Vila de la Eforie

Dacă ești agent imobiliar activ în piața românească și încă nu îl cunoști pe domnul Păuna, înseamnă că ceva nu este în regulă.  Și eu, la fel ca și voi, am primit încă de acum un an de zile, o serie de emailuri de prezentare a unor proprietăți și invitație la colaborare, din partea domnului Cristian Păuna, vânzător care deține un portofoliu de proprietăți în București și Constanța și pe care domnia sa le-a scos la vânzare.

Am primit primul email de la dânsul, undeva la începutul anului 2011, cu o prezentare a unor proprietăți din București. Un email frumos, cu o prezentare detaliată a proprietăților, o serie de fotografii, căteva planuri ulterior și o invitație la colaborare însoțită de o propunere de comisionare interesantă. Mai mult, o dechidere totală din partea domnului Păuna în ceea ce privește colaborarea cu agențiile imobiliare, acesta invitând orice agent interesat la o vizionare preliminară și la semnarea unui contract de comision. Cum proprietățile dânsului nu făceau obiectul activității noastre, am reținut informațiile, dar doar cu caracter orientativ și ne-am văzut de activitatea cotidiană.

Seria de emailuri a continuat, la intervale regulate primind informări pe email despre stadiul vânzărilor, despre evoluția prețurilor pentru proprietățile domniei sale, fotografii noi și alte informații.
Undeva spre vara lui 2011, un nou email de la domnul Păuna ne aducea în atenție o proprietate deosebită. Este vorba de o vilă situată pe malul Mării Negre, în stațiunea Eforie Sud. De data aceasta, am analizat mai atent oferta, nu pentru că am avea interes direct asupra proprietății, ci pentru ca nu se întâmplă în fiecare zi să ți se prezinte o astfel de proprietate care pe langă niște finisaje aparte, dispune și de „o plajă proprie”.

Din nou, o serie de emailuri legate de proprietate, au apărut constant în inboxul nostru și de fiecare dată, aflam câte o informație nouă. Am primit ulterior un filmuleț de prezentare, dar și o invitație la vizionare a vilei din Eforie Sud. Recunosc că, pe tot parcursul acestor acțiuni, am început să cred că domnul Păuna este agent imobiliar! Atât de bine reușea să prezinte proprietățile, să introducă anumite informații și precizări în emailurile dânsului, că am început să îl bănuiesc ca e profesionist! Cum însă, nici vila din Eforie, nu putea face obiectul activității mele imobiliare, nu am cercetat prea mult situația.
Iată însă că, în data de 5 iunie 2012, primesc un nou email de la domnul Păuna, prin care eram informat și eu, alături de ceilalti agenți imobiliari, că pentru vânzarea vilei din Eforie Sud, domnul Păuna va fi reprezentat exclusiv de către Gabriel Sorin Leu, de la agenția imobiliara Authentic House din Constanta!

Ei bine, pentru mine această informare recunosc că a sunat foarte bine. Ca adept al sistemul de reprezentare exclusivă, sunt încântat să descopăr noi proprietăți intrate sub contract de reprezentare. M-am bucurat pentru Gabriel, despre care am o opinie favorabilă, dar și pentru domnul Păuna, care părea că a găsit o nouă soluție pentru vânzarea vilei.
Urmărind activitatea pe Facebook, atât a colegului Gabriel Leu, cât și a domnului Păuna, am simțit un sentiment extrem de plăcut văzând cum vânzătorul Cristian Păuna promovează pe contul personal vila din Eforie, anuntând totodată cu fiecare ocazie, că este reprezentat de domnul Gabriel Leu.

