Cadastrul, „piatră de moară” în tranzacţiile imobiliare

Termenele lungi de la cadastru şi lipsa documentelor în formă digitală încetinesc şi mai mult vânzările de apartamente, într-o perioadă cu puţini cumpărători.

De la finalizarea unui apartament (recepţia acestuia) şi până când se poate vinde efectiv pot să treacă 2-3 luni de zile. De o parte a acestei „staţionări" este responsabil Oficiul de Cadastru. Documentaţia cadastrală a unui apartament nou are zeci de pagini... doar pe hârtie, fapt care sporeşte birocraţia şi îngreunează identificarea proprietarilor.

Fie că e vorba de un contract de ipotecă sau de vânzarea unui apartament, actele de la oficiile de cadastru vin în continuare după mai multe săptă­mâni. Asta chiar dacă oamenii nu se înghesuie ca în urmă cu 4-5 ani să cumpere apartamente sau terenuri şi nu mai e aşa îmbulzeală ca înainte la Oficiile de Cadastru. Or, în absen­ţa unei documentaţii cadastrale nu se pot face ipoteci, nu se pot vinde a­par­tamente şi nici nu se pot face donaţii. Problema e însă că, dacă un apartament nu are cadastrul făcut, deseori potenţialul cumpărător cau-tă în altă parte. Motivul este chiar timpul mare de aşteptare. „Suntem în era calculatoarelor, aceste documente se pot foarte bine scana şi în momentul în care sunt scanate şi puse pe un server, din trei click-uri ai obţinut dosarul", spune Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Ro­mâ­ne a Agenţiilor Imobiliare (ARAI).

Lucrurile se pot desfăşura şi mai repede, însă costă de cinci ori mai mult, cu taxă de urgenţă. „Dacă în loc de trei click-uri durează mai mul­te ore ca să meargă un angajat de la cadastru să caute în câţiva saci sau pe rafturi cu dosare, atunci poate se justifică salariul acelui angajat, dar şi taxa", glumeşte preşedinta ARAI. Aceasta subliniază că a recomandat mereu tuturor clienţilor să-şi facă din timp cadastrul, nu doar în pra­gul vânzării, ca să nu mai fie nevoie de taxă de urgenţă.

Faţă de apartamentele vechi, si­tua­ţia diferă mult în cazul aparta­men­telor noi, atât în privinţa conţi­nutului documentaţiei cadastrale, cât şi a timpului obţinerii acesteia.

Apartamente noi, metode vechi

Timpul scurs de la momentul de realizare a recepţiei unui complex nou şi până când se poate vinde se­parat, fiecare apartament, este foarte mare. Acest timp poate să ajungă şi la trei luni de zile. Aici intră drumu­rile la bancă, la apartament, la no­ta­riat sau la cadastru. De cadastru se ocupă în special dezvoltatorul, care apelează la o firmă agreată de Agen­ţia Naţională de Cadastru şi Publici­tate Imobiliară (ANCPI). Firma specializată face măsurătorile şi depune rezultatele la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI). „Inter­va­lul de timp în care un imobil stă în aşteptare la OCPI este foarte ma­re. Ştiu că personalul de acolo e an­gajat acum în mai multe proiecte eu­ro­pene şi că e lipsă de personal. Eu însă risc să-mi pierd din cumpă­rători cu acest timp de aşteptare", a declarat Sorin Roşu, director general Apulum 94. Acesta a ridicat şi a avut succes la vânzări cu ansamblurile rezidenţiale Red House 1 şi 2.

Pentru ansamblurile noi, procedura de vânzare e foarte complicată începând de la recepţia apartamentului şi până la realizarea cadastrului. Blocul se intabulează în ansamblu, se dezmembrează în mai multe apartamente şi apoi se re-intabu­lează. Asta chiar dacă dezvoltatorul are drept scop să comercializeze fie­care apartament în parte. „E contra­productiv să intabulezi, să dez­membrezi şi să re-intabulezi. Cadas­triştii iau la mână de două ori pro­iectele, noi pierdem timp şi poate cli­enţi, statul pierde din încasările pe tranzacţii, nu câştigă nimeni", adau­gă Roşu. Acesta nu ia în discuţie ta­xele normale, cât arderea unor eta­pe, considerate de el neproductive. „De­ja e implementat un soft în Ofi­ciile de Cadastru cu aceste etape şi e greu de crezut că se va schimba prea repede ceva în acest sens", a declarat Cornel Mototolea, inginer cadastrist la Cad Consult.

Dacă presiunea timpului acţio­nează asupra dezvoltatorului, care riscă să-şi piardă clienţii şi să plă­tească mai scump creditul luat de la bancă pentru orice întârziere, şi cumpărătorul poate fi presat de timp. Acesta din urmă poate fi presat de termenele impuse de bancă sau de expirarea anumitor acte valabile doar perioade scurte de timp. Astfel că, dacă şi pentru cadastru se aşteaptă mult, clientul se poate orienta către un apartament care are deja cadastrul făcut.

