Piaţa apartamentelor s-a întors cu 180°. Cumpărătorii fac legea

Preţurile apartamentelor noi şi vechi au scăzut în medie cu 30%, iar analiştii imobiliari se aşteaptă la noi scăderi

Dezvoltatorii au apelat la tot felul de soluţii ca să scape de apartamente: le dau în chirie sau micşorează suprafeţele

Marii jucători de talie internaţională de pe piaţa imo­bi­liară românească, cu in­ves­tiţii masive în mai multe segmente, au îngheţat proiectele aflate în desfăşurare, şi-au restructurat bugetele de investiţii şi aşteaptă.

Aşteaptă ca puterea de cumpărare a românilor să crească. Pe segmentul rezidenţial, criza a început să îşi „arate colţii" chiar după restricţiile de creditare impuse de Banca Naţională a României (BNR) în luna octombrie a anului trecut. Persoanele eligibile pentru a achiziţiona un apartament au ajuns să nu îşi mai poată permite un credit. Cei care au profitat în vară de vechile condiţii plătesc acum rate mai mari din cauza devalorizării monedei naţionale faţă de euro. Văzând că numărul potenţialilor clienţi s-a împuţinat, că apartamentele vândute lunar au devenit din ce în ce mai puţine, unii dezvoltatori s-au văzut nevoiţi să se mulţumească cu profi­turi mai mici, astfel că preţurile apartamentelor noi au scăzut cu până la 30%.

Luna octombrie nici nu s-a încheiat bine că dezvoltatorul proiectului Pallady Residence, Gigant Construct, anunţase că va vinde zece apartamente la preţul de 1.000 de euro pe metru pătrat construit plus TVA de la 1.400 de euro pe metru pătrat. După nici o săptămână, s-a gândit mai bine şi ne-a declarat că toate apartamentele disponibile vor fi vândute la acelaşi preţ. „Da, profitul va fi mai mic, dar ce aţi alege între o pierdere sau un profit mai mic?", ne declara la acea vreme Corneliu Şerban, directorul general al Gigant Construct. L-au urmat alţi dezvoltatori, care au pus preţuri cu până la 30% mai mici. 

O altă măsură anticriză aplicată de dezvoltatori este cea de a oferi cumpărătorului posibilitatea de a plăti o chirie lunară, care se calculează la fel ca o rată, după achitarea unui avans, iar după doi sau patru ani se obligă să cumpere respectiva locuinţă. Totodată, condiţiile aspre de creditare i-au făcut pe unii dezvoltatori să ofere chiar ei soluţii de finanţare, fiind şi flexibili în negociere, cumpărătorii obţinând reduceri de 25% din valoarea iniţială a locuinţei. Primele două târguri imobiliare ale acestui an au adus în faţa dezvoltatorilor un număr mare de potenţiali cumpărători, deşi aceştia consideră în continuare că preţurile cerute sunt foarte mari.

Locuinţele comuniste se ieftinesc

Nici preţurile la apartamentele vechi nu au stat pe loc. Atât în Bucureşti, cât şi în marile oraşe ale ţării, preţurile au urmat un trend descendent de până la 30%. După o perioadă în care un metru pătrat dintr-o locuinţă veche era mai mare decât într-una nouă, dar cu o valoare totală mai mică din cauza suprafeţei, cumpărătorii nu au mai dorit să plătească 120.000 de euro pentru un apartament cu două camere. O parte dintre cei care au scos la vânzare locuinţele construite pe vremea comunistă sperau să obţină bani frumoşi pe acestea în dorinţa de a putea achita preţul pentru un apartament nou.

Însă socoteala de acasă nu s-a potrivit cu cea din târg, astfel că mulţi dintre aceştia şi-au dat seama că trebuie să mai lase din preţ, dar nu au reuşit să vândă nici aşa. Cei care doreau să plătească cu banii obţinuţi din vânzarea apartamentului vechi pe cel nou au fost nevoiţi să cedeze precontractele semnate cu dezvoltatorul. Indicele imobiliar realizat de compania imobiliară Colliers International România arăta la începutul acestui an că în 2008, preţurile locuinţelor vechi din Capitală au scăzut în medie cu 25%, cea mai mare scădere de preţ fiind înregistrată în sectorul 6, unde un metru pătrat la sfârşitul anului era de 1.135 de euro.

„Un deget de ajutor" din partea autorităţilor: reducerea TVA-ului

Luna ianuarie a acestui an a adus o măsură din partea autorităţilor, menită să relanseze tranzacţiile imobiliare, şi anume reducerea TVA-ului de la 19% la 5% pentru apartamentele noi care au o suprafaţă utilă de până la 120 de metri pătraţi şi a căror valoare să nu depăşească 100.000 de euro la un curs de 3,8 lei/euro.

Dezvoltatorii care aveau în cadrul proiectelor apartamente mari pe care nu le cumpăra nimeni au apelat la strategia de a micşora suprafeţele, astfel încât să se încadreze în ordonanţa de reducere a TVA.  Asta înseamnă că, pentru un apartament nou cu o suprafaţă de 67 de metri la un preţ de 90.000 de euro, se va plăti doar 78.500 de euro. Prea puţine apartamente au fost vândute prin această nouă ordonanţă. Consultanţii imobiliari nu cred însă că această măsură va relansa tranzacţiile.

„Această măsură îi ajută pe dezvoltatorii de proiecte noi să reducă diferenţa de preţ, însă e doar o picătură. Apartamentele vechi sunt o concurenţă, chiar şi în aceste condiţii", ne-a declarat Ilina Păun, directorul departamentului rezidenţial din cadrul companiei imobiliare Colliers International România.

Totodată, din cele 3.500 de apartamente noi finalizate sau aflate în curs de finalizare în următoarele şase luni, peste 80% aparţin investitorilor speculativi, potrivit datelor Colliers International România. Dintre aceştia, două astfel de companii ies în evidenţă, şi asta din cauza numărului mare de unităţi achiziţionate în diferite proiecte din Bucureşti.

Cele mai multe, 900 la număr, sunt pe mâna canadianului Michael Topolinski, prin compania Topo Capital. El este urmat de norvegienii de la România Invest care deţin 800 de apartamente noi. Deşi aceştia spun că preţurile la apartamentele pe care le oferă spre vânzare sunt mai mici decât la dezvoltatori, lumea nu prea se înghesuie să le cumpere. De la estimările de a vinde până la 80 de apartamente în acest an, oficiali ai România Invest speră acum să vândă maximum 40 de unităţi.