My precious!

Urmatoarea istorisire o cunoasteti probabil sub forma de banc. Ea circula pe internet de cativa ani, dar are la origine o poveste reala.
In urma cu cativa ani, pe celebrul site Craiglist, o femeie a postat un anunt mai putin obisnuit. “Caut in vederea unei relatii, barbat potent financiar, care sa aiba un venit anual de minim 500.000 dolari”. Mai departe, femeia se prezenta ca fiind “spectacular de frumoasa, cu forme articulate si…superficiala”. Isi motiva neobisnuitul  anunt mentionand ca pana la acel moment, reusise sa stabileasca relatii cu barbati care castigau maxim 250.000 de dolari pe an, fapt care o oprea de la a isi indeplini visul, acela de a avea un apartament intr- una dintre cele mai bune zone ale orasului(Central Park West). Spera ca, prin postarea acestui anunt sa gaseasca un om de afaceri cu suficiente venituri pentru a ii ideplini acest vis. Iar relatia, ar urma sa fie una serioasa, ea “intrand in acest business” cu cel mai de pret activ, frumusetea ei, iar viitorul prieten sau sot, urmand a isi aduce aportul prin sustinerea financiara.
Desi nu se stie care a fost finalul acestei povesti, ceea ce a ramas in “folclor”, este un raspuns postat de unul dintre cititorii anuntului. Acesta i-a comunicat ca se afla printre persoanele care dispun de un astfel de venit, care i-ar putea garanta accesul la frumosul apartament dorit, insa, pentru ca este om de afaceri considera ca “afacerea propusa este una de rahat”. Si motiveaza astfel : “in timp ce activul cu care eu ar trebui sa intru in aceasta afacere(banii) este unul care in timp se va aprecia si ii va creste considerabil valoarea, activul pe care dumneavoastra doriti sa il aduceti ca aport in afacere, este unul ce in timp va suferi deprecieri semnificative(frumusetea)”. Ca atare ,cititorul ii transmite ca “din punctul meu de vedere, ar fi o afacere mai buna sa inchiriez, decat sa cumpar, ceea ce dumneavoastra aveti de oferit”. Evident, privind strict economic, “inchirierea doamnei”  este o afacere mult mai buna.

Cunosc proprietari de apartamente frumoase,  bine pozitionate si pe care proprietarii doresc sa le vanda. O mare parte dintre ei, le-au cumparat ca investitie, pentru a le inchiria sau a le revinde si a obtine profit. O alta parte dintre ei, au locuit in aceste proprietati, dar cu timpul s-au mutat in alte proprietati, mai adecvate nevoilor actuale si aceste proprietati au ramas libere.
Scot din ecuatia urmatoare proprietatile care sunt locuite si vandute pentru a face un upgrade sau un downgrade. Cele in care oamenii locuiesc cu familia si de vanzarea carora depind pentru a cumpara altceva. Acestia fac parte din alta categorie.
Revenind la acele proprietati care sunt “surplus”, proprietarii lor au doua optiuni : fie sa le vanda, fie sa le inchirieze. In general, lipsiti fiind de stresul financiar, acesti proprietari sunt cei care isi evalueaza cel mai mult proprietatile. Nefiind constransi in nici un fel sa vanda, pun preturi foarte mari pentru proprietatile lor si le lanseaza in piata la niste preturi care sfideaza nu numai criza, dar si o piata in crestere. Mai mult, pleaca de la premiza “ori il vand cu atat, ori nu-l vand deloc”.
Agentii imobiliari stiu din start ca acest tip de vanzator, este cel mai dificil. Fara nici o motivatie, vanzatorii nu pot fi convinsi de argumentele logice, privind starea pietei imobiliare si pretul corect de tranzactionare. Vanzatorii prefera “sa pescuiasca in ape tulburi” in speranta ca vor prinde un “rechin gras”, complet dezinteresat de pretul pe care il vor plati.
In aceste cazuri, singurul lucru pe care agentul imobiliar il poate face, este sa preia oferta in baza de date si sa astepte linistit ori pana cand proprietarii revin cu picioarele pe pamant, fie pana cand apare un client atat de interesat de acel tip de proprietate, incat sa fie dispus sa plateasca un pret nerealist(un rechin gras).

