Dacă la sfârşitul anului trecut toate vocile din real estate estimau şi sperau că toamna lui 2010 va reprezenta un nou început - n‑a fost să fie - noul deadline este toamna lui 2011, conform anuarului Economia în 2011, editat de MONEY EXPRESS.

15831-imobiliar_67162400.jpgTrecând în revistă declarațiile de sfârșit de an - 2009 și 2010 - vom vedea că sunt extrem de similare: piața își va reveni din toamna anului viitor, prețurile apartamentelor se vor stabiliza, băncile vor începe să execute, deci vor apărea pe piață distressed assets. Excepție face zona de retail, unde am avut parte de mari surprize în 2010, iar 2011 pare că va fi mai prejos. Dar să vedem, pe segmente, ce s‑a întâmplat în 2010 și cum se creionează 2011.

Cererea pe zona de birouri, spune Horațiu Florescu, CEO al firmei de consultanță The Advisers/Knight Frank, a crescut semnificativ în acest an, apropiindu‑se de nivelul din 2008. Pe ansamblu, activitatea pe segmentul de birouri a fost mult mai mare față de 2009, fie că a fost vorba de companii care au dorit să‑și reducă costurile și s‑au relocat, companii care au avut nevoie de mai mult spațiu și s‑au extins, ori companii care și‑au adunat toți angajații din mai multe sedii la un loc.

Față de 2009, în 2010 nivelul chiriei a scăzut cu circa 5% pentru clădirile din zonele centrale și semicentrale ale Capitalei, până la 15-17 euro/mp, respectiv 13-15 euro/mp, și cu circa 15% pentru zonele periferice, până la 9-11 euro/mp. Rata medie de neocupare pe primele nouă luni din 2010 este de 17,5%. Pentru comparație, indicele a fost de 19% în 2009 și de 3% în 2008.

Livrările de spații noi vor ajunge până la sfârșitul lui 2010 la 215.000 mp - suprafață similară cu 2008 - iar pentru anul viitor este anunțată o suprafață asemănătoare. Piața se va schimba dintr‑una a chiriașilor într‑una a proprietarilor, ținând cont de livrările incerte, în condițiile unei cereri constante. Dacă în 2010 au fost livrate în București nu mai puțin de 21 de clădiri de birouri - ce‑i drept, majoritatea de mici dimensiuni (sub 5.000 mp) - pentru 2011 nu este prevăzută nici o livrare notabilă.

Ultima tranzacție și una dintre cele mai mari pe piața de birouri a fost achiziția Floreasca Business Center (dezvoltată de Portland Trust) de către fondul de investiții sud‑african NEPI. Clădirea este evaluată la 100 de milioane de euro, iar NEPI a plătit 27 milioane euro, asumându‑și și preluarea datoriilor de circa 73 de milioane. De precizat că NEPI este unul dintre puținele fonduri care au făcut achiziții în acest an. „Pipera va deveni probabil peste zece ani o zonă funcțională, atunci își va arăta adevărata valoare - când metroul va merge mai departe decât acum", crede Radu Lucianu, șeful CB Richard Ellis. Părerea sa este că zona cu cel mai mare potențial de dezvoltare este malul Dâmboviței, unde există mai multe terenuri goale.

2010 va rămâne cu siguranță în memoria industriei de retail locale drept anul în care gigantul suedez - o formulă uzitată, dar extrem de realistă - H&M a semnat contracte pentru a deschide nu mai puțin de cinci magazine în București și încă patru în țară, din care trei în rețeaua Iulius Group. Toate vor fi inaugurate într‑o singură săptămână din luna martie, iar efectele, spune Ali Ergun Ergen, CEO Băneasa Developments, sunt de data asta previzibile: aproape toți ceilalți retaileri vor fi influențați de prețurile mici pe care și le permit suedezii.

Alte evenimente notabile la care am fost martori în 2010, spune Horațiu Florescu, au fost inaugurarea a două centre comerciale în Capitală (Sun Plaza și Cocor) și a trei în țară (Atrium Center Arad, Severin Shopping Center și Gold Plaza Baia Mare), precum și extinderea agresivă a retailerilor de tip discount.

În total, cele cinci proiecte mari menționate au însumat investiții de 400 de milioane de euro, sumă ce părea greu de găsit pe timp de criză. Și tot în acest an am asistat la insolvența unor centre comerciale: la sfârșitul lunii octombrie, City Mall avea de rambursat către UniCredit un credit de 40 milioane euro, în condițiile în care era evaluat la 35,4 milioane euro. Rămâne de văzut dacă se va găsi cineva amator să‑l preia, așa cum s‑a întâmplat cu un alt proiect în insolvență, Tiago Mall Oradea, care a fost preluat de o companie controlată de omul de afaceri Puiu Popoviciu și va fi deschis în primăvara lui 2011.

Pentru anul viitor, planurile dezvoltatorilor sunt cel puțin ambițioase. Opt centre comerciale au fost anunțate, dintre care patru în București: Pallady Shopping Center (85.000 mp), Colosseum (169.000 mp), Victoria City Center (68.000 mp) și Vitan Outlet (un centru de tip outlet dezvoltat de fostul director financiar al Anchor Grup). De asemenea, după preluarea Polus Constanța, fondul de investiții Immofinanz a anunțat deschiderea acestuia tot anul viitor, sub numele de Maritimo Shopping Center.

Pe de altă parte, spațiile stradale, neglijate până acum, încep să atragă atenția retailerilor. Fie că e vorba de așa‑numitele magazine de conveniență, unde rețeaua Mic.ro are un cuvânt greu de spus, fie că e vorba de centrul istoric, fără dubii zona cea mai la modă din București în acest moment. Cafenelele și puburile din Dorobanți s‑au mutat în centrul istoric, iar următorul pas logic, spune Radu Lucianu de la CB Richard Ellis, este ca „centrul istoric să aibă și o viață de zi, nu doar una de noapte, adică să vedem și retaileri acolo". Iar când vine vorba de retaileri de lux, detaliază el, tot Calea Victoriei rămâne principala atracție.

Andrei Caramitru, Managing Partner la firma de consultanță McKinsey, crede că vom vedea finanțări mai ieftine pe segmentul de real estate și că prețurile terenurilor și apartamentelor vor mai scădea. „Noi am construit mult pe segmentul de lux din cauza prețurilor terenurilor care erau foarte mari. Or, segmentul de lux a fost o speculație, pentru că nu erau mulți cumpărători finali. Și cei care au dezvoltat în zona asta au mari dificultăți. Este normal", trage concluzia Caramitru, explicând că este nevoie de apartamente pe segmentul de jos unde nu sunt mulți bani. Mai ales în condițiile în care salariile bugetarilor au fost tăiate cu 25% - și ale angajaților din mediul privat, dar aici nu există un procent general - și din ce în ce mai puțini oameni își permit credite imobiliare, chiar și prin programul Prima Casă.

„Pe fondul problemelor economice și sociale, prețurile apartamentelor din Capitală oferite spre vânzare au înregistrat o scădere în medie de 15% în acest an", explică Răzvan Muntean, director general al site‑ului imopedia.ro. El subliniază tendința proprietarilor de apartamente de trei camere din zonele semicentrale - estul, sudul și vestul Capitalei - de a cere prețuri sub nivelul de 70.000 euro. Astfel, acestea devin accesibile pentru familiile cu venituri între 1.000-1.500 euro pe lună, care se califică la programul Prima Casă. Cât despre 2011, Răzvan Muntean nu crede că anul viitor vom vedea schimbări radicale: prețurile își vor urma trendul descendent, dar pe măsură ce ne apropiem de sfârșitul crizei ofertele extrem de atractive vor dispărea.

Pe segmentul industrial au existat doar două livrări de proiecte anul acesta, ambele în a doua parte a anului și ambele în zona de est a Bucureștiului (Popești‑Leordeni). Deocamdată, pentru 2011 există un singur proiect în construcție, ce va crește stocul total cu 12.000 mp (Millennium Logistic Park) și mai multe proiecte pe hârtie care vor putea crește stocul cu 150.000 mp în următoarele 18 luni. Contractele încheiate în 2010 au totalizat 62.000 mp, fiind apropiate ca volum de suprafața tranzacționată în 2009. Cererea a venit din partea companiilor din industria tipografică și auto, iar locațiile preferate sunt zona de vest și ieșirea către autostrada București- Pitești (60% din totalul închirierilor).

De precizat că rata de neocupare a atins nivelul maxim de 14% și că, spre deosebire de segmentul de office, segmentul de industrial se va adapta maiușor cerințelor din 2011-2012 datorită duratei mai mici de dezvoltare a proiectelor. Chiria netă variază între 4,1 și 4,5 euro/mp pentru spațiile mai mici de 3.000 mp și 3,7-4,1 euro/mp pentru spațiile între 3.000 și 10.000 mp.

Cât privește prognoza pentru 2011, spune Horațiu Florescu, oferta nouă va fi modestă ca urmare a dificultăților în obținerea finanțării și corelarea ei cu interesul scăzut al potențialilor chiriași. Este foarte posibil ca în 2011 să vedem livrări similare ca și în acest an și o creștere în ceea ce privește cererea de spații de depozitare. La rândul lor, proprietarii de parcuri industriale vor încerca să atragă noi chiriași prin intermediul stimulentelor: o taxă de mentenanță competitivă, acces la cale ferată, îmbunătățirea infrastructurii și totodată atenție sporită la indicatorii‑cheie de eficiență. Autostrada A1 va rămâne locația preferată din punct de vedere logistic, iar între timp se conturează câteva locații secundare, cum ar fi autostrada A2 spre Constanța și autostrada A3 spre Brașov.


Sursa

31 December 2010