Este un lucru știut faptul că zona influențează prețul locuinței. Dar care sunt exact factorii care contribuie la acest lucru? De ce o proprietate din Sudul Bucureștiului este mult mai ieftină decât una cu aceleași caracteristici din Nordul Bucureștiului? Plătești apartenența la o comunitate catalogată drept exclusivistă sau sunt costuri concrete care se adaugă în momentul în care construiești într-o zonă mai scumpă? Ei bine, prețul total este format în aceeași măsură din așteptări și din realități economice, indică răspunsul specialiștilor.

36494-valoare_locuinte.jpgCea mai importantă parte a unei construcții imobiliare nu este clădirea în sine, ci pământul pe care este ea construită. Indiferent dacă este vorba despre casă ori apartamente, terenul este cel care dictează costurile care urmează. Doar în funcție de poziționarea acestuia se poate face atât un calcul de preț al investiției totale, cât și planul locuinței. 

Indiferent de zonă, prețul final pe metru pătrat al unei construcții este dat, în primul rând, de prețul terenului în zonă și de coeficienții de urbanism aprobați pentru zona respectivă. Să luăm exemplul zonei de Nord, unde pământul este mult mai scump decât în alte zone ale Bucureștiului. Acolo, coeficienții urbanistici sunt ceva mai mici, deoarece vorbim despre zone deja existente, din punct de vedere urbanistic și nu de extinderi ale zonelor de locuințe sau chiar crearea unor zone noi de locuințe, așa cum se întâmplă în Est, Vest sau Sud”, a explicat pentru IMOPEDIA.ro Nistor Bocăneală, consultant imobiliare Metropolitan Business.

Volumul terenului disponibil la vânzare este un bun indicator al nivelului de preț

Dacă în multe zone periferice ale Bucureștiului, există încă suprafețe vaste de teren care pot fi construite, Nordul are limitări în acest sens. Zona primară, cea mai bine ancorată în București, acolo unde caută majoritatea clienților să se mute, este deja construită. Tocmai de aceea, prețul terenului este considerabil mai mare decât în celelalte zone ale Bucureștiului. Acest lucru duce, bineînțeles, la un preț final mai ridicat al produsului finit.

De exemplu, în cartierul Bucureștii Noi, terenul variază între 200 și 400 euro/mp, în funcție de zonă. Spre comparație, în Sud se găsesc terenuri cu prețuri cuprinse între 30 și 40 de euro/mp. Iar în cartierul 1 Mai, prețul pleacă de la aproximativ 400 euro/mp și poate ajunge până la 700-800 euro/mp, în funcție de subzonă”, continuă Nistor Bocăneală.

Din momentul în care terenul a fost cumpărat, apare o etapă care costă la fel pentru toată lumea, indiferent de zona une este ridicată construcția: edificarea. Ridicarea clădirii propriu-zise. Următoarea etapă care poate aduce diferențe de preț este cea a finisajelor.

Costurile cu materialele, prețul arhitectului, cheltuiala cu autorizațiile, toate costă cam la fel fie că vrei să construiești în Primăverii, fie că vrei să construiești în Berceni. Dar în momentul în care locuința este ridicată pentru vânzare, deci nu de viitorul proprietar, dezvoltatorul tinde să pună finisaje de o valoare mai mică pentru Berceni, spre exemplu, și finisaje de lux pentru Primăverii”, explică oficialul Metropolitan Business.

Nivelul finisajelor este prestabilit de zona în care este ridicată construcția

Calculele legate de finisaje sunt făcute în așa fel încât produsul final să fie unul de calitate, la un preț acceptabil și cu un profit rezonabil. Dezvoltatorii post-criză au înțeles că trebuie să coboare ștacheta marjei de profit pentru a face produse vandabile și de calitate, care să le servească drept referință pentru următoarele proiecte.

De exemplu, în Bucureștii Noi, sunt dezvoltatori care reușesc să construiască imobile cu apartamente noi cu finisaje de calitate medie, ceea ce implică un cost de 10 euro/mp – gresie, faianță, parchet. Se adaugă ușile, care costă undeva între 100 și 150 euro/bucata și centrală termică de bună calitate. Ei reușesc să vină cu un preț de vânzare între 700 și 900 euro/mp construit. În 1 Mai, prețul mediu de vânzare ajunge la 1.000 – 1.2000 euro/mp construit. Evident, puțin mai mari decât în alte zone ale Bucureștiului, dar repet: o mare parte din diferență o regăsim în prețul terenului”, detaliază Nistor Bocăneală.

Nimeni nu își mai permite luxul de a construi proiecte de slabă calitate, pentru un profit mai mare. Dezvoltatorii cărora marja de profit li se pare prea mică, preferă să construiască imobile pentru închiriat, urmând eventual să le vândă la momentul la care piața le devine favorabilă.

CITEȘTE ȘI: