România are numeroase avantaje şi ar putea atrage sume importante de peste hotare, însă imaginea ţării îndepărtează investitorii străini, în timp ce modalităţile noastre de promovare nu sunt printre cele mai de succes. Ce potenţial are sectorul imobiliar şi cum este privită România dincolo de graniţe? IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu Radu Boitan, preşedintele RICS România (The Royal Institution of Chartered Surveyors).
Cum este văzută România, în prezent, de către mediul de afaceri străin?
România intră în acea categorie mică a ţărilor din Europa de Sud-est, ce atrage până în 10% din investiţiile din zonă, fiind văzută ca şi conglomerat împreună cu restul ţărilor din SEE, ceea ce nu este tocmai corect. Probabil investitorii mai specializaţi, care cunosc mai bine această parte a Europei, ştiu că România are cea mai bună dimensiune a pieţei, populaţie, sectoare, nivel de dezvoltare, comparativ cu celelalte ţări. Cu toate acestea, României nu este tocmai renumită în zona imobiliară, iar brandingul nu este printre cele mai de succes. Trebuie să ne îmbunătăţim imaginea în acest sens.
Care sunt problemele reale care afectează imaginea României în afară şi ce s-ar putea face?
Cred că este o chestiune de informare, pur şi simplu. România a fost marketată senzaţional în 2005-2006-2007, toată lumea era aici. Aveam şiruri întregi de investitori, nume mari ale scenei internaţionale, printre care şi Marelich Deutsche Bank sau Morgan Stanley, toţi aceştia au fost în România şi urmăreau achiziţia de produse.
Mulţi dintre ei nu au reuşit nici să investească, motivele fiind foarte clare: lipsa de produse. România este încă într-un început de ciclu. Ciclul a fost foarte scurt, s-a încheiat cu o criză care nu ni s-a datorat, în mare parte, ci am fost victima să spunem a sistemului. Depindem în mod esenţial de Uniunea Europeană, în peste 80% din cazuri şi, automat, tot ce înseamnă capital şi foreign direct investments au venit de acolo. Să nu uităm că, până la urmă, toată creşterea economică a României, aşa masivă şi brutală, a fost datorată în primul rând segmentului real estate şi domeniilor conexe. Ca şi idee, procentul multiplicator investiţiilor în domeniul acesta este de 2,8%, adică orice euro pe care îl introduci în zona de investiţii produce 2,8 euro. Deci este masiv, vorbim de trilioane, la nivelul Europei, vorbim de efecte pozitive din toate punctele de vedere.
Acum, ce se întâmplă în continuare? Trebuie să reuşim să transmitem suficient de multe informaţii relevante şi pozitive către acest gen de investitori, ca să- i putem reatrage în piaţă, deşi condiţiile nu sunt la fel de atractive ca în alte ţări. Piaţa noastră nu oferă la fel de multe oportunităţi cum oferă poate piaţa Londrei, în acest moment. Totul este ca într-un mall: una este să te duci pe o stradă şi să vezi trei magazine şi, în rest, spaţii goale, fiind cu totul altceva când intri într-un mall de unde poţi alege, chiar dacă preţurile în sine s-ar putea să fie de vreo trei ori mai mari.
Cum ar trebui să se implice autorităţile în tot acest proces?
Autorităţile române ar putea îmbunătăţi modul de prezentare a României în afară, de la politic, economic şi branding, dar probabil că ar putea face mult mai multe în zona de reglementare legată de fondurile de pensii şi modalităţile de investiţie, mai ales direcţionarea lor către real estate. În cele mai multe cazuri, fondurile de pensii investesc în momentul acesta, în România, în titluri de stat. Este evident de ce autorităţile sunt încântate de acest lucru – în acest fel de finanţează, este de înţeles. De asemenea, fondurile de investiţii ale băncilor sunt extrem de limitate în investiţiile directe în real estate. Deci categoric trebuie dezvoltată piaţa de capital, suntem o piaţă extrem de puţin intermediată, avem foarte puţine entităţi care pot investi în real estate. De fapt, cred că avem două fonduri mari şi late, care, în esenţă, nu îşi atrag banii din piaţa românească. Tot acest sistem trebuie să se dezvolte, să producă şi să aducă mai mulţi bani în sistem. Noi nu avem bani româneşti, de aceea suntem dependenţi de tot ceea ce înseamnă evoluţie în Europa.
În ultimii ani, România a progresat totuşi pe harta europeană a investiţiilor sau a scăzut?
Cu siguranţă a mai crescut, deoarece ajustările preţurilor au fost masive, cu efectele de rigoare, competiţia a scăzut, calitatea a crescut semnificativ. Vedem o cerere sustenabilă, o cerere schimbată la faţă – în loc de firme care renegociau contracte sau încercau să îşi scadă costurile, acum vedem companii care se consolidează, vedem noi contracte de închiriere, chiar pre-închirieri (din faza de proiect), pentru că nu mai avem produse. Piaţa evoluează, sunt semne pozitive ce nu pot trece neobservate. Dar încă este o piaţă extrem de mică – chiar dacă s-ar cumpăra tot ce există în piaţă la această oră, nu vom depăşi o vedetă precum Polonia, nici măcar într-un an de boom. Piaţa noastră probabil că va atinge un nivel maxim de 2,5-3 miliarde euro, nici măcar nu ne putem apropia de nivelul Poloniei.
Dar acum, categoric suntem la începutul unui nou val. Sunt şanse foarte ridicate să atragem atenţia marilor jucători. Însă sunt îngrijorat de faptul că volumul noilor livrări este scăzut, avem livrări la nivelul anilor 2000, când abia se atingeau 100.000 mp/an. Nu avem suficiente produse pentru acest gen de investitori şi, odată ce lichiditatea se regenerează, avem şanse să vedem din nou (într-un an sau doi) terminată creşterea, ba chiar deja să intrăm în zona de overpricing, adică într-o nouă bulă.
NU RATA opinia unui dezvoltator străin în România – Hercesa: 2013 va fi un an greu pentru piaţa imobiliară, se vor căuta ofertele cu preţ cât mai mic
28 May 2013
