Ce poate face un agent imobiliar, diferit fata de un proprietar, pentru a vinde o proprietate

Atunci cand decizi sa vinzi o proprietate, ai de ales intre a vinde singur sau a vinde prin intermediul unui agent imobiliar. Initial, oricare dintre aceste doua variante, pare la fel de buna. Cum singura diferenta intre cele doua variante, pare a fi costul operatiunii, majoritatea vanzatorilor vor incepe prin a decide sa vanda singuri, din dorinta de a economisi valoarea comisionului platit in situatia in care ar vinde printr-un agent imobiliar. Cum scopul acestui articol, nu este acela de stabili ca e mai bine sa vinzi printr-o agentie imobiliara, decat singur, va rog sa ma onorati cu increderea voastra si sa presupunem ca ati depasit aceasta etapa si ati ajuns la concluzia fie ca e mai bine sa vindeti printr-un agent imobiliar, fie ca trebuie sa vindeti printr-un agent imobiliar(de unde acest “trebuie” vine de la convingerea ca agentia nu-si va merita comisionul, dar cum doar de ei dati in incercarea de a vinde, “agentia” e un rau necesar).

Acesta este momentul in care incepe sa prinda contur articolul ce urmeaza. Pentru a fi complet onest cu voi, intentia mea inca de la inceput este aceea de a va face sa intelegeti ca, cea mai buna solutie este sa va alegeti un agent imobiliar care sa va reprezinte interesele. Mai direct, sa semnati un contract de reprezentare exclusiva. Dar, acest articol nu este unul despre reprezentare exclusiva. Este unul despre avantajele pe care le obtine un proprietar, colaborand cu un agent imobiliar. Ca aceste avantaje, pot fi folosite la intregul lor potential doar avand un agent exclusiv, este doar concluzia la care voi, cititorii acestui articol, veti ajunge dupa lecturarea materialului care urmeaza.

Draga proprietarule, daca citesti aceste randuri, inseamna ca esti asemeni multor altor clienti pe care am avut placerea sa ii cunosc si sa ii ajut de-a lungul anilor, in incercarea lor de a-si vinde proprietatea  la cel mai bun pret, in cel mai scurt timp posibil si fara batai de cap! Sau daca vrei : usor, repede si bine! J Nu asta isi doreste oricine ? Si inseamna ca, dupa ce ai incercat sa rezolvi singur aceasta problema, te afli in punctul in care esti dispus sa incerci si altceva : serviciile unui agent imobiliar. Insa, pentru ca esti o persoana calculata, foarte atenta si grijulie cu banii tai, vrei sa stii ca daca decizi sa platesti cateva mii de euro unui agent imobiliar, acesta isi va merita banii. Rolul meu si al acestui material, este sa te convingem ca merita sa lucrezi cu un agent imobiliar!
Dar nu vreau sa ma crezi pe cuvant, ci vreau sa iti dovedesc. Asa ca ti-am pregatit o lista cu cateva lucruri esentiale, pe care un agent imobiliar le poate face si un proprietar nu, pentru a tranzactiona cu succes o proprietate imobiliara, dar si cateva lucruri pe care un agent imobiliar le poate face diferit fata de un proprietar, tot in acelasi scop. Sa-i dam drumul!

A)PROMOVARE ONLINE

a)promovare online, pe siturile si portalurile imobiliare, pe siturile de anunturi, in orice loc in care o proprietate imobiliara poate fi promovata;
Teoretic, oricine poate face asta. Orice proprietar poate intra pe un site, poate compune un anunt, sa ii ataseze niste poze, apoi sa plateasca prin SMS sau card costul postarii anuntului si apoi….si apoi sa astepte cu pumnii stransi sa ii sune telefonul!
In practica insa, doar agentii imobiliari stiu care sunt toate aceste situri pe care oferta trebuie postata, pentru a acoperi toata plaja de cumparatori potentiali. Un proprietar, se va opri dupa 2,3 sau 5 situri, fie din cauza ca nu il mai tin nervii sa mai posteze pe inca un site(nu e asa simplu cum pare), fie pentru ca i-a fost blocat cardul sau abonamentul la mobil, din cauza platilor repetate si care depasesc bugetul!