Pe parcurs, am început să mă întreb, ca orice agent imobiliar, care sunt motivele pentru care un vânzător cu atâtea resurse ca domnul Păuna, a ales până la urmă să fie reprezentat, dar și cum a reusit Gabriel să convingă un proprietar ca  domnul Păuna să îi acorde un mandat exclusiv. Și pentru că atunci când am nelămuriri îmi place să întreb, asta am și făcut.
Așadar, vă invit să urmăriți mai jos un interviu cu cele două persoane amintite, despre imobiliare, reprezentare exclusivă, despre agenți imobiliari și nu numai! Pentru vânzătorii care nu știu dacă sistemul de reprezentare este potrivit pentru ei, exemplul domnului Păuna le va fi de folos. Pentru agenții imobiliari care nu cunosc sistemul, aceasta va fi o bună informare, iar pentru cei care nu cred că sistemul de reprezentare exclusivă poate funcționa în România, un exemplu concret în acest sens.

D.D: Domnule Păuna, pentru a clarifica putin calitatea dumneavoastră de vânzător, aș vrea să vă întreb dacă sunteți proprietarul vilei sau reprezentați proprietarii?

C.P: Sunt proprietarul celei mai frumoase vile cu plajă privată de pe litoral. Am cumpărat această proprietate în 2009, imobilul fiind neterminat. După doi ani de muncă intensă, cu concursul celor mai iscusiți meșteri și cu cele mai bune materiale, am finalizat imobilul cu intenția de a fi vila mea de la mare.

D.D: Când s-au început demersurile de promovare a vilei?

C.P: Am scos la vânzare imobilul în vara anului 2011 când am fost sigur că urmează să plec definitiv din România. Deoarece nu aveam o referință de preț și nici un imobil similar cu care să fac comparații, am scos imobilul la un preț mai mare, având intenția de a scădea progresiv prețul până când feedback-ul din piață îmi va indica zona în care oferta va întâlni cererea. Discuțiile cu diverșii agenți imobiliari din zonă nu m-au convins cu privire la un nivel clar al prețului de vânzare, iar timpul pe care l-am avut la dispozițe mi-a permis să testez singur realitatea pieței.

D.D: Care a fost feedback-ul avut în urma promovării, atât în ceea ce privește interesul manifestat de agențiile imobiliare, cât și în ceea ce privește vizitele și negocierile avute cu potențiali cumpărători ?

C.P: Am promovat imobilul în cel mai agresiv mod cu putință, fiind un imobil atipic, imposibil de comparat cu altă proprietate imobiliară, fie ea chiar de pe litoral, și care se va vinde unei persoane care iubește deopotrivă luxul și marea. Pe lângă anunțurile din ziare și de pe internet, am prezentat proprietatea unui număr de 90 de agenți imobiliari din zona Constanța și unui număr de peste 300 de agenții imobiliare din toată țara. Să nu credeți că exagerez. Simultan am afișat bannerul “de vânzare” pe fațada imobilului și am încercat să arăt oportunitatea investiției tuturor persoanelor cunoscute.
Trebuie să vă spun că vizitatori și persoane interesate de imobil au fost încă de la început, deși majoritatea erau de părere că imobilul era prea scump. Zona prețului de vânzare s-a deschis în momentul în care prețul a scăzut sub pragul de 400.000 Euro. Din momentul în care imobilul a fost promovat la 369.000 Euro feedback-ul este foarte bun. Potențiali clienți atrași de bannerul “de vânzare” de pe imobil au fost foarte puțini, majoritatea celor care sună sunt oameni curioși sau care speră că pot  cumpăra cu câteva zeci de mii de euro o vila pe plajă. Și mai puțini au fost cei veniți din anunțurile din ziare. Anunțurile de pe internet au o pondere ceva mai mare. Cea mai mare parte a vizitatorilor a venit însă din cunoștințele cărora le-am arătat pozele imobilului și le-am prezentat oportunitatea investiției.
Colaborarea mea cu agenții imobiliari este o adevărată epopee. Nu mă refer neapărat la vânzarea imobilului de care mă întrebați. De-a lungul timpului am lucrat cu mulți agenți imobiliari și foarte puțini m-au convins. Majoritatea agenților înregistrează proprietatea într-o bază de date și așteaptă să le pice din cer un potențial cumpărător. Dacă se întâmplă să se potrivească dorințele cumpărătorului cu vreun imobil atunci agentul face conexiunea. Ei bine, din punctul meu de vedere acesta nu este agent imobiliar. Orice secretară poate să facă acest lucru.
Am întâlnit extrem de des agenți care veneau cu clienții la vizionare fără măcar să le spună acestora ce urmează să vizioneze. După vizită tot agentul era cel care comenta că sunt “clienții neserioși”. Credeți-mă, pentru un vânzător particular principala problemă este să găsească agenți imobiliari profesioniști, serioși, de încredere și care să se implice cu adevărat în promovarea imobilului. În acest moment cunosc mai puțin de zece astfel de agenți în România și vând, cumpăr sau închiriez proprietăți din 1990.
În ceea ce privește zona Constanta, din cei 90 de agenți, au venit la zilele “cu ușile deschise” pe care le-am organizat de-a lungul timpului, un număr de nouă agenți. Alți zece au confirmat telefonic că vin dar nu au venit, fenomen social generalizat în zona Constanța. Principala îngrijorare a agentului imobiliar constănțean era bannerul proprietarului afișat pe fațada clădirii, deși am oferit 5% comision la vânzare oricărui agent care vinde proprietatea și i-am invitat pe toți cu contractele la semnat. Trebuie să vă spun că numărul potențialilor clienți aduși de mine la vizionare pentru acest imobil este mai mare decât numărul agenților din Constața care au venit să vadă ce este de vânzare.

