"Toreadorii" imobiliari au fost trântiţi la pământ în România

Investitorii iberici au dominat piaţa imobiliară românească în perioada de „boom“, cu planuri care promiteau un volum de investiţii ce depăşea pragul de 6 mld. euro. Criza a destrămat însă visul conchistadorilor.

Începând cu 2003, piaţa românească a devenit atractivă pentru dezvoltatorii israelieni şi greci, care au profitat de un teren arid. În 2005, piaţa a fost asaltată de investiţiile masive în achiziţii de portofoliu realizate de fondurile austriece. Tot atunci, dezvoltatorii britanici şi-au făcut simţită prezenţa prin investiţii strategice în terenuri, iar din 2006 companiile de dezvoltare spaniole au acaparat piaţa imobiliară românească prin investiţii orientate cu precădere spre proiecte rezidenţiale.  Ibericii au reuşit să facă plasamente de circa 900 mil. euro pe piaţa locală, însă majoritatea banilor au fost îngropaţi în peste 240 de hectare de teren. Planurile spaniolilor prevedeau dezvoltarea a zeci de mii de apartamente, însă majoritatea nu au ieşit de pe hârtie. „Sunt două categorii de investitori spanioli: cei care au trebuit să plece din cauza problemelor mari de acasă, chiar dacă aici nu le era atât de rău, şi cei care încă mai sunt pe piaţă. Noi vrem să rămânem, deşi mergem cu motoarele la relanti. Ni s-au mărit dobânzile. Am prelungit împrumuturile. Au făcut şi băncile nişte compromisuri, pentru că altfel ar fi trebuit să ne execute demult“, povesteşte Ionuţ Dogaru, country manager Grupo Lar România, companie care, în peste patru ani de criză, a finalizat doar unul dintre proiectele anunţate: Natura Residence din Băneasa, cu 187 de apartamente, din care mai are de vândut 25 de unităţi, iar din al doilea proiect, Serena, din zona Viilor, a finalizat doar prima clădire cu 100 de apartamente, din care mai are pe piaţă 40 de locuinţe. „Problema este că am cumpărat terenurile la preţuri mari, iar acum dezvoltările nu mai aduc niciun randament. Chiar dacă au scăzut preţurile de construcţie, antreprenorii nu te mai aşteaptă cu plata, pentru că au şi ei problemele lor. Relaţia cu băncile e foarte complicată, indiferent de naţionalitate. Au angajat oameni tineri, fără experienţă, care nu au reuşit să ia nişte decizii la timp. Situaţia de astăzi li se «datorează» în mare parte lor“, susţine Ionuţ Dogaru.

Luaţi în coarne

Spaniolii de la Avantia, susţinuţi de grupul Peyber, erau atât de optimişti cu privire la viitorul pieţei româneşti, încât au ignorat criza ce bătea la uşă. În 2009, când şi-au lansat primul proiect cu 110 locuinţe în Titan, aveau deja acumulate 14 ha de teren în Bucureşti. Elanul le-a fost tăiat încă dinainte de a pune prima cărămidă în România. „Am semnat precontracte pentru 20% din apartamente înainte de începerea lucrărilor. Am finalizat lucrările de viabilizare a terenului, dar ne-am oprit, din cauza condiţiilor dificile de finanţare şi a perspectivelor economice, în luna mai 2010. Am reziliat contractele semnate şi am returnat sumele încasate. Privind înapoi, decizia de a ne opri în acel moment a fost corectă“, spune Simona Gheorghe, general manager Avantia România. Ea mai spune că bugetul de 90 mil. euro dedicat României mai poate fi luat în considerare doar dacă circumstanţele economice se schimbă, însă recunoaşte că nu există indicii în acest sens. Simona Gheorghe a fost, până în noiembrie 2009, reprezentantul local al fondului de investiţii Azora Europa, care avea pregătit un buget de 350 mil. euro pentru plasamente pe piaţa românească. După doi ani de tatonări şi cu criza intrându-şi în drepturi, spaniolii s-au retras din România pe pieţele din Cehia şi Polonia. Bugetul investit la noi: zero. După experienţe mai neplăcute, care s-au lăsat cu investiţii ce depăşesc 100 mil. euro în terenuri şi fără niciun proiect finalizat, investitorii de la Martinsa-Fadesa şi Grupo Prasa s-au retras din România din cauza problemelor pe care le-au avut companiile-mamă pe piaţa spaniolă.

Chiar dacă investitorii de la Ibiza Group şi Alia Inmobiliaria au apucat să finalizeze proiecte rezidenţiale de lux cu sute de locuinţe, nu au avut o soartă mai bună. Ambele companii au intrat în incapacitate de plată la începutul acestui an. Au apucat să investească împreună 140 mil. euro din cei peste un miliard de euro promişi. În categoria investitorilor cu planuri măreţe, dar fără realizări, se înscrie şi Bogaris. Compania se lăuda cu proiecte-gigant ce vor înghiţi 680 mil. euro, însă investiţiile spaniolilor s-au limitat la un mic centru comercial în Alexandria, pentru care au cheltuit 4 mil. euro. Reprezentanţii Bogaris spun că au reşit să mai vândă o parte din cele 16 ha de teren acumulate în „vârful“ pieţei, dar nu au mai deschis niciun şantier.

Teren la purtător

Fără prea multe dezvoltări notabile, spaniolii s-au pricopsit în schimb cu sute de hectare de pământ românesc. Ibericii au cumpărat în vârful pieţei fabricile Titan, Spicul, Electrotehnica, Frigocom, Tricodava şi Muntenia din Bucureşti. Gran Via deţine trei dintre acestea, pe care visa să construiască 5.000 de apartamente. „Până acum am investit în România 118 mil. euro în terenuri. Cred totuşi că ne vom recupera banii dacă vom începe să construim. Am tot sperat să găsim metode de finanţare. Băncile ne-au spus că dacă facem prima clădire şi avem succes ne vor asigura finanţarea a 85% din costurile de construcţie ale celei de-a doua clădiri, fără a lua în considerare terenul. O altă condiţie impusă de bancă, care m-a făcut să râd când am auzit-o, este asigurarea unui grad de precontracte de 30%, în condiţiile în care nimeni nu mai cumpără apartamente pe hârtie“, menţionează Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România. Ea speră să înceapă anul viitor un prim bloc cu 98 de apartamente pe platforma Frigocom, investiţie ce nu va depăşi 5 mil. euro. Banii de construcţie se aşteaptă să îi strângă din vânzarea a mici porţiuni din terenurile pe care le are.

Dacă spaniolii de la Gran Via au cumpărat terenurile din România cu banii jos, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre alţi conaţionali de-ai lor.  „Băncile nu vor să accepte că e criză şi că trebuie să ajute dezvoltatorii care au cumpărat terenuri prin credite. Pe mulţi, băncile i-au «ajutat» să intre în faliment, pentru că nu au vrut să scadă preţurile de vânzare ale apartamentelor dezvoltate, iar acum vând ele mai ieftin“, subliniază Comşa.

Consultanţii imobiliari sunt de părere că investitorii aflaţi în asemenea situaţii ar trebui ca, alături de bancă, să agreeze un preţ al terenului care să permită vânzarea sau dezvoltarea în parteneriat. Finanţatorii trebuie însă să îşi asume nişte pierderi considerabile, deoarece puţinii cumpărători interesaţi de rezidenţial nu se uită la terenuri mai scumpe de 100 de euro/mp, spune Ionuţ Dogaru. Pentru comparaţie, preţurile plătite de spanioli pe fostele platforme industriale se învârteau în jurul a 500 euro/mp. „E important să ia o decizie acum, pentru că peste câţiva ani, când se vor aglomera şi zona de birouri, şi cea de retail, nu vor mai rămâne opţiuni de valorificare, iar sectorul rezidenţial este într-o situaţie incertă în prezent. Nu e logic să aştepţi vremuri mai bune şi să acumulezi dobânzi pentru un teren“, sugerează Răzvan Iorgu, managing director CBRE România. Chiar dacă exemplele negative sunt mai multe decât cele pozitive, încă mai sunt spanioli care vor să cumpere terenuri. Compania Volumetric, afacerea familiei catalane Sans-Domenech - care a început iniţial în domeniul textilelor - a cumpărat recent fostul sediu administrativ al Pepsi, de pe strada Fabrica de Chibrituri din Capitală. Pe cei 5.300 mp, spaniolii vor să construiască 180 de apartamente cu suprafeţe generoase, dar al căror preţ să se apropie cât mai mult de pragul maxim al programului „Prima Casă“. Noua construcţie va fi începută cu banii obţinuţi din primul proiect finalizat în România, Privilegio Braşov.

Dezastrul spaniol

Celor zece ani de „boom“ imobiliar din Spania le-au urmat patru în care în bilanţul băncilor s-au acumulat credite neperformante. Împrumuturile afectate de arierate au crescut în august 2012 cu 5,3 mld. euro, atingând un nivel-record de 178 mld. euro. Spania a deschis recent uşa către posibilitatea de a îngloba creditele de consum neperformante într-o instituţie de tip „bad bank“.

„Nu mai e dispus niciun investitor spaniol să vină în România. Investitorii din Gran Via au propriile lor afaceri în Spania, unii tot în imobiliare, şi banii pe care îi mai au preferă să îi utilizeze pentru susţinerea afacerilor din Spania. De aceea nici nu am putut strânge fonduri pentru dezvoltările din România. Oricum, visul nostru de 5.000 de apartamente nu cred că va putea fi realizat“, recunoaşte Antoanela Comşa.

Reprezentantul Grupo Lar spune că diversificarea portofoliului de investiţii imobiliare a ajutat compania să supravieţuiască. Chiar dacă, în România, Grupo Lar are doar proiecte rezidenţiale, balanţa este echilibrată de clădirile de birouri şi centrele comerciale care au înregistrat rezultate pozitive pe alte pieţe. „În Spania nu mai există niciun proiect pe rezidenţial. Au tăiat în carne vie şi acolo. Nu mai e nimic cum a fost, dar suntem supravieţuitori. Micşoraţi şi cu reduceri peste tot, dar nu am murit“, spune uşurat Ionuţ Dogaru.