Un studiu recent confirmă caracterul speculativ al pieţei imobiliare. Potrivit acestuia, doar în Capitală cumpărătorii îşi permit preţuri de 50.000 de euro pentru o locuinţă.
Preţul pe care îl pot plăti în prezent
românii pentru o locuinţă nu depăşeşte 38.000 de euro. Faţă de această medie la nivel naţional, preţul suportabil în capitală este puţin mai mare, de circa 50.000 de euro, arată cel mai recent
studiu al consultantului imobiliar Century 21.
„La aceste preţuri, proprietarii şi dezvoltatorii ar putea să vândă, dacă românii ar dori să cumpere", spune Gabriel Alexandru, vicepreşedintele companiei.
Evident, situaţia diferă în funcţie de venituri şi încadrarea în normele de creditare, veniturile diferitelor categorii sociale fiind diferite. Potrivit autorilor studiului, cel mai bine câştigă persoanele cu activităţi în domeniul intermedierilor financiare, 2.250 de euro/lunar/familie, în calcul la stabilirea veniturilor fiind luată o familie cu doi membri care activează în acelaşi sector.
Unul dintre cele mai disputate elemente ale pieţei rezidenţiale este stabilirea factorilor care influenţează decisiv evaluarea proprietăţilor aflate la vânzare. Odată cu euforia creşterii preţurilor începută prin 2005, singurul element luat în calcul a fost raportul cerere/ofertă, ignorându-se aproape complet puterea de cumpărare a potenţialilor clienţi.
De aici, avalanşa de scumpiri şi bula care a atins apogeul în 2007 şi prima parte a lui 2008. A urmat căderea tranzacţiilor de anul acesta, la cel mult jumătate din valorile anterioare, şi aşa s-a potenţat o criză care, chiar dacă nu am fi importat-o, pândea după colţ piaţa autohtonă.
Apartamentul vechi, singurul accesibil
În calculul făcut de Century 21 sunt incluse venitul mediu, gradul maxim de îndatorare, dobânzile bancare sau cursul valutar. Aceste caracteristici conduc la concluzia că la veniturile medii ale românilor corespunde pentru acest an preţul de 37.739 de euro pentru o locuinţă. „Nivelul de 38.000 de euro va apărea în următoarele şase luni doar la apartamentele vechi (peste 30 ani) de două camere, chiar dintr-o zonă semicentrală, şi a căror depreciere din punct de vedere contabil se apropie de sfârşit", spune Dan Ionaşcu, şeful diviziei de evaluare a Cushman&Wakefield. Motivul este destul de simplu.
E greu ca după ce ai vândut sau ai sperat că vinzi la preţuri imense, chiar dacă mult supraevaluate, să accepţi acum să iei în calcul un element care nu face bine la afaceri şi profit. Preţul care ar corespunde actualelor venituri ale românilor a fost estimat pe baza unui curs de patru lei pentru un euro şi un venit lunar disponibil de 476 de euro, dar care este ignorat şi de dezvoltatori şi de vânzătorii particulari de locuinţe. La acest preţ nu prea se pretează decât anumite garsoniere şi apartamente cu două camere, majoritatea în provincie. De aceea, dar şi din cauza dificultăţilor de finanţare, numărul tranzacţiilor imobiliare se reduce masiv.
Necazurile nu se opresc aici. „Din cauza perspectivelor negative ale economiei, ne aşteptăm ca decizia de cumpărare să fie amânată până când anticipările privind evoluţia economiei se vor îmbunătăţi. Este vorba despre creşterea economică, a PIB, aprecierea monedei naţionale şi scăderea şomajului", crede Gabriel Alexandru.
Ordine sub presiunea falimentului?
Cum ar putea să ajungă totuşi să fie ceruţi pentru o locuinţă cei 38.000 de euro amintiţi? „Momentul în care proprietarii vor cere, nu şi primi, sumele de 38.000 de euro la nivelul ţării şi 50.000 de euro în Capitală va fi cel în care băncile, direct sau indirect, vor începe o campanie de executări silite ale proprietarilor şi dezvoltatorilor", crede Alexandru.
Când va fi momentul? Reprezentantul Century 21 anticipează că „distracţia" va apărea până în luna noiembrie a acestui an. Din cauza acestei potenţiale morţi subite a unor jucători din piaţă, în următoarele 16 luni, tranzacţiile cu locuinţe ar putea ajunge să se facă chiar şi sub nivelul anunţat ca acceptabil.
13 May 2009