D.D: De ce ați ales să semnați un contract de reprezentare exclusivă?

C.P: Motivul pentru care am ales să semnez un contract de reprezentare exclusivă este în primul rând distanța mare dintre imobil și domiciliul meu și timpul liber din ce în ce mai redus de care dispun. În al doilea rând am văzut că deși am oferit 5% comision la vânzare, nici un agent imobiliar nu s-a implicat suficient de mult în promovarea imobilului. Am considerat că un contract de reprezentare exclusivă va rezolva acest lucru. Mai trebuia să găsesc agentul potrivit, cea mai grea dintre probleme.

D.D: Ați avut propuneri și din partea altor agenții pentru un contract de reprezentare? Dacă da, care au fost motivele pentru care ați ales să lucrați cu Gabriel Leu?

C.P: În ultimul an am avut cel puțin alte patru propuneri din partea altor agenți pentru a mă reprezenta în vânzarea imobilului. Dintre aceștia, unul singur s-a implicat în promovarea limitată a imobilului deși i-am refuzat exclusivitatea. Ceilalți nu s-au implicat absolut deloc chiar dacă valoarea comisionului era substanțială. Toți au venit cu condiția de a înlocui bannerul de pe fațada clădirii, crezând probabil că este sursa principală de clienți sau că nu voi respecta cele scrise într-un contract semnat.
Domnul Gabriel Leu a câștigat acest contract în zece minute petrecute împreună pe terasa imobilului. M-a surprins în mod plăcut faptul că a vrut să se implice și să promoveze imobilul chiar dacă eu nu eram dispus să-i acord exclusivitate. De altfel nu a insistat deloc pentru semnarea contractului. A crezut în această vânzare de la început. A existat comunicare și o afinitate pe care am simțit-o probabil amândoi. Ulterior am constatat că suntem născuți în aceeași zi de 20 august, lucru care probabil a contribuit la comunicare.
Înainte de orice însă, Dnul Gabriel mi-a dovedit că are încredere în mine și în cuvântul meu. Ca să înțelegeți, trebuie să vă spun că în continuare bannerul “de vânzare” cu numărul meu de telefon este afișat pe balcon. Eu continui să răspund și să filtrez apelurile. Îi pasez Dlui. Gabriel persoanele cu adevărat interesate pentru a le da informațiile detaliate. Am informații despre cei care au sunat anterior și știu exact când și ce anume am discutat cu fiecare.

