Blocurile comuniste domină în continuare Bucureştiul rezidenţial, în ciuda promisiunii de schimbare de acum câţiva ani. Capitala ar fi trebuit să fie dominată deja de construcţii noi şi moderne, de clienţi care migrează de la tiparul comunist la locuinţa modernă a secolului XXI. Dar a venit criza, iar toate aceste planuri au fost lăsate în aşteptare. Însă totul s-a tradus în mii de locuinţe care au rămas pe hârtie, afaceri ruinate, investitori care s-au retras în ţările de origine pe termen nedeterminat şi, paradoxal, în succesul celor mici. Constructorii care aveau bugete pentru un bloc-două, pentru clădiri cu un design acceptabil, dar departe de excelent, sunt marii învingători ai crizei imobiliare. Restul este arhivă.
În 2009, criza se instalase deja, iar giganții imobiliari erau convinşi că i-au prins tiparul.
Acest lucru i-a determinat să se
apuce de construit, să încerce să reediteze succesul răsunător al imobiliarelor care se resimţise cu doar câțiva ani în urmă. Eşecul nu a fost luat în calcul de niciunul dintre ei, iar
acest lucru s-a văzut în proiectele ample pe care le-au pus pe hârtie.
„Dacă te uiţi la planurile de afaceri (şi am văzut nenumărate în ultimii ani) ale dezvoltatorilor de toate naţionalităţile, toate arată la fel: „trebuie să construim o parcare subterană, vom vinde fiecare loc de parcare cu prețuri între 10.000 şi 50.000 euro şi vom vinde apartamentele cu preţuri cuprinse între 1.300 şi 1.600 euro/mp". Tot ce trebuie să faci este să schimbi numele dezvoltatorului, aceste scenarii se aplică tuturor. Și niciunul nu a mers!”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Ofer Liberson, preşedintele companiei de consultanţă Tagor Capital.
Primele care au capitulat în faţa crizei au fost proiectele care promiteau mii de apartamente
Aşadar, investitorii au crezut mult timp după instalarea crizei că încă mai pot funcţiona după principiile pieţei, aşa cum o ştiau ei până atunci. Un exemplu elocvent în acest sens este proiectul Dimri Ghencea, care promitea în 2009 nu mai puţin de 3.600 apartamente în zona Ghencea. Proiectul a rămas pe hârtie, iar reprezentanţii companiei israeliene încă mai sunt încrezători în succesul imobiliar în România. Doar că, spun ei acum, nu este momentul potrivit.
Tot în Drumul Taberei, în aceeaşi perioadă, era anunţat un alt proiect impresionant. O companie spaniolă, HL1 Group, anunţa 1.000 apartamente. Construcţia urma să înceapă la sfârşitul lui 2010 şi finalizată în 2011, timp suficient pentru ca piaţa să se aşeze, spuneau reprezentanţii companiei atunci. Și de data aceasta, constructorii s-au retras înainte de a începe fizic lucrările, în aşteptarea unor vremuri mai bune. Greșeala pare în general aceeaşi: interpretarea eronată a semnalelor pieţei.
„Lipsa informaţiilor corecte din studii face viaţa companiilor internaţionale îngrozitor de dificilă. Toţi lucrează cu băncile şi se bazează, în deciziile lor, pe studii de marketing. Din experienţa mea, cele mai multe dintre aceste studii, făcute pentru România, sunt ancorate doar vag în realitate. Rezultatul este că aproape orice produs care este construit aici fără oameni direct implicaţi în piaţă este o catastrofă. Dacă vedeţi scheleţi de construcţii blocate la mijlocul proiectului, înseamnă că acolo a încercat să construiască o astfel de companie internaţională. Piaţa nu este transparentă”, continuă Ofer Lieberson.
Totuşi, nici chiar proiectele mai mici, cele care păreau mai bine ancorate în realitate, nu au avut mai multe şanse de succes. De exemplu, Jackob Park, un proiect cu 256 apartamente care ar fi trebuit să fie construite în primă fază, în vara lui 2009, a fost amânat. Iniţial, dezvoltatorii s-au gândit să modifice proiectul. Apartamentele urmau să fie recompartimentate, pentru ca preţurile să scadă faţă de estimările iniţiale. Apoi s-a ajuns la o amânare pe termen nedefinit a proiectului.
Nişa de criză a fost identificată de constructorii mici, autohtoni: ei au construit apartamentele tip Prima Casă
De cealaltă parte, constructorii mici, vechi pe piaţa locală, care au reuşit să îşi păstreze economiile pe timp de criză, au demonstrat o mai bună înţelegere a economiei reale. După câţiva ani de aşteptare, ei au început să construiască proiecte izolate, blocuri cu câteva etaje, situate în general la periferia Capitalei, pe care au putut apoi să le vândă prin programul Prima Casă.
„Sunt apartamentele care se găsesc acum la toate târgurile, care au cel mai bun volum de vânzări. Nu sunt luxoase, dar arată mai bine decât cele comuniste şi se vând la preţuri similare, dacă nu chiar mai mici. Acestea sunt apartamentele de criză, singurele la care clienţii au acces, pe care şi ei şi le permit acum. Iar constructorii aceştia mici sunt, de fapt, marii învingători ai crizei”, încheie Adrian Păun, analist imobiliar.
CITEȘTE ȘI: Cum alegem firma de construcţii, dincolo de criteriile financiare?
10 September 2012
