Vand imobil nou. Astept piata ipotecara

Sub presiunea cererii de constructii, investitorii incep sa faca presiuni pentru diversificarea schemelor de finantare

De ce nu se construieste mai mult, sa scada preturile? - e intrebarea oricarui tanar in cautare de casa. Raspunsul e... pentru ca nu avem o piata financiara suficient de dezvoltata.

Grupul Imofinance din Cluj-Napoca a finalizat 16 apartamente de lux, care si-au gasit clienti. Acum lucreaza la un bloc de 132 de apartamente, tot in Cluj - o investitie de cinci milioane de euro. Mai are in plan inca sase blocuri cu 174 de apartamente, in Sibiu. Mai repede decat asteapta finalizarea acestor proiecte, Imofinance asteapta insa finalizarea legislatiei pietei ipotecare. Societatea a fost constituita in urma cu doi ani, tocmai pentru a beneficia de avantajele unei asemenea piete, precum si de avantajele pe care le presupune o structura tip holding.
In centrul structurii se afla o SRL, investitie de patru milioane de euro a celor 48 de fondatori - explica Iosif Pop, presedintele Imofinance.

Societatea detine 72% din Imoinvest, dezvoltatorul propriu-zis al proiectelor imobiliare, o societate pe actiuni cu un capital de un milion de euro. De asemenea, detine 52% din Imocredit, o societate de credit ipotecar, capitalizata cu trei milioane de euro. Aceasta poate vinde pe credit, in leasing sau "cu banii jos" imobilele propuse prin Imoinvest. "Pentru finantarea constructiei imobilului, 25% sunt fonduri proprii, iar 75% fonduri atrase, pe baza de licitatie, de la banci. In cazul in care clientul achizitioneaza apartamentul pe baza de credit de la Imocredit, contractul de ipoteca este cesionat la banca. Dupa ce se va da drumul la obligatiuni ipotecare, 75% din portofoliul de ipoteci omogene pot sa-l scot pe bursa pentru refinantare", spune Iosif Pop.

Tentatia - marje de profit de 25%

Saptamana trecuta, actionarii Imofinance au anuntat intentia de majorare a capitalului la 13 milioane de euro, primul pas in transformarea intr-o banca ipotecara. Printre actionari se regasesc si "cablistii clujeni" care au fondat Astral la inceputul anilor 90 firma vanduta recent americanilor de la UPC. De asemenea, acelasi nucleu de actionari se regaseste si printre fondatorii Bancii Transilvania. Noua banca nu se vrea insa o concurenta a deja consacratei BT. In noua afacere, ca-n orice afacere, a contat foarte mult sa prinzi oportunitatea. "Acum, dar si in urmatorii ani, zona ipotecara este cel mai profitabil domeniu de investitie, generand marje de profit de 15-25%, in timp ce o banca universala nu va avea marje mai mari de 3,5-4%", arata Iosif Pop, cel care a fost care primul presedinte al Bancii Transilvania. De altfel, specialitatea sa pare sa fie construirea mecanismelor financiare "de la zero", in pas cu oportunitatile momentului.

Din nou la banca

In 1991, desi era seful sucursalei din Cluj-Napoca a Bancorex, cea de-a doua sucursala din tara a fostei Banci de Comert Exterior, Iosif Pop decide sa intre in domeniul privat. "Ce mergea atunci cel mai bine? - o casa de schimb valutar. Am pornit, impreuna cu sapte asociati, Cambio Exchange. Am imprumutat de la ei 1.250 de lei, contributia mea de 15% din capitalul social. In sase luni, le-am restituit banii, din castig". In doi ani, ridica miza - banca commerciala.

Nu era o idee noua nici macar pentru Cluj, unde era in voga Dacia Felix. Dar Banca Transilvania pornea cu o schema diferita - dezvoltare controlata, prin pasi mici, si actionariat controlat, detinerile fiind limitate prin statut la 5% din actiuni (practica regasita si la Imofinance, unde limita maxima a detinerilor este 10%). O alta politica a bancii - reinvestirea profitului, actionarii primind actiuni noi in schimbul dividendelor in bani. In octombrie 1996, "Transilvania" devine prima banca listata la Bursa de Valori. In 1999, incep negocierile cu un ivestitor de portofoliu cu nume - BERD (Banca Europeana de Reconstructie si Dezvoltare).

In 2001, BERD achita 6,5 milioane de euro, pentru 15% din banca (procentul maxim pe care poate sa-l detina), urmand sa preia si managementul.

In 2002, dupa doua mandate de presedinte si director executiv, Iosif Pop se retrage din boardul bancii. Urmeaza episodul Bacau - retinerea pentru o presupusa implicare intr-o frauda la sucursala bancii. Episodul se incheie cu nefinalizarea urmaririi penale, la capatul unui sir de erori procedurale din partea anchetatorilor. Fostul presedinte al bancii a actionat statul in instantele europene, cerand reparatii morale de 15 milioane de euro. "Procesul a ajuns in Camera de Pronuntare de la Strasbourg", spune Iosif Pop.

M.S. - Banii Nostri