Statul strica afacerile fondurilor de investitii
Interventia activa a statului pe piata rezidentiala i-ar putea tine la distanta pe acei investitori institutionali care vedeau in 2010 un an al oportunitatilor distressed (in dificultate) pe piata imobiliara romaneasca. „Prima casa" este luata de multi vanzatori drept „promisiune de vanzare", motiv pentru care fondurile de investitii vor avea dificultati in accesarea unor proprietati rezidentiale cu probleme.
Constrangerile financiare la care sunt supusi tot mai multi dezvoltatori, mai ales pe segmentul rezidential, au creat conditiile ideale pentru intrarea pe piata a fondurilor speculative interesate de proprietatile cu probleme (distressed).
Mai mult, volumul tranzactiilor comerciale intre companii vizand parti sau portofolii intregi cu active imobiliare ar fi crescut exponential incepand cu acest an daca guvernul nu le arunca dezvoltatorilor colacul de salvare numit „Prima casa 2". Este cazul mai ales al companiilor care au dezvoltat ansambluri cu locuinte la preturi eligibile programului „Prima casa". In schimb, acei dezvoltatori care au mizat pe clientela instarita nu au decat doua variante: cautarea unor investitori cu care sa imparta riscurile si profiturile sau punerea sub protectia temporara a legii privind insolventa.
Primii intrati vor culege frisca
Nivelul scazut de lichiditate din 2009 si aproape absenta concurentei pentru activele imobiliare au pregatit terenul pentru achizitiile anului 2010. Asteptarile vanzatorilor s-au redus foarte mult, la fel si pretentiile acestora, motiv suficient pentru ca fondurile de investitii sa inceapa comertul. Totusi, indirect, programul „Prima casa" strica afacerile fondurilor de investitii, deoarece vanzatorii care acum sunt constransi sa vanda au o alternativa in „persoana" „Primei case".
„Chiar daca dezvoltatorul nu este eligibil pentru program sau nu are timp sa vanda apartament cu apartament, oricum are un as in maneca - «Prima casa» - pe care l-ar putea folosi ca argument de forta in negocerile cu companiile de investitii intresate sa-i cumpere o parte sau toata afacerea," declara Alex Pintea, Managing Director al Anglo-Romanian Development Ltd. „Cred totusi ca daca esti un vanzator stramtorat, iar proiectul este ca un fel de piatra de moara legata de piciorul tau, nu ai timp sa vinzi prin «Prima casa» apartamentele, bucata cu bucata. Multi dezvoltatori ar prefera sa faca exitul vanzand afacerea unor fonduri pregatite sa cumpere o parte din proiect, iar banii astfel obtinuti sa-i foloseasca pentru finalizarea sau promovarea proiectului", sustine Alex Pintea.
Totodata, gratie garantiilor acordate de stat prin programul „Prima casa", bancile ar putea sa se simta incurajate sa amane din nou executarea produselor neperformante.
Vor spera ca dezvoltatorii pe care i-au imprumutat pot astfel sa atinga profitabilitatea tintita initial, la acordarea creditelor de investitii. Acest fapt este mai periculos pentru piata imobiliara, pentru ca duce la intretinerea artificiala a unor cotatii ridicate si in final poate conduce la instituirea unui blocaj al tranzactiilor.
„Statul este cel mai putin in masura sa se implice in piata imobiliara, deoarece este de departe cel mai prost afacerist", considera reprezentantul ARD.
Cine mai este pe piata
Anul trecut, fondurile de investitii germane au stopat orice activitate pe piata imobiliara, iar reluarea acesteia este asteptata abia in a doua jumatate a anului curent, crede Blake Horsley, managerul diviziei de investitii a Colliers Romania.
In prezent, doar fondurile de tip „private equity" sunt interesate de oportunitatile existente. Proiectele preferate de catre investitori au fost cele generatoare de venit, ce puteau oferi rate interne ale rentabilitatii de minimum 25%. Unele fonduri au avut si cerinte de dividende anuale, aproximativ 15% pe capitalul investit. Totusi, din cauza conditiilor dificile de pe pietele financiare si a vanzatorilor in dificultate, aceste tinte au fost greu de atins. In afara de asta, cumparatorii au estimat extrem de conservativ valoarea chiriilor sustenabile in proiectele de interes, fapt ce a condus la o reducere substantiala a preturilor fata de cele cerute de catre vanzatori.
„Investitorii nostri se asteapta de la noi sa le asiguram un profit anual de 15%-17%", declara Alex Pintea, managerul unui astfel de fond, AngloRomanian Development LTD. Fondul dispune de aproximativ 30 de milioane de euro pentru cumparaturi in imobiliarele romanesti. Pintea spune ca aproape 65% din acest fond este alocat proiectelor din zona rezidentiala. „Recent, am incheiat o tranzactie prin care am preluat o parte dintr-un proiect rezidential construit in zona Baneasa a Capitalei", ne-a declarat Pintea. „Suntem interesati in principal de proiectele aflate in dificultate, asa-numitele proprietati „distressed". Avem in prezent sapte oferte de preluare din partea unor dezvoltatori, pe care le examinam cu atentie", ne-a declarat Alex Pintea.
De ce n-au ajuns la intelegere?
Analistul Colliers spune ca ceea ce i-a impiedicat pe vanzatori si cumparatori sa ajunga la pretul de echilibru au fost lichiditatea scazuta, complexitatea tranzactiilor incheiate si diferenta mare intre preturile cerute si cele oferite. De fapt, marja mare intre preturile cerute de vanzatori si cele oferite de investitori a evidentiat pozitiile agresive ale celor doua parti. Primii inca nu erau constransi de creditori sa vanda, investitorii nu se grabeau sa cumpere din cauza contextului nesigur.
Totodata, desi analistii anticipau prezenta masiva a investitorilor interesati de proprietatile „distressed", acestia nu au reusit sa intreprinda nimic notabil, bancile creditoare prferand sa gaseasca solutii alternative variantei de executare a debitorilor sai.
Sursa23 February 2010