Vilele, remediu de criză pentru chiriaşii office

Tot mai multe firme mici şi medii aleg vilele cu chirie redusă în detrimentul clădirilor office cu facilităţi moderne, dar chirii mai mari.

De la începutul crizei până în prezent, numărul de vile disponibile pentru închiriere aproape că s-a înjumătăţit. Tot în această perioadă, clădirile office moderne au înregistrat un grad de neocupare în creştere, atât ca urmare a măririi stocului, cât şi din cauza chiriilor mai mari şi a poziţionării la periferia oraşului.

În ciuda dispariţiei multor firme în ultimii trei ani şi deci a multor chiriaşi, acest lucru nu s-a reflectat în creşterea gra­dului de neocupare din vilele Ca­pitalei. Dimpotrivă, pe piaţă există tot mai puţine vile disponibile spre închiriere acum, comparativ cu anii 2007-2008. „În trimestrul I din 2008 vilele aveau o rată de neocupare de 26-29% în zonele centrale, respectiv 32-35% în cele semicentrale. Criza a adus pe segmentul vilelor, în mod apa­rent paradoxal, o reducere a ratei de neocupare la 15-18% în zonele centrale, respectiv 22-26% în zonele se­mi-centrale", a declarat Mirela Raicu, partener în cadrul ESOP Consul-ting. Pe de altă parte, din 2007 până în prezent au fost livrate pe piaţă multe clădiri moderne de birouri, timp în care construcţia de vile pre­ta­bile pentru office aproape că a stag­nat. Aceasta este una dintre ex­pli­caţiile pentru care rata de neocupare din office-ul modern a crescut de la 2-3% înainte de criză până la 18-20% în prezent. Nu este însă singura. În aceşti ultimi patru ani, bugetul alo­cat de firme pentru chirii a scă­zut, dar spaţiile office moderne şi ief­tine sunt plasate mai ales la marginea oraşului, deseori departe de mijloacele de transport în comun. De cealaltă parte, vilele interbelice şi cele construite după anii '50 sunt si­tuate în special în zonele centrale şi au chirii în general mai mici decât clădirile de birouri moderne. Astfel că preferinţele multor firme cu un nu­măr de 10-20 de angajaţi s-au în­dreptat către vilele renovate şi pozi­ţio­nate central.

Chirie miăcă... după buget

Puţine firme sunt dispuse să cheltuiască în această perioadă dificilă bani pe chirii mari. „În ultimele luni, circa 60% din firmele medii şi mici au făcut cereri pentru chirii de maximum 11 euro/metru pătrat şi aproape 20% pentru chirii de 11-15 euro/mp. În clădirile de birouri, doar 32% din spaţii se încadrează în acest segment de preţ şi de regulă nu sunt în zone centrale. În schimb, la vile, 52% din spaţii sunt în acest bu­get", adaugă Raicu. Dacă nivelul re­dus al chiriei poate fi un atu pentru anumite vile, nu trebuie neglijate nici investiţiile iniţiale. „Companiile care se orientează către vile vor ca in­vestiţia făcută la intrare să fie mi­ni-mă. Pe de altă parte, firmele mici şi mijlocii preferă vilele în detrimentul spaţiilor de birouri deoarece în clă­di­rile de birouri reprezentative su­pra­feţele mici sunt mai greu de gă­sit", a declarat Anca Barbăroşie, di­rec­torul Departamentului de Eva­luări al Regatta. Criteriul chiriei pe metru pătrat nu este însă singurul în alegerea unui spaţiu. Aici intră şi renumele clădirii, dar şi costurile su­plimentare. „Majoritatea clienţilor in­teresaţi de o vilă aleg din conside­rente de identitate, de personalitatea aparte a imobilului, dar şi pentru costuri operaţionale mai scăzute. Nu trebuie să uităm că o clădire de clasa A presupune şi costuri de mentenanţă (service charge) care se ridică la 3-4 euro/mp/lună", a declarat Eduard Turcoman, Senior Office Consultant la DTZ Echinox. Astfel că, la o suprafaţă de 700 mp, o clădire mo­dernă poate presupune costuri suplimentare de 2.500 de euro doar cu mentenanţa. Un alt aspect este însă şi acela al spaţiilor „moarte", spa­ţii care în vile sunt mult mai mul­­te decât în clădirile office mo­der­ne. Trăgând linia, pentru anumite nive­luri de chirie, chiriaşii plătesc pentru multe spaţii pe care nu le folo­sesc. „În privinţa chiriei, compa­rând o vilă de 700 mp cu chirie 14 euro cu 700 mp într-o clădire de bi­rouri cu 16 euro/mp, ofertele sunt similare ca preţ, cu observaţia că spa­ţiile într-o clădire de birouri sunt mult mai eficiente decât într-o vilă", adaugă consultantul de la DTZ.