D.D: De cât timp s-a semnat contractul de reprezentare? S-a schimbat ceva în această perioadă? Vedeți o activitate mai intensă?

C.P: Contractul s-a semnat de circa o lună de zile. În ceea ce mă privește mi s-a schimbat planul pentru viitor. Știu că are cine să contacteze potențialii clienți și să le ofere toate informațiile necesare, știu că dacă nu voi putea să merg la o vizionare are cine să prezinte imobilul. Mai știu că am un partener care se implică în promovare și care este motivat să vândă imobilul cât mai repede. Pentru mine ca vânzător este comod. Nu am garanția că imobilul se va vinde imediat, însă faptul că am în continuare posibilitatea să mă implic și să vin cu proprii mei clienți este un avantaj pe care alți agenți mi l-au tăiat din start când a fost vorba să mă reprezinte.

D.D: Înaintea acestei experiențe imobiliare (semnarea contractului), ați avut cunoștință despre acest mod de lucru? (dacă experiența este externă, din altă țară, știați de prezența acestui mod de lucru în Romania?)

C.P: Cunoșteam modalitatea de reprezentare exclusivă. Eu la rândul meu o folosesc în activitatea proprie din domeniul investițiilor financiare. În plus, întâmplarea face că de la o vreme urmăresc piața imobiliară din Canada și Statele Unite ale Americii. Acolo fiecare imobil are un agent și punct.

D.D: Stiu că ați mai tranzactionat și alte proprietăți; vânzarea s-a făcut direct sau tot prin intermediul unei agenții imobiliare?

C.P: Trebuie să vă spun că 80% dintre tranzacțiile imobiliare pe care le-am făcut de-a lungul anilor au fost realizate fără ajutorul unui agent imobiliar. Recunosc că adesea chiar prietenul meu “bannerul de vânzare” m-a ajutat, mai ales la proprietăți mici. Ca o ironie, deși nu sunt agent imobiliar, la un moment dat am primit chiar o ofertă frumoasă de angajare din partea unui mare trust de investiții imobiliare care sosea în România.

D.D: Care sunt lucrurile care v-au surprins în mod plăcut, dar și cele care v-au surprins în mod neplăcut, în relația cu agenții imobiliari pe care i-ati intalnit, referitor la reprezentarea exclusivă?

C.P: M-a surprins plăcut faptul că sistemul de reprezentare exclusivă a vânzătorului (sau a cumpărătorului) a început să funcționeze și să se facă cunoscut și pe piața imobiliară din România. Cred însă că mai este mult timp până să se impună. Va depinde numai de seriozitatea agenților din acest sistem. Proprietarul trebuie să vadă că agentul se implică și că vinde mai repede sau mai bine decât prin sistemul clasic. Principala frică a românului este că agentul nu se va ocupa în mod serios de proprietatea sa.
Vis a vis de acest subiect m-a surprins în mod neplăcut faptul că mai bine de 50% dintre agenții cu care am vorbit în ultima lună au înțeles în mod greșit faptul că am dat “exclusivitate la vânzare” Dlui Gabriel Leu. A trebuit să le explic că dânsul mă reprezintă pe mine în mod exclusiv în vânzarea proprietății de la Eforie și că ei pot veni în continuare cu potențialii clienți. Agenții pur și simplu nu știau de sistemul de reprezentare, surprinzător, mulți au aflat de la mine.

D.D: Sunteți o persoană activă în piața imobiliară, care este opinia dumneavoastră despre nivelul de professionalism existent în piață, în rândul agenților imobiliari ?

C.P: Nu vreau să fiu înțeles greșit. Sunt și oameni care muncesc cu sârg în acest domeniu și am toată stima pentru aceștia. Majoritatea agenților însă așteaptă să le intre clientul pe geam.

