Dominoul din piata chiriilor

Daca ceva se mai misca in piata imobiliara, aceea este piata chiriilor. Chiriile raman segmentul de piata drept solutie de criza pentru multi romani, fie ca vorbim de persoane fizice, fie ca ne referim la companii.

Daca in cazul vanzarilor scaderile de preturi au fost previzibile odata cu inghetarea procesului de finantare, iar evolutia ulterioara fiind inca greu de anticipat, in cazul chiriilor lucrurile sunt mai complexe. La inceput de an, multi actori din piata imobiliara sesizau revigorarea pietei chiriilor. Haideti sa ne uitam mai atent peste ceea ce s-a intamplat:

——————-
DOMINOUL
——————-

Prima etapa

Pentru companii anul fiscal s-a incheiat la 31 Dec, iar depunerea bilantului a fost urmata de analiza financiara a anului 2008. Pentru majoritatea companiilor mari, concluziile analizei financiare s-au cristalizat spre finalul lunii februarie. Concluziile analizei au facut primele victime: restructurari masive + blocari/diminuari ale salariilor. Daca cititi stirile din perioada ianuarie-martie, veti observa cum tot cate o companie anunta acest prim val de restructurari.

Pentru marea majoritate a celor ramasi fara un loc de munca, componenta imobiliara de costuri era una semnificativa: fie chirii, fie credite. Cei cu chirii si-au permis sa renunte primii la vechiul apartament, intrucat mobilitatea lor era mult mai mare. De aici, prima reactie in piata chiriilor: cerere de apartamente mai ieftine cu un numar mai mic de camere sau amplasate in zone mai ieftine. O buna parte dintre cei restructurati proveneau din afara Bucurestiului, iar multi dintre ei au decis sa paraseasca Bucurestiul. Acestia au lasat in urma lor spatii libere, fara a ocupa altele, ducand astfel la o crestere brusca a ofertei din piata. Consecinta imediata, sesizata si pe Imopedia.ro, a fost scaderea chiriilor de apartamente cu minimum 10-20% din valoarea in RON.  Pentru agentiile imobiliare, aceasta situatia a fost una extrem de benefica, venita pe fondul secetei din piata vanzarilor.

A doua etapa

Dupa ce companiile si-au stabilizat componenta umana, minimizand costurile salariale, au inceput implementarea bugetului pe 2009 si definirea strategiilor comerciale (asta de prin martie incoace). S-au uitat in jur si si-au dat seama ca inca mai au ceva de facut pentru a minimiza costurile:

1. Personalul activ nu a scapat nici el de efectele crizei: de la top management in jos, fiecare compartiment a suferit micsorari ale veniturilor. Efectul imediat a fost de deruta in randul angajatilor, dat fiind ca – asa cum spuneam mai sus - multi dintre ei aveau fie chirii, fie credite.

Cei mai afectati angajati erau cei cu chirii, urmare a bulversarii cursului valutar si a venitului lunar. Angajatorii au tot interesul ca randamentul angajatilor sa nu fie diminuat de problemele financiare ale acestora si multi dintre ei au intervenit in procesul de relocare. Chiar membrii nostri ne relatau ca multe dintre cererile de inchiriere ale companiilor, postate pe IMOPEDIA.ro, erau de fapt cereri globale Ex: ”m-ar interesa vreo 5 astfel de aparatamente”.

2. Fiind mai putini angajati, spatiul de lucru necesar companiei este mult mai mic. De aici o noua provocare: “ne mutam sau nu ne mutam?” Aici lucrurile nu sunt atat de simple pe cat par:
- nu orice firma isi permite sa-si schimbe sediul, atata timp cat activitatea ei este dependenta de locatia respectiva. De exemplu, un coafor din Dorobanti nu se poate muta intr-un spatiu similar in Balta Alba.
- costurile mutarii nu sunt deloc mici. Se aproximeaza echivalentul a 4-6 chirii, mai ales acolo unde amenajarea spatiului este una mai spectaculoasa.
- companiile care nu au ales sa se mute, de regula si-au subinchiriat spatiul sau/si si-au negociat foarte mult chiria
- in aceasta perioada ne aflam in plin proces de relocare al multor companii. Cele care au decis sa se mute, au bulversat si mai mult piata chiriilor: s-au mutat de la spatii de birouri sau retail, la vile sau chiar apartamente in blocuri de birouri. Costul chiriei a scazut altfel cu pana la 70%, ceea ce insemna o gura de oxigen pentru cei care erau deja impovarati de leasinguri sau scaderi ale cifrei de afaceri, dar si o gaura mare in segmentul business. Aceasta migrare a companiilor spre rezidential, a dus la scaderea evidenta a preturilor din segmentul business, precum si la cresterea flexibilitatii proprietarilor, oferind atat conditii de plata mai avantajoase, cat si sustinerea unelor amenajari.

Procesul de relocare inca continua. Pentru unele multinationale (care sunt cele mai expuse restructurarii si relocarii) sistemul decizional este mult mai greoi. S-ar putea ca in perioada urmatoare sa asistam la un val de relocari in perioada urmatoare.
CE SE CAUTA PE IMOPEDIA.ro

Studiind cautarile de inchirieri rezidentiale din IMOPEDIA.ro, observam doua directii de luat in seama:

- se detaseaza cautarile de garsoniere si apartamente de 2-3 camere in zonele cu acces facil la mijloace de transport. Cela mai cautate zone raman: Crangasi, Drumul Taberei, Militari. Aceste zone sunt preferate de familiile tinere cu venituri medii.

- un alt segment de interes este cel al imobilelor de lux din zonele Unirii, Cotroceni, Primaverii. Paradoxal, cresterea acestui segment este semnificativa. Spre exemplu, in clasamentul de mai sus: in Crangasi se cauta de 4 ori mai multe apartamente decat in Drumul Taberei, insa de abia 2 ori mai multe decat in Unirii. O explicatie vine tot de la dominoul descris anterior, in care multe companii cu angajati expati cauta relocarea lor spre zone de lux, dar cu buget mai mic.


NEGOCIEREA CHIRIEI

De curand am realizat un sondaj pe www.IMOPEDIA.ro referitor la negocierea chiriei. Din cei 1165 de respondenti unici:

- 45% au pastrat aceleasi chirii precum acum un an: fie nu au incercat, fie nu au acceptat proprietarii nicio schimbare.
-18% s-au trezit cu cresterea chiriei
- restul de 37% au reusit negocierea chiriei cu cel putin 10% (cei mai multi au negociat peste 30% din valoarea chiriei)

Exclusivitatea la romani

Subiectul finalului de an a fost MLS-ul ARAI. S-a discutat mult pe aceasta tema, privindu-se exclusivitate in special din prisma agentiei imobiliare. A fost un love-story de toata frumuseatea antrenat de ARAI si nu putem decat sa apreciem acest lucru.

Am initiat un sondaj (pe IMOPEDIA si pe site-urile partenere) pentru a vedea ce parere au clientii despre acest fenomen. @Daniel Dobre ne-a sugerat sa dezbatem acest sondaj. Haideti s-o facem. Avem asa:

  • 7% dintre respondenti ar acorda exclusivitate timp de max. 1 luna
  •  4% ar acorda timp de max. 3 luni
  •  1% s-ar duce pana la 6 luni
  •  3% pana la incheierea tranzactiei
  •  85% nu acorda exclusivitate

Cateva interpretari:
 

- cei care au raspuns “1 luna”, de fapt spun: “Sunt indecis. Cred ca as incerca 1 luna sa vad daca merge”
- cei care ar acorda max. 3 si 6 sunt ceva mai increzatori in sistem, insa din cate am observat noi marea majoritate a respondentilor din aceasta plaja sunt agentii imobiliare
- exista si voturi pasionale: cele care acorda exclusivitate pana la incheierea tranzactiei. Si aici predomina agentiile. Pe de alta parte, in aceasta zona avem doua tipuri de votanti: a) cei care lucreaza deja doar cu anumite agentii si carora le acorda maxima incredere; b) cei care s-au hazardat sa raspunda astfel, intruct e greu de crezut ca un proprietar ar acorda exclusivitate unei agentii pe care nu o cunoaste, intr-o perioada in care ar avea tot interesul sa-si vanda cat mai repede proprietatea.
- dupa cum era de asteptat, marea majoritate a respondentilor sunt sceptici. 85% este un procent covarsitor.

In concluzie, exista potential pentru o piata a exclusivitatiilor, insa fenomenul trebuie gestionat cu cap. Ca si in State, aceasta piata trebuie sa se ridice usurel, de la sine, fara a injecta concepte arificiale unei piete in suferinta.

Later update:
O dezbatere interesanta aici

Cauta
Ultimele Comentarii
Felicitari imopedia. O reusita frumoasa!
Stefania, am o intrebare legata de optimizarea in cautarile pe motoare de cautare, a unei oferte promovata prin social media. Mai precis, sunt agent, ...
Tineretul prefera locatia zgomot si buricul targului NOI ceilalti casa cu curte iar unii liniste si intimitate...chestie de gustibus...dar 30 de minut...
Daca s-ar face sistemul automat de amendare , poate ca s-ar schimba atitudinea.Asa cum au bagat pe autostrazi: camera video, te-a filmat, se verifica...
La apartamentul cumpărat pe un credit de 20-30 de ani există oricând riscul să îți pierzi locul de muncă, să scape cursul de sub control și să ajungă ...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20 Septembrie 2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Gabriel Alexandru
15 Ianuarie 2014
Preturile de tranzactionare ale locuintelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumparatori si vanzatori. De aceea, preturile cresc atunci cand cererea de locuinte creste
Dragos Dragoteanu
03 Iulie 2017
Ca antreprenor 100%, niciodata implicat politic, afirm cu tarie ca mediul privat are acum o buna ocazie sa demonstreze ca s-a maturizat. Da, avem business-uri private si luptam pen
Adrian Crivii
01 Ianuarie 1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar la ghid.imopedia.ro

Adrian Crivii
Blog RUN
Gabriel Alexandru
Daniel Dobre
Dragos Dragoteanu

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar la media.imopedia.ro

Comunicate de presă
Evenimente imobiliare
Ştiri imobiliare
Arhiva video
Prima casa 3
Prima Casa 2011