Ce datorii au la bănci proiectele imobiliare în dificultate

Şansele băncilor de a-şi recupera toţi banii daţi dezvoltatorilor în dificultate sunt foarte mici. Cel mai frecvent, instituţiile de credit se văd nevoite să se mulţumească doar cu o parte din bani. Cazurile în care băncile ies cel mai şifonate sunt ale proiectelor pentru care s-a acordat finanţare, iar banii s-au cheltuit fără a se construi nimic.

Între creditele acordate cu bu­le­tinul unor persoane insol­va­bile şi cre­ditele acordate u­nor dezvoltatori care nu au construit nimic şi nu au active pe fir­mă nu e mare diferen­ţă. Şansele recuperării bani­lor sunt minime. Cea mai fericită situaţie apare atunci când proiectul e finalizat şi are şanse să se vândă, chiar şi la pre­ţuri mult mai mici decât la accesa­rea finanţării. Şi în acest caz însă, ca ur­ma­re a scăderii preţurilor, pla­ta tuturor datoriilor din valorifica­rea activelor este aproa­pe imposibi­lă. „Constrânge­rile băncilor sunt şi interne, şi externe. Cele interne se re­feră la norme şi la reticenţa de a-şi asuma decizii rapide. Dintre constrângerile exter­ne amintesc: pro­iec­te cu costuri prea mari, garanţii su­praevaluate încă din faza de a­cor­dare a creditului de in­vestiţii, dez­voltatori de rea-credinţă şi ad­mi­nistratori judiciari fără experienţă", a declarat Rudolf Vizental, a­na­list financiar la Casa de Insol­venţă Transilvania.

În multe cazuri, nici cu reeşa­lo­nări nu se poate face nimic, mai ales dacă proiectul nu are perspec­ti­vă de fi­nalizare sau, mai rău, cons­trucţia nici măcar nu a fost înce­pu­tă. „Scenariul cel mai pesi­mist pentru bancă este cel în care aceasta are o ex­punere foarte mare, mai ales dacă pe terenul cumpărat pe credit nu s-a edificat nimic, dacă autorizaţia de construi­re a expirat, iar valoarea te­re­nului a scăzut cu mai mult de 50% şi niciun investitor nu se arată interesat", a declarat Si­mona Maria Miloş, partner la Stă­nescu, Miloş, Du­mi­t­ru şi Asociaţii (SMDA).

Nu trebuie uitate nici ca­zurile - extrem de frecven­te - în care băn­cile nu reu­şesc să se pună de acord în­tre ele sau cu ceilalţi creditori asu­pra sumelor de recuperat. Asta pentru că e foarte greu să convingi o bancă să ac­cep­te să primească mai puţin decât a dat, chiar dacă şansele de valorificare a activelor în vederea plăţii datoriilor au scă­zut substanţial. „O ma­re problemă este şi contes­ta­rea - de către diverşi participanţi în procedura insolvenţei - a cuantumului cre­an­ţei băn­cilor şi a întinderii garanţiei acestora", a adău­gat Miloş.

Vom trece în revistă câ­teva pro­iecte imobiliare im­portante a­flate în dificultate şi banii datoraţi băn­cilor. Aceste sume sunt deja aprobate de curând sau sunt pe cale de a fi aprobate de masa creditorilor.

Proiecte nefinalizate - datorii neonorate

Cefin Real Estate Alpha şi-a cerut insolvenţa în martie. Asta după ce în aprilie 2007 a angajat un credit de 35 de milioane de euro pentru ridicarea ansamblului Cor­tina Residence. Proiectul ar fi urmat să aibă 271 de lo­cuinţe şi 5.000 mp de spaţii comerciale. Acest proiect nu a fost finalizat, dar datoria a ajuns la scadenţă. Debitoa­rea susţine că nu mai dispu­ne de nicio sursă de venit, iar în martie avea datorii to­tale de 160 de milioane de lei şi cre­anţe de încasat de peste 16 milioane de lei. Cefin are da­to­rii la Investkredit Bank AG şi la Volksbank România SA. Firma a intrat în faliment.

