Piaţa imobiliară din România este departe de Europa, atât din punct de vedere al sumelor rulate, cât şi în ceea ce priveşte legislaţia, deşi potenţial există. IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu Christian Munteanu, General Manager pe Europa de Est în cadrul ImmoAlliance (Munchen, Germania), despre diferenţele dintre piaţa imobiliară din România şi cea din Germania, dar şi despre imaginea şi evoluţia ţării noastre, văzute din afara graniţelor.

21655-criza.jpgReglementările lipsesc cu desăvârşire din piaţa imobiliară românească, investitorii se gândesc, în general, cum să scoată cât mai repede profituri mari, iar calitatea proiectelor este de multe ori îndoielnică - sunt lucruri cunoscute de cei care au legătură cu această industrie, dar şi de publicul larg. Mai trist este că şi străinii ştiu aceste aspecte.

Profilul investitorului este diferit în România faţă de Germania?

Investitorii sunt interesaţi de profitul pe termen scurt, din folosinţa sau vânzarea unui imobil. Mai mult de atât, sunt interesaţi de creşterea valorii unei proprietăţi. Lucru care este identic peste tot. Dar în România sunt mulţi investitori independenţi şi puţine instituţii. Sunt oameni de afaceri care vin cu bani din alte business-uri şi doresc să investească şi în piaţa imobiliară. Şi ei sunt interesaţi de profit, dar în mod diferit faţă de un fond imobiliar - fiind banii proprii, apar alte interese. Acest tip de investitor este mai frecvent în România decât în Germania şi, evident, are o mare influenţă asupra evoluţiei pieţei. În Germania, o mare parte din profit este reinvestită în proiecte iniţiale, care au generat acel profit.  

De ce sunt atât de puţini investitori independenţi în Germania?

Dacă există ceva caracteristic pentru Germania, este gradul înalt de specializare în fiecare domeniu. Agenţii imobiliari trebuie să fie licenţiaţi. Fiind o specializare bine definită din punct de vedere legal, la fel sunt şi comisioanele. Ca dezvoltator, situaţia este alta. Nu se întâmplă ca o persoană să înceapă, din senin, un proiect imobiliar. Sunt sute de dosare, tot atâtea aprobări de luat. Durează mult şi pentru cine cunoaşte business-ul, dar pentru un nou-venit... nu este imposibil, dar în niciun caz simplu.

Este mai uşor să dezvolţi un proiect imobiliar într-o ţară fără experienţă de zeci de ani în domeniu?

Dacă un dezvoltator are puterea de a porni un proiect (ex. fonduri, terenuri, aprobări), este mai uşor, deoarece nu sunt atâtea cereri şi reguli care trebuie respectate iniţial, numărul lor crescând odată cu necesitatea de a reglementa piaţa în devenire.

Pe o piaţă efervescentă, aşa cum a fost România în anii '90, toţi cautau să investească în proiecte imobiliare, fiind relativ sigure. Construcţiile sunt necesare, deoarece lipsesc. Astfel imobilele devin uşor obiecte de speculă, situaţie ce are două urmări. În primul rând, se pun bazele bulei imobiliare, preţurile cresc fără nicio justificare. Deoarece locuinţa nu mai este construită ca şi „casă", ci doar ca şi obiect de schimb, apare şi al doilea efect, nociv pe termen lung: casa în care nu-ţi face plăcere să locuieşti, deoarece este finisată cât mai repede, pentru a scoate profit, fără a lua în calcul nevoile unei familii. Ori, cu banii câştigaţi din greu, un cumpărător doreşte o casă în care să trăiască, nefiind speculant.

Sunt aceleaşi cerinţe în ambele ţări? Cumpărătorii doresc, în general, aceleaşi lucruri?

Se tot vorbeşte despre piaţă, despre obiecte de lux, dar rar se mai vorbeşte despre un element foarte important: cumpărătorul şi ceea ce doreşte el. Am fost surprins, în România, de unele locuinţe nou construite - amestecuri de materiale şi combinaţii de culori neprietenoase, bucătării foarte mici, fără geam, finisaje scumpe, dar atmosferă neplăcută. Oamenii nu vor mai dori să locuiască într-un cartier numai pentru că este „la modă" să locuiască acolo, pentru că există un fel de presiune socială, ci se vor concentra mai mult pe calitatea unei locuinţe, să fie „acasă". Sunt aspecte care creează probleme la vânzarea acestor proprietăţi, situaţie care nu va duce la o redresare rapidă a acestei părţi a pieţei imobiliare.

În Germania, foarte multe case sunt construite în colaborare cu viitorii proprietari, aceştia se implică în toate aspectele. Calitatea locuinţei, atmosfera plăcută, comoditatea şi confortul sunt foarte importante. Sigur, depinde şi de zonă, deoarece în oraşele înghesuite se fac şi apartamente mai mici. De exemplu, centrele istorice nu permit dezvoltări de anvergură, dar există alte avantaje, este opţiunea cumpărătorilor.

Ca o concluzie, indiferent de ţară: când clientul primeşte ceea ce îşi doreşte, el cumpără, indiferent dacă în jurul lui se vorbeşte de criză sau nu. Şi asta pentru că nu toţi resimt criza în acelaşi timp sau cu acelaşi impact.  

În acest context, se vor observa schimbări pe piaţa imobiliară? În Occident, există anumite tendinţe care vor veni şi în România?

Vor apărea multe schimbări pe piaţa imobiliară. De exemplu, acum se construiesc nenumărate clădiri de birouri, suprafeţe de mii de metri pătraţi, pentru tot felul de clienţi. Dar firmele româneşti cu produse inovative se dezvoltă însă mult mai încet, nu toate firmele străine care produc în România au nevoie de birouri reprezentative. De asemenea, am văzut în Bucureşti enorm de multe filiale de bănci, cu mulţi angajaţi. În Vest, băncile fuzionează în permanenţă, reduc masiv numărul angajaţilor şi al sucursalelor, operaţiunile online sunt acum mult mai utilizate. Cred că şi în România se va ajunge aici, ceea ce înseamnă că va fi eliberată o mare parte din birourile acum închiriate, intrând în concurenţă directă cu spaţiile nou-construite.

Datorită costurilor în continuă creştere la care sunt supuşi proprietarii de imobile, din ce în ce mai mulți proprietari vor vinde şi vor deveni chiriaşi. Este foarte probabil ca multe imobile să devină proprietatea unor grupuri sau persoane care vor deţine un portfoliu mare şi variat de proprietăţi imobiliare. Această situație va duce la apariţia firmelor de servicii legate de sectorul imobiliar, care vor prelua, la scară mare, o serie de servicii prestate acum de firme mici, proprietari, comitete, etc.

De asemenea, odată cu creşterea venitului mediu, va apărea o serie întreagă de produse bancare legate de domeniul imobiliar, mult mai sofisticate decât actualul program "Prima Casă".

În ce direcţie se îndreaptă piaţa imobiliară românească?

În România, preţurile se apropie încet, dar sigur, de valoarea reală a imobilelor. Cu siguranţă că, în viitor, preţurile vor mai urca, dar nu în acelaşi ritm. Mai ales că acum există un număr semnificativ de construcţii care trebuie folosite, nu mai este situaţia din anii trecuţi, când oferta de locuinţe şi spaţii comerciale era foarte mică. Extrem de importante sunt IMM-urile - reprezintă motorul creşterii economice şi al investiţiilor. Aşa că atunci când îşi va reveni economia locală, va creşte din nou şi piaţa imobiliară. Iar dacă va fi susţinută de o economie solidă, de această dată va fi rezistentă.

Cred că piaţa imobiliară românească se va redresa, începând cu zonele de interes turistic şi economic. Foarte importante sunt şi centrele universitare, deoarece aici vor veni firmele (nu numai cele străine) pentru a căuta angajaţi bine pregătiţi. Eu cred că România are potenţial, este o ţară în care merită investit, sunt convins că există multe proiecte interesante.

CITEŞTE ŞI Paradox financiar: Germania vrea să destabilizeze Europa de Sud, ca singură măsură de salvare a zonei

 

24 octombrie 2011