b)promovare online pe canale destinate exclusiv profesionistilor imobiliari;
Portalul www.imopedia.ro, este unul dintre acestea. Toate ofertele promovate pe portal, vin doar de la agentiile imobiliare partenere. Un proprietar poate posta o oferta, pentru a fi mai departe trimisa agentiilor imobiliare, insa aceasta nu va fi vizibila in site, potentialilor cumparatori, decat daca este promovata de o agentie imobiliara.

c)promovarea preferentiala a proprietatilor, cum maximum de vizibilitate, pentru a fi usor de gasit de catre cumparatori;
Fiecare site, permite postarea unei oferte imobiliare contra unei sume modice(intre 3 si 10 euro plus TVA per anunt), insa in 99,9 % din cazuri, simpla postare nu este eficienta. Pentru a avea cu adevarat succes, oferta trebuie evidentiata, scoasa in fata, delimitata de marea masa a ofertelor similare si mai ales, extrem de vizibila in site. Un agent imobiliar STIE cum trebuie evidentiata oferta, pe fiecare portal in parte, pentru a avea succes in promovarea ei. Un proprietar nu. Merge la noroc.

d)proprietati unice, proprietati diferite
Ceea ce face un profesionist imobiliar, este sa faca ofertele lui sa se diferentieze de alte proprietati similare din piata. Pornind de la descrierile emotionale realizate de asa natura incat sa “loveasca” potentialul cumparator exact unde trebuie pentru a il face sa gandeasca “aceasta proprietate este ceea ce am eu nevoie!”, continuand cu fotografii realizate de fotograf profesionist, cu tururi virtuale sau prezentari video ale proprietatilor.  Toate acestea, pentru a face ca fiecare proprietate sa fie unica in ochii potentialilor cumparatori.

B)ALTFEL DE PROMOVARE ONLINE

In era internetului, promovarea online este esentiala pentru tranzactionarea unei proprietati. Insa, intr-o perioada in care “INTERNET” inseamna “INOVATIE”, sa te limitezi la promovarea conventionala, este total gresit! Nu atunci cand internetul este definit de mobilitate si socializare!
Social media : toti cunoastem definitia, o auzim la televizor, o citim in articole si…facem parte din ea! Insa, social media nu inseamna doar sa pui poze cu pisici pe Facebook sau sa dai check-in pe Forsquare cand treci prin fata pe la Bamboo. J

a)puterea retelei

Pentru un agent imobiliar, social media inseamna sa iti creezi o retea de colaboratori din domeniul imobiliar care fie la curent cu toate activitatile tale(si inclusiv cu ce proprietati ai de vanzare), o retea care sa cuprinda fosti si actuali clienti care pot fi interesati sa cumpere sau care pot promova mai departe catre cercul lor de prieteni proprietatile tale, dar si investitori imobiliari dispusi oricand sa acorde atentie unei proprietati deosebite.
Sunt convins ca orice proprietar are o astfel de retea. Sau nu… J

b)promovare directa
Nu stiu daca ati umarit acest aspect, insa eu o fac. Orice ajunge in social media, ajunge si in primele pagini pe Google. Iata un exemplu : am postat acum doi ani, pe pagina mea de Facebook, o proprietate. Nu am pus un link catre un site, pur si simplu. Am creat un folder cu fotografii, am pus descrierea completa a proprietatii, linkuri catre situl ofertei, am introdus strategic niste cuvinte cheie. Rezultatul : si in ziua de astazi sunt cautat pentru a acea proprietate! Desi am retras anuntul de peste tot, acolo l-am lasat special, pentru a mi se indexa pagina de Facebook in cautari. Pentru ca, nu stii niciodata cand apare o alta proprietate similara de vanzare si pot inlocui detaliile vechii proprietati, cu cele ale noi proprietati, pentru a mai incheia o vanzare.
Am povesti similare cu videoclipuri postate pe Youtube. Si, am mai povestit de cateva ori, cum folosesc Linkedin pentru a vinde. Asa ca nu o sa repet, ma limitez doar la a confirma ca aceste lucruri functioneaza.
Un proprietar poate posta pe Facebook, sau in orice alt loc informatii despre proprietatea sa. Dar, nu va putea niciodata sa faca acest lucru intr-un mod profesionist, fara a deranja si suficient de eficient pentru a genera si rezultate.

c)site de prezentare
Un site de prezentare genereaza rezultate. Evident, trebuie sa stii sa il faci. Cum sa arate, ce sa contina. Si evident, trebuie sa gasesti pe cineva care sa ti-l faca si sa investesti niste bani in realizarea lui. Si in promovarea lui. Si in intretinerea lui. Te costa si inregistrarea domeniului, te costa si optimizarea si promovarea lui. Dar mai ales, necesita timp. Pe care in mod sigur nu il ai!

