Uşă deschisă pentru taxarea vânzărilor imobiliare cu 16%

Fiscul pretinde TVA la tranzacţiile imobiliare ale persoanelor fizice pe motiv că reprezintă activitate comercială. În această logică, ar putea cere oricând şi impozit pe venit de 16%.Investigaţiile Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF) pentru recuperarea TVA de la persoanele fizice care au făcut tranzacţii imobiliare au ca justificare, în primul rând, caracterul de continuitate şi scopul comercial al activităţii acestora.

Celelalte criterii obiective, după cum le numeşte ANAF, sunt depăşirea plafonului de scutire de la plata TVA pentru veniturile obţinute într-un an fiscal, de 35.000 de euro, valoarea tranzacţiilor şi efectuarea a mai mult de cinci tranzacţii într-un an.

Premisa de la care porneşte Fiscul, caracterul de continuitate şi scopul comercial al activităţii, ar presupune totodată impozitarea cu 16% a veniturilor din tranzacţiile imobiliare.

Posibil, dar nu vrem

Impunerea cu 16% s-ar putea face după modelul deja aplicat veniturilor din chirii. Încă din 2008, veniturile din mai mult de cinci contracte de închiriere sau subînchiriere sunt încadrate la venituri din activităţi independente.

Având în vedere că subiectul este sensibil, mai ales după emoţia creată în toamnă când ANAF a început inspecţiile la persoanele fizice, chiar şi consultanţii fiscali se feresc să spună că impunerea cu 16% este conformă reglementărilor din Codul fiscal. Deşi admit neoficial că ANAF are dreptul să ceară impozitul de 16%, consultanţii caută argumente pentru a combate o eventuală decizie în acest sens.

„Un argument este dat de faptul că aceste tranzacţii au fost deja supuse impozitului pe venit, iar o interpretare contrară ar duce la ipoteza în care un venit ar fi impozitat de două ori, o dată cu cota de impozit reglementată special în capitolul referitor la impozitarea transferului proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, respectiv de 2% sau 3% din valoare, şi cu impozitul de 16%. O astfel de interpretare contravine principiului unicităţii impozitării", declară Dinu Petre, avocat partener Cunescu, Balaciu şi Asociaţii.

„Discuţia porneşte de la calificarea tranzacţiilor imobiliare ca fapte de comerţ sau nu. Doctrina juridică priveşte tranzacţiile cu imobile ca acte civile, şi nu comerciale. Privite astfel, tranzacţiile cu imobile realizate de persoane fizice nu ar putea fi taxate cu 16% deoarece veniturile aferente nu ar fi venituri comerciale", afirmă Marius Ionescu, partener NNDKP Consultanţă Fiscală. Calitatea de comerciant a unei persoane fizice nu poate fi stabilită de Fisc, ci numai de o instanţă de judecată.

În schimb, investitori celebri pe piaţa imobiliară, cum este Robert Negoiţă, se aşteaptă la o nouă mutare-surpriză a Fiscului. Negoiţă a făcut, între 2006 şi 2008, 753 de tranzacţii cu imobile noi, pentru care datorează statului TVA de circa 9,5 milioane de euro.

„Momentan, suntem în proces, avocaţii mei au atacat această decizie referitoare la plata TVA şi aştept rezultatul. Ştiu că există o idee în ceea ce priveşte impozitarea cu 16%. Să vedem ce bază legală are", spune omul de afaceri.

Argumente contra

Consultantul NNDKP spune că în Codul fiscal există criterii diferite de încadrare a activităţii comerciale la capitolul TVA faţă de cel referitor la impozitul pe venit. „În ceea ce priveşte TVA, este esenţial dacă tranzacţiile respective reprezintă o activitate economică sau nu, aşa cum este definită aceasta pentru scopuri de TVA.

Specific, legislaţia de TVA defineşte activitatea economică pe de o parte ca activitatea comercianţilor, dar şi ca exploatarea bunurilor corporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate. Diferenţa vine deci din faptul că definiţia din legislaţia TVA este mai largă, în timp ce definiţia de la impozitul pe venit se referă strict la veniturile din fapte de comerţ", precizează acesta.

Tranzacţiile persoanelor fizice sunt impozitate, conform Codului fiscal, în funcţie atât de valoarea imobilului, cât şi de perioada de deţinere a proprietăţii.

Încasările bugetare din acest impozit au crescut semnificativ până în 2008. Anul trecut a adus însă o scădere până la jumătate a veniturilor statului din cauza vânzărilor slabe. Ca urmare, Fiscul caută alte surse de alimentare a bugetului.

Avocaţii mei au atacat decizia Fiscului pentru plata TVA. Ştiu că există o idee în ceea ce priveşte impozitarea cu 16%. Să vedem ce bază legală are.
Robert Negoiţă, investitor pe piaţa imobiliară