Odinioară cele mai vânate de investitori, terenurile sunt acum cele mai ocolite. Motivul? Sunt cel mai dificil de evaluat, vândut şi administrat.

21725-terenuri_86774000.jpgÎn anii de dinaintea crizei pre­ţu­rile terenurilor creşteau de la o săptămână la alta, investitorii se înghesuiau să cumpere hectare de terenuri pentru proiecte rezidenţiale, centre comerciale sau clădiri de birouri, în timp ce tranzacţiile se făceau în avion, cum glumea un dezvoltator la un seminar. Acum, preţurile s‑au redus cu peste 50% în ultimii ani, iar cei care fac legea sunt cumpărătorii. Cei mai activi cumpărători sunt de departe discounterii şi lanţurile de hipermarketuri. Şi al lor va fi şi anul care urmează.

LEGEA RETAILERILOR. Unul dintre cei mai activi jucători de pe piaţa terenurilor este retailerul german Lidl, care a pornit încă de anul trecut ofensiva pe piaţa românească. A cumpărat terenuri în Bucureşti, printre care amintim o parte din plaftorma Frigocom, deţinută de spaniolii de la Gran Via, şi un alt teren deţinut de Pepsi pe strada Doina, dar şi în alte oraşe ale ţării. Şi nu vor să se oprească aici. La începutul acestei luni, oficiali ai Lidl au declarat la prima conferinţă de presă susţinută în România că sunt în continuare în căutarea unor terenuri pentru viitoarele magazine. „Suntem în căutarea unor terenuri cu suprafeţe cuprinse între 4.000 şi 10.000 metri pătraţi, care să aibă un acces bun pentru camioane şi care fie situate pe străzile principale.

Acum avem două centre logistice, unul la Chiajna şi altul la Ploieşti, iar anul viitor vom finaliza construcţia celui de la Iernut, din judeţul Mureş", a declarat Sergiu Fala, directorul de expansiune al retailerului. Terenul pe care va fi amplasat noul centru logistic a fost cumpărat anul trecut şi are o suprafaţă de 40.000 de metri pătraţi. Şi Selgros a pus mâna în acest an pe un teren de 40.000 mp la Constanţa, iar valoarea tranzacţiei ar putea depăşi opt milioane de euro.

„Într‑adevăr, marii retaileri îşi urmea­ză planurile de expansiune manifes­tân­du‑şi interesul pentru terenuri de suprafeţe relativ mari şi acces facil la in­frastructură, oferind preţuri destul de mici, având în vedere că în această perioadă au o putere semnificativă de a negocia", a comentat pentru MONEY EXPRESS Marius Grigorică, Senior Business Analyst în cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

Un alt retailer care urmăreşte piaţa şi caută noi oportunităţi este şi Cora, care a cumpărat doar în ultimii doi ani terenuri în valoare de 50 de milioane de euro, iar bugetul pentru acest an, destinat achiziţiilor, se ridică la 40 de milioane de euro. Intenţiile belgienilor sunt clare: Cora vrea să se extindă pe piaţa locală şi aşteaptă de la Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD) unda verde pentru un împrumut de 210 milioane de euro, dintr‑un plan masiv de 397 de milioane de euro, bani destinaţi pentru deschiderea de noi unităţi. În plus, belgienii s‑au lansat şi în hora dezvoltatorilor de mall‑uri, cu un buget de 300 de milioane de euro pentru proiecte comerciale la Constanţa, Braşov şi Bacău.

VÂND TEREN, CAUT CUMPĂRĂTOR. Interesul pentru terenuri se va reduce în următoarea perioadă, iar proprietarii care simt presiunea băncilor vor fi nevoiţi să vândă în pierdere. Aici putem aminti şi de cazul ministrului Elena Udrea, care a fost nevoită să cedeze terenul din Bucureştii Noi, cu tot cu creditul contractat de la BRD. Gigi Becali a vândut şi el un teren de 20.000 de metri pătraţi celor de la Portland Trust, pe care se spune că ar fi încasat peste zece milioane de euro. „În actualul context economic, investitorii din real estate sunt interesaţi în general să‑şi plaseze capitalul în active lichide şi generatoare de venituri. Cu toate acestea, pentru investitorii speculativi, mai prezintă interes şi terenurile aflate în locaţii bune ce pot fi achiziţionate la preţuri mult reduse faţă de valoarea de piaţă", spune Marius Grigorică, precizând că astfel de distressed assets au fost scoase la vânzare în ultima perioadă şi de către bănci. De exemplu, un teren situat în imediata vecinătate a Pieţei Revoluţiei şi care beneficiază de reglementări urbanistice foarte bune este scos la licitaţie pentru un preţ de aproximativ 1.300 euro/metru pătrat.

De cealaltă parte, sunt şi dezvoltatori care ar vrea să vândă din portofoliul de proprietăţi pe care îl deţin, însă cumpărătorii nu se înghesuie la uşa lor, în timp ce alţii preferă să‑şi păstreze terenurile pentru perioada mult aşteptată, când piaţa imobiliară va arăta semne certe de revenire. Compania RomReal, prezentă pe piaţa românească prin subsidiara Westhouse Group, are un portofoliu de 120 de hectare de terenuri, cele mai multe în judeţul Constanţa, a căror valoare s‑a redus cu 70% din 2008 încoace.

„Pentru a‑şi asigura poziţia pe piaţa locală, compania intenţionează să vândă o parte din terenuri pentru a acoperi cheltuielile minime de operare. Când piaţa imobiliară îşi va reveni, ne vom con­centra pe proiecte rezidenţiale. Primul semn al revenirii pieţei va fi atunci când băncile vor fi dispuse să împrumute din nou", declarase recent pentru money.ro Harris Palaondas, reprezentantul RomReal. Unul dintre terenurile din judeţul Constanţa, cu o suprafaţă de peste 7.000 de metri pătraţi, a fost dat spre închiriere, iar venitul din exploatare a adus companiei 170.000 de euro în prima jumătate a acestui an. Dar, cei care vor fi interesaţi de achiziţia de terenuri nu vor face împrumuturi la bănci şi vor trebui să vină cu bani de‑acasă. „Având în vedere că pieţele financiare din regiune nu dau semne de revenire în viitorul apropiat, este puţin probabil ca băncile să finanţeze achiziţia de terenuri, ce nu asigură o sursă de rambursare imediată a debitorului, motiv pentru care cererea pe piaţa terenurilor ar putea să scadă în continuare, adâncind astfel dezechilibrul faţă de multitudinea de terenuri scoase la vânzare", a mai adăugat Marius Grigorică, concluzionând că toate acestea ar putea conduce la o oarecare scădere a preţurilor terenurilor.


Sursa

28 octombrie 2011