În cele mai multe state europene, ieftinirea locuinţelor va continua (a se citi se va accentua) în următoarea perioadă.
De la finalul anilor ’90, preţurile imobilelor
din lumea bogată au luat-o abrupt în sus, purtate de entuziasmul din acea perioadă de ieftinire a capitalului. Apoi, în 2006, pieţele supraevaluate au început să cadă una după alta. Totuşi,
până acum, nu am asistat la cutremure majore în privinţa preţurilor.
Acestea s-au prăbuşit, e adevărat, în ţări precum SUA sau Irlanda, anulând astfel toate performanţele deceniului anterior, însă alte state au fost mult mai puţin afectate. Unele au fost pe buza prăpastiei, însă au reuşit să se redreseze. Ultimele calcule ale The Economist privind indicatorii globali ai preţurilor din imobiliare arată că, din păcate, această perioadă de linişte se apropie de sfârşit.
Cea mai surprinzătoare a fost Europa.
Aici, marile pieţe imobiliare au înflorit la începutul deceniului trecut, apoi, odată cu criza, au început să scadă. În prezent, lucrurile stau diferit de la ţară la ţară. În timp ce în Irlanda prăbuşirea continuă, în majoritatea statelor preţurile sunt şi acum umflate faţă de „valoarea corectă“, indicator pe care îl definim ca media pe termen lung între raportul preţuri/venituri şi cel preţ/chirie (echivalentul raportului preţ/câştiguri folosit în evaluarea companiilor listate la bursă).
Conform acestui calcul, piaţa spaniolă este şi acum supraevaluată cu circa 25%, în timp ce Franţa şi Belgia sunt cu mult peste această medie şi cresc nestăvilite. Cum e posibil? Potrivit raţionamentelor noastre, acest mini-boom se datorează unei combinaţii de dobânzi scăzute şi de ipoteci cu dobândă variabilă, tot mai frecvente.
Nu sunt şanse de revenire
Totuşi, între cel de-al treilea şi cel de-al patrulea trimestru din 2011, pe măsură ce recesiunea a început să-şi arate din nou colţii, iar pieţele de obligaţiuni au intrat la apă, preţurile imobilelor au început să dea înapoi. La periferia zonei euro, scăderea a accelerat în scurt timp. În Franţa şi Germania, ritmul de creştere a încetinit. Probabil că recesiunea zonei euro se va prelungi încă o bună bucată din 2012.
Rata şomajului creşte de-a lungul şi de-a latul Europei, iar băncile sunt din nou forţate să-şi reducă bilanţurile. În aceste condiţii, o creştere a preţurilor devine tot mai improbabilă atât pe pieţele supraevaluate, cât şi pe cele subevaluate. O răcorire s-a făcut simţită în toate pieţele, chiar şi în cele mai sănătoase. În 2011, principala preocupare a guvernului chinez a fost să ţină în frâu sectorul imobiliar, ajuns la punctul de fierbere, prin limitarea achiziţiilor multiple de locuinţe, creşterea dobânzilor şi sporirea cerinţelor privind rezervele obligatorii. Boomul preţurilor pare acum de domeniul trecutului, iar în anul anterior aproape că nu s-au înregistrat creşteri.
Vulnerabilitatea Europei, corelată cu răcorirea pieţei chineze, a dus la calmarea spiritelor şi în alte state asiatice. În trimestrul patru, în Singapore, preţurile nu au mai urcat la fel de vertiginos ca în precedentele trei luni, iar în Australia, în acelaşi interval, casele s-au devalorizat într-un ritm mai rapid.
Puţine pieţe din lume au fost însă la fel de lovite ca piaţa americană. După calculele noastre, la nivel naţional, aici preţurile sunt cu 19% sub valoarea corectă. Totuşi, mediul de business de peste Ocean s-a ameliorat, iar rata şomajului este mult mai mică decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. Numărul tranzacţiilor imobiliare rămâne sub nivelul normal, ca şi sectorul construcţiilor, însă ambele au cunoscut creşteri puternice la începutul acestui an.
Chiar şi aşa, preţurile scad în continuare. Potrivit ultimei variante a indicelui imobiliar S&P/Case-Shiller, pe pieţele mari, valoarea locuinţelor s-a redus cu 3,8% în ultimul an. O cifră mai optimistă decât cea înregistrată în decembrie, de 4,1%, însă extrem de îngrijorătoare. Nu ar fi exclus să vină şi vremuri mai bune. Achiziţionarea unei case devine tot mai rentabilă în comparaţie cu statul cu chirie. Ca efect invers, creşterea chiriilor a dus nu numai la sporirea numărului de tranzacţii, ci şi la ivirea speculatorilor: 23% din locuinţele vândute în februarie au fost achiziţionate de investitori care le vor scoate în scurt timp la închiriat.
Preţurile şi moneda lor
Cele mai serioase motive să se teamă de problemele Americii le are vecinul de la nord. În Canada, preţurile caselor sunt mai mari decât erau în 2007, iar creşterea a devenit evidentă începând cu cel de-al treilea trimestru al anului trecut. În funcţie de raportul preţ/chirie, reiese că proprietăţile canadiene sunt supraevaluate cu nu mai puţin de 76%. Totuşi, nivelul veniturilor şi cel al creditării (în continuare mult mai redus decât cel înregistrat în SUA înainte de debutul crizei) nu indică apropierea vreunui bubble financiar.Guvernul mizează pe un pachet de norme fiscale mai dure, pentru a forţa încetinirea pieţei.
Modificările preţurilor se văd altfel din marile metropole globale. În oraşele în care cererea străină joacă un rol important pe piaţa imobiliară locală, cursul valutar are un cuvânt greu de spus. Să luăm exemplul Londrei. Pentru britanici, casele sunt la fel de inaccesibile ca întotdeauna, însă deprecierea constantă a lirei sterline face ca, pentru străini, locuinţele să fie cu 15% mai ieftine decât în urmă cu cinci ani. Din acelaşi motiv, cumpărătorii externi consideră că preţurile imobilelor din New York sunt acum cu 30% mai mici decât în 2006. În schimb, aprecierea spectaculoasă a dolarului canadian face ca locuinţele din Toronto să fie cu 90% mai scumpe pe piaţa externă şi cu 32%, pe cea internă.
Sursa
9 April 2012