Atunci cand timpul trece si proprietatea nu se vinde, proprietarul “prefera sa inchirieze decat sa vanda sub pretul de …”. Si la prima vedere decizia pare una logica. Dar poate nu este chiar asa.
Sa presupunem ca sunteti proprietarul unui frumos apartament. Care a costat 200.000 Euro. Sau mai mult. Iar in 2013, acest apartament nu mai este caminul dumneavoastra. V-ati mutat impreuna cu sotia si cei doi copii la o frumoasa casa, la periferia orasului. Nu in Berceni, ci poate in Pipera sau Otopeni. O zona scumpa(nu pot sa numesc Pipera ca fiind “de lux”). Iar apartamentul din oras, nu va mai este necesar. Incercati de aproape un an sa il vindeti,dar va cramponati de pret :200.000 Euro sau deloc! Cum niciunul dintre clienti nu vrea sa plateasca acest pret si mai mult, in aproape un an de zile nu ati avut mai mult de 5 clienti care v-au trecut pragul, ca ultima solutie, decideti ca decat sa ii scadeti pretul, mai bine il inchiriati. La asemenea apartament, va ganditi sa obtineti cel putin 1500 Euro. Si obtineti acelasi rezultat ca la vanzare : nimeni nu-l vrea! Cum sunt multe proprietati in piata care nu se vand…”are balta peste”. Dupa inca cateva luni, reduceti pretul la inchiriere pana la 1.000 Euro, gandind ca una e “sa pierzi 500 de euro pe luna, la inchiriere, decat 50.000 Euro la vanzare”. In cel mai fericit caz reusiti sa inchiriati proprietatea cu 900 de euro pe luna. Si va ganditi ca totusi, 10.800 Euro de euro pe an, sunt bani. Ceea ce nu este deloc gresit.
Insa in 95 % din cazuri, cei 900 de euro pe luna nu sunt 900. Sau mai bine zis, cei 10.800 Euro pe an, nu sunt 10.800 . Din cei 10.800 platesti un comision catre agentia imobiliara. Sa zicem de 450 Euro. Apoi, tot din cei 10.800 de euro mai platesti 12 % impozit la stat. Adica 1296 Euro pe an. Deci din 10.800 scazi cele de mai sus si raman 8254 Euro. Dar tot pare o suma frumoasa.

Revenim la pretul de vanzare al apartamentului. Sunteti proprietarul care solicita minim 200.000 Euro pentru a vinde. Piata nu permite aceasta valoare. Dar ar permite 150.000 Euro ? Probabil ca da. Este un apartament mare, frumos, bine pozitionat. Iar 150.000 Euro este o suma pe care cumparatorii ar fi dispusi sa o plateasca. 200.000 Euro nu, dar 150.000 Euro da. Insa dumneavoastra nu vreti “sa pierdeti 50.000 Euro”. Dar suntem in 2013 si piata imobiliara nu da semne de revenire. Dupa cativa ani de scaderi, parca acestea s-au mai temperat si acum, preturile mai scad, dar putin. Intre 4 si 10 % pe an. Fata de anii trecuti cand au scazut cu 25 %, acum e mult mai bine. Dar tendinta de scadere se mentine. Apartamentul dumneavoastra de 200.000 Euro, a carui valoare reala este de fapt de 150.000 Euro, va valora peste un an 135.000 Euro. Ok, deci in timp ce ati obtinut pe chirie, 8254 Euro, pretul a scazut cu 15.000 Euro. Incepeti sa va ganditi ca poate era mai bine sa vindeti in 2013 ?!?

Departe de mine gandul de a ma considera vreun finantist desavarsit. Sau specialist in investitii. J Insa, nu pot sa nu ma mir cand intalnesc in 2013, in aceasta piata imobiliara, aceeasi proprietari pe care ii intalneam si in 2012 si care si in 2013 ca si in 2012, tot spera si incearca sa obtina pentru proprietatile lor, preturi mai mari decat piata poate absorbi. Cand piata era la 150.000 Euro, vanzatorii cereau 200.000 Euro. Acum, cand piata spune ca pretul corect este de 125.000 Euro, ei cer 150.000 Euro sau chiar peste. Daca piata va ajunge la 100.000 Euro anul viitor, pot sa pun pariu ca ei vor cere 130.000 Euro. Sau mai mult.

Se spune ca in viata, de ce ti-e frica, de aia nu scapi! Din frica de a nu pierde anul trecut, vanzand cu 150.000 Euro, multi dintre proprietari sfarsesc prin a vinde dupa 1 an sau doi, cu 100.000 Euro. Incercand sa castige 50.000 Euro, virtuali si complet nerealisti, ajung sa piarda de fapt 50.000 Euro foarte reali si care puteau fi obtinuti, vanzand la momentul potrivit.

Ma intorc la istorisirea de la inceputul acestui articol. In urma cu ceva timp, unul dintre clientii mei cumparatori, manager al unei societati de leasing operational, satul sa tot caute un apartament care sa ii serveasca si nevoilor sale, dar care sa aiba si un pret corect, mi-a spus ca renunta. Decat sa plateasca 200.000 Euro, pentru un apartament de 4 camere, mai bine isi cauta ceva de inchiriat. Am facut un calcul simplu si am ajuns la concluzia ca ceea ce ii trebuie lui, poate fi inchiriat cam cu 900 de euro pe luna. In 20 de ani, ar urma sa plateasca 216.000 Euro. Calculul mi s-a parut ca atarna balanta mai degraba catre a cumpara un apartament de 200.000 Euro, decat spre a inchiria unul cu 216.000 Euro. Dar pentru ca omul stie ce spune, mi-a demonstrat ca ma insel.
In primul rand, necesitatea apartamentul de 4 camere urma sa mai dureze aproximativ 10 ani, pana cand copii ar fi urmat sa ajunga la varsta la care parasesc caminul parintesc. Dupa acesti 10 ani, clientul meu s-ar putea muta linistit intr-un apartament mai mic, cu chirie mai mica.  Si cei 216.000 Euro, ar deveni mult mai putini.
Apoi, pentru a isi permite un apartament de 200.000 Euro, va trebui sa imprumute cel putin 150.000 Euro. Pe care, in 20 ani, ii va returna bancii cu o dobanda de cel putin 100.000 Euro(ma rog, la o dobanda fixa de 6 %, inseamna ca platesti 108.000 Euro bancii). Si iata ca apartamentul de 200.000 Euro, tocmai a devenit 300.000 Euro. Iar inchirierea de 216.000 Euro s-a transformat in 170.000 Euro. O diferenta de 130.000 Euro.

Sigur, dupa cei 20 de ani, platind 300.000 Euro, clientul meu ar urma sa ramana in posesia unui frumos si spatios apartament! De care la 50 si ceva de ani, doar el si cu sotia, probabil nu vor avea nevoie! Insa, cei 130.000 Euro astfel economisiti, pot fi intradevar folositi! Iata cateva idei :
-doua garsoniere pentru copiii tai, pentru a le asigura un start in viata;
-studii superioare, pentru aceeasi copii, pentru a le oferi accesul la o viata mai buna si posibilitatea de a isi cumpara prin fortele proprii orice au nevoie;
-un concediu anual de 2 saptamani intr-o locatie exotica, timp de 20 de ani;
-o frumoasa suma de care sa te folosesti la batranete pentru a calatori in jurul lumii;
-o rezerva de bani care sa iti garanteze o batranete linistita si lipsita de lipsurile pe care la intampina in general cei care se bazeaza pe pensii si ajutoare sociale;
-alte milioane de motive.

Sigur, cazul clientului meu este poate unul izolat. Oamenii simt in general nevoia de a detine lucruri. Casa, masina, cainele…sotia! J Si ma intorc la istorisirea de la inceputul acestui articol. La fel ca in istorisirea de mai devreme, avem o “doamna frumoasa, atragatoare, dar…superficiala”. Proprietatea in speta, supraevaluata.
Oare ce se va intampla atunci cand   tot mai multi clienti vor sa inceape sa gandeasca precum cititorul din istorisire (sau precum clientul meu) : decat sa cumpere mai bine inchiriaza ?!? Oare cei care acum tin cu dintii de preturi, vor ajunge atunci sa inteleaga ca incapatanarea lor, le-a facut mai mult rau decat bine ? Si oare, nu va fi atunci prea tarziu ?

Share/Save/Bookmark

Taguri: , , ,

11 Raspunsuri pentru “ My precious!”

  1.  7 Paraipan
    20 April 2013 :: 9:06 pm
      1 (0/1) NU sunt de acord Sunt de acord

    Salut ! Se schimba gindirea totusi adevarul este salariul mediu minus 33% (securitatea bancii) si cu dobinzile sus numite toata investitia trebuie platita in maxim 20 de ani!deci cam 70000 de euro la o familie cu salarii bune si sigure!deci pensii linistite si sute de mii de euro???? Putin utopic! Dar este bine se schimba gustul la “profit”!!! Ma repet: TIMPUL REZOLVA TOTUL! megalomania costa!! Chiar si cu 50% de reduceri reale de preturi bancile nu suporta aproape nici un credit. Sunt pline de active toxice! Merci pentru articol!

  2.  6 Alexandru
    24 February 2013 :: 10:41 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    un ap 4 camere, 94 mp, parter; nu-i al meu, dar am domiciliul in el. sunt pensionar dar mi se cere impozit de societate comerciala, desi aceasta are decizie de dizolvare fara sa fie radiata. puteti scrie o pilda? Ce sa fac: inchiriez?; vand, dar cum?; pierd? si atunci unde locuiesc?

    Buna seara. Trebuie sa am mai multe informatii despre aceasta situatie, pentru a veni cu o solutie. Va astept la biroul meu, Dacia 65 sector 2 sau cu un telefon la 0742861576.
  3.  5 bogdan
    23 February 2013 :: 4:07 pm
      4 (0/4) NU sunt de acord Sunt de acord

    Daca agentii imobiliari ar gandi ca dvs poate le-as calca pragul. Domnule Dobre, clientii nu numai ca incep sa gandeasca la fel ca cititorul din istorisire, ci se trezesc si se intreaba: “Heii..dar cine spune ca in 2008 a fost pretul etalon in imobiliare?!?” ..e ca si cum am spune ca a juca la Caristas este ceva normal. Iar pe termen lung un barbat matur site ca brunetele mai micute de statura sunt preferabile, gatesc si se misca mai bine, blonda din povestioara cum a spus acel citititor e doar de inchiriat. Dragi agenti imobiliari si proprietari,adolescenta s-a terminat. Acceptati maturizarea voastra si a noastra, clientii.

  4.  4 Similea
    23 February 2013 :: 2:21 pm
      3 (0/3) NU sunt de acord Sunt de acord

    Citesre cu atentie si reflecteaza asupra pretului!

    http://iricer.webs.com/apps/blog/entries/show/23407131-imobiliare-romania-cu-cat-scad-preturile-la-case-in-2013

    “Pentru a rezolva problema pietei imobiliare rolul agentiilor imobiliare si al agentilor imobiliari este capital. Numai din aceasta zona poate veni presiunea pentru dinamizarea pietii : scaderea rapida a preturilor cu 50% si presarea proprietarilor spre a intra pe piata imobiliara reala si nu fantezista a proprietatilor, este singura ce poate permite reinceperea vanzarilor si re-aparitia profitului pe piata.”

  5.  3 olariu lucian
    21 February 2013 :: 4:23 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    un pic cam ametitor dar felicitari

  6.  2 Balica Mircea Daniel
    21 February 2013 :: 12:17 pm
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Hai ca e draguta povestioara.Un pic fortate lucrurile mai ales in paralela facuta,dar per ansamblu…………felicitari!

    Tipic pentru tine....:) Multumesc pentru felicitari.
  7.  1 eu
    21 February 2013 :: 11:19 am
      0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord

    Am avut alte interventii in care am fost reticent si chiar obraznic la articolele dvs. Dar acesta mi se pare de un bun simt si de o obiectivitate pe care mi o doream de mult la agenti imobiliari. Va felicit! Eu sunt unul de ala de arunca cu noroi in imobiliari dar nu este cazul in aceasta situatie. respectele mele….

    Multumesc. Si pentru felicitari, dar si pentru faptul ca sunteti un cititor fidel.

Lasa un comentariu

Cauta
info
Ultimele Comentarii
Iertati-ma, dar din ce inteleg eu, copilul dumneavoastra nu are nici 5 ani impliniti. Daca este corect, atunci raspunsul evident este nu.
Va raspund la intrebare, desi nu o fac cu placere. Nu, nu are ce sa va faca agentia. Nu din punct de vedere legal. E ca si cum agentia ar fi semnat u...
Buna seara,Poate dvs reusiti sa ma lamuriti si pe mine... baiarul meu este nascut in 4 feb 2010 si as vrea sa il inscriu in grupa zero la scoala astfe...
Am patit si eu o incurcatura. Sotia avea un apartament pe numele ei inainte sa ne casatorim, acum l-am pus la vanzare si eu am semnat o conventie cu o...
Buna ziua ,Proprietatea v-a fost prezentata cunoscand faptul ca necesita "renovari masive " si ca dvs ati inteles prin "renovari masive " ca era vorba...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Dragos Dragoteanu
15-Oct-2014
In sfarsit! La umbra falnicului presedinte in functie al Romaniei s-a nascut o stea. O floare de colt. Un inger printre politicieni. O lebada roz printre "panaramele parlamentare",
Adrian Crivii
22-Oct-2011
We are now facing one of the most critical moments of the financial crisis and the major decisions that are taken on a global level can make the difference between exiting the econ
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner