Dacă vrei un credit, nu este suficient să fii eligibil din punct de vedere financiar. Poţi să ai un scoring perfect, dar să pici examenul final: garanţia. Apartamentul sau casa cu care ai vrut să girezi creditul a fost catalogată de bancă drept nepotrivită şi dosarul de credit a fost respins. Se întâmplă frecvent şi este una dintre cele mai nebănuite probleme cu care se confruntă doritorii de credite. Apartamentele reamenajate, locuinţele moştenite, ba chiar şi unele case noi sunt doar câteva exemple din această categorie.

29735-9049300_l.jpgCreditele pentru locuinţă, chiar dacă sunt scumpe şi complicate, aduc speranţă pentru mulţi dintre cei care se gândesc la ele: speranţa de a putea avea o locuinţă proprietate personală. Pentru cei mai mulţi, preţul unui apartament este mult peste buget, unii chiar nu cred că le-ar ajunge nici o viaţă întreagă pentru a strânge suma necesară achiziţiei. Aşadar, un împrumut la bancă este o oportunitate în aceeaşi măsură în care este o bătaie de cap. Dar creditele pentru locuinţă implică întotdeauna o garanţie, iar potenţialii clienţi trebuie să ştie, de la bun început, că există garanţii care nu sunt acceptate de bănci.

„Casele de vacanţă, terenurile agricole, apartamentele cu suprafeţe utile mai mici de 20 mp şi case cu suprafeţe construite mai mici de 50 mp, fără bucătărei şi baie proprie, sunt discutabile. Fiecare bancă în parte îşi rezervă dreptul de a accepta sau nu asemenea proprietăţi ca şi garanţie. Există însă câteva tipuri de construcţii excluse din start de toate instituţiile financiare: casele de chirpici sau paiantă. Acestea nu pot fi asigurate, deci le sunt complet inutile”, spune Marius Poenaru, broker de credite independent.   

Extinderea sau modificarea locuinţelor fără aviz de construcţie poate duce la un refuz din partea băncii

De asemenea, băncile nu acceptă terenuri sau construcţii pentru care nu există acte de proprietate. Dacă există acte, dar acestea sunt dobândite pe baza unui certificat de moştenitor, proprietatea este în continuare eliminată din start de bancă. De asemenea, băncile refuză drept garanţie şi casele dobândite printr-un contract de întreţinere sau printr-un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere. Acestea se regăsesc în cazul celor care iau în îngrijire bătrâni, urmând să primească imobilul după decesul acestora. Proprietăţile cu risc seismic sunt o altă categorie refuzată ca garanţie de către bănci.

„Sensibile sunt şi cazurile în care apartamentele sau casele au fost renovate fără autorizaţie de construire. Trebuie demonstrat, prin evaluare, că modificările nu au afectat structura clădirii. Dacă structura a fost afectată, imobilul nu va fi acceptat ca garanţie. De asemenea, în cazul în care există extinderi executate fără autorizaţie de construcţie, acestea vor primi valoarea de evaluare zero”, arată Doina Melinte, director Smart Buy Broker.

Dincolo de aceste aspecte, există şi problemele legale. Situaţiile neclare duc întotdeauna la un refuz din partea băncii.

„Dacă proprietatea nu pare să aibă minusuri flagrante, juriştii băncii se asigură că nu este supusă unor litigii şi că nu face obiectul unui contract de donaţie cu sarcini. Chiar şi un lucru mărunt, cum este faptul că în contractul de donaţie nu este menţionat dacă donatorul are sau nu copii, poate constitui un motiv suficient pentru ca instituţia financiară să refuze respectiva proprietate drept garanţie”, continuă Doina Melinte.

Casele clasificate drept monumente istorice pot sta drept garanţie doar cu acordul unei comisii de evaluare a riscului

O categorie aparte este formată de imobilele dobândite prin Legea 112. Este vorba aici despre casele construite pe terenuri aflate în concesiune, cât şi despre casele care au statutul de monument istoric. Documentaţia este stufoasă, în cazul celor care vor să gireze cu acest tip de proprietăţi. Este nevoie de extras de carte funciară informativ şi adeverinţă de la primărie care să menţioneze că imobilul nu este revendicat. Dar aceste documente nu garantează obţinerea creditului. După ce actele au fost depuse la dosar, imobilul va fi analizat de departamentul evaluării de risc al bănci, ceea ce înseamnă că răspunsul din partea băncii va veni într-un timp mai îndelungat decât perioada standard de analiză a dosarului.

„Ceea ce este cu adevărat bulversant este faptul că băncile schimbă permanent politica de acceptare a garanţiilor, în funcţie de evoluţia pieţei imobiliare şi cea a asigurărilor. Drept dovadă, înainte de anii de criză, erau acceptate aproape orice garanţii, iar acum, filtrele sunt foarte riguroase. În linii mari însă, nu ar trebui să existe probleme, atât timp cât aplicantul pune drept garanţie apartamente şi case din caramidă, case cu structura din lemn şi fundaţie solidă sau case aflate la roşu, înregistrate în Cartea Funciară”, continuă Marius Poenaru.

Pentru a se asigura că ia întotdeauna decizia favorabilă băncii, instituţiile financiare evaluează imobilele aduse în garanţie doar cu evaluatori agreaţi. În cazul în care clientul are un raport de evaluare emis de o altă instituţie, raportul va fi verificat suplimentar şi de către un evaluator agreat. La final, presupunând că totul este în regulă, banca finanţează între 10 şi 85% din valoarea rezultată, în funcţie de scoringul clientului.

CITEȘTE ȘI: Executarea silită nu înseamnă neapărat stingerea datoriei către bancă. Clienţii pot rămâne în continuare datori

 

18 March 2013