Zgarie-nori de Bucuresti

Bucurestiul arata acum ca in epoca marilor demolari comuniste, macarale, cife cu beton, gramezi de nisip si gropi peste tot. Orasul este un mare santier. Dezvoltatorii de imobile pentru birouri contribuie din plin la aceasta imagine. Fiecare noua cladire inceputa de acestia trebuie sa fie mai mare si mai inalta decat cele precedente. In fond, ca sa fii vizibil intre atatea buildinguri, ce altceva poti face decat sa construiesti un turn si mai mare?!
In Bucuresti este foarte greu sa zgarii norii. Problema solului, riscul seismic si lipsa de experienta in proiectarea si construirea unor cladiri de peste 150 metri continua sa fie principalele piedici in dezvoltarea unor cladiri de tip zgarie-nori. Cu toate acestea, ideea a devenit foarte populara printre dezvoltatori si vehement contestata de unele asociatii civice si organizatii non-formale.

Simple cladiri inalte

Pe piata bucuresteana se cunosc in prezent cel putin patru proiecte de cladiri foarte inalte care, odata construite, vor detine recordul de inaltime din Capitala. Este vorba, in primul rand, despre proiectul Floreasca City Center, initiat de compania Raiffeisen Evolution Project De-velopment GmbH, despre imobilul Ana Tower, o cladire-turn propusa de omul de afaceri George Copos, buildingul initiat de compania Cefin si, nu in ultimul rand, cladirea Tower Center International, de 100 de metri, ridicata in Piata Victoriei din Bucuresti. Prima cladire, Floreasca City Center (Floreasca CC), se pare ca va fi cea mai inalta cladire construita vreodata in Bucuresti. Ca parte a unui complex imobiliar care va include un shopping mall, un centru de divertisment si spatii de birouri, turnul Floreasca CC se va evidentia prin inaltimea sa de 131 metri (37 de etaje). Imobilul are ca termen de finalizare anul 2009. Cefin Tower, dezvoltat de italienii de la Cefin Real Estate, va ajunge pana la 125 metri, iar proiectul lui George Copos – la 117 metri. Din cele patru proiecte, doar Tower Center International, cu ai sai 100 de metri inaltime, este un proiect cert, aflandu-se in prezent intr-o faza inaintata de construire.
Ca sa ne dam seama ce inseamna o cladire de peste 100 de metri, trebuie mentionat ca Hotelul Intercontinental, considerat multa vreme cel mai inalt imobil din Bucuresti, are doar 77 de metri.

Unul dintre opozantii construirii pe verticala, prof. Artur Silvestri, directorul SGA Romania, spune ca - in valori de manual - este evident ca Bucurestiul nu are zgarie-nori. Ceea ce noua ni se pare a se include in aceasta categorie nu-i decat o simpla cladire inalta, care nu depaseste doua treimi din ceea ce este dupa carte un Ťgratte-cielť. Spre a fi cuprinsa in aceasta categorie, o cladire ar trebui sa se inalte la mai mult de 500 de picioare (150 metri - n.r.). Insa, dupa cum merg vremurile intensificate peste masura, va fi in afara de discutie ca-i vom avea, declara Artur Silvestri. Dupa parerea sa, multe dintre proiectele de cladiri anuntate nu se vor realiza, urmand sa ramana o simpla fila de dosar de epoca prea repede uitat. Sindromul Illinois, desemnand uriasul bloc de tip sageata proiectat acum jumatate de veac de Frank Lloyd Wright si care, daca se ridica, ar fi avut exact o mila terestra, functioneaza si aici, crede Artur Silvestri. Totusi, adauga directorul SGA, oricat ar fi astfel de ipoteze de frecvente si de atragatoare pentru unii jurnalisti ce confunda „imobiliarul“ cu rubrica de mondene, dezvoltarile pe verticala se vor amana.

Uriasi cu picioare de lut

Pentru a putea zgaria un nor, o cladire trebuie sa fie cu picioarele bine infipte in sol. In Romania, din cauza gradului ridicat de pericol seismic, costurile legate de construirea unei cladiri inalte, indiferent de destinatia acesteia, sunt foarte mari. Cu cat o cladire este mai mare, cu atat cresc si costurile. Situatia este si mai dificila in Bucuresti, unde solul de fundare nu este de cea mai buna calitate. Sunt cazuri in care, din cauza solului foarte slab, este nevoie de fundatie pe piloti si pentru un imobil cu patru etaje, fara a mai vorbi de cladirile de peste 10-12 etaje. Noi avem, din pacate, intre cele mai putin potrivite structuri de sol din aceasta regiune pentru a ne ingadui asemenea cladiri altfel decat cu costuri suplimentare, ce strica socotelile si musca din profit, declara directorul SGA Romania. Silvestri explica isteria cladirilor inalte spunand ca nu doar spiritul grandoman este de vina, ci si calculele elementare in materie de bani derivate din pretul disproportionat de mare al terenurilor fata de costurile investitiei in intregul ei. La noi, schema tipica, unde pretul terenului ar trebui sa acopere cel mult 15-18% din totalul costurilor, a devenit o iluzie de vremuri fericite atata vreme cat, acolo unde parcelele sunt ravnite si exista cerere, un metru patrat se vinde cu 3.500 de euro si, poate, maine si cu mai mult. De aceea sporesc si planurile de creare a unui Bucuresti al constructiilor inalte, crede Silvestri.
In afara de riscul de cutremur, care trebuie acoperit cu mult mai multi bani fata de cladirile de inaltime medie sau inalta (pana-n 50 de metri), trebuie luate in seama si masurile anti-incendiu. La imobilele de peste 50-70 metri inaltime sunt obligatorii o scara de acces suplimentara si spatii ignifugate pentru a preveni extinderea unui eventual incendiu. Ceea ce se traduce in costuri suplimentare si pierderea de spatii care altfel ar putea fi inchiriate sau vandute.
Pe de alta parte, pretul in crestere al terenului din oras ofera dezvoltatorilor un imbold in plus, facandu-i pe acestia sa imbratiseze mai usor ideea unor cladiri tot mai inalte. Un zgarie-nori minimizeaza efectul pretului terenului in costul final, fapt in sine suficient pentru investitor. Nu mai vorbim despre celalalt efect benefic pe care o cladire de acest gen l-ar putea aduce investitorului, dar si chiriasului. Sa inchiriezi in cea mai inalta cladire din oras nu este un amanunt lipsit de importanta pentru companiile aflate in eterna competitie, inclusiv competitie de imagine. Nu intamplator, desi se vehiculeaza cifra de 800 de metri, inaltimea celei mai inalte cladiri din lume, aflata in constructie la Dubai (Burj Dubai), este un secret, tocmai in ideea ca nu cumva un competitor sa incerce sa depaseasca recordul.