Firma EFG Crevedia De­ve­lopment şi-a propus iniţial construirea a circa 6.000 de locuinţe în zona localităţii Buf­tea, din apropierea Capi-talei, pe un teren de aproximativ 125 de hectare. Tere­nul a fost deja scos la lici­ta­ţie. EFG Crevedia avea da­torii la sfârşitul anului trecut de circa 21 de milioane de euro, iar cea mai mare parte a sumei era datorată către Raiffeisen Bank, în ur­ma unui împrumut acordat pentru achiziţia terenului.

Pe un teren situat pe strada Emanoil Porumbaru, pe o suprafaţă de 4.000 mp, Me­ridian Land a primit aprobare pentru construirea de blocuri cu patru etaje şi două niveluri în subteran. Acest lucru nu s-a mai întâm­plat. A rămas însă o datorie de peste 5 milioane de euro către Alpha Bank România IFN, chiar dacă banca a soli­citat aproximativ 7,5 milioa­ne de euro. Banca deţine a­proape 75% din cei circa 10 mi­lioane de euro datoraţi de firmă. O altă firmă imobi­liară cu pro­bleme, finanţată de Alpha Bank, este ILS Real Estate. Banca deţine circa 92% din masa credală. În acest caz, partea bună este că firma are active care pot fi va­lorificate. Astfel, s-a propus vânzarea activelor prin licitaţie publi­că cu 720.000 de euro exclusiv TVA, ca preţ de pornire.

O altă bancă grecească cre­ditoare a unui proiect ca­re a intrat în ultima perioa­dă de timp în insolvenţă este ATE Bank. Suma pe care banca o are de recuperat de la New Luxury Homes este de peste 6,5 milioane de lei, dar urmează a fi aprobată de masa creditorilor. Banca are cea mai mare parte a crean­ţelor de recuperat.

South Pacific Group Mel­bourne Residence are principala datorie către BCR. Mai precis, valoarea creanţei ce­ru­te şi aprobate este de 24,5 mi­li­oane de lei. Interesant este că BCR şi-a manifestat dis­poni­bi­litatea de a întocmi Planul de reorganizare pentru continuarea proiectului în situa­ţia în care nicio altă parte im­pli­cată în dosar nu o va face.

Rateuri de provincie

Compania Vectra Imo­bi­liare, parte a Grupului Vec­tra, are în derulare mai mul­te proiecte în Constanţa. Fi­r­ma a in­trat în insolvenţă. Cele mai mari datorii le are la Fortis Lease (peste 4 mili­oa­ne lei) şi la CEC (peste un milion de lei).

Tot în Constanţa, Tomis Development, în reorganiza­re, are datorii de aproximativ 10 milioane lei la BRD, 20,5 milioane de lei la Mar­fin Bank şi peste 5,5 milioa­ne de lei la Bank of Cyprus. La aceste datorii garantate se adaugă şi alte datorii buge­tare şi chirografare.

În Cluj, firma Red­rock, cu­­noscută mai ales dato­rită pro­iectului E­merald Gar­dens, are cea mai mare parte a da­to­ri­ilor către Banca Millen­nium (a­pro­xi­ma­tiv 60%). Fir­ma insol­ven­tă Kron­vest, dezvoltator imobiliar cu renu­me în Braşov, are o datorie de aproa­pe 40 de milioane de lei către BCR. Această su­mă, preliminară, reprezintă circa 85% din totalul datorii­lor firmei.

Insolvenţe în retail

În urmă cu câteva luni se anunţa construirea unui parc de retail pe aproape două hec­­tare în apropierea Aero­portului Internaţio­nal „Hen-ri Coandă". Acest pro­iect pro-mitea, printre altele, imobile de birouri clasa A, un hotel de 4 stele, restaurant şi o sală de conferinţe. Ar fi urmat să înceapă în a­ceastă vară şi să fie gata anul viitor. Nu s-a mai întâmplat. Firma Monalisa Business Park şi-a cerut insol­venţa, susţinând că are da-torii de peste 12 milioane de lei şi prea puţini bani pentru a acoperi datoriile presante. Printre creditori este Marfin Bank.

O altă firmă de retail în in­solvenţă şi cu mari datorii este Pro Express Retail. A­ceas­­ta are de dat peste 45 de mi­lioane de lei la Al­pha Bank şi aproape 4 milioane de lei la Pi­raeus Bank, pe lân­gă dato­riile către ceilalţi creditori. Ci­frele sunt preliminare.