D.D: Pe viitor, dacă veți avea ocazia de a achiziționa sau de a vinde o proprietate imobiliară, cum ați proceda? Pe cont propriu, ați alege să lucrați cu mai multe agenții sau ați apela la un agent care să vă reprezinte?

C.P: E greu să-ți schimbi vechile obiceiuri, cu atât mai mult cu cât provocarea și satisfacția pe care  mi le oferă reușita în domeniul imobiliar vor continua să mă motiveze. Vă pot spune totuși că, atunci când situația o va permite, voi apela la contracte de reprezentare exclusivă și pe viitor. Este comod pentru proprietar, trebuie doar să ai norocul să găsești agentul potrivit.

D.D: Gabriel, spune-mi câteva cuvinte despre tine și despre Authentic House.

G.L: Am început să lucrez ca agent imobiliar din 1997 în firma Euroclas, în 2002 am decis să îmi deschid propria afacere Authentic House.

D.D: De când lucrezi în sistemul de reprezentare exclusivă?

G.L: În 2010 am intrat în Apair și am îmbrățișat sistemul de reprezentare exclusivă și precum știi am participat la toate cursurile ținute de Tony Macaluso. M-am regăsit în acest sistem de lucru, drept pentru care am renunțat la agenții angajați pentru a nu mă abate de la regulile acestui sistem .

D.D: Cum ai decis să îți oferi serviciile de reprezentare unui vânzator care avea o expunere foarte mare în piață și care era deja cunoscut de marea majoritate a agențiilor imobiliare? Nu te-ai gândit că este o proprietate prea cunoscută pentru ca proprietarul să accepte un contract de reprezentare exclusivă?

G.L: Cum de am decis să iau un contract de reprezentare la o proprietate care are o expunere foarte mare pe piață … Păi ce să spun, noi în acest sistem lucrăm în interesul clientului nostru, nu? Drept urmare cred eu că prin a lista proprietatea cu un agent imobiliar întărești convingerea că ești un proprietar de buna credință în fața agenților imobiliari din piață, aceștia având garanția comisionului prin contractul pe care l-au încheiat cu Agentul de Reprezentare.

D.D: Ce i-ai oferit domnului Păuna, pentru a-l convinge să lucreze cu tine? Mă refer aici la servicii, evident. De ce tu?

G.L: De ce eu și nu alt agent? … Nu știu, poate pentru că eu am crezut în vânzarea acestui imobil. Ca și servicii cred ca am oferit aceleași servicii pe care le are orice agent de reprezentare exclusivă.

D.D: Cât de ușor sau de greu a fost să obții contractul? Care a fost reacția domnului Păuna după prima discuție avută despre un contract de reprezentare exclusivă?

G.L: Nu cred că a fost foarte greu să obțin contractul, Domnul Păuna este un vânzător de bună credință, care apreciază munca agentului imobiliar. Chiar dânsul mi-a spus ca are o relație foarte bună cu agenții din București și din țară și probabil pentru că este foarte greu să închei contracte cu toți agenții imobiliari, a preferat ca eu să-i fiu garant în relația de lucru cu aceștia, punând la dispoziție un contract de remunerare pentru orice agent de cumpărător .

Așadar, stimati colegi, concluziile vă invit să le trageți singuri, pe baza celor de mai sus.

Dacă ești agent imobiliar și vrei să afli mai multe despre sistemul de reprezentare exclusivă, caută informații despre întâlnirile FOCUS, viziteaza www.apair.ro sau întreabă colegii din piață.

Dacă ești proprietar si vrei să afli  care sunt avantajele sistemului de reprezentare exclusivă, ai  informatii disponibile pe www.apair.ro, întreabă agenții cu care lucrezi  și urmărește informațiile puse la dispoziție pe acest blog. Și nu uitați, când vă întâlniți cu agentul dumneavoastra imobiliar, întrebați-l : TU, PE CINE REPREZINȚI ?

Pentru cei interesati sa afle mai multe despre vila de la Eforie, puteti accesa informatii complete despre proprietate, urmarind linkul de mai jos.

http://www.flexmls.com/share/3Pci/Str.-MARII-999-lot-3-2-Eforie-Sud-905360

Share/Save/Bookmark

Taguri: , , , ,

9 Raspunsuri pentru “ Vila de la Eforie”

  1.  6 Cristian Pauna
    20 October 2013 :: 7:57 am
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Acum, după mai bine de trei luni de la vânzarea vilei de la Eforie, vă pot spune că Gabriel Sorin Leu este cel mai bun agent imobiliar pe care l-am cunoscut în județul Constanța. Felicitări Gabriel și succes în continuare !

    Multumesc pentru feedback domnule Pauna! Felicitari Gabriel!
  2.  5 Popescu
    14 July 2012 :: 11:34 am
      0 (2/2) NU sunt de acord Sunt de acord

    Deci se poate impaca agentul imobiliar cu telefonul proprietarului afisat la fata locului?

    Mai sa fie, mie agentii mi-au spus altceva.., ca nu au cum sa imi promoveze proprietatea daca imi pun numarul pe imobil..

    Atat timp cat eu am contractul semnat...si imi incasez comisionul...poti sa pui si telefonul de la Cotroceni pe banner!!! :))
  3.  4 Ion Pibeagu
    2 July 2012 :: 9:03 am
      0 (3/3) NU sunt de acord Sunt de acord

    Pauna este un foarte bun investitor in imobiliare – cumpara oportunitati apoi le vinde ca high class proprietati – asta a invatat/facut si in america inainte de 90

    Înțeleg ca va cunoașteti?
  4.  3 robert
    25 June 2012 :: 9:29 am
      0 (7/7) NU sunt de acord Sunt de acord

    a fost munca multa pt Eforie. cunosc proprietatea de multa vreme. nu e in aria mea de lucru, deci nu am vizitat-o, dar programul intens al domnului Pauna il cunosc indeaproape datorita numeroaselor mailuri trimise. Il felicit pentru un asemenea deal facut pe timpul acesta. Felicitari si tie pentru articol.

  5.  2 Gabriel Sorin Leu
    21 June 2012 :: 4:02 pm
      1 (7/8) NU sunt de acord Sunt de acord

    Multumesc Ileana, mi-ar face placere sa colaborez cu toti agentii din tara si sa ne focusam cu totii asupra vanzarii ….tortul trebuie mancat felii !!

  6.  1 Ileana Preda
    20 June 2012 :: 9:30 pm
      1 (7/8) NU sunt de acord Sunt de acord

    Super articolul, felicitari Gabi si sa vinzi cu placere proprietatea D-lui. Pauna!

Lasa un comentariu

Cauta
info
Ultimele Comentarii
e super articol adevarat daca nu te zbati si nu esti ferm nu poti face bani
@Marin Catalin: Foarte corect! Lucrez in domeniul imobiliar si stiu: Supararea Vanzatorilor = Bucuria Cumparatorilor (cei care nu au nevoie de imprumu...
Subscriu si plagiez informatiile daca mi se permite, sunt puncte foarte bune de care ne lovim zilnic, sau ii trimit aici. Trebuie adaugata "solutia" d...
Marin Catalin on
10-Episodul III: Pretul
Da, e ok articolul.Treaba e ca o simpla constatare a vietii dtale de agent imobiliar sau de patron in imobiliare.Daca darea in plata intra in vigoare ...
Din păcate... never-ending story! :)
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
18-Feb-2019
In Romania nu exista numai impredictibiliate fiscala. Exista si una a profiturilor. Altfel spus, companii private romanesti si straine, ani la rand, nu au putut sa-si prezica "nor
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner