Fata nevazuta a comisionului

Un site de anunturi, un telefon, o programare, vizionarea, negocierea, semnarea antecontractului, vanzarea. Pentru un cumparator, cam la atat se rezuma colaborarea cu un agent imobiliar. Atat vede, doar ce se afla la suprafata si ca atare, in 90 % din situatii, cumparatorii se intreaba “de ce este comisionul asa mare ?”. Sau, “de ce trebuie sa platesc comision?”.

Raspunsul la aceste intrebari, sub aceasta forma sau sub oricare alta, nu este simplu. Insa si mai important este faptul ca toate aceste intrebari, provin efectiv din faptul ca agentul imobiliar nu reuseste sa transmita corect cumparatorului, tot ce face pentru acel comision.

Va propun un experiment interesant : haideti sa urmarim impreuna ce face agentul imobiliar.

Pentru inceput, rutina obisnuita a unui agent imobiliar, se compune din : prospectarea pietei, marketarea ofertelor de interes si prezentarea catre clienti. Aceste trei aspecte sunt esentiale si nelipsite din ordinea zilnica.
Pentru prospectare, agentul imobiliar trebuie sa urmareasca cu atentie piata imobiliara. Sa fie mereu la curent cu toate oferte din piata, sa contacteze toti proprietarii, sa afle cat mai multe detalii despre proprietati, sa le viziteze, sa identifice plusurile si minusurile, sa prezinte proprietarilor avantajele colaborarii cu un agent imobiliar pentru a obtine dreptul de a se ocupa de vanzarea acelei proprietati, sa faca fotografii, sa urmareasca cu atentie actele si sa se asigure ca totul este in regula(sau daca e cazul, sa ofere consultanta juridica proprietarului pentru ca acesta sa isi puna ordine in acte).
Odata identificata proprietatea, studiate actele, intelese motivele care stau la baza vanzarii, urmeaza marketarea proprietatii spre vanzare. Insa inainte de a incepe marketingul unei proprietati, ai nevoie de un pret. Ca atare, agentul imobiliar incepe o analiza, avand ca punct de plecare reperele de tranzactionare, urmate de ofertele concurente, la care se adauga nevoile particulare(de timp, bani, efort) ale proprietarilor si se “amesteca” cu cererea solvabila existenta in perioada de timp stabilita si conditiile speciale de tranzactionare, pentru ca in final, sa “dospeasca”’ pretul cel mai potrivit de promovare a proprietatii! Iar odata determinat acest pret, agentul imobiliar va avea de purtat o negociere spartana cu proprietarii, sustinuta de o serie intreaga de prezentari, exemplificari, demitificari ale altor preturi(vecinul a vandut mai scump, matusa a zis ca la ea in bloc s-a luat X suma, instalatorul stie el sigur ca pretul corect este Y, etc). Dupa o perioada cuprinsa intre 3 si 30 de zile, dupa mai multe intalniri, multe telefoane si o suita de emailuri, agentul imobiliar reuseste sa aduca pretul pe traseul corect, sau cat mai aproape de valoarea corecta. Acum poate incepe marketarea.

Indiferent cat de “buna” ar fi o proprietate, sau cat de ieftina, daca nu este corespunzator promovata, aceasta nu se va vinde. Asta pentru ca oricat de bune si ieftine ar fi rosiile unui fermier, daca nimeni nu stie de unde sa il ia, va ramane cu ele si in cel mai bun caz, le va face bulion. Sau vor ajunge ingrasamant pentru recolta urmatoare.
Promovarea unei proprietati inseamna in primul rand canale online. Dar sunt zeci de situri si portaluri pe care o oferta trebuie promovata, pentru a ajunge sub privirile unui cumparator.Promovarea unei proprietati, doar online, inseamna o zi de munca in fata calculatorului. Iar la intervale regulate, inseamna 30-40 de minute de verificari, actualizari, modificari ale ofertei, pentru a ramane in atentia vizitatorilor, in primele pagini cu oferte, pentru a aparea in cautari, etc. 30-40 de minute la fiecare 4-7 zile, pentru fiecare oferta din portofoliu, pana ce se vinde.
Apoi, in functie de oferta(specific, pret, grad de interes in piata), urmeaza : promovare prin bannere online, promovare prin newsletter, promovarea in “oferte speciale”.
Mergand in promovarea offline, vorbim de aparitii in ziare si/sau reviste, bannere pe proprietate, flyere, prezente la targuri. Ajungem pana la aparitii pe tv, in emisiuni de profil.
Urmeaza promovarea prin social media, pagini de Facebook, video pe Youtube, popularizare prin Linkedin, etc. Supralicitam printr-o campanie pe motoarele de cautare, mergem si spre colaborarea cu alte agentii, etc.

Odata ce marketingul incepe sa-si spuna cuvantul, incep vizionarile. 1-2 pe zi, o saptamana, poate doua, poate….noua! Ploua, ninge, bate vantul sau e canicula, agentul imobiliar este la datorie! Dimineata la 8 sau seara la 21! Luni, sambata sau duminica! Azi cu clientul, maine cu sotia, poimaine cu mama, duminica vine si matusa! Apoi mai vine zugravul, trece si instalatorul, poate si tamplarul pentru mobila! Agentul este la datorie! Iar asta se intampla cu un client, cu doi sau cu zece, pana se vinde proprietatea!

Vizionarile ocupa timp, consuma benzina, tocesc pantofi, rup pantaloni, necesita hidratare, uneori agentul mai si mananca intre vizionari(si culmea, mancarea se plateste!). Se dau telefoane, se consuma minute, se depaseste abonamentul(si iarasi culmea! operatorii de telefonie mobila nu sunt platiti la succes!).
Vizionarile consuma si nervi! Ai cumparatorului, dar si ai proprietarilor, care cu fiecare vizionare sau revizionare sau re-revizionare, devin tot mai incordati! Iar agentul, oricat de “incordat” ar fi si el, trebuie sa-i relaxeze pe ceilalti implicati! Si iarasi, culmea, consumul nervos al agentului, trebuie platit, ca nu de placere isi omoara neuronii!

Iar daca cumparatorului ii place….dar ar mai vrea sa vada ceva…..(suna cunoscut?), ce trebuie sa faca agentul ? Evident, sa ii arate! Inca una, doua, trei…..zece proprietati, pana cand cumparatorul se convinge ca aia, prima oferta, era cea mai buna! Ce daca agentul i-a zis din prima ca mai bine nu se poate….pana nu se convinge el, cumparatorul, cu ochii lui……
Urmeaza negocierea, acolo unde proprietarul isi iubeste casa ca pe propriul copil, in timp ce cumparatorul isi iubeste banii la fel de mult! Iar agentul, trebuie sa ii convinga pe amandoi ca a venit vremea ca “‘odraslele”’ lor sa isi vada de “‘drumul lor”’, separare de ei! Nu e nici o diferenta intre un tata care isi marita singura fiica si un proprietar care ‘’isi marita”’ singura proprietate!

Din momentul in care ai reusit sa impaci pe toata lumea, partile s-au asezat la masa si s-a semnat antecontractul, ai zice ca totul s-a rezolvat….Sau nu. Esti inca la jumatatea drumului. Va urma implicarea bancii, care mai mult ca sigur ca o sa ceara mai multe acte decat au proprietarii, documente din istoric, rectificari de acte, acte suplimentare, acte noi, acte vechi, acte care nu exista, acte care trebuie inventate….etc! Cine se va ingriji de ele ?!?! Exact, agentul imobiliar! Apoi vine evaluatorul, pleaca evaluatorul, iar daca evaluarea nu iese bine, tranzactia este in pericol si cine va fi gasit vinovat ? Agentul……Asa ca cine “‘se ocupa”’ sa iasa bine evaluarea ? Agentul……
Ajungem la semnarea finala : unul are cont in lei, celalalt vrea sa plateasca in euro, unul are la banca X, celalalt vrea sa plateasca din banca Y, unul vrea sa se elibereze casa in ziua vanzarii, celalalt sa mai stea 2 luni……Cine plateste comisionul de retragere, cine suporta taxa de transfer, cine …..ma rog, agentul trebuie sa mai rezolve cate ceva.

