Top 10 investitori imobiliari din România

Cei mai mari zece investitori imobiliari activi pe piaţa locală au plasat în proprietăţi româneşti peste patru miliarde de euro, în principal în clădiri de birouri şi centre comerciale. Majoritatea covârşitoare a investiţiilor au fost realizate înainte de prăbuşirea pieţei.

Primii zece grei imobiliari ai ţării au în portofoliu 83 de proprietăţi generatoare de venit. Doar trei investitori români se regăsesc în acest top, este vorba despre Iulian Dascălu – cel mai mare proprietar român de centre comerciale, Gabriel Popoviciu şi partenerii săi de afaceri şi Ion Ţiriac cu cele două ansambluri rezidenţiale din Bucureşti.

Aceştia au pariat pe imobiliare o sumă totală de 1,2 mld. euro. Restul sunt investitori austrieci, israelieni, germani şi britanici. Topul este împărţit egal între dezvoltatori şi fonduri de investiţii. Majoritatea achiziţiilor şi dezvoltărilor realizate de cei zece investitori au fost încheiate în perioda 2006-2008, când volumul cumulat al tranzacţiilor de pe întreaga piaţă a fost de 3,3 mld. euro, potrivit statisticilor Colliers International.

Calculele realizate de Capital se bazează pe valorile de investiţie sau de achiziţie anunţate de fiecare investitor în parte. În realizarea topului au fost luate în considerare doar proiectele finalizate sau ce urmează a fi finalizate în următoarele două luni, care au implicat investiţii de peste 20 mil. euro, şi excluse terenurile, proiectele oprite sau aflate în stadii intermediare de construcţie, showroomurile şi hotelurile. Proprietăţile transferate din portofoliul unui jucător în portofoliul altuia sunt calculate în dreptul noului proprietar cu valoarea de achiziţie.

De departe, cel mai mare investitor imobiliar din România este grupul financiar austriac Immofinanz, care a plasat în proprietăţi locale aproape de două ori mai mulţi bani decât Iulian Dascălu, următorul clasat. Austriecii au investit în cele nouă clădiri de birouri, cinci centre comerciale, trei parcuri industriale şi în achiziţia pachetului majoritar de acţiuni al Adama, care a dezvoltat până acum 1.500 de apartamente şi deţine terenuri pentru alte 40 de proiecte, o sumă de 964 mil. euro. Cel mai scump activ al companiei este mallul Polus Center din Cluj, pentru care a plătit ungurilor de la TriGranit 210 mil. euro în 2006.

Cele 17 proprietăţi comerciale ale austriecilor au fost evaluate la sfârşitul lunii ianuarie a acestui an la 663 mil. euro, cu peste 200 mil. euro sub nivelul investiţiei. În primele nouă luni ale anului financiar curent, adică din mai 2011 şi până în ianuarie 2012, Immofinanz a obţinut venituri din chirii de 34,1 mil. euro, în scădere cu 1,5% faţă de perioada similară a anului anterior, conform ultimului raport financiar al companiei.

Scăderea cea mai mare a fost resimţită pe sectorul birourilor, zonă din care austriecii au colectat 18,2 mil. euro, mai puţin cu 16% faţă de acelaşi interval din 2010/2011. Deschiderea Maritimo Constanţa a contribuit la creşterea cu 27% a veniturilor obţinute de companie din închirierea centrelor comerciale pe care le are în portofoliu, până la 12,6 mil. euro.

Pe lângă proiectele finalizate, Immofinanz mai are în România alte 70 de terenuri şi construcţii în dezvoltare. Calculele companiei arată că încheierea proiectelor începute şi dezvoltarea loturilor din portofoliu ar trebui să atragă investiţii de 366 mil. euro. Cu excepţia Austriei, ţara de origine a grupului financiar, România este a doua cea mai importantă piaţă pentru Immofinanz, după Rusia, cu 10,5% din investiţii plasate aici.

Atracţia comerţului modern

Iulian Dascălu şi-a câştigat în perioada de glorie imobiliară supranumele de rege al mallurilor, titlu pe care l-a pierdut anul trecut în favoarea fondul de investiţii Argo Real Estate care, prin preluarea proiectelor Era Shopping Park din Iaşi şi Oradea, a trecut în fruntea celor mai mari proprietari de spaţii comerciale din România. Dascălu este în continuare românul cu cele mai multe malluri în portofoliu şi cu cele mai mari investiţii finalizate, însă pe umerii săi apasă credite în valoare totală de 505 mil. euro.

Ieşeanul a investit până acum în cele patru centre comerciale Iulius Mall din Iaşi, Timişoara, Cluj şi Suceava 274 mil. euro, dar proiectul care îl plasează pe locul doi în topul Capital este Palas Iaşi. Complexul urbanistic, ce va fi inaugurat în luna mai a acestui an, a înghiţit 260 mil. euro. Antreprenorul a încasat anul trecut 41,4 mil. euro din închirierea celor patru malluri, dar 70% din venituri merg anual pe plata ratelor bancare. Pentru primul an de funcţionare al Palas Iaşi, Dascălu se aşteaptă să încaseze din chirii 8 mil. euro, pe componenta comercială, şi 2 mil. euro din zona birourilor.

Ocupantul locului trei este unul dintre cei mai vechi dezvoltatori imobiliari străini care activează în România. Israelienii de la Globe Trade Centre (GTC) au realizat primele două clădiri de birouri moderne din Bucureşti - este vorba despre Europe House şi America House, ambele amplasate în Piaţa Victoriei. Din vânzarea celor două imobile, GTC a încasat circa 100 mil. euro. Dezvoltatorul a investit în cele şapte proiecte finalizate, pe care le are acum în portofoliu, un total de 377 mil. euro.

Este vorba despre clădirea de birouri City Gate, ansamblurile rezidenţiale Rose Garden şi FeliCity şi centrele comerciale Galleria din Arad, Suceava, Piatra-Neamţ şi Buzău. „În România, reevaluarea proiectelor rezindenţiale, în urma încetinirii vânzărilor şi a scăderii preţurilor de vânzare şi a proiectelor de retail, pe fondul reducerii valorii estimate a chiriilor, a totalizat 41 mil. euro în ultimul trimestru din 2011 şi 120 mil. euro pe tot anul trecut“, se precizează în ultimul raport financiar al GTC. Dezvoltatorul a obţinut, pe parcursul anului trecut, din România şi Bulgaria, venituri totale de 26,5 mil. euro.

Campionii extremelor

Investitorii clasaţi pe următoarele trei poziţii se înscriu în categoria superlativelor. Gabriel Popoviciu deţine, alături de asociaţii săi, cel mai mare centru comercial din ţară, cu o suprafaţă de circa 105.000 mp. Controversatul om de afaceri a investit până acum circa 300 mil. euro în circa 300 locuinţe de lux, un parc de afaceri de 160.000 mp şi în cel mai mare centru comercial din România, toate cuprinse în gigantul proiect Băneasa.

Pe lângă acest proiect, el a mai cumpărat la licitaţie, în 2010, proiectul falimentar Tiago Mall din Oradea, pentru 30,5 mil. euro, şi a mai investit încă 20 mil. euro în finalizarea şi lansarea lui pe piaţă. Compania de investiţii imobiliare RREEF Real Estate, parte a grupului german Deutsche Bank, este cunoscută pentru încheierea celei mai mari tranzacţii înregistrate vreodată pe piaţa imobiliară din România. Cu câteva luni înainte ca balonul imobiliar să se spargă, investitorul a cumpărat de la un grup de oameni de afaceri din Grecia şi Marea Britanie – reprezentaţi de Ioannis Papalekas – proiectul UpGround din Pipera, contra sumei de 340 mil. euro.  

Cel mai interesant caz este al fondului sud-african New Europe Property Investments (NEPI), care şi-a făcut majoritatea achiziţiilor după prăbuşirea pieţei. Compania se poate lăuda cu cea mai scumpă achiziţie făcută în criză şi cea mai mare tranzacţie încheiată în afara Bucureştiului. Investitorii au cumpărat complexul de birouri Floreasca Business Park contra sumei de 101,2 mil. euro în 2010, iar în februarie anul acesta au cumpărat imobilele de birouri City Business Center din Timişoara, de la Ovidiu Şandor, pentru 40 mil. euro. Sud-africanii au obţinut anul trecut 32 mil. euro din închirierea imobilelor din portofoliu.

Ambiţii mari   

Miliardarul Ion Ţiriac ocupă doar poziţia a şaptea, cu două ansambluri de locuinţe finalizate: Residenz din Chitila şi complexul de lux Stejarii. El are un portofoliu de circa 220 de hectare de teren la nivel naţional, dar proiectele gândite pe aceste loturi au fost „îngheţate“ încă din primul an de criză. Planurile lui Ţiriac prevedeau proiecte de peste 1 mld. euro, printre care două centre comerciale la Braşov şi Timişoara, ce urmau a fi dezvoltate în parteneriat cu spaniolii de la Riofisa.

AFI Europe este singura companie care a intrat în top doar cu un proiect. Centrul comercial AFI Palace Cotroceni reprezintă cea mai mare investiţie făcută într-o singură clădire în România. Pe lângă cele 300 mil. euro înghiţite de mall, dezvoltatorul controlat de miliardarul israelian Lev Leviev, a început construcţia primei clădiri de birouri, dintr-un ciclu de cinci imobile ce vor fi amplasate lângă mallul din Cotroceni. Tot în acest an, AFI Europe are în plan demararea lucrărilor la centrul comercial pe care îl are programat pe platforma Laromet din Bucureştii Noi.

CA Immo a intrat în liga marilor proprietari de clădiri de birouri din Bucureşti  în 2010, odată cu achiziţia Europolis, braţul de dezvoltare al Volks­­bank. Acum, austriecii au în portofoliu patru clădiri de birouri, un parc industrial şi unul comercial. Activele locale au adus companiei venituri din chirii de 28,5 mil. euro în 2011. Interesant este că CA Immo a investit în achiziţia proprietăţilor pe care le are în România circa 272 mil. euro, iar acum portofoliul său local este evaluat la 410,5 mil. euro. Explicaţia vine din faptul că investitorul a efectuat primele plasamente în perioada 2003-2005, când piaţa românească era încă la început, în timp ce a doua achiziţie a făcut-o în plină criză, profitând de reduceri considerabile de preţ.

Ultimul clasat este de fapt primul. Argo Real Estate este cel mai mare proprietar de centre comerciale din România, cu o suprafaţă de circa 215.000 mp, distribuită în patru parcuri de retail. Fondul de investiţii a devenit lider pe această piaţă anul trecut, după ce a decis să cumpere Era Shopping Park Oradea şi Iaşi de la compania cipriotă Omilos. Britanicii au obţinut anul trecut 10,5 mil. euro din exploatarea Shopping City Sibiu şi Suceava, dar în raportul financiar nu au fost incluse şi proiectele nou achiziţionate.

Consultanţii DTZ Echinox estimează că volumul tranzacţiilor imobiliare cu proprietăţi comerciale (birouri, retail, industrial, hotelier) va atinge în acest an circa 550 mil. euro, din care 300 mil. euro ar putea reprezenta lichidarea de către bănci a garanţiilor imobiliare pentru creditele neperformante din portofoliu.

Chiar dacă volumul este mare, topul ar putea rămâne neschimbat până la finalul anului, de vreme ce majoritatea greilor imobiliari s-au concentrat în ultimii ani de criză asupra consolidării proprietăţilor acumulate.