Ce riscuri presupune achiziţia unei locuinţe executate silit?

Avantajul preţului mai mic este atenuat de posibilele probleme legale ce pot să apară.

Preţul unei locuinţe scoase la licitaţie pentru că este executată silit este mai mic decât al unei case fără probleme, dar trebuie luate în calcul şi riscurile. Atunci când o persoană achiziţionează o casă executată silit trebuie să ia în calcul faptul că există atât avantaje, cât şi dezavantaje, de aceea Curierul Naţional a contactat un avocat pentru a explica aceste aspecte.

În momentul în care vă interesaţi de o locuinţă executată silit trebuie să vedeţi ce probleme pot apărea pe parcurs. Legat de riscurile care pot interveni anterior adjudecării, Cristian Stănescu, avocat senior, Ţuca Zbârcea & Asociaţii, a enumerat: eventuala blocare a sumelor achitate cu titlu de cauţiune în cazul suspendării executării silite, riscul desfiinţării actelor de executare sau a executării silite în urma contestaţiilor formulate de debitor sau de terţi interesaţi.

"După adjudecare, există riscul ca proprietatea asupra imobilului dobândit să fie pusă în discuţie de un terţ care pretinde drepturi vizând proprietatea asupra imobilului. Deşi termenul în care aceste pretenţii pot fi formulate este scurt în raport cu dreptul comun, în practică, multe dintre imobilele executate silit au un istoric complicat din punct de vedere juridic, care poate atrage situaţii imprevizibile", a mai adăugat Cristian Stănescu. Avocatul a mai subliniat faptul că mai există riscul ca imobilul să fie supraevaluat sau subevaluat (expertiza poate duce la concluzii care nu sunt în concordanţă cu realităţile economice), fapt care are implicaţii asupra randamentului tranzacţiei (raportul preţ vs. calitatea imobilului).

Avantajele şi dezavantajele achiziţionării unei astfel de locuinţe

Un avantaj privind valorificarea imobilelor în cadrul procedurilor de executare silită este reprezentat de posibilitatea acordată de lege executorului judecătoresc, de a reduce preţul de vânzare a imobilului. "În cadrul şedinţelor de licitaţie consecutive, în cazul în care nu se obţine preţul reprezentând valoarea imobilului stabilită prin expertiză, executorul poate reduce preţul în trepte, cu 25% din valoarea imobilului, şi apoi să îl acorde celui care oferă cel mai mare preţ. Un alt avantaj este reprezentat de faptul că imobilul dobândit în cadrul procedurii de executare silită este liber de orice sarcini (ipoteci). De asemenea, orice pretenţie privind proprietatea bunului executat silit se prescrie extinctiv în termen de trei ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară pentru imobilele neînscrise în cartea funciară la data adjudecării, respectiv în trei ani de la data înscrierii cererii dobânditorului anterior al dreptului pretins (ceea ce presupune că doar persoana care a încercat înscrierea în cartea funciară a drepturilor vizând proprietatea asupra imobilului poate emite pretenţii asupra imobilului după adjudecarea acestuia în cadrul executării silite) pentru imobilele deja înscrise în cartea funciară. În cazul imobilelor dobândite consensual, în afara procedurilor de executare, termenul limită de formulare a acţiunilor vizând proprietatea asupra imobilului este între 10 şi 30 de ani. Un alt avantaj constă în posibilitatea legală de a plăti preţul în rate, fără a se prevedea expres obligaţia de a plăti dobânzi", a mai explicat Cristian Stănescu.

Potrivit avocatului de la Ţuca Zbârcea & Asociaţii, dezavantajele constau în faptul că trebuie depusă o cauţiune de 10% din preţul de începere a licitaţiei, care însă se scade din preţ în eventualitatea adjudecării imobilului, respectiv se restituie dacă altcineva decât plătitorul cauţiunii adjudecă imobilul. "Fiind vorba de o procedură judiciară, debitorul şi alte persoane interesate pot formula contestaţii la executare, care pot atrage întârzieri sau chiar desfiinţarea unora dintre actele întocmite de executorul judecătoresc, sau a întregii proceduri de executare. Riscul de contestare pe o perioadă de 3 ani, după cum am arătat mai sus, chiar dacă este restrâns ca perioadă, trebuie menţionat. Procedura poate fi întreruptă sau prelungită de eventualele contestaţii formulate de debitor sau de terţi interesaţi", a mai completat Cristian Stănescu.

Cumpărarea unei locuinţe durează de la 2 săptămâni până la câţiva ani

În ceea ce priveşte durata perioadei în care poate fi achiziţionată o locuinţă executată silit, reprezentantul Ţuca Zbârcea & Asociaţii ne-a declarat: "Oferta de cumpărare şi depunerea cauţiunii pot fi făcute până la data licitaţiei. Dacă la acea licitaţie persoana respectivă îşi adjudecă imobilul, în termen de 30 de zile trebuie depus preţul, iar în termen de 15 zile de la depunerea preţului executorul trebuie să întocmească actul de adjudecare, care constituie titlu de proprietate şi permite înscrierea în cartea funciară în favoarea adjudecatarului a dreptului de proprietate asupra imobilului executat silit. Deci, de la data depunerii cauţiunii, care este data la care cumpărătorul intră în procedură, până la data emiterii actului de adjudecare, se pot scurge, în mod ideal, 2-3 săptămâni, în condiţiile în care cumpărătorul adjudecatar plăteşte preţul imediat după adjudecare. În eventualitatea suspendării sau a desfiinţării executării silite, valorificarea unui bun se poate prelungi pe o perioadă de ordinul anilor".

De unde se poate afla despre licitaţii?

Licitaţiile sunt făcute publice prin publicaţia de vânzare. Publicaţia de vânzare se afişează la sediul executorului judecătoresc, la sediul instanţei unde are loc executarea, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a cărei rază este situat imobilul şi la sediul locului de vânzare, dacă acesta este altul decât cele deja enumerate. Există şi practica publicării unor anunţuri privind executări silite în ziarele de largă circulaţie sau în cele specializate în anunţuri publicitare. Internetul, de asemenea, conţine o serie de informaţii mai mult sau mai puţin oficiale, privind executările silite, mai ales cu privire la cele iniţiate de organele fiscale şi de entităţile bancare.