Chiar si dupa ce s-a semnat vanzarea : cine ridica intabularea, cine face inscrierea la administratia financiara, cine schimba contorul la gaze, cine citeste indexul la utilitati ? Daca n-ati ghicit, va spun eu : agentuuuuul! Si poate tot agentul cauta sa-l mute din casa pe fostul proprietar si in casa pe noul proprietar!

In final, de la un capat la altul al unei tranzactii imobiliare, agentul imobiliar este cel mai “‘tavalit”’ personaj! Cel care este mereu ‘’de vina” cand ceva merge prost si cel care n-are nici un merit cand totul merge bine. Cel care “‘indrazneste’’ sa isi ceara plata, pentru ca “‘a dat doua telefoane si a facut o vizionare”’. Mai mult, ce se intampla daca nu iti ajung banii de notar ? Mai tai din comisionul agentului…Daca nu ajung banii de mutat ? Mai tai din comisionul agentului……A costat evaluarea prea mult ? S-o plateasca agentul…….Uneori am impresia ca si daca moare cineva, tot agentul va trebui sa-l ingroape!

La final de articol, sa ma discutam ceva : cine il plateste pe agent ? Cel care cumpara, sau cel care vinde ? Din punctul meu de vedere, oricare. Sau amandoi. Si asta, depinde doar de situatie!

Daca maine ai vrea sa-ti cumperi o masina, pe care ai fi dispus sa platesti 10.000 Euro si ai gasi pe cineva care ti-ar spune ca te poate duce intr-un loc de unde sa-ti cumperi exact masina dorita, cu 9.000 euro, dar te va costa 300 de euro comision, ce ai face ? Ai plati comisionul de 300 de euro si ai cumpara cu 9.000 euro, sau ai prefera sa platesti 10.000 euro si sa nu platesti comision ?  In polul opus, daca vrei sa vinzi o masina de 10.000 euro, preferi sa investesti tu in a gasi cumparator, te duci tu sa stai cu ea prin traguri, sa faci probe la clienti, sa o alimentezi, sa o speli, sa te ocupi de acte…..sau platesti pe cineva cu 300 de euro pentru asta ?

Nu in ultimul rand, ai o masina de 9.000 euro, dar stii ca exista cineva care pentru un comision de 500 de euro, in calitate de reprezentant al tau, o va vinde cu 10.000 euro datorita tehnicilor sale speciale de vanzare, ce ai face ?

Stiu, fiecare ar vrea :
-cumparatorul sa cumpere masina cu 9.000 euro, dar fara sa plateasca comision;
-vanzatorul sa vanda cu 10.000 euro, dar fara sa plateasca comision.

Nu am nimic impotriva si chiar va rog sa procedati ca atare! Dar nu am sa inteleg niciodata de ce cumparatorul va alege sa cumpere cu 9.000 euro incercand sa nu plateasca comision celui care i-a gasit oferta, de ce vanzatorul va vinde cu 10.000 euro prin intermediul acelui individ care i-a obtinut pretul, dar va incerca mereu sa evite sa-i plateasca cei 500 de euro cuveniti.
Vrei sa te descurci singur ? Perfect! Atunci da-i bataie! Dar sa te folosesti de timp, resursele si energia cuiva, iar apoi sa nu-l platesti pentru asta, este…..da si putin hotie….insa mai mult de atat, este o completa lipsa de autorespect! In primul rand!

Agentii imobiliari sunt oameni care muncesc. Sunt oameni care isi respecta clientii si meseria. Respectati-va agentul imobiliar si el va face la fel cu dumneavoastra! Aveti incredere in el si el va avea incredere in dumneavoastra. Iar daca si-a facut treaba, ma tem ca trebuie sa-l si platiti! Din respect fata de el, dar si din respect fata de dumneavoastra! Cand va uitati in oglinda, ce vreti sa vedeti : un om, sau un escroc ? Dumneavoastra alegeti!

Share/Save/Bookmark

Taguri: , , ,

43 Raspunsuri pentru “ Fata nevazuta a comisionului”

Pages: [2] 1 » Show All

  1.  33 dan03
    17 September 2015 :: 5:54 pm
      -1 (1/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Sunt si cateva idei pozitive in acest articol, insa in mare parte mi se pare halucinant. Desi autorul incearca sa induca ideea ca ar face parte din categoria agentilor onesti eu cred ca nu prea e cazul, cel putin nu in general. Iata si explicatia. Dupa cum domnia sa se confeseaza, foloseste un soft pentru a pescui anunturile proprietarilor pe care apoi ii abordeaza oferindu-se sa ii reprezinte ca apoi sa pretinda un comision ambelor parti. De ce este in neregula aceasta practica? Pentru ca in primul rand proprietarul a decis, prin postarea acelui anunt, sa-si vanda singur proprietatea (cred ca e rezonabil sa presupunem ca orice om din tara asta e capabil sa localizeze o agentie imobiliara si sa ceara ajutorul in caz ca isi doreste acest lucru). E in regula chiar si in aceasta situatie ca agentul sa isi ofere, din proprie initiava, serviciile contactandu-l pe proprietar. Insa in urma acestui pas , care implica ca agentul se ofera in mod implicit sa reprezinte interesele vanzatorului, perceperea unui comision cumparatorului este imorala, incorecta si ar trebui sa fie si ilegala.
    Cred eu ca e lesne de inteles ca agentul s-ar afla intr-un conflict de interese printr-o astfel de pretentie, deoarece ea implica prestarea unui anumit tip de servicii. Pe sleau, agentul se interpune intr-o tranzactie neinvitat de nimeni, are poate acordul vanzatorului, dar vrea sa-l taxeze (si) pe cumparator. Din perspectiva cumparatorului agentul este un simplu escroc, imi cer scuze pentru exprimare dar e cel mai aproape de realitate in oponia mea. Subliniez, inca o data, nu poti pretinde cuiva plata unor servicii pe care acesta nu le-a solicitat si pe care de altfel nici nu le-ai prestat pentru simplu motiv ca reprezentai pe altcineva.

    Solutia este evident reprezentarea uneia dintre parti (nu neaparat exclusiva) si mentionarea explicita in anunt (la cereri/oferte de vanzare) a acestui lucru cat si existenta unui contract in acest sens. Incercarea de justificare cu tot soiul de argumente, gen “mi-a cerut cumparatorul sa-i schimb contorul”, e jalnica. Puteti presta si astfel de servicii daca doriti, insa acestea nu sunt servicii de intermediere imobiliara si nu puteti incerca a generaliza chiar asa usor. Eu cred ca in realitate, primul (si singurul) lucru care va intereseaza sunt banii, cat mai multi si prin orice mijloace (vedeti exprimari de genul “6 luni mai tarziu si 20000 de euro in plus” din alte articole), restul e o retorica ieftina. Domeniul acesta de activitate se va schimba doar in momentul in care va exista o lege dedicata, care sa se si aplice efectiv, cand clientii nu vor mai fi doar niste fiinte naive care tac si inghit si cand furtul de anunturi se va considera malpraxis cu toate consecintele de rigoare.

    Solutia este evidenta.

    Of, comentariul asta a venit intr-o zi asa de nepotrivita.... Saptamana trecuta am fost sunat de Telekom. Ma rog, un dealer. Mi-au facut o oferta de telefonie mobila. Nu cerusem nimanui asa ceva. Totusi, am ascultat ce avea de spus. La final am concluzionat ca e o oferta cel putin interesanta. Din momentul asta, existau doua variante : -sa confirm o intalnire cu persoana care m-a contact, un dealer; -sa ma duc direct intr-un magazin Telekom sau sa sun la ei sa imi trimita direct un agent de vanzari. Cam asa si cu imobiliarele. Intelegeti unde bat ? Daca cititi cu atentie articolele mele, veti descoperi ca sunt unul dintre primii agenti din Romania care au aderat la sistemul de reprezentare exclusiva unei singure parti. Sunt 5 ani de cand m-a specializat in reprezentarea vanzatorilor, lucrez doar pentru o singura parte in tranzactia imobiliara si acea parte ma plateste. Nu am mai incasat comision dublu, de 5 ani de zile. Cu toate acestea, desi ofertele mele sunt prezentate si anuntate ca fiind exclusive, cu comision zero pentru cumparator si extrem de detaliate, in continuare : -plec de la vizionari si cand revin cu urmatorul client, gasesc biletele cu numarul de telefon al celor dinainte infipte in usa; -primesc telefoane si sunt intrebat unde este proprietatea, iar dupa ce le explic, oamenii multumesc printre dinti si inchid telefonul; a doua zi le gasesc cartile de vizita in cutia postala; -vin cumparatorii sa vada, negociem, discutam, analizam; doua zile mai tarziu, ma suna proprietarii sa imi spuna ca sunt unii la usa, insista sa intre ca ei vor sa cumpere si ca ei "au vazut apartamentul cu agentul, dar vrem sa tratam direct cu proprietarul". Si exemplele pot continua. Da, cred ca un agent imobiliar profesionist poate reprezenta o singura parte in procesul de vanzare sau inchiriere. Da, stiu ca exista sute de agenti imobiliari profesionisti si dedicati clientilor lor. Da, stiu ca exista si oameni de onoare, atat printre vanzatori cat si printre cumparatori. Si da, stiu ca 80% dintre cumparatori, practica din inertie sportul national numit "sarit agentia". Suntem in 2015. Lucrez profesionist, civilizat, elegant. Lucrez cu oameni civilizati, ancorati in realitate si care apreciaza profesionalismul meu. Sunt unul dintre agentii imobiliari fericiti. Insa, asa cum am mentionat de atatea ori, articolele mele sunt scrise ca o reflexie a pietei si a experientelor avute de mine, dar si de colegii mei. In ce priveste banii, aveti dreptate. Ma intereseaza. Am doi copii pe care ii cresc si din pacate, nu ii pot creste cu aer. In acelasi timp insa, sunt acel agent imobiliar care acum ceva ani, a facut fericita o familie ajutandu-i sa cumpere casa pe care si-o doreau si de la care nu isi puteau lua gandul. Si am facut asta, cu pretul comisionului meu. Pentru ca banii lor erau limitati, pentru ca proprietarul avea o suma minima ce trebuia incasata pentru a fi rambursata bancii, fiecarei parti i-am spus ca m-a platit cealalta parte. Pentru a putea ajunge la acel pret care sa genereze vanzarea. Nici in ziua de azi, niciunul dintre ei nu stie ca eu nu am fost platit de nimeni. Cumparatorii sunt in lista mea de prieteni de pe Facebook. Ii vad si acum, cat de fericiti sunt in casa, cum mai amenajeaza cate ceva. Cum se bucura de ea. Iar vanzatorul, m-a sunat saptamana trecuta ca are o noua proprietate de vanzare. Consider ca am facut atunci cel mai natural lucru posibil : am facut niste oameni fericiti. Nu, nu mi-am facut un scop din asta si nu intentionez sa muncesc pe gratis. Uneori insa, exista lucruri mai importante decat banii. Data viitoare cand veti renunta de salariul dumneavoastra pe cateva luni, pentru a face pe cineva fericit, sa va ganditi la mine.
  2.  32 elvira
    20 May 2015 :: 7:29 pm
      -2 (3/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    Imi caut casa de ceva vreme cu banii in mina si in afara de faptul ca agentii pe care i-am intilnit erau in posesia nr de telefon si anuntul proprietarului, altceva nu au avut de prestat. Adica eu am gasit,de exemplu, dupa o asidua munca de cautare,o proprietate pe Net si sunind am dat fireste si din pacate de un agent care m-a pus in asteptare zile in sir pina a sunat proprietarul pina a stabilit vizionarea fara sa stie mare lucru despre proprietate. Cit despre negociere de pret,oferte de alte proprietati similare, consiliere si alte lucruri nici poveste.Fiindca la fata locului casa nu se potrivea cu ceea ce doream nici ca mi-a mai dat alta varianta sau semn ceva.Am semnat contractul cu el(ei)si ma simt obligata sa-l respect ,dar agentul NU; nu face nimic pentru tine, absolut nimic,Saboteaza si pe cumparator si pe vinzator,se interpune si ia banii ambilor fara sa le dea nimic in schimb.Ajungi cu mare dificultate la anuntul unui proprietar pentru ca toate siturile sunt invadate de anunturile agentilor care am inteles ca folosesc niste softuri precum Argus.La noi nu sunt niste profesionisti care sa isi munceasca si merite banii ci niste interpusi onerosi si sper ca vor aparea niste legi care sa reglementeze tipul asta de activitati abuzive si obstructionante si aceste cistiguri nemeritate si nejustificate.”Prospectarea pietei, marketarea ofertelor de interes si prezentarea catre clienti” ???poftim???nu le-am vazut la lucru de cind caut si sun.Nu vorbiti cu siguranta despre agentiile imobiliare din Romania. Ceea ce spuneti este poate despre cum ar trebui sa fie nu cum este defapt aceasta activitate

