Recesiunea globală nu a scutit Germania de necazuri, deşi la un nivel mai redus comparativ cu alte state europene, ceea ce s-a resimţit din plin în piaţa imobiliară. În schimb, anul acesta analiştii internaţionali au raportat o revenire a pieţei, susţinută de faptul că este pe terminate stocul de locuinţe ridicate în anii interiori.

22446-germania2.jpgÎn vara lui 2009, preţul locuinţelor noi din Germania scăzuse cu circa 3% faţă de anul precedent, procent ridicat pentru o piaţă imobiliară constantă. Mai mult decât atât, valoarea medie a apartamentelor se depreciase cu peste 5%, în timp ce sectorul caselor aflate la al doilea proprietar a experimentat cea mai însemnată schimbare: o scădere a preţului de 12% faţă de anul 2008. Cu toate acestea, în 2011, valoarea locuinţelor din Germania a rămas neafectată de încetinirea economică.

  • Preţul apartamentelor a crescut cu peste 4% faţă de anul trecut, cea mai însemnată creştere din 2006
  • Preţul mediu al caselor noi a ajuns la 238.500 euro, cu aproape 3% mai mult decât în 2010
  • Preţul caselor aflate la al doilea proprietar este de 175.000 euro, cu peste 1% mai mic decât anul trecut

22448-crestere_pib.jpgCererea de locuinţe a fost stimulată de revenirea puternică a Germaniei din recesiunea din 2009, prin creşterea PIB-ului cu 3,6% în 2010 - cea mai importantă creştere economică de la reunificarea Germaniei. Însă acesta nu este singurul factor, ci mai degrabă faptul că se apropie de final perioada îndelungată în care a existat ofertă în exces de locuinţe. Randamentul din chirii a început să crească în cele mai prospere oraşe germane, iar analiştii susţin că cererea va creşte în perioada imediat următoare. Indiferent de prognozele optimiste sau nu, două lucruri par destul de clare: oraşele vestice se descurcă mult mai bine decât cele estice, iar valoarea caselor unifamiliale noi se apreciază mult mai repede decât locuinţele vechi.

Piaţa imobiliară începe să se aşeze abia la 20 de ani după reunificarea Germaniei

22450-variata_preturilor.jpgAgitaţia actuală de pe piaţa imobiliară din Germania se explică prin faptul că se apropie de sfârşit perioada în care excedentul de construcţii a fost încurajat de stimulentele autorităţilor, care denaturau piaţa. În ultimii zece ani, s-a înregistrat o scădere substanţială a livrărilor de noi locuinţe, cauzate, în majoritate, de schimbările politicilor guvernamentale - creşterea de T.V.A. din 2007, de la 3% la 19% sau eliminarea subvenţiilor pentru achiziţie.

După reunificarea Germaniei, din 1990, în landurile germane şi în Berlin, ritmul construcţiilor a crescut rapid. Un stimulent major a fost scutirea de la plata impozitelor pentru dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale dedicate exclusiv închirierilor. Livrările de noi locuinţe au crescut de la 257.000 în 1990, la 500.000 de unităţi între 1995 şi 2000. Din păcate, multe dintre aceste investiţii nu s-au încheiat cu succes, astfel că numeroase clădiri rezidenţiale au rămas goale pe perioade îndelungate. Ca urmare, în anul 2010, nivelul livrărilor de locuinţe noi a scăzut cu mai mult de 70% faţă de anul de vârf, 1995.

Proprietarii au început să câştige mai bine de pe urma închirierilor

22447-chiria_medie.jpgÎn schimb, piaţa chiriilor s-a descurcat mult mai bine - chiriile pentru contractele existente au crescut cu aproape 13% între anii 2000 şi 2010, în timp ce preţul pentru contractele noi a urcat cu aproape 14%. Pe parcursul aceleiaşi perioade, chiriile încasate pentru case nu s-au bucurat de aceleaşi creşteri: chiria medie pentru imobilele împărţite cu alţi chiriaşi a crescut cu 10%, iar preţul mediu pentru casele unifamiliale cu grădină a scăzut cu circa 3%, conform unui studiu realizat de Global Property Guide.

Germania are un procent ridicat de chiriaşi

Cei mai mulţi germani locuiesc cu chirie: la ultimele studii, procentul chiriaşilor era de 55% la nivel naţional, printre cele mai ridicate niveluri din lume. Proprietarii privaţi deţin circa 46% din stocul total de locuinţe, iar locuinţele sociale reprezintă 6% din piaţă. Gradul de împroprietărire a scăzut treptat în ultimii ani din cauza pierderilor de capital cauzate de achiziţia unei locuinţe.

Discrepanţa dintre vestul şi estul Germaniei nu s-a estompat odată cu trecerea anilor

22449-locuinte_finisate.jpgChiar şi în anii recenţi, prăpastia economică dintre est şi vest a rămas adâncă. Nivelul şomajului este de 7% la nivel naţional (în 2010), dar este mult mai pronunţat în est. Mai mult decât atât, nivelul salariilor din vest este cu circa 25% mai mare decât cel din est. Astfel că şi cererea de locuinţe este mult mai ridicată în vest, în timp ce în est există un număr mult mai mare de proprietăţi goale sau de slabă calitate.

Populaţia îmbătrânită a Germaniei nu este un factor pozitiv pentru piaţa imobiliară, dar influenţa sa a fost echilibrată de creşterea, cu cinci milioane, a numărului de gospodării, odată cu reunificarea. Conform unui studiu realizat de Deutsche Bank, numărul gospodăriilor va creşte cu 7% în următorii 15 ani, dintre care numai cu 2,4% în estul Germaniei. În ultimii 20 de ani, circa 1,6 milioane de locuitori au părăsit estul pentru a se muta în vest, unde pot găsi locuri de muncă mai bine plătite.

De asemenea, în următorii 15 ani, va exista o schimbare a preferinţelor populaţiei - germanii vor renunţa la apartamente pentru a se muta în case unifamiliale sau duplexuri, arată un studiu al companiei Empirica. Până în anul 2020, se estimează că, în vestul Germaniei, va fi nevoie de o suplimentare a caselor cu grădină cu 1,5 milioane, în timp ce în est cererea va creşte cu 500.000 de unităţi.

CITEȘTE ȘI Merkel îndeamnă întreaga lume să se uite la România: „Trebuie să apreciem efortul pe care România îl face"


6 decembrie 2011