca pe un avantaj, ci ca pe o cheltuiala. Un “avantaj” pentru care va trebui sa plateasca pe cineva sa o dea jos. Si inca ceva : stiu ca apartamentul are “termopane”, dar si astea au o durata de viata de vreo 10 ani. Dupa, incep sa dea rateuri. Adica sa cam sufle vantul prin ele. Si alea vor trebui schimbate. Asadar, daca imbunatatirile tale au mai mult de 3 ani, hai sa nu le punem la socoteala. Nu de alta, dar nici cumparatorii nu o vor face.

3-Ramane mobilat. Acum pe bune, asta e cea mai tare faza. Avem o mobila umflata de la inuntatia de acum doi ani, un pat care in loc de al patrulea picior sta pe-o caramida, servanta lu’ bunica si umflam pretul pentru ca “il dam mobilat” ? Ok, inteleg ca nu vrei mobila si o lasi cumparatorului s-o care la gunoi, dar macar nu-i cere si bani pe ea!

2-Modificarile facute in apartament fara autorizatie. Ma refer la “bucataria deschisa”, balconul “desfiintat si marita camera”. Plus vreo 3 guri de aerisire astupate, o teava in mijlocul camerei ramasa ca urmare a mutarii unui perete, etc. Ok, stiu ca tu asta ti-ai dorit. Dar ar fi fost de preferat ca atunci cand ai facut modificarile, sa fi luat si niste autorizatii pentru ele. Chiar daca “esti la tine in casa”. Altfel, in momentul in care vrei sa vinzi, aceste modificari in loc sa te ajute mai mult te incurca. Cine cumpara de la tine, va trebui sa isi asume ca ulterior achizitie, el raspunde de modificarile din casa. Asa ca astea nu sunt avantaje, ci mai degraba dezavantaje. In plus, iti zic sincer : teava aia arata ca naiba in bucatarie! Mai bine era inainte sa demolezi peretele….

1-Cat ti-a oferit cineva pe proprietate inainte de criza! Da, stiu : in 2008, ti s-a oferit o suma imensa! Trebuia sa accepti oferta, acum scapai de regrete. Totusi, hai sa ne aducem aminte de faptul ca bula imobiliara s-a spart si nu mai putem cere acelasi pret ca atunci. Ca nu o sa ni-l dea nimeni. Iar faptul ca le vei spune tuturor celor care iti calca pragul ce oferta fantastica ai avut pe apartament atunci, nu ii va determina sa iti plateasca si ei acelasi pret. Da, te vor compatimi. Dar nu, nu vor plati!

In meseria asta, cel mai dificil proces este cel de determinare al pretului corect pentru o proprietate. Pentru a face un proprietar sa inteleaga care este valoarea reala a unei proprietati, muncesti saptamani intregi. Facei analize de pret, analiza concurentei, analiza potentialului de cumparatori, analiza vremii(nu, nu glumesc). Apoi, te prezinti in fata proprietarului si ii dai vestile proaste. Sincer, am avut de cateva ori senzatia ca nu voi iesi intreg dintr-o casa, dupa ce am prezentat o analiza. Altii, s-au multumit sa ma injure la telefon, dupa.  Unii imi spun sec: cine este dumneata sa-mi spui mie cat face casa mea ? Vesti noi oameni buni : noi suntem aia care vindem, care zilnic ne lovim de piata, preturi, cumparatori. Ma hazardez sa afirm ca stim mai bine ca dumneavoastra, proprietarii, valorile de tranzactionare.
Exista insa si vesti bune : cu cat intelegeti mai repede realitatea, cu atat cresc sansele de tranzactionare. Si mai exista un aspect important : alege astazi un agent in care sa ai incredere, asculta ce iti recomanda si fa ce iti spune. Vei vinde mai repede si mai bine, decat daca alegi varianta “stiu eu mai bine”. Iti garantez!

Share/Save/Bookmark

3 Raspunsuri pentru “ 10-Episodul III: Pretul”

  1.  3 Jorj
    3 March 2016 :: 3:32 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    @Marin Catalin: Foarte corect!

    Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumut bancar, sau care dispun de avans consistent)! Si reciproca e adevarata… De aceea, totdeauna o piata este fie a vanzatorilor, fie a cumparatorilor, cu foarte scurte momente de echilibru, de inflexiune.

    Pe mine ma amuza comportamentul unora care (doar) incearca sa vanda si care merg inghesuiti unul intr-altul, ca oile la strunga, fara a se uita in stanga si in dreapta: extragand dintre vestile si zvonurile imobiliare doar “ce le pica bine”, au aflat ca, in 2015, preturile au crescut. Asa ca, avand in vanzare proprietati la preturi deja supraevaluate, despre care nimeni nu este interesat, au mai aplicat o corectie pozitiva preturilor solicitate… Cred ca au o dilema mare (pe care lipsa de interes a cumparatorilor intarzie sa o spulbere): oare decat sa nu vanda la pretul x, nu e mai “cool” sa nu vanda la x +y%?

    Pentru cei care sunt in situatia asta (vanzatori carora nu le este absolut necesara vanzarea), am un sfat total dezinteresat si onest: mai bine retrageti de pe piata proprietatea; altfel, veti “lucra” -fara sa va doriti aceasta, pentru vanzatorii “cu picioarele pe pamant”. Ei vor avea un argument in plus pentru cumparatorii lor: preturile lor sunt fara concurenta!

    Le reamintesc celor care vand ca cei care cumpara vor achizitiona INTOTDEAUNA casa care, avand caraacteristicile si beneficiile dorite de ei, are cel mai mic pret de vanzare -intre proprietatile similare din zona respectiva!

  2.  2 George Milut
    27 February 2016 :: 9:28 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata “solutia” de a colabora cu toti agentii din piata in acelasi timp, iar clientii gasesc apartamentul la 5-10 preturi diferite, existand si anuntul proprietarului mai smecher care le face concurenta. Mai devreme si mai tarziu toti se vor feri de el intr-un fel sau altul si va astepta cu lunile, cu tone de timp pierdut pt “turisti” imobiliari, se va jura ca nu va mai vinde nici un imobil in veci, in special dupa ce alearga cu actele si asteapta dupa un credit al clientilor care nu mai vine pt ca nu suna “baiatul de la agentie” la banca sa le aminteasca sa dea raspunsul cumparatorului sau sa ceara un nou extras de cf, precedentul a expirat, nr de contact lasat al cumparatorilor e gresit, etc (been there, done that). Sau mai frumos, sa ii pice tranzactia pt modificarile facute fara autorizatie pe ideea romaneasca “las’ ca merge si asa”.
    Mai nou informati-va clientii care inchiriaza la pers juridice sa faca neaparat evaluarea proprietatilor pt a nu se trezi cu impozite marite de 15-25 de ori (“cum vrea statu’ “, daca nu ati facut-o deja. Evaluatorii sunt deja super-ocupati si nu stiu daca vor mai putea sa mai ajute pe multi.

  3.  1 Marin Catalin
    26 February 2016 :: 7:45 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Da, e ok articolul.

    Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.

    Daca darea in plata intra in vigoare si bancherii renunta la Prima Casa ….preturile se vor duce tare de tot in jos.

    Nimeni si nimic nu va sta in calea devalorizarii….

Lasa un comentariu

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner