Cartea alba imobiliara si stabilitatea legislatiei

Zilele trecute am discutat cu un distins domn despre cateva solutii de a urni piata constructiilor noi. Printre cateva “ce-ai zice de…”, la un moment dat i-a iesit porumbelul din gura(urmeaza un dialog voalat):

– Ce-ai zice daca ar exista o carte alba imobiliara, care sa contina reguli de baza pentru breasla imobiliara (stiu, de cativa ani tot ati auzit de Standardul European), inclusiv pentru dezvoltatori si care sa vizeze practicile si standardul de lucru al acestora.

– Da, e o idee interesanta. Dar exista adepti pentru un astfel de standard?

– Cu siguranta exista. Multi dezvoltatori profesionisti se lovesc in piata de efectele practicilor unor amatori, ca sa nu le spun tepari.

– Si ce-i opreste pe cei profesionisti sa mearga mai departe si sa faca astfel de reguli?

– Printre altele, ii opreste instabilitatea legislativa. Daca faci niste reguli bazandu-te pe legislatia de azi, risti ca peste 3 luni sa-ti dai seama ca ai facut o mutare neinspirata intrucat legile s-au schimbat.

– Asa… Care-i iesirea din acest cerc vicios?

– Cred ca ar fi foarte bine daca statul ar garanta pe o perioada limitata (sa zicem 3 ani) un anumit set de legi. Pornind de la cele financiare, pana la cele specifice domeniului constructiilor. In acest fel un investitor ar trece criza cu mai putine necunoscute in carca si s-ar incumeta sa se apuce cu adevarat de construit apartamente ieftine, fara sa mai puna in pret riscuri peste riscuri.

Considerati eficienta o asemenea initiativa legislativa?

 

Balaurul cu sapte capete

Inainte de aparitia crizei, piata imobiliara locala a trecut constant prin transformari si restructurari. Plecata din comunism, unde singurul proprietar era statul, piata imobiliara a trebuit sa se descurce singura, fara a beneficia in niciun fel de sustinerea sau implicarea autoritatilor. Mai mult, de cate ori piata imobiliara, in oricare dintre formele sale cunoscute, incepea sa capete amploare, statul, acest balaur cu 7 capete autohton, isi impunea tributul. De la taxe si impozite “necuviincioase”, pana la aplicarea unor legi aberante, fara nici o noima sau legatura cu realitatea, “balaurul” a luat, fara sa dea nimic inapoi.

Se presupune insa ca acestea sunt dezavantajele unei economii de piata, una facuta “dupa ureche”, nu cu norme precise si clare, nu cu legi care sa vina in ajutorul antreprenorilor, dezvoltatorilor si nici macar in ajutorul populatiei, platitori de dari catre stat. Cum altfel putem aprecia interventiile de pana acum ale autoritatilor din piata ? Si, pentru cei care au uitat o parte dintre actiunile “demne de apreciere” ale balaurului, cateva dintre ele merita mentionate mai jos :

1. impozitul pe tranzactii imobiliare, aparut daca nu ma insel  prin 2006 si care prevedea  o cota de impozitare de 16 % pentru bunurile imobile revandute mai devreme de 3 ani de zile; plecat de la o motivatie logica – stoparea sau cel putin taxarea speculei imobiliare, impozitul s-a dovedit a fi o corvoada mai ales pentru oamenii de rand, cei care nu aveau nici cunostintele si nici mijloacele necesare “fentarii” acestei legi fiscale; pentru ceilalti, mai precis exact cei vizati initial de lege, lucrurile erau mult mai simple : pretul minim pe zona sau efectuarea unui raport de evaluare care sa “demonstreze” ca pretul “real” al proprietatii este mult mai mic decat cel trecut in grila notarilor si totul se rezolva foarte usor, iar statul ramanea cu buza umflata;

2. refacuta, la aproximativ un an de zile de la emiterea initiala a legii, taxa pe tranzactii imobiliare, avea sa capete o noua forma  : impozitul urma a fi platit in functie de perioada de timp cat existase imobilul in proprietatea vanzatorului, astfel daca treceau mai putin de 3 ani intre momentul achizitiei (mostenirii) si momentul vanzarii, urma a se plati o taxa, iar daca ar fi avut mai mult de 3 ani, alta taxa, evident mai mica; fara a intra in detalii tehnice, la mai putin de 3 ani, impozitul ar fi aproximativ 3 %, iar la mai mult de 3 ani, aproximativ 2 %; una dintre aberatiile acestei legi este ca acest impozit se percepe inclusiv pentru proprietatile mostenite, unde cu siguranta nu se poate pune accentul pe ideea de “tranzactie imobiliara care are ca scop profitul obtinut prin diferenta de pret rezultata intre pretul de achizitie si cel de vanzare”;

3. la inceputul lunii ianuarie, in 2008,  piata imobiliara a “inghetat” efectiv, mai mult din cauza statului roman, decat a frigului, deoarece aparusera unele zvonuri care anuntau ca odata terminata vacanta ocazionata de sarbatorile de iarna, urmau sa apara noi prevederi in codul fiscal, prin care orice proprietate imobiliara vanduta de o persoana fizica, urma sa fie purtatoare de TVA, la fel ca in cazul persoanelor juridice; cei care aveau tranzactii in desfasurare la acel moment (ca si mine de alfel) au transpirat serios la auzul vestii, deoarece, asa cum ne-a obisnuit, statul aplica si retroactiv normele sale fiscale, inclusiv pentru tranzactiile aflate in desfasurare. Din fericire, au fost facute modificari ale codului fiscal, insa nu chiar pana la acest nivel; astfel, doar persoanele fizice care dezvolta si vand in mod sistematic proprietati imobiliare, devin platitoare de TVA- mai precis, daca esti  persoana fizica, construiesti constant imobile si le valorifici, atunci esti tratat ca si o persoana juridica si supus aplicarii TVA;

4. grilele notariale : probabil unul dintre cele mai daunatoare elemente ale pietei imobiliare autohtone, grilele notariale, ce se doreau a fi un barometru al preturilor in piata imobiliara si instumentul menit a ajuta atat notarii in evaluarea unui pret minimal al proprietatilor imobiliare, cat si statul in stabilirea pretului de impozitare al proprietatilor, au fost mereu depasite si in totala neconcordanta cu piata imobiliara; daca in anii trecuti, foarte mult timp, pretul real de vanzare a unei proprietati era de multe ori dublu fata de grila de referinta, in ultima perioada, grila este cu 30-40 la % mare decat pretul real al proprietatilor, astfel ca o persoana care vinde o garsoniera cu un pret de 30.000 euro, va plati un impozit pe tranzactii imobiliare calculat la un pret minim de grila de aproximativ 50.000 euro; la fel si cumparatorul, va fi nevoit sa achite taxele notariale de autentificare ale contractului, la aceeasi valoare de 50.000 euro, chiar daca el plateste de fapt doar 30.000 euro;

5. lipsa unui cadru legal pentru desfasurarea activitatilor de intermediere imobiliara, a unor norme atent elaborate si a lipsei de interes privin profesionalizarea acestui domeniu, au creat si intretinut un haos continuu in piata imobiliara; astfel, de-a lungul timpului, foarte multi oameni au vazut in profesia de agent imobiliar, o cale usoara de a castiga usor bani (inclusiv eu); daca in aceasta perioada, persoanele respective si-au descoperit adevarate abilitati de “vanzator”, negociator, etc si au ajuns la concluzia ca aceasta meserie chiar li se potriveste si au decis sa ramana aici si sa isi faca o cariera, ei bine statul a fost “alaturi” de ei si i-a rasplatit cum se cuvine : lipsa cadrului legal pentru desfasurarea meseriei (de foarte putin timp, meseria de agent imobiliar este una care poate fi trecuta pe cartea de munca!), lipsa unor legi care sa defineasca cine si in ce conditii poate fi agent imobiliar, lipsa unei institutii adevarate de scolarizare in acest domeniu, lipsa unei organizatii adevarate care sa reprezinte acest domeniu (rol jucat pana la acest moment doar de ARAI, careia insa ii lipseste atat sprijinul membrilor si a comunitatii, dar care este privita si drept “un elefant roz” de catre autoritati care de multe ori se fac ca nu o vad, sau daca o vad, nu o baga in seama); lipsa unei legi care sa precizeze clar ca, daca esti consumator de servicii imobiliare si apelezi la o companie sau broker independent, atunci trebuie sa si platesti pentru asta – in schimb, statul ne-a dat o ordonanta in care ne obliga sa nu percepem penalizari unui client caruia i-am prestat un serviciu, dar a uitat sa ne plateasca ( cu alte cuvinte, daca noi muncim astazi, el ne poate plati la anul, ca doar legea zice ca nu il putem penaliza, doar putem adauga penalizari de intarziere la suma de plata, daune n-avem voie!);

6. intr-un moment in care criza finaciara strabate lumea in lung si lat, piata imobiliara mondiala este extrem de afectata si “scapa cine poate”, guvernul nostru ne pocneste in frunte cu “impozitul forfetar”; sa fie primit, cu tot cu lumanarea cu care a fost inmanat unora dintre firme; Nu de alta, dar domnul ministu Pogea, cand era el angajat la o “multinationala mare si tare”, se oftica nevoie mare cand vedea cum companiile si firmele care erau mai mici, reuseau sa se descurce onorabil printre dificultatile aparute, in timp ce “multinationala” se comporta precum “ala mic si negru de respira greu”;

7. ca ultima actiune, am lasat inconsitenta unor guverne si lipsa lor de interes, in a prelua sau continua, proiectele incepute sau propuse de guvernul anterior; Romania este cred singura tara in care, in momentul schimbarii guvernului, urmeaza si  schimbarea formei si activitatilor ministerelor, plecarea in masa a unor functionari si sosirea in masa a altora, mutarea unui ministru de la  un minister  la altul, care are cu totul si cu totul alt profil (a se vedea cazurile Decebal Remes si mai nou domnul Nica), schimbarea  tuturor directorilor de regii, sefi de orice si de oriunde si punerea in locul lor a altora, care habar n-au despre ce este vorba pe acolo, dar au culoarea politica potrivita; rezultatul acestor actiuni nu este altul decat plecarea ultimilor investitori dispusi sa mai investeasca in Romania si pe care, daca nu i-a alungat criza, ii alunga autoritatile.

Daca in prima instanta, cei care par a iesi pagubiti din aceste actiuni ale statului, par a fi doar jucatorii importanti din piata imobiliara, de fapt, cel mai prejudiciat este in final, cetateanul de rand, cel care apare ocazional in piata, fie ca este vanzator, cumparator sau mic “rentier”. Pentru ca lipsa unor masuri si a unor norme fiscale adecvate, se revarsa tocmai asupra populatiei de rand, care plateste taxe aberante la vanzarea unui teren mostenit de la bunica, atunci cand cumpara o casa si dupa ce ca se incumeta la 30 de ani de “rate si chin”, mai are de platit si niste taxe notariale de pomina si mai ales nemeritate.

De pierdut au si agentii si agentiile imobiliare, care sunt obligati sa puna sub nas clientului inca de la prima discutie, cat mai multe contracte si clauze, care sa ii apere pe agenti de cei care poate nu vor aprecia la sfarsit munca depusa de acestia. Si de pierdut are si statul, pentru ca “rechinii” vor sti de unde sa muste, fara a lasa urme, iar statul, in loc sa incaseze mai putin si mai des, incaseaza mai deloc si numai de la oamenii de rand, de unde iau tot ce se poate, insa comparativ cu ce ar putea lua de la altii, sumele sunt nesemnificative.

Daca am vorbit acum despre “balaurul cu sapte capete”, poate voi avea ocazia alta data, sa va vorbesc despre “cei sapte balauri, cu  un singur cap”, dar care impreuna, fac la fel de mult rau.

Cauta
Ultimele Comentarii
Felicitari imopedia. O reusita frumoasa!
Stefania, am o intrebare legata de optimizarea in cautarile pe motoare de cautare, a unei oferte promovata prin social media. Mai precis, sunt agent, ...
Tineretul prefera locatia zgomot si buricul targului NOI ceilalti casa cu curte iar unii liniste si intimitate...chestie de gustibus...dar 30 de minut...
Daca s-ar face sistemul automat de amendare , poate ca s-ar schimba atitudinea.Asa cum au bagat pe autostrazi: camera video, te-a filmat, se verifica...
La apartamentul cumpărat pe un credit de 20-30 de ani există oricând riscul să îți pierzi locul de muncă, să scape cursul de sub control și să ajungă ...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20 Septembrie 2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Gabriel Alexandru
15 Ianuarie 2014
Preturile de tranzactionare ale locuintelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumparatori si vanzatori. De aceea, preturile cresc atunci cand cererea de locuinte creste
Dragos Dragoteanu
21 Septembrie 2017
Ca patron sadea, niciodata implicat politic, mi se pare ca liderul PSD a inceput sa se creada buricul pamantului dambovitean. Teleormanean este, fara doar si poate. Dovada este sar
Adrian Crivii
01 Ianuarie 1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar la ghid.imopedia.ro

Adrian Crivii
Blog RUN
Gabriel Alexandru
Daniel Dobre
Dragos Dragoteanu

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar la media.imopedia.ro

Comunicate de presă
Evenimente imobiliare
Ştiri imobiliare
Arhiva video
Prima casa 3
Prima Casa 2011