Criza imobiliară se încăpăţânează şi nu ne lasă. Iţele ei sunt atât de încurcate, încât nimeni nu se mai încumetă să ne spună cu siguranţă când vom putea răsufla uşuraţi. Cert este că piaţa imobiliară locală s-a schimbat foarte mult în toată această perioadă, iar criza i-a învăţat pe mulţi lecţii dure.

Împreună cu Adrian Şişchin, Directorul Regional al Reţelei de Agenţii Imobiliare Re/Max am încercat să facem o radiografie a pieţei imobiliare actuale.

Cât de mult s-a schimbat piaţa imobiliară din România în această perioadă de criză?

S-a schimbat foarte mult şi aici aş putea să spun că pe mai multe segmente. S-au schimbat atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii, s-a schimbat piaţa chiriilor. În ceea ce priveşte cumpărătorii, aceştia sunt din ce în ce mai rezervaţi, mai precauţi. Nu există o grabă. Pentru că preţurile au fost în scădere, timpul pe care cumpărătorii îl au alocat acum pentru a cumpăra o proprietate este mai mare. Deci există această rezervare şi precauţie pentru a găsi proprietatea cu adevărat potrivită.

Care este comportamentul jucătorilor din piaţă?

Să luăm de exemplu proprietarii care au investit până acum în terenuri sau au investit într-un mod speculativ, sunt foarte multe proprietăţi care nu sunt ocupate de actualii proprietari. Aceştia sunt rezervaţi mai ales dacă au investit în ultimii ani, 2008-2009. Există un surplus de proprietăţi care în momentul de faţă nu sunt închiriate, o mare parte dintre proprietari le-au luat pentru investiţii, pentru a fi închiriate sau dacă vorbim de terenuri, poate cu scop speculativ. Terenurile erau la un moment dat 3- 5 Euro/mp şi creşteau de la an la an, ei acum încearcă să rezolve stocul de proprietăţi pe care îl au. O parte dintre ei au reuşit pentru proprietăţile care erau generatoare de venituri, pentru cele  care nu sunt, nu au reuşit să facă acest lucru şi au rămas cu ele.

Cumpărătorii sunt în primul rând din ce în ce mai informaţi. Este o piaţă excepţională pentru cumpărători, este un moment bun să-ţi cumperi prima casă. Nu cred că a existat vreodată o oportunitate mai bună pentru cumpărarea primei case sau pentru creşterea confortului locativ. Ar putea să piardă, să zicem, 20.000 - 30.000 Euro la vânzarea locuinţei existente de două camere, dar vor câştiga pe partea cealaltă, poate 30.000 - 40.000 Euro la cumpărarea unei locuinţe mai mari. Cumpărătorii au devenit mult mai precauţi. Şi această precauţie apare şi datorită faptului că nu există o urgenţă. Până anii trecuţi, dacă preţurile creşteau cu 60% pe an, asta însemna o creştere de 5% pe lună, ori la o proprietate de 100.000 Euro o creştere de 5% pe lună înseamnă încă 5.000 Euro. Deci exista o presiune destul de mare asupra cumpărătorilor, dacă nu cumpăra luna asta, luna viitoare dădea cu 5.000 Euro mai mult şi luna următoare cu încă 5.000 Euro. Această presiune a dispărut şi mai mult există această percepţie că preţurile scad şi vor continua să scadă şi atunci îşi iau tot timpul necesar şi cumpără exact la momentul oportun.

Ce ar trebui să facă dezvoltatorii pentru a reuşi să vândă în această perioadă?

În primul rând să se reconecteze cu clienţii, să înţeleagă foarte bine puterea lor de cumpărare. Au fost dezvoltatori care au proiectat şi au construit având în vedere preţurile din 2007-2008 care nu erau preţurile reale. Multe dintre proprietăţile respective fuseseră cumpărate direct pe specificaţii, cumpărate speculativ şi nu aveau de-a face cu puterea de cumpărare a românilor care s-a erodat. În acest moment ei trebuie să se reconecteze cu aceştia.

Cum va influenţa creşterea cotei TVA piaţa imobiliară?

Avem două elemente care sunt distincte. Există piaţa imobiliară, piaţa de vânzare-cumpărare de proprietăţi şi alta este piaţa agenţilor imobiliari şi afacerilor imobiliare. Cred că va exista o presiune asupra pieţei agenţilor imobiliari care s-ar putea să fie tentaţi să aibă tranzacţii cash în acest moment. Va exista o presiune asupra felului în care aceste tranzacţii sunt desfăşurate. Din partea dezvoltatorilor s-ar putea să existe corecţii de preţ care sunt legate de creşterea de TVA.

Poate suporta piaţa imobiliară o creştere de preţ în acest moment?

Tendinţa preţurilor din ultimii ani a fost o tendinţă descrescătoare, dar în cele din urmă cererea şi oferta trebuie să se întâlnească indiferent de nivelul de taxare, atât timp cât cererea va intersecta oferta lucrurile vor merge, dar această intersecţie se va întâmpla mai greu odată cu creşterea de TVA.

Ce se vinde cel mai bine?

Două tipuri de produse. Se caută foarte mult produsele de nivel mediu şi sub mediu, se caută apartamentele de două şi trei camere care sunt până în 100.000 Euro şi acestea continuă să se tranzacţioneze foarte bine, mai ales în zonele din interiorul oraşelor. De asemenea, vedem o tendinţă unde oamenii încearcă să-şi cumpere un lot al lor unde să aibă deja utilităţile trase şi să construiască în regie proprie.

Proprietăţile de lux se mai caută?

Proprietăţile de lux întotdeauna au căutare. Am înţeles că şi dumneavoastră veţi deschide un nou concept de Regată Imobiliară care are loc între 5-8 august la Constanţa (n.r. Mamaia). Poate că luxul nu este atât de mult afectat. Întotdeauna există o pătură socială de 2-3% care continuă să caute astfel de proprietăţi.

Ce ar trebui să înveţe la finalul crizei jucătorii din piaţa imobiliară, de la dezvoltatori până la cumpărătorul unui apartament cu două camere?

În primul rând nimeni nu ştie când va fi acest final, dar cu siguranţă că nu poate să plouă continuu. Avem de un an-doi o perioadă mai puţin însorită, dar cu siguranţă soarele va reveni. Ce aştept să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada imediat următoare, în care preţurile nu vor mai continua să mai scadă şi după aceea va fi o creştere, dar creşterea aceasta va fi uşoară, nu va fi o creştere spectaculoasă cu dublări de preţuri de la an la an.

Cred că toată lumea trebuie să-şi facă temele, atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii. E bine să apeleze la sfatul unor specialişti, este o vreme bună pentru profesionişti, a trecut vremea amatorilor, cred că elementul de reprezentare este critic într-o tranzacţie pentru că este până la urmă cea mai importantă tranzacţie pe care o face cineva în timpul vieţii. Sunt puţini cei care au cumpărături mai mari decât cele legate de achiziţia locuinţei proprii.

Cum apreciaţi activitatea agenţilor imobiliari din România?

Cred că toţi au trecut printr-o activitate de corecţie şi îşi restabilesc elementele fundamentale ale business-ului, trebuie să se întoarcă la elementele de fundament. Au nevoie de două-trei lucruri: să-şi cunoască istoria, istoricul tranzacţiilor imobiliare, trebuie să cunoască istoricul pieţei. Bănuiesc că într-o perioadă relativ scurtă vom vedea că agenţii vor deveni din ce în ce mai specializaţi, în principal specializaţi pe o zonă sau pe o nişă şi cred că acesta este unul dintre elementele pe care o parte le-au învăţat. Nu poţi să mai faci tranzacţii şi să reprezinţi pe fiecare oriunde. Trebuie să fii specialistul căutat în piaţa respectivă.  

 


1 iulie 2010