Bine plasate şi renovate

Cele mai importante criterii în alegerea vilelor sunt, pe lângă chiria mai redusă decât în office-ul mo­dern, plasamentul şi „sănătatea construcţiei". Cele mai tranzacţionate vile sunt cele din perimetrul central-nord (zona Aviatorilor, Dorobanţi Ca­pitale) şi apoi zone precum Uni­ver­sităţii, Unirii, Piaţa Romană. Aces­tea nu trebuie să presupună alte investi-ţii pentru chiriaş decât cele de personalizare a spaţiului. „Înainte de a scoate pe piaţă o ofertă, proprietarul trebuie să se asigure că structura, aco­­­perişul şi instalaţiile sunt în bună stare. Faţada trebuie să fie în­griji­tă, interiorul renovat, funcţio­nal, spa­­ţiile să fie cât mai deschise, cur­tea amenajată, iar printre dotări se cer aer condiţionat, loc pentru ser­ver, centrală termică funcţională", spu­ne Anca Barbăroşie. Conform da­telor Esop, care gestionează în­chirie­rea celui mai bogat portofoliu de vile de pe piaţa locală, numărul de vile din Bucureşti cu spaţii dis­ponibile este de peste 300 în prezent. Su­pr­a­faţa disponibilă depăşeşte 100.000 de metri pătraţi.

Spaţiul de birouri, ales în funcţie de evoluţia numărului de salariaţi

În mod tradiţional, chiriaşii vilelor sunt predominant firme din domeniul servi­ciilor, în special casele de avocatură, de publicitate sau firmele de consultanţă. „În mo­mentul de faţă, aproximativ 60-65% din companiile care caută suprafeţe de pâ­nă în 1.000 mp iau în calcul vilele ca alternativă de sediu", spune Mirela Raicu, partener în cadrul ESOP Consulting. Dintre exemplele intermediate de Esop în ultimele luni amintim divizia de distribuţie gaze a Petrom, care a închiriat în septembrie o vilă pe bulevardul Aviatorilor. De asemenea, ziarul „Caţavencii" a ales în luna august un sediu într-o vilă de patrimoniu din zona Universităţii. Firma Shakespeare International a închiriat în iunie o vilă din zona Dorobanţi, iar socie­tatea civilă de avocatură Stratula, Mocanu şi Asociaţii s-a mutat în vară într-o vilă de patrimoniu din Cotroceni.

Criteriile de alegere a unui spaţiu trebuie să ţină însă cont şi de dimensiunile fir­mei. Astfel, în funcţie de evoluţia numărului de angajaţi se alege o anumită su­pra­­faţă office, iar uneori, din acest punct de vedere, vilele nu mai corespund. „Dacă e să exemplificăm cu casele de avocatură, putem observa că, pe măsură ce se extind, aleg să treacă de la vilă la o clădire de birouri. Astfel, în acest an, ca­sa de avocatură White & Case s-a relocat dintr-o clădire de patrimoniu lo­calizată aproape de Piaţa Romană, în clădirea Europe House", spune Eduard Turco­man, Senior Office Consultant la DTZ Echinox.