Piata spatiilor de birouri, o subzona activa a sectorului imobiliar romanesc

 



Curierul National - 28.11.2006
 

Spatii birouriIn pofida numarului mic de livrari de noi spatii de birouri, in prima parte a anului 2006 piata a fost mai activa ca niciodata din perspectiva tranzactiilor, se arata intr-un studiu al companiei Colliers. Ca o confirmare este si atingerea pragului de 1 mil. mp pe acest sector, odata cu finalizarea proiectelor din prima jumatate a anului in curs, arata analistii CB Richard Ellis. Suprafata de birouri livrata in aceasta perioada a fost cu 41% mai mare fata de stocul total de birouri finalizat anul trecut (146.000 mp), care a crescut cu 207.000 mp, din care 36% sunt spatii de clasa A.

Colliers atrage atentia asupra gradului foarte mare de ocupare

Absorbtia totala de 48.000 mp de Clasa A si 36.000 mp de Clasa B a fost solutionata mai ales prin contracte de preinchiriere ce vizeaza cladiri al caror termen de livrare este prevazut pentru urmatoarele 18 luni.
Urmatorii doi ani vor inregistra o schimbare majora in privinta balantei dintre cerere si oferta, avand in vedere cresterea semnificativa a stocului de spatii noi. Astfel, proiectele de Clasa A cu mari sanse de finalizare in perioada mentionata vor suplimenta cu peste 70% stocul actual de 290.000 mp.
In prima jumatate a anului curent a fost inchiriata o suprafata aproape egala cu totalul suprafetei inchiriate intreg anul trecut: 48.000 mp tranzactionati in ianuarie - iunie 2006 fata de 50.000 mp in 2005. Aproape jumatate din tranzactiile semnate (46%) au fost contracte de preinchiriere, avand ca obiect spatii in cladiri ce vor fi finalizate in a doua parte a anului, precum Millennium Business Center, Victoria Park sau Bucharest Business Park (corpul D).
Principalele surse ale cererii de spatii de birouri de Clasa A au fost reprezentate in continuare de industria IT si sectorul financiar, care insa nu au inregistrat cotele din anii precedenti. 45% din totalul tranzactiilor realizate au avut ca protagonisti companii din sectoare diferite de activitate.
Cea mai mare tranzactie inregistrata pana acum pe piata romaneasca a fost generata de Petrom, ce a relocat 8.000 mp in Bucharest Corporate Center.
Tranzactiile mari (de peste 2.000 mp) au crescut simtitor ca pondere in totalul tranzactiilor realizate, ele cantarind 71% din total, fata de doar 49% anul trecut.
Cu 52%, centrul a absorbit peste jumatate din cereri, nordul 33%, iar restul spatiului tranzactionat este localizat in vest.
Cererea, mai mare ca oricand, a determinat ocuparea completa a celor patru proiecte recent finalizate: Bucharest Corporate Center, Forum III, Nordului 62 si corpul D al complexului Bucharest Business Park, care au insumat 24.400 mp. Rata de neocupare inregistrata la finele primului semestru a marcat un nou record de minim: 2,36%.
Contractele anului 2006 s-au semnat la o chirie medie de 19,2 EUR/mp in cazul spatiilor in cladiri existente, localizate central. Locatia non-centrala a fost tranzactionata la o medie cu 12% mai scazuta: 16,9 EUR/mp.
Cele mai avantajoase pentru chiriasi au fost obtinute in cazul contractelor de preinchiriere cu o medie de 16,8 EUR/mp pentru cladiri centrale.
Nordul continua sa ramana in topul preferintelor dezvoltatorilor de proiecte de birouri de Clasa A, 70% din spatiul anuntat urmand sa fie livrat in zona delimitata de Piata Presei Libere si proiectul Baneasa.
Suprafata totala inchiriata in ianuarie - iunie 2006 in cladiri de Clasa B a fost de 36.000 mp. Doar 28% dintre tranzactii au avut ca obiect spatii in cladiri existente, marea majoritate a cererii fiind solutionata prin contracte de preinchiriere.
Tranzactiile mari (peste 2.000 mp) au crescut ca pondere, ca si in cazul cererii de spatii de Clasa A, insumand 74% din total. Suprafata medie a tranzactiilor a fost de aproape 2.000 mp, usor sub media tranzactiilor de Clasa A. HP a inregistrat recordul de marime pe acest segment, preinchiriind 6.300 mp in Novo Park. Mai mult de jumatate din cerere (59%) a fost generata de trei sectoare: IT, telecom si industria farmaceutica si medicala.
In privinta locatiilor preferate, nordul se detaseaza net, 63% din spatiul inchiriat in primul semestru fiind localizat in zona Pipera - Baneasa. Vestul incepe a se contura ca o noua zona de birouri de Clasa B.
Prima jumatate a anului curent nu a fost generoasa nici in privinta stocului nou de spatii de birouri de Clasa B. Cele trei cladiri livrate, Tati Center, Novo Park corpul D si Vulturilor 98, au totalizat doar 16.200 mp, fiind deja ocupate in proportie de 90%. Pentru a doua jumatate a anului sunt programate pentru finalizare sase cladiri, insumand 52.700 mp.
Contractele de inchiriere a spatiilor de Clasa B existente au inregistrat o medie a chiriei cuprinsa intre 13 si 14 EUR/mp/luna. Anul 2007 se anunta a fi bogat si in livrari de spatii de Clasa B, proiectele cu sanse mari de finalizare insumand aproape 126.000 mp, apreciaza analistii Colliers.

Analistii CBRE anunta depasirea pragului de 1 mil. mp

Cea mai activa subzona a pietei a fost zona de nord a Bucurestiului, cu aproximativ 85.000 mp livrati in primul semestru al anului in curs.
Pe fondul ofertei limitate de terenuri disponibile din centrul orasului, cat si datorita predilectiei chiriasilor pentru zona de nord, aceasta va cunoaste in continuare un aflux de constructii de cladiri.
In ultimele 6 luni au fost livrate in total 36 cladiri de birouri, din care cele mai importante, America House, Bucharest Corporate Center, Construdava Business Center si Buzesti Office Building, insumeaza un total de aproximativ 67.000 mp si reprezinta 44% din stocul de birouri nou construite (151.000 mp). Stocul de birouri moderne a crescut la aproximativ 1.100.000 mp, din care 38% sunt localizati in zona de nord a Bucurestiului, majoritatea (643.000 mp) fiind inca de clasa B.
Cererea de birouri a cunoscut o crestere semnificativa in prima jumatate a anului 2006. Totalul de spatii achizitionate in aceasta perioada a ajuns la aproximativ 183.000 mp, din care 83.000 mp corespund spatiilor preinchiriate, programate a fi ocupate pana la sfarsitul anului 2006 - inceputul lui 2007.

Articol integral in Curierul National



Diana Drinceanu
Curierul National