Pericole nebanuite

Stiinta medicala spune ca inaltimea optima pentru om este cea a unui pom matur, adica patru-sapte etaje. Mai sus incep probleme cu presiunea. Unui angajat care isi desfasoara activitatea intr-o astfel de cladire si care este nevoit sa se deplaseze repetat de la un etaj la altul, aceste schimbari de presiune nu-i pot aduce nimic bun.
Construirea de cladiri tot mai inalte duce si la cresterea densitatii locuirii, iar daca punem la socoteala si faptul ca, de cele mai multe ori, in sistemul de transport si al infrastructurii edilitare nu prea au loc modificari majore, este lesne de inteles de ce orasele devin mai aglomerate, retelele subcapacitate si, lucrul cel mai deranjant, apar blocajele de trafic.
In Capitala, desi nu au fost proiectate pentru asta, se poate spune ca numai noile cartiere ceausiste au strazi si bulevarde capabile sa sustina un trafic ridicat. Dar acest fapt nu ajuta cu nimic un oras in care traficul dintr-un capat in altul este obligat sa traverseze zona centrala. Totodata, desi multi dezvoltatori au schimbat punctul de gravitatie investitionala dinspre zona centrala catre periferia nordica si, mai nou, cea vestica, sunt destui care continua sa atace centrul orasului, in care latimea multor strazi este rezultanta mijloacelor de transport dominante in epoca in care acestea au fost trasate, respectiv trasuri si carute. Este ca si cum ai construi zgarie-nori intr-un oras medieval. Bucurestiul este, in multe zone, inca un oras de Ev Mediu.

Pe de alta parte, nu trebuie sa uitam de aspectele pe care de cele mai multe ori le tratam cu lipsa de interes. Daca intr-un bloc cu patru etaje se taie curentul, cel mai grav lucru care se poate intampla este alterarea mancarii din frigidere. Intr-o cladire foarte inalta, lipsa curentului este o catastrofa: hidrofoarele nu functioneaza, deci apa nu ajunge sus, ascensoarele nu merg, iar pentru ca scara sau scarile oricum nu fac fata numarului de locatari, in situatii de urgenta totdeauna apare panica: la coborare se produc busculade, unii cad, altii ii calca in picioare etc.
Un incendiu ii transforma pe locatarii unui zgarie-nori, mai ales pe cei de la etajele superioare, in victime sigure. Elicopterele de salvare sunt ineficiente pentru ca de multe ori nici nu se pot apropia de acoperis din cauza valului de aer fierbinte, iar scarile pompierilor nu ajung sus.
Dar o cladire care datorita dimensiunilor sale este unica in lume (piramidele egiptene, Casa Poporului sau Empire State Building) poate aduce beneficii frumoase proprietarilor sau administratorilor sai chiar si in vremuri de criza. In timpul marii crize economice din anii 30, desi mai mult de jumatate din spatiile Empire State Building din New York (cea mai inalta cladire din lume pana in 1970) erau neocupate, proprietarii imobilului au castigat bani buni din vanzarea biletelor catre vizitatorii dornici de vederi panoramice.

Si oltenii vor un zgarie-nori

Pe locul stadionului pe care a debutat echipa de fotbal Universitatea Craiova, Consiliul Judetean Dolj vrea sa demareze constructia celei mai inalte cladiri din oras. Luna trecuta, CJ a organizat un concurs de idei in vederea schimbarii destinatiei Stadionului Tineretului, lasat in paragina. Castigator a fost Romproiect Bucuresti, care a propus construirea unei cladiri de 105 metri, sustinuta de alte constructii moderne cu diverse functionalitati. Daca proiectul va fi pus in aplicare, capitala Olteniei va avea a doua cea mai inalta cladire din Romania, dupa Casa Presei.

Cladirile inalte din Bucuresti, aflate in faza de constructie/proiectare

1. Floreasca City Center, parte a complexului imobiliar care va include un shopping mall, centru de divertisment si spatii de birouri. Turnul Floreasca va avea o inaltime de 131 metri, 37 de etaje si va fi finalizat in 2009.
2. Cefin Tower va avea 120 metri si 34 de etaje. Amplasamentul probabil - in zona de nord a Capitalei.
3. Ana Tower, proiect apartinand omului de afaceri George Copos, prevede realizarea unei cladiri de circa 120 metri. Amplasamentul viitoarei cladiri nu este cunoscut.
4. Tower Center International (TCI), inalta de 100 metri, se situeaza langa Piata Victoriei si se va inalta deasupra tuturor celorlalte cladiri noi din apropiere: Europa House, America House si BRD Tower. TCI va avea 23 de etaje si va fi finalizata la inceputul anului viitor.