C)COLABORARE

Pentru inceput, as vrea sa va explic situatia in felul urmator :
Aveti de vanzare un mar; stiti doar dumneavoastra ca aveti de vanzare un mar.
Aveti de vanzare un mar; spuneti tuturor cunostintelor ca aveti de vanzare un mar, puneti afise cu “vand mar”, publicati anunturi in ziar in care anuntati ca vindeti un mar.
Aveti de vanzare un mar; contactati toate aprozarele din cartier, din oras, din tara si ii anuntati ca aveti de vanzare un mar.
Intrebare : in care dintre cele trei situatii de mai sus credeti ca se va vinde mai repede marul ? Si unde credeti ca vor merge mai intai cei care vor sa cumpere un mar ? Eu as paria pe aprozare …

Mergand mai departe cu micul nostru exemplu, mai avem o varianta, care este si cea mai buna dintre toate. Aceea de a angaja pe cineva, care sa actioneze ca reprezentant al dumneavoastra si care sa faca toate cele 3 lucruri de mai sus, sa le faca ca si cum marul ar fi al lui, iar la final, dumneavoastra in calitate de proprietar al marului, sa va gasiti in situatia in care ati vandut marul la cel mai bun pret, fara sa va bateti capul cu nimic si in cel mai scurt timp posibil. Si culmea, vanzarea marului nu v-a costat mai mult!(explic in privat oricarei persoane interesate, legatura intre aceasta fraza si valoarea comisionului practicat de un agent exclusiv).

a)numar de colaboratori
Da, da, stiu. Orice proprietar poate colabora cu orice agentie imobiliara. Cel putin teoretic, nu-i asa ? Sa facem repede un test : daca esti proprietarul unei oferte imobiliare, numeste repede agentiile cu care colaborezi ? Sau macar numara cate sunt ? Nu poti ? Te-ai oprit la 3 ? Sau la 5 ?
Aveti idee cat de mare este reteaua de colaboratori a unui agent imobiliar profesionist ? Va astept pe la biroul meu, daca vreti sa vedeti ! J

b)instrumente de colaborare
Dincolo de numarul de colaboratori, ce diferentiaza un proprietar de un agent imobiliar, sunt instrumentele. MLS-ul este unul dintre ele si cel mai puternic. Este instrumentul prin care agentii imobiliari share-uiesc fiecare proprietate exclusiva intre ei, cu scopul de a facilitata vanzarea cat mai rapida a fiecare proprietati. Inaccesibil proprietarilor. J

D)COLD CALLING

Atunci cand metodele conventionale si accesibile oricui, dau gres in vanzarea unei proprietati, este momentul sa scoti artileria grea!
Nu stiu cum ar putea fi tradusa eficient aceasta expresie, in asa fel incat sa exprime corect la ce se refera. Mai ales ca nu se refera doar la sensul ei original din S.U.A.  Dar poate nici nu conteaza. Ce conteaza cu adevarat este faptul ca, aceasta tehnica este cea mai dificila cale de a vinde o proprietate, accesibila DOAR agentilor imobiliari. Si este folosita doar de catre cei mai buni din breasla. V-am facut curiosi ? Ramaneti alaturi de noi, revenim dupa pauza!!!

Glumesc, evident! J Inainte de a trece la explicarea procesului si cele 3 etape ale sale, vreau sa intelegeti cat de dificil este acest procedeu. Stiti vorba care spune ca “daca nu vine Mahomed la munte, vine muntele la Mahomed “? Exact despre asta e vorba in cold calling. Daca nu vin cumparatorii la proprietate, merge proprietatea la cumparatori!

Cold calling-ul este de 3 tipuri si folosit in ordinea de mai jos. Iata asadar despre ce este vorba :

1)Cererile de cumparare
Agentiile imobiliare utilizeaza diferite softuri care, asa cum le furnizeaza ofertele imobiliare din piata, fac acelasi lucru si cu cererile. Astfel, primul tip de cold calling presupune sa ii contactezi pe cei care au cereri de cumparare/inchiriere proprietati de tipul celei pe care tu o ai de vanzare sau inchiriere si sa le-o prezinti. Avand in vedere ca acestia sunt cumparatori activi in piata, sunt ceva mai usor de abordat.

2)Fostii clienti
Sau, asa cum ii place prietenei mele cu studii imobiliare in State Ileana Preda sa spuna : sfera de influenta! J Ai ceva de vanzare ? Pui mana pe telefon si iti suni fostii clienti, cei care te cunosc, te apreciaza si vor fi bucurosi sa iti dea o mana de ajutor in identificarea unui potential cumparator printre colegii, rudele sau prietenii lor. Pentru ca tu esti agent imobiliar si asta e jobul tau, oamenii nu sunt deranjati de faptul ca de cateva ori pe an ii contactezi in acest scop. Cum si ei te contacteaza, atunci cand cineva din cercul lor de cunostine are nevoie de un agent imobiliar.

3)Vanzatorii
Tricky, nu-I asa ? Cum adica “vanzatorii” ? Suni niste vanzatori, sa le spui ca si tu vinzi ceva ?!?! EXACT asta face agentul imobiliar!
Agentiile imobiliare au baze de date cu proprietati. Si au informatii despre ce vor face acesti vanzatori, dupa ce vor vinde. In majoritatea cazurilor, cine vinde, face un upgrade(vinde mic, cumpara mai mare) sau un downgrade(vinde mare si cumpara mai mic). Insa in proportie de 80 %, acesti oameni vor dori sa ramana in aceeasi zona. Asa ca este perfect normal ca, atunci cand am de vanzare un apartament de 3 camere in Titan, sa ii sun pe toti acei vanzatori din baza de date care au de vanzare garsoniere tot in Titan si sa le propun apartamentul de care ma ocup. Evident, momentul poate nu este potrivit, poate atunci nu are bani sau nu are cumparator si vrea sa astepte pana gaseste. Dar, ceea ce reusesc este sa ii indrept atentia catre proprietatea mea, sa il duc sa o vada si ….fie reusesc sa pun de un schimb, fie ma asigur in acest fel ca, atunci cand acel vanzator va gasi pe cineva care sa cumpere de la el, oferta mea este prima la care se va gandi sa o cumpere. Uneori ai noroc si “lovesti in plin”. Rar, dar se intampla, suni exact la momentul si vanzatorul potrivit. Si atunci….magic happens! J

Si acum, dati-mi voie sa va intreb stimati vanzatori : cati dintre voi ati putea face aceste lucruri ? Cati va simtiti in stare ? Sa lasam faptul ca nu aveti informatiile necesare, specifice agentilor. Daca maine le-ati avea, cati dintre voi ati putea efectiv sa le si faceti ? Si ati vrea ? Niciunul ? Hmmm…pai nu ziceati voi ca E USOR SA FII AGENT IMOBILIAR ?  Si ca AGENTII IMOBILIARI SUNT NISTE TRANTORI CARE NU FAC NIMIC PENTRU BANII PE CARE PLATITI DREPT COMISION ? Parca v-ati mai razgandit putin….. J Hai, lasati, nu-I bai…va intelegem. Si sa stiti, dragi vanzatori, ca …SI NOI VA IUBIM!!!

