O mare parte dintre retailerii activi pe piaţa locală, loviţi în plin de scăderea vânzărilor, ar putea ajunge, în curând, la concluzia că este mai bine să închidă spaţiul închiriat într-o anumită locaţie şi să continue doar cu plata chiriei minime până la expirarea contractului, fără să desfăşoare vreo activitate în spaţiul respectiv.
Metoda, denumită „going dark", este deja aplicată pe o scară tot mai
extinsă de către retailerii prezenţi în Statele Unite ale Americii şi pe pieţele din Europa Occidentală. Această pârghie de optimizare a activităţii financiare este viabilă în contextul în care
retailerul aflat în dificultate are semnat un contract pe o perioadă standard de cinci ani, pe care dacă îl reziliază unilateral se obligă la plata unor penalizări usturătoare. Trebuie
subliniat faptul că majoritatea contractelor înnoite după apariţia crizei prevăd plata unei chirii minime pe spaţiul închiriat, la care se adaugă procentaj din vânzări.
„Noi avem o situaţie clară de genul acesta, dar proprietarul nu acceptă. În acte este specificat faptul că trebuie să desfăşori activitate pe tot parcursul contractului, însă când se ajunge în asemenea situaţii trebuie făcută o înţelegere amiabilă cu proprietarul. Noi am încercat pe această cale. Le-am explicat că vom plăti chiria, dar nu sunt de acord", a declarat pentru Capital Alexander Zeciu, directorul general al LPP Fashion, companie sub umbrela căreia se găsesc brandurile Cropp Town, Reserved şi House. În ultimii doi ani, piaţa locală de retail a asistat la un număr mare de cereri de declanşare a procedurii de insolvenţă care s-au adunat pe numele unor branduri notorii. Majoritatea sunt formulate de proprietarii spaţiilor în care activează aceste companii, care au ajuns în incapacitatea de a-şi mai achita chiria lunară. Pe parcursul anului trecut, comercianţii au avut cea mai mare pondere în totalul firmelor care au dat faliment. Categoria companiilor care realizează comerţ cu amănuntul a avut o pondere de 19,26% din total, în cazul a peste 4.100 de firme fiind declanşată procedura de faliment, potrivit unui studiu realizat de Coface. Volumul firmelor insolvente a cunoscut o creştere de 19,34% în 2010, comparativ cu 2009.
Consultanţii Coface atrag atenţia că, pe fondul intensificării agresive a concurenţei pentru micile magazine care activează în acest sector, este foarte probabil ca în primele două trimestre din acest an să se observe o tendinţă de creştere mai accelerată a numărului de insolvenţe, fiind sectorul cel mai expus riscului. Numai în primul trimestru al acestui an, comerţul cu amănuntul a generat cele mai multe falimente, respectiv 1.039 de cazuri, cu o pondere de 20,45% în totalul acestei perioade.
Stilul balcanic
„Este foarte posibil să apară situaţii de acest gen şi pe piaţa locală, deoarece costul cu personalul, cu rotirea mărfurilor, degradarea mărfurilor, utilităţile şi alte costuri adiţionale ajung uneori să depăşească valoarea chiriei. În aceste situaţii pierderea s-ar putea limita la chiria minimă. Este clar că retailerii îşi vor reduce costurile dacă le permite contractul", a explicat Răzvan Gheorghe, managing director în cadrul Cushman&Wakefield România. Consultanţii DTZ Echinox au identificat însă trei motive pentru care această strategie nu poate fi aplicată în România. În primul rând, piaţa nu este suficient de mare, iar reţelele de magazine nu sunt suficient de extinse şi de puternice pentru ca închiderea unui magazin să nu reprezinte o pierdere semnificativă. Al doilea motiv este dat de legislaţia greoaie care nu oferă proprietarilor pârghiile necesare pentru a forţa un chiriaş să îşi asume plata chiriei, chiar dacă magazinul generează pierderi. Nu în ultimul rând, pe o piaţă cu un număr relativ restrâns de jucători şi proiecte, de cele mai multe ori, proprietarii preferă o înţelegere amiabilă cu chiriaşii.
„Din păcate, această metodă poate fi în linie cu prevederile contractului de închiriere, dacă a fost negociat astfel între retailer şi proprietar, retailerul putând fi acuzat doar de o moralitate discutabilă. Putem chiar spune că este o soluţie disperată dar legală, reliefând maturitatea pieţelor din Vest, fiind departe de metodele folosite în România, unde unii retaileri locali preferă soluţii mult mai discutabile, care de cele mai multe ori sunt chiar ilegale şi abuzive, cum ar fi părăsirea spaţiului, nerespectarea programului de funcţionare sau introducerea firmei în insolvenţă", a comentat George Teleman, proprietarul centrului comercial Vitantis din Bucureşti.
Penalizări descurajatoare
Potrivit lui Alexander Zeciu, rezilierea unilaterală a contractului nu poate fi o opţiune, deoarece penalizările sunt usturătoare. Ele diferă în funcţie de contract şi pot varia de la plata a 3-4 luni de chirie, utilităţi şi costuri de marketing şi până la perceperea unei sume fixe, de exemplu 50-100 de euro pentru fiecare zi în care magazinul este închis, iar cum rezilierea este urmată de un proces juridic care poate dura şi 300 de zile, suma ar putea ajunge de ordinul a 30.000 euro.
„Deşi nu a fost exclusă din strategiile de business, niciun jucător de pe piaţa locală nu a comunicat public folosirea ei. Existenţa unor spaţii închise are natura de a submina imaginea centrului comercial în faţa consumatorilor diminuând atractivitatea şi competitivitatea acestuia", explică Florin Ţineghe, managing associate în cadrul casei de avocatură DLA Piper.
În concluzie, pentru retaileri, închiderea temporară a unei unităţi este o soluţie numai dacă reţeaua de magazine e suficient de mare pentru a susţine pierderea, iar proprietarii trebuie să fie atenţi ca la încheierea contractelor să introducă o clauză de operare continuă, dacă nu vor să rămână cu spaţiile blocate.
„Când vom auzi că un retailer s-a folosit de strategia «going dark» în România, putem şti cu siguranţă că este un lanţ mare, de genul H&M sau Inditex, şi va fi un exemplu pentru piaţă. Numele mari au şi putere de negociere, în timp ce în cazul retailerilor mai mici politica este făcută de shopping center", conchide directorul LPP Fashion.
Ar fi ideal să se poată aplica o astfel de strategie, dar nu o să accepte niciun shopping center din România.
Alexander Zeciu, director general, LPP
100 de euro pentru fiecare zi în care magazinul este închis poate fi penalizarea în cazul rezilierii unilaterale a unui contract de închiriere
3 June 2011
