(VIDEO) Case, oameni și năravuri - la o cafea cu Daniel Dobre

Într-un început de 2026 marcat de schimbări legislative, zgomot mediatic și multă confuzie în jurul „prăbușirii” pieței, dialogul dintre Răzvan Muntean și Daniel Dobre pune ordine în lucruri: de la legea Nordis și blocajele temporare din piața nouă, la TVA, prețuri, rolul agenților imobiliari și costul real al deciziilor amânate.

Podcastul pornește relaxat, cu poveste și autoironie. Daniel Dobre explică de unde a apărut eticheta „Ion Creangă al imobiliarelor” și povestește cum i-au prins bine scrisul și marketingul încă din adolescență.

00:00 - Intro
02:50 - De unde vine "Ion Creanga al imobiliarelor"?
07:27 - Legea Nordis
36:09 - Despre profetii care anunta prabusirea pietei imobiliare
43:24 - Cum impacteaza vestile apocaliptice decizia de cumparare?
49:00 - Ce cumparam: blocuri noi sau vechi?
54:00 - Cum impacteaza piata cresterea impozitului pe cladiri
01:02:38 - Cash sau credit? In centru sau la perifierie?
01:07:28 - "Daca vinzi cu un agent, vinzi mai bine": manipulare sau marketing?
01:20:00 - Ce tertipuri mai fac agentii?
01:34:32 - Breasla agentilor e inca nesemnificativa
01:38:21 - Intrebarea lui Daniel Dobre pentru Razvan Muntean
01:42:00 - Intrebarile lui ChatGPT

1) „Legea Nordis”: de ce a apărut și ce schimbă concret

Ce corectează

Legea limitează abuzurile din pre-vânzare, protejează cumpărătorul și reduce avantajul structural al dezvoltatorului (bani, avocați, putere de negociere):

Odată cu preapartamentarea și înscrierea în cartea funciară, dispare posibilitatea de a promite de mai multe ori aceeași proprietate

Daniel Dobre

Pașii din noul flux (rezervare → promisiune → avansuri pe etape)

• Rezervare: Prima dată este rezervarea de 5%, valabilă 60 de zile.
  
• Ce se întâmplă în cele 60 de zile: „60 de zile în care se fac toți pașii necesari pentru a putea ajunge mai departe la capitolul promisiunea de vânzare și cumpărare.”
• Dacă dezvoltatorul nu bifează etapele: „se reziliază convenția și se restituie banii în termen de 30 de zile”
• Preapartamentare / înscriere CF
  - Preapartamentarea e necesară pentru promisiunea de vânzare
  - Preapartamentarea este valabilă pentru unități colective… sau pentru apartamente, nu pentru case individuale
• Banii cumpărătorului și accesul dezvoltatorului la ei:
  - Banii trebuie să meargă într-un cont
  - Ai nevoie de niște documente justificative din partea dirigintelui de șantier
  - Avansurile devin condiționate de stadiile reale din șantier: 25% structura de rezistență, 20% instalații

2) TVA-ul

de ce „nou”-ul n-a explodat cum se așteptau unii, dar „vechi”-ul a sărit

Daniel separă piața în două:

• pe segmentul scump: „la locuințele scumpe, am avut TVA de 19%, avem TVA de 21%, deci e o creștere de doar 2%”
• pe segmentul nou, accesibil unde aveam TVA de 9% și am ajuns la TVA de 21%” dezvoltatorii au anticipat șocul și au absorbit o parte din diferență

În schimb, pe piața veche, reacția a fost imediată și mai brutală. Și, surprinzător pentru cei care așteptau „îngheț”, tranzacțiile au continuat:

„Vânzătorii privați au mărit din start prețurile cu valoarea TVA-ului, pentru a se alinia cu prețurile imobilelor noi”

Daniel Dobre

Ce urmează?

Proiecte puse „în hold” (preapartamentări etc.) → ceea ce implică un stoc mai mic, iar cine vrea astăzi să investească banii, e limitat

3) Cum privești prețurile în 2026: trecutul nu te ajută la decizia de azi

Daniel pune accent pe diferența dintre cei care „au trăit piața” și cei care intră acum în ea:

„Unii oameni intră azi în piață… Pentru ei este relevant efectiv să cumpere cea mai bună ofertă de la momentul ăsta. Ei nu simt efectul schimbării”

Daniel Dobre

4) Investiție vs nevoie reală: de ce imobiliarele rămân „palpabile”

Daniel explică de ce, pentru mulți, imobiliarele sunt cea mai bună formă de investiție:

• sunt mai ușor de înțeles decât bursa
• sunt mai ușor de gestionat, sunt palpabile
• la nevoie de lichiditate, cu un discount de max. 10% în 2-3 săptămâni vinzi
• ciclurile imobiliare (n.r. in spirala crescatoare) te protejeaza pe termen mediu/lung

5) Credit sau cash + recomandarea lui (fără zahăr)

Pe locuire: ai banii… o cumperi cash. Nu ai cash, faci credit, pentru că ai credite avantajoase.

Pe investiție: dacă ai 100.000 euro și poate susține credite, atunci decât să iei un imobil cu 100.000 euro, mai bine din banii aceștia dai avans pentru 3 imobile mai mici și de restul faci credit. Pe termen lung ai de câștigat

6) Unde cumperi: centru vs periferie

Daniel refuză rețete universale: „Depinde cine e și ce vrei de la viață”

Apoi explică tipologii:

• cuplu tânăr: conectare, oraș, apartament mai mic
• familie cu copii: spațiu, suburbie, casă/teren, dar cu trade-off-ul traficului
• pensionari: casă în suburbii

Spațiul suplimentar vine la pachet cu ore suplimentare petrecute în trafic. Nu poți să le ai pe toate decât cu un efort financiar mare.

Daniel Dobre

7) Impozite + e-proprietate: discuția care „ustură”

Tema impozitelor se leagă de două idei:

1. Baza de calcul e mică acum (grile joase), deci impactul încă nu se resimte
2. Când vine „e-proprietatea”, procentul aplicat la o bază mai mare „se vede”, spune Răzvan

Aduce și speța socială: cuplu de bătrâni în centru, impozit cât două pensii.

„Stai în centru? Plătești prețul.” (și de ce zice asta)

Aici Daniel e tăios și își asumă reacțiile. centrul e scump, întreținerea e scumpă, iar dacă nu-ți permiți, mutarea spre periferie e logică:

Urâți-mă pentru chestia asta :- Rămâi în centru, doar dacă îți permiți.- Vrei să stai în centru Bucureștiului? Plătești prețul- E impozitul mare în centru? Te muți la periferie

Daniel Dobre

Daniel aduce argumentul de siguranță/urbanism: clădiri în paragină, fațade care cad, nevoie de renovare.

Răzvan introduce nuanța umană: schimbarea „ecosistemului” la 70–80 ani poate fi brutală, mai ales dacă se aplică de azi pe mâine. Unor persoane chiar le scurtezi viața.

Până la urmă, se ajunge la un acord, că e nevoie de comunicare eficientă și timp alocat pentru adaptare.

Și se mai pune o piesă esențială: problema nu e doar „bani la buget”, ci cum sunt gestionați:

Problema noastră… nu este că avem sau nu avem bani la buget, ci că banii pe care i-am avut la buget s-au aruncat pe geam.

Razvan Muntean

8) „Testează înainte să cumperi” (și de ce e ok să nu fie pentru tine)

O recomandare rar spusă așa direct: înainte să te arunci la cumpărare (mai ales dacă nu ești sigur), testează viața în zona/formatul ăla: "Testați. Stați în chirie 3-6 luni. Vedeți dacă e pentru voi. Că s-ar putea să nu fie"

Logica: mai bine pierzi niște bani pe chirie decât să cumperi și să plătești scump o alegere greșită, apoi să vinzi și să o iei de la capăt.

9) Agenții imobiliari: percepții, rol, responsabilități și ce ar trebui „interzis”

De ce oamenii cred că la agent e mai scump

Daniel leagă percepția de marketingul agresiv anti-agent: "S-a transmis și s-a marketat foarte agresiv faptul că agenții imobiliari vânz scump"

Și observă că piața are mai multe tranzacții directe decât prin agenții.

De ce apar „prețuri diferite” și haos în anunțuri

Daniel explică mecanic cum ajungi să vezi trei prețuri pentru aceeași proprietate (proprietar vs agenți diferiți), fără „furat anunțuri”

• proprietarul… vrea 100.000…
• proprietarul cere agentului sa promoveze la… 103.000… ca să-l plătească și pe agent.
• agentul aduce un cumparator la 97.000 si proprietarul accepta. Dar cumparatorul se razgandeste
• agentul schimba pretul la 97.000, insa alti agenti au ramas cu vechiul pret
• e posibil sa mai fie si agenti care promoveaza la 95.000 (ca sa aducă mai mulți cumpărători), cu gandul ca negociaza cu proprietarul
  

Noi năravuri ale agenților

• pentru că reprezentarea exclusivă a avut succes, s-au inventat agenții care cer contracte cu clauză exclusivă, fără să-și asume obligații (ex: plan de marketing, să colaboreze cu alți agenți, etc)
• acești agenți blocheaza proprietatea și aduc un deserviciu vânzătorului
• ulterior, e foarte probabil ca acești agenți să solicite vânzătorului o scădere masivă de pret de 15-20%
• o dezbatere pe argumente între Daniel si Razvan, numai bună de urmărit

Nevoie de reglementare

Daniel deschide cu o idee de bază: agentul are nevoie de un rol definit și limitat (prin legislație), ca publicul să știe ce e și ce nu e agentul:

Dă și exemplul de „așteptări greșite”: proprietar care îl sună pe agent lunar pentru chirie întârziată.

Razvan aduce în discuție și delimitarea clară a competențelor unui agent. Astfel, face apel la eliminarea din mesajele de marketing ale agenților a mesajelor în care agenții declară că:

• se ocupă de acte, lăsând impresia unei opinii juridice
• se ocupa de evaluare, fără a face diferența dintre o evaluare acreditată ANEVAR (care nu e neaparat cea mai indicată pentru vânzare) și o analiză de preț după o metodologie empirică
• oferă opinii tehnice (structură, cadastru, etc)

Mesaje de marketing agresive : „dacă nu vinzi cu agent, vinzi mai prost”

Răzvan ridică tema ca pe un „fluturaș” deasupra industriei. Daniel răspunde nuanțat:

• în general, profesionistul te ajută
• dar nu poți generaliza și nu poți promite „mai scump decât piața”
• Razvan completează "nu poți promite nici măcar mai scump decât o face singur". De exemplu, un agent cu 3 luni de experientă nu poate fi mai eficient decât un investitor de calibru cu zeci de case in portofoliu. La fel cum un agent neexperimentat nu are toate competențele pentru a face o analiză de preț obiectivă și un marketing bun, dacă nu este asistat de o echipă cu experiență.

Orice faci fără să folosești un profesionist, de obicei te costă mai mult. Eu pot să spun punctual… le pot vinde proprietatea mai scump decât pot să-și o vândă ei, dar nu mai scump decât piața.

Daniel Dobre

Colaborarea între agenți

Colaborarea este probabil cel mai puternic atuu al unui agent, însă se împotmolește în practici nesănătoase (refuzul colaborarii, nesemnarea contractelor, etc) și lipsa unei unități de breaslă la nivelul agenților imobiliari.

Colaborarea presupune un set de reguli comune, iar în momentul de față nu există vreo aliniere în acest sens. Exceptie câteva comunități locale.

Conex acestui subiect, Daniel a dat ca alternativă la reglementare, chiar autoreglementarea. Însă fără o reprezentativitate la nivel de breaslă, acesta rămâne doar un deziderat utopic.

10. Concluzii (ce rămâne după tot episodul)

Din discuția asta ies câteva idei mari, fără să fie împachetate în sloganuri, dar spuse în stilul lui Ion Creangă al imobiliarelor:

• Legea Nordis închide o zonă de „promisiuni” și mută procesul pe acte, etape și trasabilitate (5% / 60 zile / CF / cont / diriginte).
• TVA-ul n-a „rupt” piața nouă cum se temea lumea, pentru că dezvoltatorii au absorbit parțial, dar a împins agresiv piața veche în sus.
• Stocul mai mic (proiecte în hold) ține presiune pe preț și menține tranzacțiile.
• Centrul costă, iar impozitele + întreținerea + siguranța clădirilor sunt o discuție inevitabilă, dar impactul social poate fi „brutal” dacă e făcut repede.
• Agenții au o problemă de percepție și de rol nedefinit, iar marketingul agresiv (de orice parte) face mai mult rău decât bine.. Agenții au nevoie de reglementare, iar legea agentului încă zace în Parlament.