Certificatul energetic, între capcana notarilor şi obligativitate

Toate tranzacţiile imobiliare efectuate după 1 ianuarie 2011 care s-au făcut în lipsa certificatului energetic pot fi anulate în viitorul apropiat.

De la apariţia Legii privind obligativitatea obţinerii certificatului de performanţă energetică a clădirii, în cazul unei tranzacţii de vânzare-cumpărare sau închiriere, Ministerul Dezvoltării a reuşit să atesteze peste 1.000 de auditori energetici. Chiar dacă sunt judeţe cu doar 5-6 auditori autorizaţi, trebuie ştiut că nicio tranzacţie nu se mai poate face, legal, în lipsa acestor certificate, pentru obţinerea cărora preţul locuinţei nu poate creşte cu mai mult de 200-300 de euro.

În urma presiunilor făcute de Uniunea Naţională a Nota­ri­lor Publici din România pe lân­gă Ministerul Finanţelor, Guver­nul a amânat cu un an introducerea certificatului energetic (de la 1 ianuarie 2010 la 1 ianuarie 2011) în cazul contractelor de vânzare-cumpărare sau închiriere pentru clădirile de locuit şi apartamentele din blocurile de locuinţe. Legea 372/ 2005, care reglementează această problemă, nu face altceva decât să transpună în legislaţia românească Directiva Europeană 2002/91, motiv pentru care obligativitatea obţinerii certificatului energetic nu mai poate fi pusă la îndoială, ea intrând în vigoare de la 1 ianuarie 2011. Cu toate acestea, printr-o ho­tărâre internă, Uniunea Naţională a Notarilor Publici a decis ca tranzacţiile imobiliare să poată fi făcute şi fără solicitarea de către cumpă­ră­tor a Certificatului de performanţă energetică a clădirii, cu precizarea că „chiriaşul sau cumpărătorul, după caz, consimt să dobândească pro­prietatea sau folosinţa imobilului respectiv, pe riscul lor, asu­mân­du-şi orice răspundere cu privire la efectele prin nedeţinerea informa­ţiilor cuprinse în conţinutul certificatului de performanţă energetică a clădirii". Explicaţia acestei decizii pleacă de la numărul mic de auditori energetici înregistraţi la nivel de ţară, precum şi de la faptul că obţinerea certificatului ridică pre­ţul tranzacţiei chiar şi cu 10%. În rea­litate, lucrurile stau cu totul altfel. Cert este că cine cade în capca­na notarilor, până când Ministerul Dezvoltării va catadicsi să lămu­rească problema, riscă anularea contractului de vânzare-cumpă­ra­re, cu toate consecinţele ce derivă din aceasta.

Avantaje pentru unii, dezavantaje pentru alţii

Certificatul de performanţă ener­getică a clădirii a fost interpretat adesea ca „ciumă" pentru vân­ză­torul unei locuinţe, dar ca „mu­mă" pentru cumpărător. În fond, la fel ca în cazul altor mărfuri care devin obiectul unor tranzacţii, vân­zătorul trebuie să arate clar ceea ce vinde, iar cumpărătorul să ştie cu precizie ceea ce cumpără. Certi­fi­catul energetic nu face altceva de­cât să scoată în evidenţă clasa energetică în care se încadrează respectiva locuinţă (la fel ca în cazul unei maşini sau al unui obiect casnic), în funcţie de aceasta cumpărătorul fiind conştient de ce investiţii mai trebuie să facă, la ce preţ se ridică acestea şi ce câştiguri are din asta. Chiar dacă procedura de certificare presupune ca toate informaţiile privind obiectul tranzacţiei să fie aduse la zi, în realitate, auditorul energetic poate elibera certificatul în maximum două zile de la efectuarea lucrării, nefiind necesară o aparatură specială pentru identificarea parametrilor energetici. Con­form acestora se va şti care este consumul anual specific de energie al unei locuinţe, existând date clare (grile) privind consumul de căldu­ră, de apă caldă, de energie electrică, precum şi pierderile sau lo­curile prin care acestea se produc. Ministerul Dezvoltării nu a stabilit un preţ standard pentru auditul energetic, dar se poate aprecia că acesta se situează în jurul a 1-3 eu­ro/metru pătrat. Cu alte cuvinte, costurile auditului energetic pot ajunge până la 100 de euro pentru o garsonieră, la 200 de euro pentru un apartament cu două camere sau 300 de euro pentru o casă. În ace­laşi timp, certificatul de performanţă energetică a clădirii va con­ţine o rubrică de aşa-zise „penali­zări", care ţin cont exclusiv de gra­dul de întreţinere a locuinţei, precum şi recomandări de reducere a costurilor. Trebuie ştiut, de pildă, că în cazul unei case o penalizare de 1,3 puncte echivalează cu pier­deri energetice de aproximativ 30 de procente, provenite exclusiv din neglijenţa proprietarului.

Ce trebuie să ştim

În cazul vânzării/închirierii unui apartament construit înainte de 2007 se poate întocmi un certi­ficat de performanţă energetică pentru respectivul apartament, neimplicând auditarea energetică a în­tregii clădiri. Pentru clădirile noi, construite după anul 2007, certificatul energetic este predat odată cu efectuarea recepţiei lucrărilor. În Ro­mânia, majoritatea clădirilor se situează într-o clasă energetică inferioară (C-D), pe o scară de la A la G.

Certificatul energetic are o valabilitate de 10 ani şi exprimă: consumul anual specific de energie ex­primat în kwh/mp arie utilă, res­pectiv prin consumul de căldură anual specific pentru încălzire, apă caldă de consum şi iluminat; eficienţa energetică a apartamentului, prin încadrarea acestuia într-o clasă energetică (de la clasa A - eficienţă energetică ridicată, la clasa G - eficienţă energetică scăzută), în funcţie de consumul total anual specific de energie. La majoritatea clădirilor vechi, încadrate în clasele energetice C şi D, consumurile spe­cifice anuale pentru încălzire, apă caldă de consum şi iluminat depă­şesc 200 kwh/mp/an, în condiţiile în care ţinta pe care o urmăreşte Ministerul Dezvoltării prin inter­me­diul programului de reabilitare energetică este de 100 kwh/mp/an.

Pot apărea şi impostorii

Cursurile de pregătire a auditorilor energetici se desfăşoară pe lân­gă marile centre universitare din ţară (Bucureşti, Cluj-Napoca, Ti­mişoara şi Iaşi), fiind adresate în mod deosebit inginerilor. Preşedinta Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri (AAEC), prof. Emi­lia-Cerna Mladin, recunoaşte că în procesul de audit energetic pot apă­rea o seamă de falşi auditori, care pot oferi date false despre parame-trii energetici ai unei locuinţe ce face obiectul unei tranzacţii. Legea prevede sancţiuni pentru falşii au­ditori sau cei care nu întocmesc co­rect studiul, însă pentru vânzător sau cumpărător aceste sancţiuni sunt irelevante. Aşadar, pentru a vă proteja de riscurile unui audit fals, trebuie să ştiţi că certificatul de performanţă energetică a clădirii cuprinde, pe lângă formularul stan­dard, şi o serie de anexe, ce nu pot fi întocmite decât de către un auditor autorizat. Aceste anexe con­ţin date despre caracteristicile termotehnice ale anvelopei clădirii, date privind instalaţia de încălzire in­terioară şi tipul sistemului de încălzire, date privind instalaţia de apă caldă şi consum, precum şi pe cea de iluminat.

Nu s-a cerut o nouă derogare de la Comisia Europeană

Legea 372/2005 urma să intre în vigoare la 1 ianuarie 2010, dar Guvernul a decis să amâne cu un an, până la 1 ianuarie 2011, termenul de la care statul impune obligativitatea certificatului energetic. Amânarea a fost decisă după ce Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România a avertizat că certificatul va majora preţul caselor vechi cu 5-10% şi va bloca tranzacţiile.

Ulterior însă s-a constatat că România trebuie să preia recomandările Parlamentului European stabilite prin Directiva privind performanţa energetică a clădirilor, prin introducerea acestui certificat de la 1 martie 2010.

În primăvara acestui an, Guvernul a amânat încă o dată decizia ca acest certificat energetic să fie introdus de la 1 martie, considerând că procedurile de aplicare a noului sistem nu sunt suficient de clare, iar numărul de auditori energetici este încă insuficient. S-a vehiculat chiar intenţia de a cere o nouă derogare de la Comisia Europeană, din partea Guvernului României, lucru care nu s-a produs însă.

Numărul auditorilor s-a dublat în mai puţin de un an

Ultimele date centralizate la Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, pentru luna septembrie 2010, arată că la nivel de ţară Bucureştiul are cei mai mulţi auditori energetici, respectiv 292. Practic, în mai puţin de un an, numărul auditorilor s-a dublat la nivel de ţară, depăşind nivelul de 1.000, repartizarea acestora fiind însă deficitară de la un judeţ la altul. Dacă în Timiş, spre exemplu, sunt 95 de auditori atestaţi, în Cluj 46, iar în Iaşi 49, în schimb, în judeţe ca Harghita, Covasna, Vaslui, Sălaj sau Vrancea numărul auditorilor autorizaţi nu ajunge nici măcar la 10. Spre exemplu, în Teleorman există doar doi auditori, iar în Sălaj şi Călăraşi - câte 4.

Legea prevede ca durata de specializare a viitorilor auditori energetici să fie de minimum 80, maximum 180 de ore, cursurile desfăşurându-se pe câte cinci module. Auditorii energetici pot fi persoane fizice autorizate, pot fi independenţi sau angajaţi ai unei firme de profil, cu ştampilă proprie. Un audit incomplet poate duce la sancţiuni pentru auditori, ce ajung chiar până la ridicarea atestatului.