Sectorul 1 ţine capul listei atunci când vine vorba de preţurile proprietăţilor din Bucureşti. Acolo s-au marcat vârfuri fabuloase înainte de criză, dar tot acolo se găsesc şi oferte pentru buzunarele cu venituri medii. La polul opus, sectorul 5 are cele mai multe probleme, dar şi cele mai mici preţuri. IMOPEDIA.ro a lansat o discuţie despre preţurile, avantajele şi dezavantajele fiecărui sector din Bucureşti, cât şi despre mult-discutatul sector 7, care ar trebui să mute în Bucureşti o bună bucată din Ilfov.

Sectorul 1 - toată lumea vrea să locuiască acolo, dar nu toată lumea îşi permite

BucurestiCând vorbim despre sectorul 1, ne gândim automat la lux. Lume bună, case scumpe şi cartiere exclusiviste. Aviatorilor, Victoriei, Primăverii, Piaţa Romană sau Băneasa. În acest sector se afla cea mai scumpă vilă - chiar înainte de criză, în 2008, aceasta era evaluată la peste 6,5 milioane euro. Tot acolo era şi cel mai scump teren care, în aceeaşi perioadă, costa 6.000 euro/mp. Preţurile au scăzut acum, terenurile care se vindeau la acele preţuri fabuloase se găsesc şi la 1.500-2.000 euro/mp. La fel şi vilele.

„Există cerere pe segmentul de peste medie, în zona Aviatorilor de exemplu. Se caută case şi chiar s-au tranzacţionat destul de multe care aveau preţuri de peste 500.000 euro. În acest moment, orice casă din zona centrală, care se vinde cu un preţ de circa 1.000 euro/mp, are căutare. La terenuri, preţurile variază între 1500 euro/mp, dar pot ajunge la 2.500 euro/mp în funcţie de poziţie", spune Cristian N. Antonescu, Managing Partner Imoinvest consulting.

Specula proprietarilor nu ajută deloc piaţa

Proprietarii au prins momentul şi au început deja să speculeze piaţa. O mişcare departe de a fi înţeleaptă, spun oficialii pieţei imobiliare.

„Unii proprietari au mai crescut preţul de ofertare şi iar nu mai găsesc clienţi interesaţi. Au impresia că sunt curtaţi din nou, pentru că nu prea mai sunt proprietăţi la vânzare pe piaţă şi toţi cei dornici să cumpere văd aceleaşi anunţuri. Dar acum se cumpără tocmai pentru că sunt preţurile mici, scumpirea va bloca iar piaţa, iar proprietarii pierd. Pierd banii cash pe care ar putea să îi pună în bancă, şi ar putea pierde bani şi dacă se duce preţul mai jos.", continuă Antonescu.

Sumele mari vehiculate în zonă sunt justificate. Este un sector plin de spaţii verzi, lacuri, are unul dintre primele trei cele mai importante mall-uri din oraş, este un adevărat centru de afaceri judecând după clădirile de birouri din Piaţa Victoriei şi Băneasa.

Ofertele accesibile din Sectorul 1 au aceleaşi avantaje şi dezavantaje ca şi ofertele scumpe

Pentru cei care îşi doresc sectorul 1, dar nu îşi permit luxul, există variante. Cartierele Bucureştii Noi sau Pajura, de exemplu, se vând la jumătate de preţ.

„Aceste cartiere nu pot fi comparate ca preţ cu Kiseleff sau Dorobanţi, Victoriei. Când vine vorba despre probleme: trafic, mizerie, câini... sunt problemele de peste tot. Zona asta este însă mult mai aglomerată, mai ales la orele de vârf, pentru că tot în nord sunt foarte multe imobile de birouri unde sunt foarte mulţi angajaţi.", spune Florin Alecu, reprezentantul agenţie Octogon Plus.

Sectorul 2 - preferatul investitorilor, datorită Autostrăzii București-Brașov

18061-392-img-ny-1.jpgAvantajul drumului rapid către munte care se găseşte în Sectorul 1 este periclitat de viitoarea Autostradă Bucureşti - Braşov. Aceasta este piesa de rezistenţă a Sectorului 2. Acesta a fost un motiv bun pentru investitori să cumpere terenuri în această parte a Capitalei, mai ales înainte de criză. Acum, preţurile terenurilor în zonă pornesc de la 800 euro/mp chiar în Parcul Circului.

Care sunt cele mai apreciate cartiere din sectorul 2?

„Cele mai căutate zone sunt Mihai Bravu şi Iancului, chiar şi Moşilor. Între aceste zone nu sunt diferenţe mari de preţuri. În Iancului se vând trei camere cu 60.000 euro, iar în Berceni, asemănător. Argumentul suprem luat în calcul de cei care vor să se mute în zonă ţine de unde locuieşte familia, unde este şcoala copilului sau cât de aproape este de locul de muncă."apreciază Florin Alecu, reprezentantul agenţie Octogon Plus.

Sectorul 2 are foarte multe parcuri, peste 20 la număr şi tot în jur de 20 de unităţi sanitare. Acolo mai sunt peste 100 de şcoli, grădiniţe şi licee, precum şi câteva zeci de biserici şi şapte pieţe.

Sectorul 3 - un cartier nu foarte afectat de criză

18062-dristor.jpgTot o autostradă a ridicat şi valoarea Sectorului 3 - Autostrada Soarelui, la care există ieşire din bulevardul Theodor Pallady. În acest sector se găsesc zone precum Balta Albă, Dristor, Titan sau Vitan, dar şi Muncii sau Unirii.

„Sectorul 3 este preferat de clienţi, este o zonă ceva mai aerisită, cum greu găseşti în Bucureşti, care se vinde la preţuri bune.", este de părere reprezentantul Octogon Plus.

„Sectorul 3 este o zonă foarte bună pentru că încorporează Lipscani, Unirii, Centrul. Este o zonă bună şi accesibilă.", completează Andrew Prelea, dezvoltatorul Ozone Homes.

Zona Titan a căpătat un elan deosebit, mulţi investitori au ales să bage bani acolo înainte de criză. Pentru că s-a construit în mare parte la preţuri accesibile, Titan este printre cartierele cele mai puţin afectate de criză. De exemplu, preţul mediu al unei garsoniere a scăzut cu puţin peste 30% între 2008 şi 2011, de la 68.000 euro la 45.000 euro. Apartamentele cu două camere s-au ieftinit de la o medie de 114.00 euro la 65.000 euro în 2011. Iar la apartamentele cu trei camere, preţul mediu a scăzut de la 115.000 euro în 2008 la aproximativ 90.000 euro anul acesta.

Sectoarele 4 şi 5, viitorul investiţiilor imobiliare?

18063-sebastian.jpgBerceni, Văcăreşti, Progresul, Rahova şi Ferentari sunt cartiere din sectoarele 4 şi 5 ale Capitalei. Astăzi, aceste zone nu se bucură de o încredere foarte mare din partea majorităţii clienţilor, în contradicţie cu trecutul complex al zonei. Sectorul 5, alături de sectoarele 3 şi 4, formează zona cea mai veche a Bucureştiului. Din păcate, aproape niciun monument istoric din zonă nu a rezistat timpului. Astfel, în zonă au rămas doar blocuri şi terenuri administrate neglijent de Primărie. Numeroase străzi au rămas neasfaltate şi fără canalizare, sunt probleme cu mizeria, aglomeraţia şi traficul. Şi totuşi, aceste zone sunt văzute de unii drept viitorul pentru investiţii imobiliare. Cum în celelalte sectoare preţurile sunt foarte mari, iar numărul terenurilor libere foarte mic, investitorii şi-au întors ochii către aceste zone, spun specialiştii imobiliari. Preţurile pe metru pătrat de teren încep de la 25 euro/mp la periferiile cartierelor, fără utilităţi, şi ajung până la 400-500 euro/mp pentru un teren mai bine poziţionat şi cu toate utilităţile. Investiţiile mari vor fi însă, cel mai probabil, amânate pentru vremuri mai bune.

„Sectorul 5 este unul foarte interesant, pentru că este foarte dens populat. Acolo este o comunitate mare şi toată lumea caută să stea aproape de familie, mulţi trec cu vederea minusurile cartierului doar pentru a nu pleca din comunitate. Dar investiţiile se fac greu acum. Nu are rost să cumperi teren într-o piaţă în care terenul nu are valoare. Băncile nu finanţează dezvoltări rezidenţiale decât dacă proiectul este accesibil sau pre-vândut. Dar nu ai cum să ai proiect pre-vândut, pentru că oamenii nu mai cumpără în acest sistem, nu îşi asumă riscul.", spune Andrew Prelea.

În sectorul 5 se găsesc şi cele mai mici preţuri, marcate în cartierul Ferentari.

Sectorul 6 - iubit de locuitori, ocolit de investitori

18064-b-dul_ghencea.jpgDouă mall-uri, numeroase centre comerciale, spaţii verzi şi ieşire la Autostrada Bucureşti-Piteşti. Cartierele sunt Crângaşi, Ghencea, Drumul Taberei, Militari. Este o zonă cu mult potenţial pentru investitori, dar cei care au decis să investească aici sunt prea puţini la număr.

În cartierul Militari, preţurile medii ale garsonierelor au scăzut în perioada crizei cu aproximativ 30%, de la 75.000 la 45.000 euro. Apartamentele cu două camere s-au devalorizat de la 110.000 euro în 2008 până la un preţ mediu de 70.000 euro acum.

În Drumul Taberei, preţul mediu al apartamentelor cu două camere a scăzut în acelaşi interval de timp de la 100.900 la 65.000 de euro, în vreme ce în Militari în prezent preţul mediu urcă până aproape de 70.000 de euro, faţă de 106.000 de euro în mai 2008. La trei camere, cartierele Drumul Taberei şi Militari au un preţ mediu de 80.000 euro, iar în Crângaşi acesta urcă până la 85.000 euro.

Sectorul 7 - pe cine ajută înfiinţarea lui?

18065-1.jpgPrimarul Voluntari, Florentin Pandele, a organizat chiar un referendum pe această temă. Potrivit edilului, avantajele transformării oraşului în sector al Capitalei ar fi că taxele şi impozitele locale nu vor fi majorate, pensionarii vor circula gratis cu mijloacele RATB, iar autobuzele îşi vor prelungi traseele, ritmul dezvoltării infrastructurii va fi mai rapid, acces liber la reţeaua sanitară a Municipiului Bucureşti, creşterea valorii proprietăţilor, accesarea mai multor fonduri europene, atragerea investitorilor.

Împreună cu Voluntari, în sectorul 7 ar trebui să intre şi Pipera, Dobroeşti, Fundeni şi Pantelimon. Toate beneficiază acum de o parte din lista de avantaje enumerate de primarul Pandele.

„Taxele şi impozitele sunt mici şi acum, când aparţinem de Ilfov. Ar putea să crească dacă se creează sectorul 7. De asemenea, un alt avantaj de a fi în Ilfov este că lucrurile se rezolvă mai repede. Spun din experienţă, pentru că anul trecut de exemplu am început dezvoltarea unui proiect când nu era asfalt în zonă. Ni s-a zis că se rezolvă şi s-au ţinut de promisiune exact la data stabilită.", spune Daniel Tudor, managing partener The Concept.

Care ar fi preţurile în sectorul 7?

Motivul real pentru care ar fi necesar un asemenea sector rămâne o necunoscută. Autonomia nu a deranjat pe nimeni, dar necunoscutul şi haosul inerent schimbării sunt de natură de a stârni valuri de scepticism. La modul ideal însă, o asemenea situaţie poate fi avantajoasă.

„Practic, se va face management pe un produs nou. Cu un management bun se poate diminua corupţia, se pot aplica proceduri mai bune, mai eficiente şi se poate dezvolta totul foarte uşor. Probabil că dacă vor fi mutate aceste localităţi în sectorul 7, se vor centraliza deciziile majore şi se vor descentraliza deciziile locale. Ar trebui ca acele sate, comune şi oraşe să rămână cu o oarecare autonomie, eu aşa îl văd. E util conceptul dacă mă raportez la celelalte localităţi. Raportat la Bucureşti, oricum toată lumea din zonă beneficiază de tot ce are Capitala, de la transport la magazine.", continuă Daniel Tudor.

Totuşi, sub presiunea modernizării, zone ocolite de dezvoltatori capătă acum o amploare nebănuită. În Fundeni, de exemplu, un singur investitor a construi până acum 150 de locuinţe şi plănuieşte alte 500 în următorii doi-trei ani, cu condiţia ca Primăria să îi acorde autorizaţiile necesare. Se construieşte ieftin, preţuri care să se preteze atât perioadei de criză, cât şi zonei periferice. Vorbim despre garsoniere care pornesc de la 39.000 euro, două camere de 50.000 euro şi trei camere de 67.000 euro. Preţul terenului în zonă este de circa 90 euro/mp, în condiţiile în care înainte de criză era dublu.