Mai am de facut o singura precizare dupa care inchei : etapele descrise in acest material, sunt cele care fac diferenta intre un profesionist si un amator. Intre a fi agent imobiliar si a fi proprietar. Agentii imobiliari profesionisti muncesc foarte mult, pentru banii lor. Fac lucruri deosebite, care nu sunt vizibile publicului larg, dar care efectuate in background, genereaza rezultate. Care rezultate sunt vizibile. Iar data viitoare cand veti mai fi tentat sa considerati ca agentul imobiliar a luat prea usor comisionul la o tranzactie, luati in consideratie faptul ca, dincolo de aparente se ascunde multa munca!
Totodata, agentii imobiliari profesionisti, isi cunosc valoarea si au comisioane peste medie. Mai mult, un agent imobiliar profesionist stie ca iti poti folosi la maxim cunostintele, energia si timpul, doar in baza unui contract exclusiv. Niciodata, un proprietar nu v-a beneficia de suportul total al unui agent imobiliar, daca nu exista o clauza de exclusivitate care sa ii asigure agentului comisionul cuvenit.
In replica, agentul imobiliar ii va oferi proprietarului toate acestea, plus intreaga sa fidelitate actionand ca reprezentant al sau si nu ca intermediar, punand interesele proprietarului mai presus de interesele sale, doar daca va avea la baza un contract de reprezentant exclusiv.  Si astfel, va garantez ca toata lumea va trai fericita, pana la adanci batraneti!

Share/Save/Bookmark

7 Raspunsuri pentru “ Ce poate face un agent imobiliar, diferit fata de un proprietar, pentru a vinde o proprietate”

  1.  5 tiberiu
    22 February 2017 :: 1:48 am
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani

  2.  4 Marian
    21 March 2014 :: 11:53 pm
      2 (0/2) NU sunt de acord Sunt de acord

    Am nevoie de un agent imobiliar serios cara sa ma reprezinte in vinzarea/inchirierea unui imobil in Bascov (Pitesti) Arges urgent. Am domiciliul in strainatate. Sint total de acord cu articolul dumneavoastra din pacate, dupa cum si celelalte mesage indica, acesti agenti profesionisti sint foarte greu de gasit.

  3.  3 sab
    20 August 2013 :: 11:52 am
      0 (1/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    parerea mea este ca agentii nu prea stiu sa comunice , si cum sa puna probleam , am vrut sa inchiriez un spatiu pt birou m-am intalnit cu f multi agenti si toti au procedat la fel , in loc de buna ziua cand am coborat din masina mi-au dat un ctr pe care trebs a-l semnez pe capota masinii , mi sE PARE ABERANT , POTI FACE CHESTIA ASTA CU MAI MULTA DIPLOMATIE IN ALT MOD , SI PRIMA REACTIE ESTE CA NU VREI SA-I MAI VEZI NICIODATA , INVESTITI MAI MULT IN PERSONAL

  4.  2 pavel
    28 March 2013 :: 3:51 pm
      -2 (3/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    Stimate dle DOBRE

    Am citit articolul si punctele de vedere exprimate sunt in cea mai mare parte pertinente si chiar concrete
    Din pacate patronii unor agentii imobiliare habar nu au de aceste lucruri nici gand sa mai vorbim de asa zisi consilieri imobiliari angajati de o saptamana si care peste alta vor fi dati afara/ lipsa de profesinalism/sau cauta alt JOB
    In ultimele 3 luni avand postat un anunt de vanzare /inchiriere a unui apartament de 3 camere chiar intr-o zona civilizata/Iancului? am fost contactat de cca 150 de agenti , la care 95% din prima abordare nu era proprietatea scoasa la vanzare sau inchiriere ci COMISIONUL
    Nu mai vorbim de potentiali clienti, varianta de negociere, prezentarea ofertei,comparatii cu altele, turismul imobiliar etc
    Am intalnit 2-3 doamne cu vechime care chiar stiau ce pot face dar si aici aintervenit dorinta de alua comision cat mai mare de la ambele parti, uneori incorect, nu poti pretinde avantaje de la ambii parteneri.
    In fine am renuntat temporar sa mai inchiriez motivat si de faptul ca daca inchiriez blochez vanzarea.
    Astept sa fiu contactat de cei direct interesati sau agenti care sa fie punctuali si chiar sa faca ceva pentru comisionul pretins

    Buna seara. Multumesc pentru comentariu. Va invit sa lasati si datele de contact, in mod public, pentru a putea fi contactat de agentii imobiliari interesati.
  5.  1 mircea
    13 February 2013 :: 2:45 pm
      0 (1/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    multumesc

    Eu iti multumesc Mircea! Pentru tot ce am invatat de la tine!

Lasa un comentariu

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner