Fiscul continuă campania de găsire a neregulilor din tranzacţiile imobiliare. Şi cum într-un proces atât de anevoios cum este construcţia unei locuinţe sau cumpărarea uneia este atât de uşor să greşeşti, sancţiunile pot apărea tocmai atunci când eşti liniştit că ai terminat cu bătaia de cap. Gabriel Biriş, unul dintre cei mai influenţi avocaţi de pe piaţa românească, a vorbit pentru IMOPEDIA.ro despre capcanele în care pot să cadă proprietarii atunci când construiesc sau fac o tranzacţie.

20001-semnare-acte-oameni.jpgLegislaţia este interpretabilă, iar Fiscul se foloseşte de portiţele legislative pentru da amenzi

„Din octombrie 2009, Fiscul a început o campanie de controale la persoane fizice care au făcut tranzacţii, pentru a solicita TVA-ul. Noi considerăm că Fiscul nu are dreptate, nu avea instrumente legale pentru a calcula TVA-ul până în 2010, dar din 2010 s-a modificat Codul Fiscal. Deci persoanele fizice care tranzacţionează imobile trebuie să fie foarte atente la nivelul de TVA pentru că foarte des vedem probleme pe această cauză, fie că nu se înregistrează, fie că nu ţin cont de anumite reguli aplicabile în privinţa TVA. În primul rând o persoană care se apucă de tranzacţii, dacă nu se pricepe şi nu are cunoştinţe minime de contabilitate şi fiscalitate, să contacteze un profesionist. Să-şi angajeze un contabil care să îi ţină contabilitatea. Este foarte uşor să greşeşti ca nespecialist şi sancţiunile sunt semnificative. Plăteşti în primul rând impozitul de 24% datorat statului, plus dobânzi de întârziere, plus penalităţi care sunt foarte mari, de 0,04% pe zi, deci 14% pe an, la care se adaugă o penalitate de 15% dacă plata a întârziat mai mult de 90 de zile. Se poate contesta, dar mai bine previi decât să tratezi" spune avocatul Gabriel Biriş.

Statul interpretează în defavoarea lui anumite legi, din necunoştinţă

„O altă problemă care este o bombă cu ceas, şi aici nu numai contribuabilii greşesc, ci şi ANAF, care nu îşi face treaba. Este vorba despre impozitul pe venit în ceea ce priveşte persoanele care s-au înregistrat ca plătitori de TVA. Deci există situaţii în care o persoană fizică a construit un bloc de apartamente. S-a înregistrat ca plătitor de TVA şi când vinde apartamentele i se reţine impozitul de 1-2-3% la notar. Acel impozit este pe venitul obţinut din transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal. Există conceptul de patrimoniu de afectaţiune a afacerii, în cazul de faţă apartamentele respective care nu sunt destinate folosirii de către contribuabil pentru traiul lui ci pentru vândut, închiriat. Or în cazul în care vorbim despre activităţi comerciale, nu se mai datorează impozitul pe venitul din transferul bunurilor din patrimoniul personal. Ar trebui calculat impozitul de 16% asupra diferenţei dintre venituri şi cheltuieli, adică asupra profitului, câştigului. În plus de impozitul de 16% mai apare şi problema contribuţiilor de sănătate, de 5,5%. Şi eu mă întreb când o să se trezească cei de la ANAF că asta este interpretarea, ce o să facă? O să îi controleze din nou pe cei pe care deja i-au controlat pentru TVA. Şi rolul de prevenţie şi îndrumare al ANAF-ului se transformă în rolul de sancţionare" susţine Biriş.

Companiile sunt la fel de predispuse la greşeli

20002-images.jpg„O altă greşeală destul de des întâlnită, deşi credeam că aşa ceva nu este posibil, intervine în cazul companiilor care uită să îşi reevalueze imobilele sau să îşi înregistreze corect reevaluarea. La companii impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de impozit stabilite de Consiliile Locale în limitele stabilite de lege, 0.25 şi 1.8%. Dar dacă bunul nu a fost reevaluat timp de 3 ani de zile, cota e între 5 şi 10%. Dacă ai un imobil nou pe care practic îl ai la valoarea reală şi ţi se aplică un impozit de 10% când el îţi poate produce din închiriere un venit de 7%, este foarte mult".

Lupta cu Fiscul poate costa zeci de mii de euro, poate chiar şi mai mult

„În momentul în care intră în conflict cu Fiscul, în general oamenii nu se predau. Luptă. Apelează la avocaţi specializaţi în legislaţie fiscală, contencios administrativ. Durează mult, în special în Bucureşti, din cauza termenelor lungi în instanţă. Practic, de când apare decizia de impunere care urmează să fie contestată până când se obţine decizia definitivă şi irevocabilă poate să treacă între un an şi jumătate sau doi. Costurile depind în funcţie de complexitatea cazului, dar variază de la mii la zeci de mii de euro, poate şi mai mult" a declarat pentru IMOPEDIA.ro avocatul Gabriel Biriş.

CITEŞTE ŞI: Cadastrul, „piatră de moară" în tranzacţiile imobiliare


26 iulie 2011