Unde se construiesc cele mai ieftine apartamente din Capitală?

Dezvoltatorii noilor proiecte se conformează cererii de pe piaţa rezidenţială şi construiesc apartamente tot mai mici.

Preţul mare al caselor este motiv de nelinişte pentru zeci de mii de familii care doresc să aibă un cămin numai al lor. Însă, în condiţiile în care, pentru un metru pătrat de apartament vechi, românul mediu din statisticile INS trebuie să muncească trei luni, visul lui nu pare unul uşor realizabil. De aceea, identificarea locuinţelor ieftine de pe piaţă este un obstacol peste care trec puţini dintre cei care caută metodic o casă.

Reprezentanţii agenţiilor imobiliare spun că, în cazul apartamentelor noi, preţul metrului pătrat construit fără TVA poate coborî, în cazul anumitor proiecte, până la 700-800 de euro. „Media preţurilor pentru locuinţele accesibile este însă undeva între 800 şi 1.200 de euro pe metrul pătrat", a declarat, pentru „Adevărul", Dan Timaru, senior consultant al Esop Consulting.

O altă agenţie care se ocupă de vânzarea de apartamente noi este EuroMetropola. Monica Marin, managerul companiei, spune că ofertele firmei sale pornesc de la 1.000 de euro pe metrul pătrat. „În acest moment, cele mai accesibile oferte se găsesc în zona de vest, în cartierul Militari, unde metrul pătrat construit costă 1.000 de euro, dar şi în sud, Văcăreşti sau Tineretului, unde valoarea unui metru pătrat construit începe de la 1.200 euro", afirmă Monica Marin.

Dimensiunile comuniste, iar la modă Răzvan Stroescu, manager al Departamentului rezidenţial al Coldwell Banker, spune că apartamentele noi cele mai ieftine pot fi cumpărate în sudul Capitalei. Şi asta pentru că preţul de vânzare este puternic influenţat de preţul terenului. „Pentru a putea obţine un preţ de vânzare cât mai mic, dezvoltatorii vor continua să caute terenuri cât mai ieftine, dar au ca opţiune şi micşorarea suprafeţelor apartamentelor.

De altfel, există dezvoltatori care au ales deja această soluţie pentru diminuarea preţului de vânzare", susţine Stroescu. În linii mari, locuinţele ieftine sunt apanajul zonelor limitrofe Bucureştiului. „În general, aceste proiecte sunt situate în locaţii precum Ştefăneşti, Mogoşoaia sau Popeşti Leordeni, dar şi în interiorul oraşului, în Valea Oltului, Prelungirea Ghencea sau 1 Decembrie", afirmă Monica Marin.

O altă realitate a pieţei autohtone este tendinţa dezvoltatorilor de a construi apartamente tot mai mici ca dimensiuni. Managerul EuroMetropola spune că „în ultimul an, cererea din piaţă a condus la o reducere a suprafeţei apartamentelor din proiectele noi, pentru că acestea nu mai răspundeau nevoilor clienţilor". Chiar şi locuinţele destinate segmentului „upper-middle class" sunt regândite.

Dacă anul trecut o suprafaţă de 150 de metri pătraţi era o medie corectă pentru acest gen de produs, în prezent acestea rar depăşesc 120 de metri pătraţi. "Bineînţeles că reducerea suprafeţelor presupune un preţ final mai scăzut la care se încheie tranzacţia", spune Monica Marin.

În fapt, preţul este cel care face în continuare legea atunci când vine vorba de cumpărarea unei case. Există în piaţă o concurenţă veritabilă, iar rezultatul este chiar diminuarea suprafeţelor oferite pentru a se ajunge la un preţ cât mai mic. Se apelează adesea la finisaje de o calitate medie. Şi chiar dacă locaţia nu este una tocmai centrală, vidul de ofertă din acest moment face din aproape orice apartament nou, considerat ieftin, o ţintă pentru cei care caută o casă nouă. Cât mai cresc preţurile?

Galopul preţurilor din anii trecuţi este deja istorie. Deşi nimeni nu afirmă că locuinţele se vor ieftini, odată cu primele proiecte livrate în piaţă, cumpărătorii au deja noi criterii de selecţie. Dan Timaru preconizează chiar o stagnare la acest nivel a preţului locuinţelor pentru următoarea jumătate de an, însă, în cazul unor ansambluri rezidenţiale deosebite, este posibilă o scumpire chiar şi de 15%.

Monica Marin pariază chiar pe o „departajare semnificativă la nivel de preţ" între apartamentele din imobilele noi şi cele din blocurile foarte vechi. Profesorul de gestiune imobiliară Artur Silvestri vorbeşte de un „preţ nejustificat de mare atins astăzi de preţul apartamentelor bucureştene". El pune acest lucru pe seama ofertei încă reduse şi pe augmentarea nesănătoasă a cererii prin instituţia creditului ipotecar. Deşi estimeză că o reaşezare mai realistă a pieţei rezidenţiale va avea loc, Artur Silvestri nu crede că aceasta se va întâmpla în 2007.

„Deşi se avansează cifre impresionante, de tipul 10.000 de apartamente până la sfârşitul anului, cifră în opinia mea neverosimilă, efectele unei oferte în creştere se vor vedea abia după aproape un an, dacă nu şi mai mult, fiindcă piaţa imobiliară de la noi este mecanism fin, complicat, unde există multe legende, mitologii şi o componentă psihologică uimitor de puternică", precizează analistul imobiliar.

Un alt aspect asupra cărui Silvestri atrage atenţia este momentul în care executarea silită a creditelor ipotecare neperformante va deveni un fenomen larg răspândit. „Acesta va fi un moment capital. Întâi de toate, cumpărătorul, în multe cazuri nechibzuit, va observa că nu devine proprietar decât dacă va putea să plătească totul. O anumită atitudine mai rezervată, foarte răspândită în Occident, se va impune în scurtă vreme, creând o cerere mai prudentă şi calcule suplimentare, care sunt obligatorii", declară Artur Silvestri.

Faţa pieţei rezidenţiale în 2006 Finele anului 2006 a marcat o explozie a ofertelor de apartamente noi. Conform datelor companiei Colliers International, dintr-un total de 4.778 de apartamente noi scoase la vânzare în 2006, dezvoltatorii au raportat că până la începutul acestui an au fost vândute circa 3.000 de unităţi.

„Estimăm că anul trecut au fost tranzacţionate alte 5.000 până la 7.000 de unităţi în clădiri construite în perioada comunistă", se arată într-un studiu al Colliers. În linii mari, cele mai multe proiecte rezidenţiale disponibile la vânzare au fost succese, fapt probat de vânzările excelente înregistrate.

Totodată, reprezentanţii marilor agenţii spun că locaţia a fost cel mai important criteriu de alegere a unei case, şi nu preţul. „În condiţiile unei pieţe din ce în ce mai transparente şi mai bogate în oferte, cumpărătorii vor ţine cont şi de alţi factori, cum ar fi preţul pe metru pătrat raportat la suprafaţa utilă, designul şi calitatea materialelor", se mai arată în acelaşi studiu.

Un aspect demn de semnalat este şi faptul că, pe piaţa românească a locuinţelor noi, o categorie importantă de cumpărători este reprezentată de investitori. Circa 40% din imobilele noi vândute în 2006 au fost achiziţionate de această categorie. Investitorii locali cumpără până la 10 unităţi într-un proiect, în timp ce cumpărătorii străini, între 10 şi 40.

Ce se va întâmpla în acest an? Specialiştii spun că solicitarea de noi unităţi locative ar putea depăşi pragul de 10.000 de apartamente până în 2010. Ei explică această ipoteză prin dublarea estimată a salariilor până în deceniul următor, dar şi prin îmbunătăţirea şi diversificarea produselor ipotecare din sectorul bancar. Mai mult, specialiştii Colliers văd o creştere anuală de aproximativ 15% în următorii doi-trei ani pe segmentul rezidenţial.