Taxa de urgenţă

Pentru cei presaţi de timp, există şi o taxă de urgenţă. Mai precis, OCPI se poate mişca mai re­pe­de, dacă primeşte de cinci ori mai mulţi bani. „Pentru proprietarii individuali de apartamente, care au stat fără cadastru până când a­pa­re cumpă­rătorul mult aşteptat, ­această taxă este într-un fel firească. Adică e normal să plăteşti dacă vrei ceva mai repede. Problema e cu termenele normale le­­gale, dacă nu se poate umbla la scur­tarea acestora", a declarat Cleciu.

O firmă specializată face lucra­rea de cadastru a unui apartament în câteva ore, dacă apartamentul e vechi, sau în două-trei zile, dacă e nou. Problemele apar la OCPI. „Ca­das­trul pentru un apartament normal costă în jur de 2,5 - 3,5 milioane, costuri la care se adaugă taxele la OCPI. La normal costă 120 lei, iar la urgenţă 600 de lei. Ca timp, la ur­genţă durează cca două săptămâni intabularea, iar în intervalul normal cam 5-6 săptămâni", a declarat ca­das­tristul de la Cad Consult.

Problemele cele mai mari apar nu la blocurile vechi, cât la ansamblurile nou finalizate, pregătite de vânzare. În cazul în care pentru un ansamblu abia finalizat, cu lucrările de recepţie făcute, există potenţiali cumpărători, dezvoltatorul e în în­curcă­tură. Acesta poate opta să facă un cadastru în regim normal, dar riscă să piardă din clienţi, sau optea­ză pentru taxă de urgenţă, dar plă­teş­te de cinci ori mai mult. Aici intervine însă o altă problemă. „Da­că mie îmi vin doi cumpărători pentru do­uă din cele 30 de apartamente şi vreau să plătesc taxă de urgenţă doar pentru două apartamente, nu se ac­ceptă. Sunt forţat să plătesc taxa de ur­genţă pentru toate 30, chiar dacă eu nu ştiu cât de... urgent o să am cum­părători pentru restul de 28 de a­partamente", spune Roşu. Asta pen­tru că la blocu­rile noi, după re­cepţie, nu se poa­te face direct inta­bu­larea prime­lor a-partamente fără a se ţine cont de cele­lalte, încă nein­tabulate.

În mod normal, dezvoltatorii a­pelează la taxa de urgenţă doar când piaţa e foarte dinamică sau când se întâmplă să aibă mai mulţi solicitanţi într-un timp scurt. „Am plătit odată taxa de urgenţă de zeci de mi­lioane de lei vechi pentru că aveam câţiva cumpărători, nu ştiam cum evoluează piaţa şi mi-era frică să nu-i pierd. În mod normal însă, dezvoltatorii nu apelează la aşa ceva, e mult prea scump şi neproductiv", adaugă directorul Apulum.

Zeci de foi

Documentaţia cadastrală a unui apartament nou are zeci de fişe completate cu date ce ţin cont şi de apar­tamentele din restul blocului. În cazul clădirilor noi, dacă blocul nu este trecut pe planul de cadastru, trebuie făcute măsurătorile clă­dirii, ca să poată fi poziţionată pe harta ora­şului. Pentru un an­sam­blu nou, fie­ca­re apartament are o schiţă proprie, fişe cu proprietarul şi documen­te referitoare la dobân­direa apartamentului. La a­ces­tea se adaugă o fişă colectivă, în care sunt descrise toate apartamentele. Ast­fel, dacă locuinţa este într-un bloc de 100 de apartamente, do­sarul o să fie mai gros în fişe şi schi­ţe, iar dacă e într-un bloc de 20 de apartamente o să fie mai subţire. În documentaţie mai apare cota indiviză a apartamentului din cota in­diviză ocupată de bloc pe parcela de teren.

Extrasele de carte funciară au şi ele mai multe părţi. Prima este cu descrierea imobilului. A doua este cu înscrieri referitoare la proprie­tari, în care apar detalii despre proprietari, când au cumpărat apartamentul sau numărul contractului. În a treia parte apar pe mai multe pagini înscrierile privitoare la sar­cini. Nu lipseşte certificatul de asigurare şi încheierea de intabulare a dreptului de proprietate. La acestea se adaugă „foi de avere", „foi de proprietate" şi „foi de sarcini". Toate se întind pe zeci de pagini, în funcţie de cât de mare este blocul care a fost împărţit în apartamente individuale pentru intabulare.

Mai simplu la apartamente vechi

Clădirile construite înainte de 1989 au fost făcute de stat după anumite proiecte şi, când se face un ca­dastru, nu se mai „lucrează" şi conturul clădirii, se face doar interiorul apartamentului. Asta pentru că blo­curile vechi au deja etapa de intabulare a blocului întreg pus pe planşă şi se face cadastrul doar pe apartamente.

În general, proprietarii de apar-tamente vechi nu-şi fac documen-taţie cadastrală, atâta timp cât nu vor să vândă apartamentul. Problema e că şi cei care vor să-l vândă îşi fac do­cumentaţia cadastrală, absolut necesară, abia după ce apare un poten­ţial cumpărător. „Majoritatea proprieta­rilor aşteaptă miraculosul client să-i dea un avans şi abia din avans să-şi plătească toate dările. Apoi plătesc în regim de urgenţă şi cadastrul", constată preşedinta ARAI.

Timpul lung al documentaţiei cadastrale este, de altfel, unul din mo­tivele pentru care ansamblurile proaspăt finalizate sunt ocolite de po­tenţialii cumpărători.