Anul imobiliar 2010 - dovada faptului că ce începe bine poate sfârşi rău

Deşi debutul anului a fost unul bun şi părea promiţător pentru jucătorii din industrie, în toamnă preţurile şi vânzările s-au prăbuşit din nou. Dezvoltatorilor nu le rămâne decât să se adapteze condiţiilor din piaţă, dar şi în acest caz trebuie să fie precauţi, deoarece mulţi suferă acum din cauza greşelilor făcute în trecut. Anul 2011 nu se anunţă a fi unul bun pentru acest sector.

Primăvara acestui an a debutat nesperat de bine pentru jucătorii din piaţa rezidenţială. Vânzările începuseră să se mişte cât de cât datorită programului Prima Casă. Dar acest avânt a fost repede tăiat de noile măsuri adoptate de Guvern. Incertitudinea economică, amplificată de lipsa de adaptabilitate a unor jucători din piaţă, a înrăutăţit lucrurile. Anul acesta a fost unul caracterizat de ajustări importante de preţuri, închiderea altor agenţii imobiliare, amânarea multor proiecte imobiliare şi a executărilor silite. Iar anul 2011 nu se prefigurează a fi unul bun, ci va fi unul aşa cum a fost construit de jucătorii din piaţă în ultimii doi ani, şi anume: incert. Curierul Naţional a consultat mai mulţi specialişti din piaţă pentru a realiza o analiză a sectorului rezidenţial pentru anul 2010 şi pentru a menţiona perspectivele pentru 2011.

Măsurile adoptate de Guvern trimit decizia de achiziţie a unei case în coada listei de priorităţi

Acest an a început bine, dar s-a încheiat rău pentru vânzătorii de case. Măsurile adoptate de Guvern i-au determinat pe români ca achiziţia unei locuinţe să fie ultima prioritate pentru ei. "Anul a început bine comparativ cu 2009; în primele luni ale acestui an s-a înregistrat o creştere de 30% a numărului de tranzacţii comparativ cu anul trecut. Preţurile ajunseseră la un oarecare minim, scăderile nu mai erau semnificative, numărul ridicat de clienţi care au dorit să achiziţioneze o locuinţă prin prima variantă a programului Prima Casă, un oarecare apetit al băncilor de a acorda finanţări, toate acestea au dus la un început de an relativ bun. Au venit apoi măsurile de austeritate şi totul s-a prăbuşit", a afirmat Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of România.

"Ultimii doi ani au însemnat o perioadă dificilă pentru vânzări. Mulţi dintre cei care îşi doresc sau au nevoie de o casă nu îşi permit să facă o asemenea achiziţie. Iar cei care îşi permit, nu au siguranţa zilei de mâine şi atunci nu se înhamă la un credit ipotecar. S-a instaurat panica", a spus Nimrod Zvik, director marketing Be Igloo. El a mai spus că "2010 a fost un an agitat. Poate chiar mai agitat decât 2009, pentru simplul fapt că nu a existat niciun fel de coerenţă sau omogenitate la nivel politic, cu privire la strategiile investiţionale. În primăvara acestui an, afacerile cu imobiliare păreau să intre pe un făgaş promiţător. Clienţii începeau să simtă că mai jos de atât, piaţa nu are unde să meargă şi atunci s-au dezmorţit vânzările de apartamente. Dar tocmai atunci a apărut o nouă serie de decizii guvernamentale care a oprit din nou elanul de achiziţie a clienţilor".

Jucătorii din piaţă au avut de suferit şi în acest an

Jucătorii din piaţă au fost nevoiţi să se reprofileze. "A fost un an care ne-a dus şi mai departe de vremurile în care semnam cu uşurinţă tranzacţii de milioane de euro. Un an în care mulţi dintre concurenţii noştri au pus lacătul pe afacere. A fost un an în care, pentru noi, s-a impus drept necesară reprofilarea. Pentru a reuşi să păstrăm un ritm activ al afacerii, pentru a creşte compania chiar şi pe timp de criză, am ales să ne ocupăm în principal de proprietăţi mai ieftine, deşi am rămas în continuare în registrul clienţilor din pătura mediu-superioară. A fost deci un an al adaptării continue", a spus Andrei Rusu, director Vission House.

Chiar dacă s-au adaptat acum, imobiliarii sunt urmăriţi de greşelile din trecut

Chiar dacă imobiliarii s-au îndreptat în ultimii doi ani, tot au avut de îndurat în urma greşelilor investiţionale făcute în vârf de bulă imobiliară. "Evoluţia pieţei în ultimii doi ani înfăţişează un efect de recul după o cursă din ce în ce mai rapidă a pieţei, care se află în 2008 într-o stare de supraîncălzire. A enumera greşelile actorilor din piaţă în ultimii 2 ani, post-factum, e cel mai simplu lucru - însă nu numai aceste greşeli au alimentat declinul imobiliarului. Au fost actori în piaţă care au acţionat corect în aceşti 2 ani, însă au fost urmăriţi de greşelile investiţionale din perioada dinainte de cădere. Un exemplu: investitori care au fost prinşi în foarfeca reprezentată de costul investiţiei, pe de o parte, şi cel al finanţării, pe de cealaltă. Practic, au construit la costul de 2008 al terenului, al materialelor, al manoperei şi au trebuit să vândă la preţ de 2009 sau 2010, forţaţi de costurile finanţării contractate pentru investiţie", a explicat Adrian Crivii, preşedinte Darian.

Unii jucători din piaţă refuză şi acum să se adapteze condiţiilor aduse de criză

În opinia lui Valentin Ilie, cea mai mare greşeală a majorităţii dezvoltatorilor a fost faptul că nu au acceptat că piaţa s-a schimbat, devenind, implicit, şi invizibili din punct de vedere al comunicării. Nu au înţeles că preţul este altul acum şi nu au încercat să vină cu un produs adecvat din punct de vedere al suprafeţelor sau finisajelor; le-a luat mult timp să digere această schimbare. Şi nu au comunicat, nu au încercat să atragă trafic la proiecte, să identifice targetul adevărat existent şi să ofere produse în concordanţă. Ar fi trebuit să fie mai reactivi, să înţeleagă că lucrurile s-au schimbat, să identifice potenţialii clienţi, cei care ar cumpăra cu adevărat o locuinţă în proiectul lor şi să vină cu oferte pentru ei, de la preţ la suprafeţe sau oferte de finanţare diverse prin care să preia o parte din risc.

Anul 2010 a fost unul mai slab ca 2009, care a fost cu mult mai slab ca 2008, iar acela la rândul lui mai slab ca 2007. "Dovadă - numărul de peste 65% din agenţii închise şi un număr de mai puţin de 5% de agenţii nou deschise, provenite majoritatea din agenţi imobiliari din agenţii închise care au pornit pe cont propriu. Aceasta arată că mulţi agenţi imobiliari s-au reprofilat, angajându-se în meserii pentru care aveau specializare sau încercând să dezvolte afaceri în alte domenii" , a subliniat Mihai Stan, director general TopEstate.ro.

În momentul de faţă clienţii sunt mult mai pretenţioşi. "Cumpărătorii rezidenţiali: lipsa banilor îi face foarte pretenţioşi, de multe ori exagerând în pretenţii. Chiar şi aşa, finalizarea unei cumpărări cu aceştia devine incertă, de cele mai multe ori blocându-se la partea de finanţare", a mai adăugat directorul general TopEstate.ro.

2011, un an incert

Anul viitor nu pare un an mai bun, ci mai degrabă unul incert. "Din păcate, 2011 se anunţă aşa cum l-am construit în anii precedenţi, deci incert. Nu avem motive extraordinare de optimism din partea economiei în general, asta în condiţiile în care piaţa imobiliară urmează sensul economiei, cu un decalaj de câteva luni", a mai arătat Adrian Crivii.

Potrivit lui Mihai Stan, estimarea pentru 2011 este că poate fi un an cu puţin mai bun decât 2010, dar de-abia în a doua perioadă, mai exact începând din al treilea trimestru, cu condiţia să nu clacăm ca ţară din punct de vedere economic şi să existe un sentiment al stabilizării economice şi politice, alăturat unei scăderi uşoare a ratei şomajului şi a fiscalizării exagerate din prezent, care nu încurajează nici persoanele bogate să deţină mai multe proprietăţi (impozite exagerate pentru cei care au mai multe proprietăţi, penalităţi foarte mari ce cresc exponenţial pentru neplata la timp a datoriilor provenite din veniturile din chirii sau altele, pe lângă costurile mari la gaze, apă, întreţinere, distribuţie termică centrală, adică preţuri mari pentru utilităţile oferite de regiile statului).

Dezvoltatorii ar trebui să se plieze pe ratele pe care le pot plăti românii

Valentin Ilie afirmă că "dezvoltatorii ar trebui să plece de la un calcul simplu: cât poate plăti potenţialul cumpărător? O rată de 300 - 450 de euro pe lună, de aici ar trebui să plece calculele lor. Apoi să cumpere terenuri, să vadă ce indici urbanistici au respectivele terenuri şi să construiască locuinţe la un preţ pentru care rata lunară a unui credit ar fi de 300 - 450 de euro. Şi da, este posibil să se construiască locuinţe noi plecând de la această rată lunară. Pentru cei care au deja produsul finalizat, care au cumpărat terenul scump sau au construit când piaţa construcţiilor era pe vârf din punctul de vedere al costurilor, pentru aceştia lucrurile sunt un pic mai complicate. Însă şi aceştia pot face îmbunătăţiri, trebuie să accepte în primul rând că piaţa s-a schimbat şi să aibă o strategie adecvată. Dezvoltatorii ar trebui să îşi manifeste interesul pentru a obţine finanţare, ceea ce nu fac acum. Există piaţă şi se poate construi pentru ea. Şi ar mai trebui să aibă în vedere o regulă: preţul de vânzare va fi acelaşi pe toată durata procesului de vânzare a locuinţelor. Altfel spus, să nu înceapă cu un preţ mic acum, la care calculele nu ies, sperând că preţul va creşte pe măsură ce proiectul va avansa, căci s-ar putea să se înşele".

În ceea ce priveşte potenţialii clienţi, CEO Coldwell Banker Affiliates of România susţine că aceştia ar trebui să cerceteze cu adevărat piaţa. "Să caute, nu pe Internet, din fotoliul de acasă, ci în piaţă. Să se documenteze, să facă vizionări şi să încerce să negocieze. Ar putea obţine şi reduceri şi s-ar putea să identifice şi oferte care să le trezească interesul. Dacă eşti cumpărător, mergi în piaţă, nu sta în faţa calculatorului!", a mai subliniat Valentin Ilie.

Piaţa imobiliară în cifre

La solicitarea Curierului Naţional, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR) ne-a trimis numărul de tranzacţii, valoarea impozitului şi numărul actelor de garanţie pentru ultimii 4 ani. Anul 2007 a fost cel mai consistent pentru jucătorii din piaţa imobiliară pentru că toţi obţineau profituri uriaşe. Aşadar, în perioada ianuarie-octombrie 2007, numărul tranzacţiilor imobiliare se ridica la 422.130, numărul de acte de garanţie imobiliare era de 190.990, iar valoarea impozitului pe veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare era de 936.625.152 lei.

În 2008 au avut loc mai puţine tranzacţii decât anul precedent, şi anume 418.984, în perioada ianuarie-octombrie, dar nu se compară nici pe departe cu prăbuşirea din 2009-2010. Numărul actelor de garanţie ajungea la 186.367, iar impozitul ajungea la 932.280.063.

Cu toate că preţurile sunt ajustate, românii preferă să mai aştepte, aşadar în 2009 doar 290.131 de tranzacţii au avut loc în intervalul ianuarie-octombrie 2009.

Numărul actelor de garanţie a fost de 62.240, iar impozitul a ajuns la 401.756.411 de lei. Cifrele anului 2010 sunt un pic mai ridicate decât cele din 2009, dar nu putem spune că vedem o revigorare a pieţei imobiliare.

Ultimii doi ani au fost ani de pierderi financiare, de reajustări ale preţurilor şi valorilor şi de schimbări în comportamentul clienţilor cumpărători, ale vânzătorilor, agenţiilor şi agenţilor imobiliari.