Apartamente sub 50.000 de euro, noul prag în imobiliare

Atât anul trecut, cât şi în 2010 au apărut pe piaţă noi ansambluri de locuinţe cu preţuri la jumătatea celor din urmă cu doi-trei ani. O parte a acestor complexuri a fost vândută deja, dar mai există şi unităţi disponibile. În condiţiile acestei noi ofer­te, preţurile dezvoltatorilor vechi pot deveni în curând istorie.

La momentul actual există două tipuri de oferte de locuinţe noi pe piaţă. Cele din ansambluri la care construcţia a început înainte de criză şi cele a căror cons­truc­ţie a început în plină criză. Primele au preţul aproape dublu faţă de cele ridicate de curând. Asta în condiţiile în care se întâmplă frecvent ca respectivele ansambluri să fie în aceeaşi zonă a Capi­ta­lei şi să aibă caracteristici similare.

Dezvoltatorii vechi în­cear­că să justifice preţul mai mare în principal prin calita­tea construcţiei. Acest argument este însă, în cele mai multe cazuri, fals. Asta pentru că, în marea lor parte, ansamblurile ridicate până în urmă cu doi ani au trezit un val de nemulţumiri din partea proprietarilor, legate de fini­saje, de vicii ascunse sau de absenţa facilităţilor promise la antecontractare. De fapt, principalele cauze pentru care apartamentele construite în 2006-2008 sunt mult mai scumpe decât cele mai noi nu au, în general, nicio legătură cu vreun plus de calitate al produsului sau zonei. Pur şi simplu, îna­in­te de criză s-au luat mai mulţi bani de la bancă şi s-a construit cu costuri mai mari, iar reducerea preţu­ri­lor la jumătate ar presupune profituri prea mici pentru dezvoltatori sau, eventual, pierderi.

Acest lucru este însă prea puţin important pentru cei care vor să cum­pere acum. Vom trece astfel în revistă câteva ansambluri cons­trui­te recent, în care s-au vân­dut şi mai există la vân­zare a­par­tamente de două ca­mere mai ieftine de 50.000 de euro.

Zona Fundeni

Ansamblul Fundeni Resi­dence din a­pro­pierea Drago­nu­l­ui Roşu a înce­put construcţia abia în luna fe­­-b­ruarie cu primul bloc, pe care l-a finalizat şi vândut aproa­pe în totalitate şi deja a de­marat lucrările la al doilea. În plus, dez­vol­tatorul are în plan construcţia unui al treilea bloc. Apartamentele sunt scoase la vânza­re cu posibilitatea de a opta pentru va­rianta „gri" sau la cheie.

Primul bloc are apartamente cu două camere şi sunt vândute aproape toate. Pre­ţurile pentru varianta la „gri" cu TVA in­clus încep de la 49.000 de euro. Din 35 de unităţi mai sunt doar două la vânzare. O bună parte din apartamente au fost vân­dute ime­diat după demararea lucrărilor, adică înainte de finalizare. Încrederea cum­părătorilor de a cumpăra înainte de fi­nalizare a fost dată de faptul că dezvoltatorul a mai ridicat două proiecte în zonă, cu lucrări începute în februarie 2009, iar în martie anul curent apartamentele erau deja toate vândute. Al doilea bloc din noul complex are doar garsoniere şi aparta­men­te de trei camere şi are termen de fi­nalizare în martie. Garsonierele în varian­ta la „gri" cu TVA inclus încep de la 33.000 de euro, iar apartamentele de trei camere de la 68.000 de euro.

Zona Militari

Ansamblul Militari Resi­dence a înce­put să scoată la vân­zare apartamente cu două camere mai ieftine de 50.000 de euro încă de la lansa­rea programului „Pri­ma Casă". „Am vân­dut de atunci peste 200 de apartamen­te în acest fel, iar cele mai multe au fost date în acest an. Mai avem la vânzare cam 60-70 de a­par­tamente de două camere cu preţuri sub 50.000 de euro", a declarat Iulian Robu, repre­zentant al dezvoltatorului. Ansam­blul a ajuns la blo­curile cu numărul 21 şi 22, acum în construcţie, unde, de asemenea, vor exista apartamente de două camere sub 50.000 cu TVA inclus. Aceste preţuri includ şi loc de parcare la suprafaţă, iar dacă se optează pentru loc de parcare subteran, acesta se plăteşte în plus. „Încă nu ştiu dacă vom mai construi şi alte blocuri. Fa­cem cum am făcut şi până acum - dacă merg bine vânzările, am putea să ne mai extindem, dar deocamdată nu am luat o de­cizie", a adăugat Robu.

Complexul Apusului a fost început în plină criză, iar con­struc­ţia a evoluat treptat, pe mă­su­ră ce s-au vândut apartamentele. Pri­mele cinci blocuri, cu demisol, parter, două eta­je şi mansardă, au fost fi­nalizate şi vândute. La al şaselea se toar­nă acum pla­ca între etajul doi şi mansardă şi se estimează a fi gata în martie. Ansamblul a avut şi apartamente de două camere de 50.000 de euro la vân­zare şi o să ai­bă în continuare şi în noul bloc. Mai mult, „pentru accelerarea lucrări­lor la blocul şase, un apartament de două ca­me­re din al cincilea bloc s-a vândut cu 38.000 de euro", a de­clarat Marian Truică, reprezentantul de vânzări al ansamblului. Al şaselea bloc are doar 15 apar­tamente, faţă de primele cin­ci care aveau 27 de apartamente. În cazul în care noua variantă de bloc va avea succes la vânzări, dezvoltatorul îşi propune să se extindă cu acest nou model de bloc mai mic.

Sudul Capitalei

În ansambluri precum Studio Plus, Lotus Re­si­den­ce sau Amur­gului s-au vândut cu succes apar­tamente cu două camere cu preţuri pornind de la 45.000 de euro în sus sau garsoniere de la 25.000 de euro. Astfel de oferte mai există încă la vânzare. Mai mult decât atât, există şi oferte izolate de trei camere la 50.000 de euro. Studio Plus este împăr­ţit în mai multe zone din sudul Bu­cureş­tiului. Apartamen­tele se vând complet finisate (la cheie) şi au centrală pro­prie. „Două blocuri P+4 s-au vân­dut complet, iar alte pa­tru blo­curi sunt pe un sfert ante-contractate", a declarat Cătălin Grigore, manager la Premier Imobiliare.

Şi în Lotus Residence, un­de accesul este privat, iar in­trarea se face cu cartelă, exis­tă apartamente de două ca­mere la 45.000 de euro. Mai precis, pro­iectul din zo­na Drumul Fermei e vân­dut în pro­porţie de 90%, iar la vân­zare mai sunt şase a­parta­mente cu două camere. Lo­tus are 125 de apartamente şi 60 de vile. Dacă blocurile sunt P+4 şi au cel mult 30 de apartamente, în cazul vilelor (P+2) există un singur apar­tament pe palier, adică un total de trei apartamente în vilă.

Lângă Lotus este ansamblul Amur­­gului. Acesta mai are apartamente cu două ca­mere la vânzare, preţul fiind 46.000 de euro. La un calcul simplu, preţul pe metru pă­trat aici începe de la 850 de euro, iar apartamentul achi­ziţionat are şi loc de parcare.

Principala problemă cu care se confruntă, în multe cazuri, noii proprietari din zona IMGB este aceea a calităţii drumurilor de acces. Există însă diferenţe de la un complex la altul.

Posibil model pentru dezvoltatori

Cei mai mulţi dintre dezvoltatorii cu proiecte începute în perioada 2006-2008 au ieftinit cu doar 20-30% apartamentele, fără ca noua variantă de preţ să aibă prea mare succes la vânzări. Foarte pu­ţini dintre aceştia au redus preţurile la ju­mă­tate sau chiar sub jumătate din preţul practicat în urmă cu doi-trei ani.

Există însă şi excepţii. Este cazul proiectului Citadela Titan. Dacă apartamentele se vin­­deau în acest complex cu 1.800 de eu­ro/ mp în 2007 şi cu 1.200 de euro în urmă cu un an, în prezent acestea sunt scoase la vân­zare cu 800 de euro/mp construit, adică sub jumă­tate din preţul practicat în 2007. Cal­cu­lul pre­ţului pe metru pătrat presupune faptul că în suprafaţa construită intră şi cotele comune, iar terasele sunt la jumătate de preţ. Ansam­blul are două blocuri de 14 etaje cu 224 de apartamente. Dintre acestea, 38 sunt vândute cu contracte finale de vânzare-cumpărare, iar pentru alte 50 sunt făcute pre­contracte. „Dez­voltatorul a luat decizia de a reduce subs­tanţial preţul, acceptând fap­­tul că astfel pier­de o parte din investiţia directă făcută. Sco­pul este de a vinde cât mai repe­de", a decla­rat Daniel Tudor, managerul divi­ziei imobi­lia­re a Volksbank.