Nici bine nu a fost anuntata lansarea Programului Prima Casa, ca unii au si inceput sa discute despre cresterea preturilor apartamentelor.
Lucrurile nu stau insa chiar asa, am sa explic mai jos motivele pentru care din
punctul meu de vedere, acest program nu numai ca nu va genera o crestere a preturilor ci din contra, poate chiar trage preturile in jos.
Ce inseamna 17.000 de tranzactii in plus
Am ilustrat in graficul de mai jos evolutia din 2007 incoace a numarului lunar de tranzactii imobiliare comunicat de Uniunea Notarilor Publici. Putem considera ca programul Prima Casa va
genera aproximativ 17.000 de tranzactii in plus, respectiv 1400 pe luna. Ce inseamna acest numar? Inseamna cele 4 puncte rosii aflate in partea superioara a coloanelor ce indica
numarul tranzactiilor in perioada ianuarie-aprilie.
Cu alte cuvinte, nu inseamna mai nimic.
Chiriasii ANL, principalii beneficiari ai acestui program
Dl Blaga a declarat ca intentioneaza sa vanda locuintele ANL actualilor chiriasi la un pret mediu de 40.000 de euro. Daca tinem cont ca exista aproape 15.000 de locuinte ANL care pot fi vandute
la preturi sub cel al pietei (sa nu uitam ca discutam despre blocuri aproape noi, care nu au mai mult de 4-6 ani vechime), ne putem da seama ca cea mai mare parte a celor 17.000 de credite
vor fi acordate actualilor chiriasi ANL.
Ce mai ramane pentru restul doritorilor? Mai nimic.
Care sunt asteptarile clientilor legate de preturi
In orice tara mai dezvoltata (SUA, Europa de Vest), Indicele de Incredere al Consumatorilor are o importanta foarte mare in ceea ce priveste evolutia pietei sau a unui segment de piata. Ce asteptari au potentialii clienti ai pietei imobiliare romanesti?
Conform unui studiu al Q-TEAM efectuat la inceputul lunii aprilie si trecut prea usor cu vederea de presa (detalii aici), 70% din potentialii clienti considera preturile imobilelor prea mari si asteapta o scadere a acestora, preturile fiind asteptate sa scada la un nivel de maxim 4-500 eur pe mp pentru apartamentele vechi situate in cartierele muncitoresti. Cu alte cuvinte, consumatorii nu cred in revenirea pietei, intrebarea fiind nu daca vor scadea, ci cu cat vor scadea preturile.
In conditiile in care marea majoritate a potentialilor clienti nu cumpara pentru ca se asteapta la noi scaderi, pe ce se bazeaza cei care spun ca acest program va genera o crestere a preturilor?
Cererea nu va creste doar pentru ca bancile vor pune in mainile a catorva mii de potentiali clienti o suma de pana la 60.000 eur, ci va determina o fortare a pietei de catre cumparatori. Pana
acum nu au existat decat speculatori care doreau apartamente la jumatate din pretul actual. Acum, se va merge pe principiul "accepti sau nu sa scazi pretul de la 70 la 60.000 de euro?". Iar
daca esti disperat (asa cum sunt multi proprietari), o scadere de 10% a pretului initial va parea mica fata de perspectiva unui -30-40%.
Programul Prima Casa poate accentua scaderea preturilor
In acest moment cererea este aproape nula, foarte putini clienti mai cumpara apartamente iar vanzatorii tin la pret sperand intr-o minune. Cel care are acum bani este cel care face piata. Ce se poate cumpara cu 60.000 eur?
In Bucuresti, cu acesti bani poti cumpara cel mult un apartament cu doua camere situat in zone limitrofe sau o garsoniera intr-o zona buna. Insa, sunt absolut convins ca avand in buzunar 60.000 de euro, clientii vor pune presiune pe preturi in sensul ca vor dori sa cumpere cu acesti bani un apartament cat mai central.
Astfel, preturile de peste 60.000 vor scadea in jurul acestei sume iar proprietarii apartamentelor mai prost amplasate vor fi nevoiti sa vina cu oferte "promotionale" pentru a contracara scaderea preturilor in zonele semi-centrale (nu discutam de zonele centrale si ultracentrale).
In orasele mari, un apartament cu doua camere a scazut deja sub 60.000 eur asa ca multi vor dori cumpararea unui apartament cu 3 camere cu aceeasi bani. Vor avea succes?
Sursa3 June 2009