    Buna ziua si bun venit pe blog. Am aprobat comentariul, nu tin comentariile in sertar, doar ca am avut o perioda foarte aglomerata. Si eu imi doresc aplicarea legii in domeniu. Din pacate nu are cine. Stiati ca exista o lege care impune unui agent imobiliar ca pentru a promova o proprietate, are nevoie de acordul scris al proprietarului ? Cu toate acestea, este plin internetul de proprietati postate fara macar a fi vazute. Pe de-o parte, este vina agentilor imobiliari. Pe de alta parte, agentul cand suna proprietarul pentru a merge sa vada o proprietate, se loveste de clasicul "vino direct cu clientul, ca n-am timp de pierdut". Suntem intr-un cerc vicios, din care doar cei care gasesc iesirea castiga. Ma refer aici si la proprietarii care gasesc iesirea si la agenti. Iar iesirea are un nume : reprezentare exclusiva.
  3.  31 Elena
    17 November 2014 :: 10:59 pm
      -4 (5/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    Oameni buni sa recunoastem ca foarte multi atat cumparatori cat si vanzatori cand se vad cu tranzactia incheiata uita ca la deranjat pe agent si sambata si duminica si la ora 7 dimineata dar si la 23 ,uita ca la facut sa il astepte minute sau poate si mai mult peste ora de intalnire,uita ca poate la luat cu masina si la dus la proprietati, ca a fost consiliat ,indrumat, acestea toate se uita, isi aduc aminte doar ca au comision de platit si de ce sa fie 2%, caci toate astea agentul le-a facut gratis, dar se gandeste cineva cat din comisionul de 2% ramane in buzunarul agentului si cat merge la stat din acesti bani? Oameni buni in alte state nu ai voie sa te duci in urma agentului sa te intelegi cu proprietarul este caz penal,informati-va mai bine inainte sa vorbiti. In alte state da se percepe comision doar de la vanzator dar comisionul poate ajunge pana la 6% , si vizionarile nu se fac in prezenta ambelor parti, partile se intalnesc abia cand se semneaza ante- contractul. Bravo Daniel pentru acest articol.

Pages: [2] 1 » Show All

Lasa un comentariu

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner