ghid1.gif (733 bytes)infotitlu.gif (651 bytes)
  
Un strigat disperat in piata: "Case, case, vrem clienti!"
    

Revista CAPITAL - 10.06.2004

    A trecut perioada roz a afacerilor cu apartamente vechi, cand preturile erau mici si se amortizau repede, fie prin credite, fie prin inchiriere

        Piata rezidentiala a fost aproape sugrumata de cresterea exagerata a preturilor. Segmentul apartamentelor este cel mai afectat. In schimb, sectorul locuintelor de lux "duduie". Multi, foarte multi romani au privit cu neputinta cum au crescut preturile caselor si acum trag nadejde ca se vor ieftini.

       "Ma adresez dumneavoastra cu speranta ca imi puteti da un raspuns cu privire la declaratiile recente ale unor reprezentanti ai agentiilor imobiliare privind scaderea preturilor imobilelor/apartamentelor incepand din toamna. As dori sa stiu daca o asemenea afirmatie poate avea o baza", ne-a scris in redactie Alina Puscaragiu. De unde pornesc aceste ipoteze si ce sanse de realizare au? Intr-adevar, dupa luna februarie, s-au vandut putine apartamente in comparatie cu lunile anterioare.

        Iar in acelasi timp, in virtutea inertiei, vanzatorii au continuat sa le scumpeasca. "De ce nu ar fi dublu fata de anul trecut si un apartament intr-o zona centrala sau semicentrala, daca este dublu unul de la periferie?", s-au gandit proprietarii lacomi, uitand ca preturile cresc in functie de cererea de pe piata. si asa, cate un pic, cate un pic, preturile au ajuns la niste praguri insuportabile pentru puterea de cumparare a populatiei, chiar si pentru tinerii cu venituri mai mari, care lucreaza in multinationale.

      "Chiar si pentru o familie care castiga 1.000 de euro pe luna este greu sa cumpere cu 40.000 de euro un apartament de trei camere in Bucuresti. Conform noilor norme de creditare, ratele lunare nu trebuie sa depaseasca 350 de euro, ori la acest nivel nu mai pot gasi locuinte potrivite", afirma Lucian Racaru, director al agentiei Centrul Imobiliar Roman (CIR). In plus, la aceste preturi umflate apartamentele devin neatractive chiar si pentru romanii care lucreaza in strainatate si care nu le mai considera rentabile in conditiile actuale ale pietei. O piata scumpa si anchilozata ii sperie.

       Investitia intr-un apartament nu mai are acelasi grad de rentabilitate ca in anii trecuti, nici atunci cand este revanduta si nici atunci cand este inchiriata. "Cat de buna ar putea fi investitia intr-un apartament, acum cand acestea se vand din ce in ce mai greu, si ce profit am putea avea, daca preturile au crescut atat de mult, iar chiriile au ramas, in mare, aceleasi", se intreaba acestia. Un alt motiv pentru care este o presiune din ce in ce mai scazuta pe piata apartamentelor este faptul ca se construieste din ce in ce mai mult.

      Casele noi, construite in regie proprie sau de investitori specializati, au preturi comparabile pe metru patrat cu cele ale apartamentelor vechi. Altfel spus, cine isi poate permite un credit de la banca, prefera unul pentru constructia de locuinte sau pentru o casa medie intr-un ansamblul rezidential, care costa intre 53.000 si 300.000 de euro. Cumparatorii sunt, de regula, oameni de afaceri, patroni de firme sau manageri.

       "Pentru proprietati care au valori cuprinse intre 100.000 si 300.000 de euro tranzactiile ce se realizeaza cu credit ipotecar sunt mult mai numeroase - de aproximativ 50%", declara Mihaela Pana, consultant in cadrul Departamentului Rezidential al DTZ Echinox. Ca acest segment de case noi, medii ca finisaje sau de lux, este in plin avant o declara si firmele care se ocupa cu dezvoltarea acestei afaceri. Toti acesti factori au indepartat cererea de apartamente vechi si au condus la blocarea pietei.

       Din aceasta cauza multi potentiali clienti asteapta o ieftinire. Numai ca in 99% din previziunile privind evolutia pietei acest lucru nu se va intampla, cu toate ca este posibil ca piata sa "adoarma" pe acest segment o perioada. Raportul intre cerere si oferta nu este atat de dramatic incat sa duca la o scadere a preturilor caselor, pe fondul unei cresteri a tuturor sectoarelor economiei. Cererea a scazut foarte mult in ultima perioada, dar nici oferta nu este prea mare.

       In Bucuresti, de exemplu, locuintele la bloc (garsoniere, apartamente de doua-patru camere) totalizeaza circa 6.000 de oferte de vanzare. Iar din acestea, 30-40% sunt apartamente neatractive - situate la parter sau la ultimul etaj, in blocuri cu datornici sau insalubre. Atata timp cat nu se va construi masiv in Romania, atata timp cat oferta de apartamente de vanzare este totusi redusa, preturile se vor mentine la acest nivel pe termen scurt si vor creste usor pe termen lung. Mai ales daca bancile vor gasi o cale sa ieftineasca creditele si sa le faca mai accesibile populatiei.

       Cine a luat credit In urma cu doi ani are profit

      Familia N a cumparat cu 12.000 de dolari un apartament de trei camere, situat in cartierul bucurestean Drumul Taberei (o zona medie spre minima ca atractivitate) in primavara anului 2002, prin credit imobiliar la Banca Comerciala Romana (BCR). In luna mai a anului 2004 acest apartament s-ar putea vinde cu minimum 25.000 de euro (atentie, preturile sunt formulate acum in euro, ceea ce inseamna cu inca 25%-30% mai mult decat daca ar fi exprimate in dolari, moneda cu care familia N a cumparat in 2002).

      Creditul la BCR avea la acea data o dobanda de 10% pe an, ceea ce inseamna ca pretul real al locuintei, prin credit pe zece ani, se ridica la o valoarea reala dubla - 24.000 USD. Daca o alta familie ar vrea sa cumpere acelasi apartament prin credit ipotecar si ar vrea sa plateasca aceeasi rata lunara, perioada de rambursare ar trebui sa fie de 20 ani, adica dubla. In numai doi ani, familia N nu numai ca a stins cheltuielile suplimentare cu creditul, dar are si profit, acea diferenta dintre euro si dolar.         

 

10 iunie 2004