Compania austriaca Ettinger Bau a alocat, de pilda, 100.000 euro pentru amenajarea drumului de acces catre intrarea intr-un ansamblu imobiliar din Crevedia,
inca 100.000 euro pentru contractul cu Electrica si 80.000 euro pentru contractul pentru gaz, urmand sa mai investeasca si in bransarea la apa si canalizare.
O alta companie dezvoltatoare, Om Real, al carei prim proiect rezidential se afla la 300 de metri de intrarea in orasul Sibiu, a investit 1 milion de euro pentru infrastructura si utilitati. Proiectul acestei companii va cuprinde 56 de vile.
"Este greu de spus cat din investitie este necesar pentru infrastructura si utilitati. Depinde de fiecare teren in parte si unde este amplasat", spune Roxana Baditoiu, administratorul Om Real.
"Nu este vorba doar de investitiile in sine, ci si de birocratie, pentru ca spre exemplu, extinderea retelei de racordare la gaz se accepta foarte greu, iar procesul obtinerii de aprobari poate dura 1-2 ani", a mai spus Roxana Baditoiu.
Raportandu-ne la terenurile din zonele adiacente Capitalei, canalizarea, reteaua de apa, de energie electrica, conductele de gaz si asfaltarea drumului sunt cele mai importante utilitati ale unui teren, deoarece presupun costuri majore pentru proprietari. Totodata, acestia au nevoie de proiectul intocmit de institutiile abilitate pentru a beneficia de utilitati, ceea ce ingreuneaza procesul de tranzactionare a suprafetei pusa in vanzare, au declarat analistii de la agentia imobiliara Eurometropola.
Canalizarea ca sursa de costuri
Totusi, cel mai important "amanunt" pentru un investitor atunci cand cauta teren pentru a dezvolta un proiect imobiliar poate fi considerat canalizarea, deoarece are potentialul de a deveni o sursa de costuri semnificative.
Din acest motiv, pretul unui teren care are canalizare este, in unele cazuri extreme, si cu 200% mai mare decat unul care nu dispune de canalizare, au precizat consultantii Eurometropola.
Pretul unui teren fara curent electric este cu aproximativ 10% mai mic fata de o suprafata unde proprietarul are acces la o sursa de energie.
Per total, valoarea investitiei in utilitati reprezinta 10-20% din pretul de vanzare al metrului patrat de teren. Acest procent difera in functie de dimensiunea terenului si complexitatea proiectului, au adaugat reprezentantii Eurometropola.
PUZ-ul ridica pretul cu 10-25%
In ceea ce priveste terenurile din Bucuresti, pretul variaza in functie de documentatia realizata pentru terenul oferit. In cele mai multe situatii, un investitor care manifesta interes pentru a achizitiona un teren prefera ca proprietatea tranzactionata sa aiba toate autorizatiile deja obtinute, pentru a reduce timpul de asteptare dintre momentul cumpararii terenului si cel al demararii lucrarilor de constructie, au declarat reprezentantii Eurometropola.
Astfel, pe langa documentatia obligatorie pentru terenurile intravilane, fara de care procesul de vanzare-cumparare nu poate avea loc, cei mai multi dezvoltatori doresc sa achizitioneze terenuri cu documentatie suplimentara. In acest sens, existenta Planului Urbanistic Zonal (PUZ) si Planului Urbanistic de Detaliu (PUD) ridica valoarea proprietatii cu 10-25%, au adaugat acestia.
Preturile terenurilor cu utilitati sunt superioare celor care nu au utilitati si nu se afla in zone cu o infrastructura satisfacatoare, insa pentru a-si vinde proiecte acestia trebuie sa investeasca in utilitati.
Utilitatile pot ridica pretul terenului in medie cu pana la 80%
Utilitatile de care dispune un teren au o influenta directa asupra valorii pe care un potential cumparator ar trebui sa o achite. Diferenta dintre pretul unui teren cu utilitati si unul fara utilitati variaza, de cele mai multe ori, intre 30-80%. Decalajul mai este determinat de zona si de amplasamentul fata de utilitati, au explicat reprezentantii agentiei imobiliare Eurometropola.
De exemplu, un teren de 2.500-5.000 metri patrati, cu posibilitate de racordare la reteaua de electricitate si conducta de gaze, situate la 1-2 km, amplasat in Corbeanca, se propune spre vanzare la pretul de 30-35 euro/mp, pe cand o suprafata unde toate aceste racordari sunt deja realizate se ofera spre vanzare la pretul de 70 -120 de euro/mp, au adaugat analistii Eurometropola.
Expertii evaluatori afirma ca autorizatia de constructie se obtine mai usor pentru un teren aflat in intravilan, decit pentru unul din extravilan, pentru care sint necesare demersuri suplimentare, precum scoaterea din circuitul agricol si obtinerea planului urbanistic.
"Ar trebui ca autoritatile locale si dezvoltatorii sa colaboreze foarte strans pentru a rezolva problemele legate de infrastructura din zonele unde terenurile au un potential mare de dezvoltare pentru proiecte rezidentiale", a afirmat Iulian Minciu, PR manager la agentia imobiliara Eurohouse.
In realitate, dezvoltatorii sunt nevoiti sa aloce fonduri substantiale pentru finantarea utilitatilor publice si a infrastructurii inainte de demararea sau de inaugurarea unui proiect rezidential.
De aceea, acestia spun ca sunt nevoiti sa cheltuiasca mai mult decat ar trebui pentru aceste lucruri pentru la care este necesar sa contribuie si autoritatile locale sau centrale.
Sursa14 December 2007
