Preţurile proprietăţilor braziliene au sărit în aer. Sectorul construcţiilor este în plină dezvoltare, astfel că şi piaţa creditelor ipotecare se extinde rapid. Dar există o îngrijorare crescândă a analiştilor din toată lumea cum că totul ar fi nesustenabil. Iar dezechilibrele din economie - moneda naţională supraevaluată şi inflaţia mare - sporesc şansele de formare a unei crize imobiliare.

19324-rio_de_janeiro_helicoptero_47_feb_2006.jpgPreţul mediu cerut pentru apartamentele noi a crescut cu aproape 25% în ultimul an, conform datelor Ibope Intelligence, cea mai mare firmă braziliană care analizează datele din piaţă.

Aprilie 2011 vs aprilie 2010:

• În Ipanema, cel mai scump cartier din Rio de Janeiro, preţul mediu - pentru locuinţele noi a crescut cu 35%, ajungând la 8.200 dolari/mp; pentru locuinţele vechi a crescut cu 25%, ajungând la 7.600 dolari/mp.

• În Jardim Paulista, cel mai scump cartier din São Paulo, preţul mediu - pentru locuinţele noi a crescut cu 39%, ajungând la 5.700 dolari/mp; pentru locuinţele vechi a crescut cu 49%, ajungând la 4.400 dolari/mp.

Preţul mediu al locuinţelor din São Paulo a crescut cu 26% în ultimul an şi cu 84% în ultimii trei ani, arată Índice FIPE ZAP Imóveis. În doar doi ani (între 2008 şi 2010), preţul mediu al unui apartament cu un dormitor în São Paulo aproape că s-a dublat. Valoarea apartamentelor cu două până la patru dormitoare s-a apreciat cu 40-60% în aceeaşi perioadă, conform Embraesp, firmă de cercetare a pieţei locale.

Privind pe termen lung, din 1996 şi până în 2010, preţurile apartamentelor noi din São Paulo au crescut cu 230% (131% în termeni reali). Preţul s-a mărit puternic în fiecare an din 1996, cu excepţia lui 2007, când preţul a scăzut uşor (cu 1,6%).

Factorii de lansare a pieţei imobiliare includ:

• Creşterea rapidă a venitului şi a puterii de cumpărare
• Stabilitatea politică şi economică
• Clasa mijlocie emergentă
• Numărul crescând al locuitorilor
• Disponibilitatea de credite imobiliare
• Două evenimente sportive majore internaţionale atrag interesul investitorilor străini - Campionatul Mondial de Fotbal 2014 şi Olimpiada din 2016

Urmează o criză a creditelor?

Situaţia în Brazilia nu este foarte diferită de recenta experienţă americană, spun analiştii îngrijoraţi. Creditele ipotecare sunt date fără prea multe restricţii, mai ales celor care îşi cumpără prima locuinţă (în special cei aparţinând clasei de jos şi de mijloc). Diferenţa este că în SUA, rata împrumutului ipotecar era foarte mică, pe când în Brazilia rata este destul de mare.

În timp ce în Brazilia creşte dobânda, mulţi analişti financiari îşi exprimă îngrijorarea privind posibilităţile creditorilor de a-şi mai plăti ratele, în contextul în care piaţa creditelor ipotecare a crescut cu 200% din 2007 până în 2010. Iar pentru 2011, băncile prognozează o creştere de 20% a numărului de împrumuturi.

În aprilie au ieşit de pe piaţă două instituţii bancare relativ mici, dar unii specialişti se aşteaptă ca mai multe bănci să declare falimentul în lunile următoare. În alertă, Banca Centrală a Braziliei a introdus rapid măsuri pentru a reduce numărul creditelor de consum şi a împrumuturilor în monedă internaţională.

Creşterea clasei de mijloc este sinonimă cu creşterea pieţei imobiliare

În ultimii cinci ani, puterea de cumpărare a brazilianului de rând a crescut cu 40%, iar aproximativ 34 milioane de oameni au lăsat sărăcia în spate pentru a intra în clasa de mijloc. Din 2002 şi până în 2008, salariul mediu real a crescut cu 8% anual, conform datelor unei firme locale de cercetare, MB Associados.

Piaţa imobiliară braziliană a fost concentrată pe segmentul mediu spre lux şi în oraşele mari precum São Paulo şi Rio de Janeiro. Dar în ultimul timp, extinderea păturii de mijloc a micşorat atenţia  dezvoltatorilor pentru cumpărătorii străini înstăriţi.

Dezvoltatori precum Cyrela (leaderul dezvoltărilor braziliene, deţine 10% din piaţa din São Paulo şi 25% din piaţa din Rio de Janeiro) şi-au schimbat interesele de la proiecte de lux şi mid-high, la segmentul economic, adresându-se cumpărătorilor clasei de mijloc.

Reformele ipotecare au ajutat piaţa împrumuturilor să crească într-un ritm ameţitor

Transformările financiare impuse de Guvern au făcut ca piaţa creditelor ipotecare din Brazilia să se extindă rapid. Prima mare schimbare a fost ca împroprietărirea cumpărătorului în acte să se facă abia după ce acesta a terminat de achitat împrumutul, iar până atunci, instituţia bancară care a finanţat achiziția să aibă locuința în proprietate până îşi recuperează în totalitate banii.

Băncile erau refractare în trecut în a acorda credite ipotecare deoarece tribunalele braziliene înclinau în favoarea debitorilor.

Deoarece piaţa este abia la început, totalul creditelor ipotecare este destul de mic, de numai 2,8% din PIB în 2010, în creştere, faţă de 1,4% din PIB în 2005. Totuşi, sistemele financiare de creditare ipotecară au crescut enorm de la 18 miliarde dolari în 2005, la 87 miliarde dolari în 2010.

Cu toate acestea, cererea de locuinţe continuă să fie neacoperită. Brazilia are cel mai mare nivel de inegalitate din America Latină, ceea ce este foarte vizibil în supranumitele „favelas", cartierele de cocioabe din Rio de Janeiro şi din alte mari oraşe. Se estimează că o treime din locuitorii din Rio trăiesc în favele, situaţie similară şi în Brasilia sau Sao Paolo.

În Brazilia sunt opt milioane de familii, echivalentul a 30 de milioane de oameni, care nu au o casă în care să locuiască, susţin specialiştii. Gradul de împroprietărire se ridică la 75%, dar 85% dintre aceştia locuiesc în condiţii improprii, în locuinţe cu o singură cameră, de calitate proastă, construite de proprietari.

Casa Mea, Viaţa Mea

În mandatul de opt ani ai preşedintelui Lula da Silva, au existat activităţi similare cu programele social-democrate europene. Cel mai de succes program guvernamental a fost „Minha Casa, Minha Vida" (Casa Mea, Viaţa Mea), sub egida căruia s-au construit milioane de locuinţe.

Iniţial, guvernul a alocat un buget de peste 22 miliarde dolari, după care a urmat alocarea a încă aproape 25 miliarde dolari în 2010 şi apoi peste 25 miliarde dolari în 2011.

În cadrul acestui program s-au acordat credite ipotecare subvenţionate de stat pentru cumpărătorii cu venituri mici sau medii, numai prin banca deţinută de stat - Caixa Economica Federal.

Cu ochii pe nord-estul Braziliei

Cea mai săracă regiune a Braziliei, nord-estul ţării, începe să prindă din urmă prospera parte de sud. Mulţumită plajelor sale, zona de nord-est a devenit în ultimii ani o destinaţie populară pentru brazilienii recent îmbogățiți. Până în perioada de recesiune, investiţiile erau concentrate pe turism şi pe piaţa locuinţelor de vacanţă, adresate în special clienţilor europeni. Astfel că regiunea, în special oraşele Natal, Recife şi Fortaleza, beneficiază de infrastructura dezvoltată pentru turism şi de boom-ul imobiliar din zona rezidenţială.

Partea de nord-est a Braziliei profită din plin de atenţia cumpărătorilor din regiunile centrale şi de sud, cu atât mai mult cu cât proprietăţile de pe coastă sunt cu mult mai ieftine decât cele de lângă São Paulo sau Rio de Janeiro.

Citește și:


20 iunie 2011